Sentencia Civil Nº 620/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 862/2006 de 28 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DÉCIMO-CUARTA

ROLLO Nº 862/2006-MD

JUICIO ORDINARIO NÚM. 428/2004

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 11 DE LOS DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 620/2007

Ilmos. Sres.

D. FRANCISCO JAVIER PEREDA GÁMEZ

Dª. MARTA FONT MARQUINA

Dª. ROSA MARÍA AGULLÓ BERENGUER

En la ciudad de Barcelona, a veintiocho de noviembre de dos mil siete

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 428/2004, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de los de Barcelona, a instancia de D. Luis , contra Dª. Laura ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte ACTORA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 31 de Julio de 2.006, por la Sra. Magistrada-Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Doña Laura Espada Losada, en nombre y representación de Don Luis , contra Doña Laura , debo de absolver como absuelvo a Doña Laura de las pretensiones formuladas en su contra en la demanda. Todo ello con imposición de las costas causadas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte ACTORA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 8 de Noviembre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ROSA MARÍA AGULLÓ BERENGUER.

Fundamentos

PRIMERO.- Luis pretende la devolución duplicada de las arras que entregó a la parte demandada, Laura , en concepto de paga y señal como anticipo del precio de la compraventa de 294.495 euros y arras penitenciales, en el contrato celebrado entre ellas el 25 de febrero de 2004. En este contrato, en la segunda de sus estipulaciones se pactó que: "La escritura pública de compraventa se otorgará lo más pronto posible, a favor del comprador o persona o entidad que el mismo designe, fijándose como fecha límite el día 30 de abril del corriente año, ante el Notario que determine la compradora, y a tal efecto deberá notificar a la vendedora el día, hora y Notaría ante la que deba otorgarse la escritura. En el supuesto de que la parte compradora no cumpliera con este compromiso, la parte vendedora haría suya, como cláusula penal o indemnización por daños y perjuicios, la cantidad recibida en concepto de arras. Y si el incumplimiento fuera imputable a la parte vendedora, ésta vendría obligada a devolver duplicada la cantidad percibida."

Asímismo, consta acreditado que el actor Luis celebró con la mercantil Inmoclausa, S.L., el 23 de abril de 2004, un contrato por virtud del cual cede su posición de comprador a la citada inmobiliaria, si bien estipulan un precio mayor, es decir, un total de 348.586,78 euros, de los que en ese momento el Sr. Luis percibe 12.020 euros en concepto de arras penitenciales. Se estipula como fecha límite para el otorgamiento del contrato, la misma que en el suscrito con la ahora demandada, es decir, el 30 de abril de 2004.

Laura , vende su vivienda a Inmoclausa, S.L., en fecha 18 de junio de 2004 por el precio de 264.445,36 euros.

Por su parte, el actor requiere a la vendedora para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa el día 29 de abril mediante un burofax enviado aproximadamente a las 20 horas, el cual consta que no fue entregado a tiempo a la demandada aunque sí a su letrado. Sin embargo, éste manifiesta no haber podido localizar a su cliente sino hasta el día siguiente cuando era ya tarde para poder comparecer ante la Notaría indicada.

SEGUNDO.- Todos estos hechos acreditados, llevan al Juez de primera instancia a desestimar la demanda porque no entiende que hubiera desistimiento del contrato imputable a la vendedora, sino incumplimiento de la obligación del comprador de señalar Notaría con antelación para la firma de la escritura pública dentro de la fecha límite pactado. Por consiguiente, al incumplir la condición indicada y dar lugar ello a que naciera el derecho de la vendedora a retener la cantidad percibida como arras en concepto de indemnización, estima que fue el comprador quien desistió del contrato de compraventa o, en cualquier caso, incumplió lo pactado, con lo que carece de derecho para reclamar contra la vendedora aunque ella vendiera su propiedad después a otro y éste resultara ser la inmobiliaria a quien el actor había acordado cederle su posición de comprador de la operación de compraventa de la finca de la Sra. Laura ; porque los pactos suscritos por el actor con terceros no vinculan a la aquí demandada (art. 1257 CC ).

TERCERO.- Contra la sentencia se muestra disconforme el actor que alega como motivo de su apelación el conocimiento de la cesión por parte de la vendedora demandada, y el conocimiento del requerimiento efectuado también a través de su Letrado para el otorgamiento de la escritura pública. En definitiva, insiste en la procedencia de la devolución de las arras duplicadas por parte de la demandada.

El recurso no puede prosperar. De una parte, está acreditado el previo incumplimiento por el comprador de señalar, ha de entenderse, con tiempo suficiente, el día para el otorgamiento de la escritura, lo que no hizo, ni siquiera a través de la efectiva notificación a las ocho de la tarde del día antes del señalado por el comprador demandante al Letrado de la vendedora, quien manifestó y no existe motivo para dudar sobre su palabra, que no pudo ponerse en contacto con ella.

En segundo lugar, y a mayor abundamiento, se suscitan dudas acerca de la legitimación del actor para el ejercicio de la presente demanda puesto que él antes de ejercitarla, e incluso antes de la fecha límite pactada para el otorgamiento de la escritura de compraventa, ya había dispuesto de su derecho a favor de la empresa que finalmente adquirió la vivienda, mediante contrato de 23 de abril de 2004, en cuyo momento cobró de INMOCLAUSUSA, S.L., la misma cantidad que en su momento entregó a la vendedora Sra. Laura , en concepto de arras penitenciales(12.020 euros), variando no obstante, las condiciones de la compraventa. Por ello no parece que se celebrara una propia y estricta cesión, que hubiera colocado al cedente en idéntica posición que el cedido en el contrato objeto de la misma (compraventa con arras penitenciales celebrado con la Sra Laura ) sino una venta del derecho a comprar la finca en cuestión, por un mayor precio que el inicialmente pactado con la vendedora. Estipula además que desde ese momento, el destinatario de la venta sería INMOCLAUSA SL y el actor actuaría como su intermediario o apoderado, luego desde tal momento dejó de ser comprador para ser representante del comprador y por ende, perdió su derecho a la indemnización de las arras penitenciales en caso de no celebrarse la compraventa; la cual, por lo demás se celebró con el que todos parecían estar conformes, es decir, con la empresa inmobiliaria. Ello sin perjuicio de las acciones que al Sr. Luis pudieran corresponderle, si hubiera lugar, contra dicha entidad mercantil.

CUARTO.- Por todo lo expuesto, procede la desestimación del recurso de apelación, lo que implica la imposición de las costas de la apelación a la parte apelante, conforme al artículo 398.1 LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Luis , contra la Sentencia dictada en fecha 31 de Julio de 2.006 por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de los de Barcelona , en los autos de los que el presente rollo dimana, y debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente la misma.

Imponemos las costas de la apelación a la parte apelante.

Y firme que sea esta sentencia, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra resolución, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.