Sentencia Civil Nº 622/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 177/2012 de 16 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO nº 177/2012-I

Procedencia: Juicio Ordinario nº 566/2010 del Juzgado Primera Instancia 34 Barcelona

S E N T E N C I A Nº 622/2012

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a dieciséis de noviembre de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario sobre realización de obras en arrendamiento nº 566/2010, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 34 Barcelona, a instancia de RECHERCHE D'ANATOMIES FONDAMENTALEMENT ARTISTIQUES, S.L. y Magdalena , contra D/Dª. Imanol , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 29/7/2011.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

DECISIÓ

DESESTIMO LA DEMANDA interposada per Doña. Magdalena i l'entitat RECHERCHE D'ANATOMIES FONDAMENTALEMENT ARTISTIQUES, SL, representades pel procurador Rafael Ros Fernández, contra Don. Imanol , representat per la procuradora Maria José Blanchar, que queda absolt de tot pediment.

Les costes processals s'imposen a la part actora.

Notifiqueu aquesta resolució a les parts i feu-los saber que cap interposar-hi recurs d'apel.lació, que s'haurà de preparar davant d'aquest jutjat en el termini de cinc dies des del següent a la seva notificació.

Així ho pronuncio, ho mano i ho signo.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 6 de noviembre de 2012.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª.MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.

Fundamentos

PRIMERO:Frente a la sentencia desestimatoria, se alza la parte actora, alegando, en síntesis: que se había interpretado erróneamente el párrafo primero del punto 3 del artc 21 de la LAU. Entiende que la comunicación de necesidad de las obras, no tiene que hacerse de forma fehaciente, que el propietario pasa cada día por delante del local, al residir en el nº NUM000 de la C/ DIRECCION000 , que el letrado que suscribe el recurso, también administrador de la mercantil actora , desde Noviembre de 2008 se reunió con la propiedad y tuvo conversaciones telefónicas. Aludió a que el arrendador , después de nueve años de relación, sin incidencias, instó un desahucio por falta de pago, sólo a él achacable, pues al no avenirse a realizar obras, es por lo que se suspendió el pago de la renta y que la juzgadora había sido inducida por el llanto cansino de la apelada, de no cobrar renta alguna, cuando contaba con un patrimonio del que alardeaba en la demanda de desahucio, que guarda desproporción con la tarea de modistería de la Sra Magdalena . Que la sentencia omitía realizar cualquier consideración sobre la paciencia de la arrendataria durante nueve años, y que era absurdo pensar que se había planteado este pleito para impedir el desahucio. Añadía que no era imputable a la arrendataria que se le hubiera tardado en citar seis meses, cuando sabía que trabajaba y residía en la finca vecina ( doc 5), y que también se aportó documentación falsa en el desahucio. Concluyó manifestando que solo pretendía que se respetaran las normas arrendaticias que obligan al arrendador a realizar las obras necesarias para conservar el objeto arrendado en estado de servir al uso convenido.

SEGUNDO:Son hechos de los que parte la resolución y para lo que aquí importa: que el uno de septiembre de 2000, concertaron el contrato de arrendamiento del local, que la actora ejecutó obras para adecuarlo a la actividad que pretendía ejercer y en fecha 22 febrero 2001, la arrendataria solicitó la licencia de actividad, que le fue concedida. Asimismo, la arrendadora ejecutó obras de rehabilitación en la fachada, repercutiéndolo en la renta de la arrendataria, documento cuatro de la demanda, de fecha 30 octubre 2007. El 23 octubre 2007 se comunicó a la arrendadora que, en fecha 2 octubre del mismo año y con efectos desde el día uno de noviembre, había procedido a subarrendar el local, documento 13 de la demanda. En fecha 30 octubre 2008, el subarrendatario dio por finalizado dicho contrato, alegando el mal estado del local que requería una reforma general, si bien añade otras razones, como el precio elevado y determinados problemas familiares, documento 14 de la demanda. Que el local presenta humedades por capilaridad en las paredes, que han afectado al estado de las vigas de los forjados que también tienen termitas y hongos , por lo que el local necesita ejecutar obras de conservación para servir al uso convenido. En marzo de 2009, la arrendataria dejó de pagar la renta, por lo que la actora interpuso demanda de desahucio, el 6 mayo 2009, procedimiento que actualmente está suspendido y que fue el 7 noviembre de 2009, cuando el arrendatario requirió a la actora, documento 15 de la demanda, recibido el día nueve de dicho mes, a fin de que efectuara obras. Establece que en el marco de los contratos bilaterales sólo quien cumpla sus obligaciones o ha intentado cumplirlas o haya comenzado a cumplirlas pero haya cesado de hacerlo, ante el incumplimiento del otra parte, puede exigir al incumplidor el cumplimiento forzoso de las suyas o la resolución del contrato por incumplimiento, y como quiera que en el mes de Marzo deja de pagar las rentas la actora, sin requerir ni extrajudicial ni judicialmente la suspensión en la resolución del contrato, no interponiendo el presente procedimiento hasta abril de 2010, es por lo que ahora no podía exigir el cumplimiento de las obligaciones del arrendador al no haber cumplido ella con anterioridad la obligación recíproca de pagar las rentas. En cuanto a la sociedad con demandante expresaba que no era parte del contrato de arrendamiento y que aunque tuviera interés no estaba legitimada para ejercitar la acción. Son datos fácticos no solo que resultan de una adecuada valoración de la prueba, sino que, en realidad , no se han cuestionado en la apelación.

Como se advierte de la lectura de la sentencia, el Juez concluye que actualmente el local necesita de la realización de obras para evitar la humedad y poder realizar en él la actividad. Mas lo que justifica y motiva ,con corrección, es que la exigencia al arrendador de su realización, y la suspensión del contrato, desde el mes de Marzo de 2009, era inviable, por haber incurrido en incumplimiento el arrendatario, al no haber comunicado a la arrendadora, hasta Noviembre de 2009 la necesidad de tales obras, como prevé el artc 21 de la LAU, y no ser hasta tiempo notablemente posterior a que el arrendador interpusiera el desahucio, cuando se presenta la demanda origen de las actuaciones. Pues bien, frente a ello y siendo intrascendentes las referencias que hace el apelante sobre la tramitación del juicio de desahucio, ( solo añadir que la sentencia no solo se refiere a la citación del arrendatario, sino también a diversas suspensiones motivadas por causas distintas, como renuncias, enfermedad, litisconsorcio, citación sociedad Recherche d¿Anatomies Fondamentalement Artistiques S.L., cuestión prejudicial), o al patrimonio del arrendador, que nada tiene que ver con el objeto litigioso, la única cuestión que podría fundar el recurso sería la notificación , por otras vías y en tiempo anterior, dirigida al arrendador. Y así ,el apelante sostiene que lo dijo al dueño en diversas ocasiones , tanto personal como telefónicamente. Sucede, sin embargo, que no existe la más mínima prueba, al respecto, solo las afirmaciones del recurrente, sin la necesaria demostración de su certeza, no debiendo olvidar como siendo además letrado era más exigible que documentara sus comunicaciones, máxime si , como dice, el arrendador se negaba a cumplir sus pretensiones, y así se había encargado de documentar otros acontecimientos, como el subarriendo, su extinción, entrada de la sociedad etc, por lo que el recurso debe perecer, ya que el hecho de que el propietario residiera allí, no significa que supiera de su estado interior, Sólo añadir, que casa mal con la paciencia que invoca y con la afirmación de que durante nueve años el local ha estado con los defectos, cuando introduce una sociedad, e incluso en 2008 subarrienda, al parecer para actividad en colaboración con la subarrendadora ( folio 41,) por precio de 1300 €, más IVA) que duplicaba el precio del arriendo pagado entonces. Es más, aun cuando se han aportado periciales de la necesidad actual de obras, están ambos informes datados en más de un año después del impago, en fechas Abril de 2010, folio 60 y con posterioridad el del Sr. Jesús Carlos , folio 101, por lo que ninguna constancia existe de que el estado en Mayo de 2009 fuera el mismo, o inhabilitara , pues a tal fin, tampoco sirve el doc obrante al folio 43, sin univoca significación, y sin haber dispuesto de su suscriptor, como testigo, pues si bien en el mismo aparece que indica que el local está en muy mal estado, sin embargo, podría pensarse que no era inhábil ya que primero expresa que la razón de su salida son las pocas ventas, y el alto precio, y al final que también tenía problemas familiares a causa de la intervención de un familiar, precisando de un préstamo, lo que le impedía mantener un local con precio tan caro.

TERCERO:En consecuencia, la sentencia ha de ser objeto de confirmación lo que implica que las costas deban ser impuestas al recurrente.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal de Recherche d' Anatomies Fondamentalement Artistiques, S L, y D Magdalena , contra la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia número 34 de Barcelona, en los autos de juicio ordinario 566/ 2010, de fecha 29 julio 2011, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición a la parte recurrente de las costas de esta alzada.

Se acuerda la pérdida del depósito para recurrir.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.