Sentencia Civil Nº 621/2015, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 499/2013 de 09 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO DOS DE MARBELLA.

JUICIO VERBAL SOBRE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 499/2013.

SENTENCIA NÚM. 621

En Málaga, a 10 de diciembre dos mil quince.

Vistos en grado de apelación por Don Hipólito Hernández Barea, Magistrado Presidente de la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Marbella, sobre reclamación de cantidad, seguidos a instancia del Bufete 'Sempere y Asociados S.L.' contra la Comunidad de Propietarios ' POLÍGONO000 '; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Dos de Marbella dictó sentencia de fecha 13 de febrero de 2013 en el juicio verbal del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

'Que estimo parcialmente la demanda formulada por BUFETE SEMPERE Y ASOCIADOS, S.L. frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS POLÍGONO000 ', con los siguientes pronunciamientos:

1: Condeno a la entidad demandada a pagar al actor la suma de TRES MIL SESENTA Y OCHO EUROS (3.068 €) más los intereses legales en los términos establecidos en el Fundamento Cuarto de esta resolución.

2.- No ha lugar a la imposición de las costas de la instancia.'

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la demandada, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente como único Magistrado el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea, conforme a la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, por la que se modifica la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, y en concreto su artículo 82 que en su número 2 .1º dispone que las Audiencias Provinciales conocerán en el orden civil de los recursos contra resoluciones de los Juzgados de Primera Instancia que se sigan por los trámites del juicio verbal por razón de la cuantía constituyéndose con un solo Magistrado, mediante un turno de reparto.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que dejase sin efecto la condena de la Comunidad de Propietarios ' POLÍGONO000 ' al pago de cantidad alguna a la mercantil 'Bufete Sempere y Asociados', y se condenase a la parte actora al pago de las costas procesales. Alegó en primer lugar error al rechazarse la 'exceptio non adimpleti contractus' en lo que respecta a las concretas cinco mensualidades que se reclaman, al apreciarse erróneamente la prueba relativa a que el Bufete 'Sempere' realizó las funciones propias del cargo de Administrador, funciones tasadas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal . La sentencia considera acreditado que el Bufete 'Sempere' realizó las funciones que le son propias del cargo, preparando las juntas, asistiendo a reuniones con la promotora y redactando actas...' con base, dice, en la prueba documental aportada y la testifical de los intervinientes. Ahora bien, el juzgador incurre en un evidente error al apreciar tales pruebas, y es que en el presente caso, la mercantil 'Bufete Sempere y Asociados', según ha quedado probado por los testigos y por el propio demandante, no realizó ninguna de las funciones impuestas por la ley al Administrador en el período que comprende desde la fecha de su nombramiento en 2004 hasta junio de 2009. La única actividad del Administrador en cuanto al cumplimiento de sus obligaciones legales en el cargo se concretan en su asistencia a la Junta General Ordinaria de 6 de noviembre de 2009 y en la firma del acta de la Junta. Por ello no podría nunca percibir unos honorarios de junio a octubre de 2009, al no haber cumplido con ninguna de sus funciones y al haber incumplido durante cinco años las obligaciones que el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal le impone, desde el mismo momento en que el 27 de mayo de 2004 aceptó su nombramiento y, por tanto, el contrato de arrendamiento de servicios para la Comunidad que nunca ha cumplido. Lejos de cumplir con el mandato dado por la Comunidad de Propietarios, ha actuado durante cinco años al dictado de la promotora inmobiliaria de la Comunidad y en perjuicio de los administrados propietarios de las naves industriales, llegando a no disponer de los servicios mínimos necesarios como por ejemplo el servicio contra incendios. Ante la insistencia de un número de propietarios que no alcanzaba el 25% necesario para promover una Junta General - la promotora ha sido dueña de más del 75% de las fincas hasta que resolvió los problemas urbanísticos - Don Alonso accedió a reunirse en diferentes ocasiones con dichos propietarios, en concreto los que fueron citados como testigos, y el Sr. Alonso reconoció que no realizaba las tareas propias del cargo como por ejemplo la de emitir los recibos de cuotas de comunidad 'porque todos los gastos eran asumidos durante dicho período - de cinco años - por el promotor', añadiendo que por tanto no percibiría honorario alguno, pero que asistiría a la Junta de 6 de noviembre de 2009 para intentar su reelección. La demandante presentó su candidatura, tal como consta en el Libro de Actas, a la Junta General de Propietarios de 6 de noviembre de 2009 y no obtuvo la mayoría necesaria para ser elegido. Y no presentó a dicha Junta en los estados financieros de la Comunidad cantidad alguna que se le adeudase, y se resolvió su contrato anticipadamente. La factura que se reclama es una factura 'Pro forma', que tiene fecha 1 de diciembre de 2009 y por la que se reclamaban tres conceptos: Formación de la Comunidad y contratación de servicios; Redacción de los estatutos de la Comunidad (ambos conceptos prescritos); y Honorarios por Administración de Fincas por los meses de junio a octubre inclusive a razón de 500 euros mensuales. En el juicio verbal quedó probado que la mercantil no reclamó sus honorarios en el momento de la Junta General celebrada en noviembre de 2009, y que el mismo Administrador dijo que 'no quería que se le pagara nada por los servicios prestados' solamente querían volver a salir elegidos como administradores para el próximo año. En los Balances entregados al administrador entrante, cuando concedió la venia no figuraba partida alguna pendiente de pago a la actora como se acredita en la documentación aportada durante el juicio y durante los interrogatorios. Habiendo apreciado el Juez que no proceden los dos primeros conceptos de la factura 'pro forma', sólo cabe cuestionar en esta alzada los honorarios de junio a octubre de 2009, invocando como se ha dicho la excepción del contrato no cumplido, por cuanto el 'Bufete Sempere y Asociados' ha incumplido todas las obligaciones que le impone la Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 20. Alegó también la exigencia de título oficial como requisito necesario para el ejercicio de la profesión de Administrador de Fincas, que se deduce del artículo 13.6 de la Ley de Propiedad Horizontal . El administrador nombrado en 2004 es la mercantil demandante, que tiene como administrador único a Don Jose Miguel que es abogado, no estando inscrita dicha mercantil en el Registro Especial de Entidades del Ilustre Colegio de Administradores de Fincas. Pero es que, además, previamente a la celebración del juicio se aportó sentencia del Juzgado de lo Social nº 7 de Málaga, de 20 de junio de 2012 , por la que se le declara en situación de incapacidad permanente absoluta para cualquier trabajo, según informes anteriores de su médico. Por tanto, no ejerció sus funciones y solicitó del Juzgado que se considerase representante legal de la mercantil a su hermano D. Alonso , y fue éste quien actuó como administrador de fincas, no siendo delegable el cargo de administrador de fincas, según la LPH. Ello sin perjuicio de que no se acredita en ningún momento que el Despacho 'Sempere y Asociados' se encuentre inscrito en el Colegio de Administradores de Fincas de Málaga. También alegó error de apreciación de prueba en cuanto a la documentación aportada por la Comunidad de Propietarios relativa al Registro Mercantil de Málaga. En la documental aportada por esta parte, el Bufete está inactivo desde el año 2003, no cumple las obligaciones formales del depósito de cuentas, en concreto al no haber depositado ni siquiera las cuentas del año de su constitución, tiene la hoja cerrada por el Registro Mercantil por no haber presentado las declaraciones del Impuesto sobre Sociedades, considerando esta parte que es otra prueba más de la no prestación del servicio y del incumplimiento de sus funciones como Secretario Administrador.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho y la desestimación del recurso con expresa condena en costas a la parte apelante, añadiendo que la resolución recurrida es plenamente ajustada a derecho y que los razonamientos impugnatorios de la recurrente no son más que una reproducción y ampliación de los ya expuestos en su contestación a la demanda y en la vista, siendo resueltos de forma motivada por el Juez; y lo que pretende el recurso es, básicamente, imponer su subjetivo e interesado criterio jurídico y fáctico sobre el más imparcial y objetivo del juzgador, sin ofrecer argumentos jurídicos sólidos aplicables al caso. Sobre la 'exceptio non adimpleti contractus' respecto a los honorarios profesionales que se reclaman, relativos a los meses de junio a octubre del año 2009, nada de lo expuesto es hábil para que se proceda a la estimación del recurso de apelación, por cuanto, en primer lugar, de la documental obrante en autos y de la prueba practicada en el acto de la vista ha quedado sobradamente acreditada la existencia y realidad de la relación contractual entre esta parte y la Comunidad de Propietarios, la adecuada prestación de los servicios y la deuda generada a su favor. Se trata lisa y llanamente de un contrato de arrendamiento de servicios cuyos honorarios resultaron impagados. Así lo ha entendido el Juez de primera instancia y así lo recoge con claridad meridiana en la fundamentación de la sentencia. Y, en segundo lugar, porque la hoy recurrente debía desplegar actividad probatoria suficiente para acreditar el pago de los importes reclamados o, en su defecto, esgrimir alguna causa de trascendencia que justificara su impago, cosa que no se ha verificado. Muy por el contrario, la apelante intenta eximirse del pago construyendo un argumento con base en la prestación defectuosa o incluso negligente de los servicios profesionales encomendados, pero sin embargo no consta en ninguna de las actas aportadas, ni mucho menos en el acta donde se cesa a esta parte, nada al respecto. Si se hubiera incurrido en algún tipo de negligencia, o no se hubieran realizado diligentemente los trabajos encomendados, lo lógico hubiera sido hacerlo constar en algún acta, sobre todo en la de cese, o plantear alguna queja ante el Colegio de Administradores de Fincas o ante algún organismo público de consumo, o plantear algún tipo de reclamación. Por tanto, el argumento empleado por la Comunidad de Propietarios no puede ser acogido favorablemente por el juzgador. Tampoco puede tener cabida como hecho obstativo del pago la circunstancia de que la actora no reclamase sus honorarios en la Junta de 2009, o que en los balances entregados al administrador entrante no figurase ninguna partida pendiente de pago, llegando a decir la demandada que incluso que se había renunciado a la percepción de las cantidades que correspondían. Los trabajos fueron efectivamente realizados, y no puede consentirse el enriquecimiento injusto que supondría que la Comunidad de Propietarios disfrutase de los servicios de un profesional, sin abonarlos. Finalmente, las tareas y servicios expuestos por la apelante que debían haberse realizado desde el inicio hasta el cese, tampoco pueden avalar el impago de los honorarios de los meses de junio a octubre de 2009, puesto que la Comunidad de Propietarios no ha tenido existencia material durante los años 2005 a 2008, por lo que ni se han realizado funciones de administración, ni se han generado honorarios, a excepción de los de constitución y formalización, que se han declarado prescritos. No es hasta junio de 2009 - con la efectiva puesta en marcha de la Comunidad - que la demandante comienza a realizar las funciones propias de administrador, ya que hasta ese momento era la Promotora, como propietaria mayoritaria, la que se hacía cargo de toda la llevanza de la Comunidad y de pagar todos los gastos, lo que era acogido favorablemente por los demás comuneros. Sobre la valoración de la prueba por el juzgador, que la parte apelante no comparte, no cabe más que recordar la consolidada doctrina de la jurisprudencia sobre que corresponde única y exclusivamente al juzgador y no a las partes. Y, aplicando la referida doctrina a este caso, en modo alguno pone de manifiesto la recurrente la existencia de una valoración arbitraria, falta de sentido o ilógica. Es tendencioso, en último término, que esta parte no estaba capacitada para el desempeño de sus funciones como administrador por no estar inscrita en el Registro Especial de Entidades del Colegio de Administradores de Fincas y por no poseer la cualificación profesional requerida así como porque tiene su hoja cerrada en el Registro Mercantil. Y es que nada de esto puede ni debe constituir argumento aceptable para intentar eximirse del pago de los honorarios, puesto que no es un hecho obstativo a la obligación de quien recibe unos servicios, de pagar por ellos. En este sentido, la Comunidad de Propietarios debió haber comprobado, con antelación a la contratación efectuada y al encargo realizado, la capacitación formal del administrador cuya supuesta ausencia esgrime ahora para, simplemente, dejar de pagar lo que debe. Lo probado es que la demandante realizó unos servicios en calidad de administrador de la Comunidad de Propietarios recurrente y que ésta no ha procedido a su abono, incumpliendo así con la obligación básica de cualquier arrendatario de servicios: el pago.

TERCERO.- Considerando que, como bien dice el Juez 'a quo', interesa la demandante una sentencia de condena a la demandada, concretamente al pago de 5.074 euros, más intereses y costas, y ello en base a que la Comunidad de Propietarios contrató sus servicios para realizar las tareas de administración y proceder a su formalización, contratación de servicios y redacción de estatutos, sin que tales servicios le fueran abonados, por lo que reclama el pago judicialmente. Añade el Juez que la demandada niega la existencia de deuda alguna porque la actora nunca ha ejercido las labores de administración de la Comunidad de Propietarios, ni ha girado cuotas, ni ha mantenido una cuenta corriente abierta a nombre de la misma, ni ha convocado Juntas Generales anuales, ni ha advertido de la necesidad de reparaciones urgentes; habiendo efectuado una plena dejación de sus funciones en perjuicio de su cliente, por lo que opone la 'exceptio non adimpleti contractus' - excepción de contrato no cumplido - establecida en el artículo 1100 del Código Civil . Opone la prescripción de alguno de los conceptos reclamados y que la redacción de los Estatutos fue por encargo de la Promotora, que ha de ser quien afronte el pago. Y que cuando efectuó el traspaso de documentación al nuevo administrador, en 2009, no aparece en los libros ninguna partida pendiente de pago, por lo que no existe deuda alguna reconocida y su petición ha de ser rechazada. El Juez comienza por el estudio de la excepción de prescripción y para ello desglosa la factura que acompaña a la demanda, señalando que consta de tres conceptos: la formalización de la Comunidad y la contratación de servicios, por cuantía de 1.100 euros; la redacción de los Estatutos, por importe de 600 euros; y los honorarios correspondientes a los meses de junio a octubre de 2009, por importe de 520 euros mensuales, por un total de 2.600 euros. Entiende el Juez que el representante legal de la demandante reconoce en prueba de interrogatorio que, pese a su nombramiento formal como Administrador, lo cierto es que la Comunidad de Propietarios no ha tenido existencia material durante los años 2005 a 2008, por lo que en ese tiempo no ha realizado funciones como tal ni ha generado honorarios, sin perjuicio de sus relaciones con la Promotora; y que la puesta en funcionamiento de la Comunidad como tal fue en el verano de 2009. Esta afirmación, añade el juzgador, está plenamente corroborada por los testimonios de los Sres. Cosme (vicepresidente en 2009) y Genaro , y se infiere, además, del contenido de las actas de las Junta General celebrada el 27 de mayo de 2004 y de las que tuvieron lugar durante el año 2009. Concluye el Juez que existieron dos periodos claramente diferenciados de funcionamiento: el que determinó la puesta en funcionamiento de la Comunidad, que expiró cuando se convocó la primera Junta General y en el que la demandante únicamente tenía relación con la promotora que la había propuesto y entonces abonaba las facturas de los gastos comunes; y un segundo periodo que empezó en el verano de 2009 y que tuvo como acto inicial la formal constitución de la Comunidad. En aplicación de lo dispuesto en el artículo 1967.1 del Código Civil , argumenta acertadamente el juzgador que los honorarios por la formalización de la Comunidad, la contratación de servicios y la redacción de los Estatutos - todo ello realizado con anterioridad a la fecha de la primera Junta General, el 27 de mayo de 2004 - estaban prescritos por el transcurso de tres años ininterrumpidos por acto alguno desde esa fecha. Y frente a tal pronunciamiento se aquieta la demandante al tomar la cualidad de apelada en esta alzada.

CUARTO.- Considerando que el juzgador, tras analizar la documentación aportada y los referidos testimonios, entiende que el momento en que la demandante vuelve a prestar servicios efectivos como administradora es en junio de 2009, por lo que los honorarios profesionales devengados durante los meses de junio a octubre de 2009 y reclamados por importe de 2.600 euros más IVA, han de entenderse no prescritos, y computados desde la formalización del contrato de arrendamiento de servicios en dicha fecha hasta el cese, pues fue removida de sus funciones en la Junta de noviembre de 2009. Por tanto debe tratarse de si a la solicitud del abono de dichos meses puede oponerse con éxito por la demandada la excepción de fondo de contrato no cumplido. Y el Juez, con cita del artículo 217 de la LEC , que contiene las normas de distribución de la carga de la prueba, entiende que la actora debe probar la prestación de los servicios, mientras que la Comunidad demandada debe acreditar el pago, o la causa que le permita oponerse al mismo. Y razona que la prueba documental aportada a los autos, especialmente las actas de las Juntas de Propietarios celebradas durante el año 2009, acredita que 'el Bufete Sempere realizó las funciones que les son propias del cargo, preparando las juntas, asistiendo a reuniones con la promotora y redactando las actas - las cuales han sido aportadas a los autos -, por lo que no es indiscutido que el trabajo por el que reclama los honorarios se ha llevado a cabo'. Añade el Juez que también resulta de lo actuado que la demandante admitió en la última Junta una condonación de sus honorarios pendientes si la Comunidad ratificaba su nombramiento y continuaba ejerciendo sus funciones. Lo cierto es que en noviembre de 2009 fue removida de la administración y cesada por la Comunidad, lo que también prueba la deuda existente. No acredita pues la demandada, frente a la intervención de la actora en la administración, según reflejan las actas, no acredita la prestación defectuosa o negligente de los servicios profesionales encomendados, pues no consta en ninguna de las actas aportadas, ni siquiera en aquella donde se cesa a la demandante, ni en una posible queja al Colegio de Administradores de Fincas, nada sobre su deficiente gestión. En consecuencia, el Juez desestima correctamente las alegaciones de la demandada sobre la inexistencia o extinción de los honorarios reclamados por las cuatro mensualidades devengadas, entendiendo que durante esos meses, al menos, la actora cumplió con diligencia sus funciones. Condena, por tanto, a la Comunidad de Propietarios demandada al pago de 2.600 euros que importan las cuatro cuotas reclamadas, más el 18 por ciento de IVA, lo que hace un total de principal de 3.068 euros. Y también al pago de los intereses de dicha suma, al tipo legal del dinero, desde la interposición de la demanda de juicio monitorio hasta su completo pago, conforme a los artículos 1100 , 1101 y 1108 del Código Civil , y advirtiendo del aumento en dos puntos desde la fecha de la sentencia ahora confirmada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Como estima parcialmente la demanda, en virtud de lo establecido en el artículo 394.2 de la LEC , no hace expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia, por lo que cada parte abonará las causadas por su actuación, siendo las comunes por mitad. Y la Sala ha de ratificar lo resuelto por el juzgador, no solo porque la relación contractual entre la demandante y la demandada se acredita suficientemente, sin perjuicio de que ésta no exigiera a aquélla la titulación formal establecida, sino también porque en este tipo de contratos, la excepción de contrato no cumplido - 'exceptio non adimpleti contractus' -, oponible en todos los contratos de los que se deriven mutuas y reciprocas obligaciones, y que faculta al deudor para resolver el contrato con la consiguiente indemnización de daños y perjuicios, si la prestación de los servicios no tuvo lugar, o si fue tan defectuosa que resultó inútil, no se prueba en absoluto; mientras que, acreditada la prestación de servicios durante el tiempo por el que se reclama, tampoco se prueba de contrario la excepción de cumplimiento anormal o defectuoso - 'exceptio non rite adimpleti contractus' -, modalidad que, aunque no regulada expresamente en nuestro ordenamiento jurídico, está implícitamente admitida en los artículos 1157 , 1100 apartado final y 1154 del Código Civil , y sobre la que el Tribunal Supremo viene declarando que, cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad en relación a lo bien ejecutado y el interés del comitente quede satisfecho con la obra o servicio entregada u ofrecido, las exigencias de la buena fe y el principio de conservación del contrato, si bien no autorizan el ejercicio de la acción resolutoria del artículo 1124 del Código Civil , permiten la vía reparatoria - mediante la realización de las operaciones precisas, o a través de la consiguiente reducción del precio - que no ha sido solicitada en reconvención por la demandada, ni tampoco probados los hechos en que se sustentaría.

QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal , debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la Comunidad de Propietarios ' POLÍGONO000 ' contra la sentencia dictada en fecha trece de febrero de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de los de Marbella en sus autos civiles 1505/2012, debo confirmar y confirmo íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta mi sentencia, definitivamente juzgando, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.