Sentencia Civil Nº 623/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 70/2010 de 09 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 70/2010-J

Procedimiento: JUICIO ORDINARIO NÚM. 111/2008 del

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 3 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 623/2010

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RIOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a nueve de diciembre de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio ordinario, arrendamientos de bienes inmuebles nº. 111/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº. 3 de Barcelona, a instancia de Dª. Sofía , contra D. Landelino ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 23 de julio de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por la representación de Dña. Sofía , contra D. Landelino , debo condenar y condeno a dicho demandado a pagar a la actora la cantidad de veinte mil euros (20.000.- euros). Todo ello sin hacer un especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales causadas."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 4 de noviembre de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. VICENTE CONCA PÉREZ.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora, Dª. Sofía , arrendataria por subrogación de la vivienda sita en Barcelona, c/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , NUM002 , ejercita acción frente a Landelino , propietario del total inmueble en que se haya ubicada la vivienda arrendada a fin de que se le condene a indemnizarle en la cantidad de 36.000 euros, en concepto de daño moral por los perjuicios sufridos por el desentendimiento del demandado respecto del estado del inmueble, lo que ha derivado en el mal estado de éste, y por las actitudes de acoso encaminadas a obtener el desalojo de la demandada, que paga una renta de 40 euros al mes. Para ilustrar y justificar su pretensión, la actora relaciona una serie de actuaciones imputables al demandado, ejecutadas con la expuesta finalidad, y así, dice que:

a) el cristal de la puerta principal del inmueble estuvo roto durante meses, hasta que el propietario puso una chapa metálica, que impidió que personas ajenas a la finca pudieran entrar. Sin embargo, añade la actora, la situación no se solucionó porque no instaló cerradura, por lo que lleva años sufriendo esta situación.

b) presencia de okupas en el terrado de la finca. Han invadido el terrado y algún piso incomodando a la actora, asustándola e incluso habiendo sufrido algún vecino algún robo. El propietario se mantiene pasivo ante esa situación, utilizándolos como medio de presión para que los inquilinos se vean obligados a abandonar la finca, viendo su vida notablemente alterada por la presencia de esos grupos.

c) varias incidencias en el suministro eléctrico y de agua, incluidas facturas excesivas por las manipulaciones de los okupas para obtener dichos suministros a través de contadores ajenos.

d) goteras por todo el edificio, bajantes rotos y humedades. Son los propios inquilinos los que tienen que hacer reparaciones urgentes, ante la pasividad de la propiedad, que sostiene que las reparaciones son de cuenta de los inquilinos.

e) grietas en el edificio. Eso determina una falta de seguridad.

f) intención del propietario de terminar con todos los contratos de arrendamiento, ya que cuando marcha un inquilino tapia el acceso a la vivienda.

g) robos en viviendas.

h) buzones rotos.

En base a todos estos hechos, la actora afirma que se vio obligada a presentar una querella (Diligencias Previas 2617/04). Y a lo expuesto hasta ahora añade la actora que el demandado ahora se dedica a hacer obras en la finca, con lo que se le causan continuas molestias.

Todo lo expuesto constituye un palmario incumplimiento de las obligaciones del arrendador, recogidas tanto en la ley especial como en el CC, y de ello se han seguido unos perjuicios a la actora, concretados en el informe psicológico que se acompaña a la demanda.

SEGUNDO.- La parte demandada se opone a la demanda y dice que, efectivamente, la actora presentó una querella que fue sobreseída. Y añade que en la demanda se recogen los mismos hechos que se reflejaron en la querella, por más que los mismos nada tienen que ver con la situación actual de la finca. Por lo demás, el demandado dice que el deterioro de la finca se debe a una serie de factores, a los que no son ajenos los propios inquilinos, que no han mantenido debidamente los pisos arrendados. El barrio en que se encuentra es una zona muy deteriorada y durante un tiempo parte del inmueble fue ocupado por personas ajenas al mismo, causando importantes daños. Respondiendo a las diversas imputaciones que se le hacen, señala el demandado que:

a) en cuanto a la puerta de acceso a la finca. Se realizaron numerosas reparaciones, hasta que se sustituyó el cristal de la misma por una plancha metálica, con lo que cesó el flujo de gente ajena a la finca. La puerta se cierra sin problemas.

b) en cuanto a los okupas. La finca contigua estaba desocupada y se instalaron en ella una serie de personas sin título que accedieron al terrado de la de autos, invadiendo también este espacio. El responsable del programa de Prevención Social de Ciutat Vella, el Sr. Luis Miguel , declara en las diligencias penales que es cierto que se produjo una ocupación de la finca contigua, desde la que se extendió la situación a la finca de autos; que los vecinos de las casas colindantes denunciaron la ocupación; que estuvo en contacto con el administrador de la finca Sr. Victor Manuel en todo momento; que el desalojo se produjo con efectivos de la policía y presencia del propietario de la finca y del administrador. Añade Don. Luis Miguel que el desalojo de los ocupas se demoró porque hubo que resolver un contrato de arrendamiento en la vía civil, siguiendo mientras tanto las molestias a los vecinos. Que el problema se inició en el número NUM003 de la calle, y desde allí los okupas fueron pasando a otros inmuebles. Que en cuanto al número NUM000 (el edificio que aquí nos ocupa) no le consta que hubiera denuncias de los vecinos, sino que los contactos los tuvo siempre con el administrador de la propiedad, Don. Victor Manuel . Finalmente dice el referido señor que cuando estuvo en el edificio nº. NUM000 observó que la casa necesitaba una rehabilitación a fondo, como es habitual en las de la zona, que la instalación de la luz era nueva y que la puerta del terrado y la tapia de un piso estaban rotas.

c) en cuanto a las incidencias en el suministro eléctrico y de agua, no pasan de ser afirmaciones de la actora, sin el menor soporte probatorio.

d) en cuanto a las goteras. Cuando se desalojó a los okupas, se procedió al saneamiento del terrado.

e) en cuanto a las grietas. Se trata de fisuras, propias de un edificio antiguo, que en nada afectan a la seguridad del inmueble.

f) en cuanto al tapiado de los pisos. Precisamente por todo lo expuesto se fueron tapiando conforme se desalojaban para evitar que fueran 'okupados'

g) en cuanto a los robos. Parece que se trató de un problema mientras duró aquella ocupación.

h) en cuanto a los buzones rotos. Se encuentran en perfecto estado al haber sido sustituidos tras la ocupación.

El demandado rechaza, pues, las imputaciones que se le hacen y niega responsabilidad alguna en la pretendida depresión de la actora. En todo caso considera que las situaciones vividas no le son imputables y pone de relieve lo demagógico de la exposición de la demanda, que se ha limitado a reproducir los hechos acaecidos hace cuatro años, ya reflejados en la querella, hasta el punto de contar en presente lo que ya es pasado. Y finalmente pone de relieve que desde que cesó el problema de la ocupación, el demandado está rehabilitando elementos comunes y pisos deshabitados.

La juez estima parcialmente la demanda y condena al demandado a pagar 20.000 euros.

El demandado recurre.

TERCERO.- La actora dice que el arriendo discurrió con normalidad mientras vivió el anterior arrendador, y que fue el demandado, cuando heredó la finca en 1981, el que se desentendió totalmente de la misma y de su adecuado mantenimiento. En 2004 interpone una querella frente al propietario y previamente a ésta únicamente consta la existencia de una reclamación sobre el estado de la finca (carta certificada de junio de 2003). No dudamos que con carácter previo, y a lo largo de los muchos años de relación, hubo conversaciones entre las partes acerca de cuestiones puntuales o problemas concretos de la finca, pero no tenemos constancia ni de en qué momento se producen ni qué alcance o importancia tienen.

El artículo 1559 CC dice que 'El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve plazo posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada.- También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2.º del artículo 1.554 .'

Según consta en autos (y a ello debemos atenernos, para seguridad de las partes) hasta junio de 2003 no hay una protesta o queja formal ante la propiedad de la finca. A principios de 2004 se interpone la querella. Y el demandado reacciona a esta acción comenzando una serie de obras que todavía duran y que afectan a toda la finca. La actora interpone en enero de 2008 la demanda que da origen a las presentes actuaciones. En ella hace una presentación de los hechos que no coincide con la realidad, según resulta de la prueba practicada.

Según se desprende de la demanda, uno de los hechos fundamentales en que descansa la reclamación de la actora es la connivencia del demandado con los ocupantes ilegales del inmueble, presuntamente con la finalidad de desalojar a los inquilinos, pues según se desprende de sus propias manifestaciones, dichos ocupantes producían toda clase de molestias y situaciones de riesgo.

Lo que generaría responsabilidad del arrendador sería la aparente connivencia del mismo con los ocupantes ilegales. Las demás actuaciones que describe la actora, es claro que no tienen entidad para justificar una acción como la emprendida. Pero aquello no ha quedado demostrado en modo alguno; al contrario, el propietario también fue perjudicado por dicha situación (como es lógico, por otra parte). Así resulta de forma inequívoca de la declaración en sede penal Don. Luis Miguel que indica que en todo momento estuvo en contacto con el administrador de la propiedad con el tema de los ocupas. El propio demandado fue lesionado por alguno de ellos, con lo que mal se puede hablar de connivencia.

La actora, que sin duda vive en un barrio deprimido y socialmente conflictivo, y en un inmueble antiguo, describe una situación que, naturalmente, le afecta, pero que no acredita que sea imputable al demandado. La generalidad de los hechos que relata tienen su fuente directa en esa situación, y la misma, repetimos, no puede vincularse a la conducta del demandado. El auto de sobreseimiento de las diligencias penales lo dice con toda rotundidad al destacar que el propio demandado fue agredido por los ocupas en 2001, que la Guardia Urbana intervino con anterioridad a la querella, y que aquéllos accedían a la finca a través de la azotea, por lo que poco control podía establecer el propietario.

Los problemas más graves que denuncia la actora derivan de esa situación, por lo que no podemos hablar de acoso por parte del propietario a la actora por ese problema.

Por otra parte, la propia resolución penal pone de relieve que en 2001 y 2002 se renuevan contratos de pisos del inmueble, por lo que mal puede predicarse del propietario la voluntad de intentar vaciar el inmueble que le atribuye la actora. Lo que este tribunal ve claro es que sobre las deficiencias que pudiera presentar el inmueble, como consecuencia de su antigüedad y de un mantenimiento quizás no todo lo correcto que fuera de desear, se superpuso una situación que desorbitó todos los problemas, cual fue la irrupción de los ocupantes ilegales del inmueble, no imputable ni por acción ni por omisión al propietario.

CUARTO.- Sorprende que la parte actora no inste la ejecución de obra alguna de mantenimiento en la finca, cuando su mal estado le provoca tanto malestar. Es claro que el arrendatario tiene derecho a que el arrendador le mantenga en el uso pacífico de la cosa, pero el artículo 1560 CC dice que 'El arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un tercero causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador'. Por lo tanto, mal puede la actora imputar al demandado dejación alguna cuando, por otra parte, no pide que se le arregle algo en la finca.

Como ya hemos señalado, por otra parte, en la demanda se presentan unos hechos que no se acreditan. Lo cierto es que a partir de la querella y de la solución del problema de los ocupantes ilegales, por parte del demandado se lleva a cabo una labor de rehabilitación de la finca que se refleja en las sucesivas licencias de obras otorgadas por el Ayuntamiento y que se corresponden a pisos que van rehabilitándose. La actora entiende ahora que por parte de la propiedad hay una nueva política de acoso consistente en alargar las obras a fin de crear incomodidades y lograr que desaloje la vivienda arrendada.

Nos encontramos con un edificio que tiene 18 viviendas y dos locales. La propiedad, como consecuencia de todos esos hechos que hemos ido relatando, ha optado por la recuperación paulatina de los pisos, pero la actora ve en esa actuación también una voluntad de molestar y forzar la marcha de la vivienda que no puede aceptarse. La actora parece que es en la actualidad la única ocupante del inmueble y que se están arreglando pisos por parte del dueño. Lo que no puede pretender la actora es que las obras vayan a un ritmo determinado y marcado por ella.

Resumiendo, nos encontramos con un problema muy concreto y ajeno a la voluntad y capacidad de solución del demandado (la ocupación de parte del inmueble por terceros sin título y con comportamiento incívico), y con una actitud pasiva de la actora que en ningún momento pide al propietario que efectúe concretas reparaciones en la finca. A la vez, la vivienda de la actora se encuadra en un contexto urbano socialmente muy degradado y conflictivo. Ello produce obvias molestias a la actora, que pueden traducirse en problemas más o menos importantes, pero no es posible establecer el nexo de causalidad necesario con la conducta del actor; actor que tras el desalojo de los ocupas comienza la rehabilitación de los pisos cerrados y de elementos comunes.

Por lo expuesto, y no compartiendo la tesis de la sentencia apelada, debemos estimar el recurso y desestimar la demanda. Las costas de la primera instancia se imponen a la actora y no se hace pronunciamiento condenatorio respecto de la de este recurso, todo ello conforme a los artículos 394 y 398 Lec .

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Landelino frente a la sentencia dictada en el juicio ordinario nº. 111/08 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº. 3 de Barcelona, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha sentencia, y en su lugar dictamos la presente por la que desestimando la demanda interpuesta por Dª. Sofía debemos ABSOLVER Y ABSOLVEMOS al demandado de la pretensión frente a él deducida, con imposición de las costas de la primera instancia a la actora, sin que haya lugar a pronunciamiento condenatorio respecto de las de esta alzada, por lo que cada parte pagará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Contra esta sentencia puede prepararse recurso de casación o extraordinario por infracción procesal si concurren los requisitos legales para ello.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.