Sentencia Civil Nº 624/2004, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 6, de 11 de Noviembre de 2004

Encabezamiento

Rollo de Apelación num.535/04

Juzgado de Primera Instancia num.3 de Alicante

Procedimiento Juicio ordinario num.510/03.

SENTENCIA Nº 624/04

Iltmos Srs.

Don Francisco Javier Prieto Lozano.

Doña María Dolores López Guerra.

Don Jesús Martínez Escribano Gómez.

En Alicante a once de noviembre de dos mil cuatro.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de esta Ciudad de Alicante, integrada por los Iltmos.Srs. expresados al margen ha visto, en grado de apelación, Rollo de la Sala num.535/04 los autos de juicio ordinario num.510/03 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia num.3 de Alicante, en virtud del recurso de apelación entablado por la parte demandante D. Carlos Miguel y Dª. Guadalupe representados por la procurador Sra.Calvo Rubí y dirigido por el letrado Sr.Ferrer Baró, y la demandada, que impugnó la sentencia, BERNARDAGOLF S.L., representada por el procurador Sr.González Lucas y defendido por el letrado Sr.González Lucas

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por su trámite, se dictó Sentencia por la Iltma.Sra.magistrado Juez de Primera Instancia núm.3 de Alicante , con fecha 20 de abril de 2.004, cuya parte dispositiva es como sigue: Que estimando en parte la demanda inicialmente interpuesta a instancia D. Carlos Miguel y Dª. Guadalupe contra Bernaldagolf SL DEBO DECLARAR Y DECLARO RESUELTO el contrato de compraventa de fecha 20 de mayo que tenía por objeto la parcela señalada con el número NUM000 en el término municipal de Rojales, Residencial Benimar II y DEBO CONDENAR Y CONDENO A LA DEMANDADA a devolver la suma de SEIS MIL DIEZ EUROS CON DOC.E. CÉNTIMOS (6.010'12 euros), intereses legales y SIN condena en costas.

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación en tiempo y forma por la representación de la parte demandante siendo tramitado conforme a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con traslado del mismo a la parte demandada, que se opuso e impugnó igualmente la Sentencia, del que se dio nuevo traslado a la apelante principal que se opuso; remitiéndose las actuaciones seguidamente a esta Iltma. audiencia Provincial, sección Sexta, donde se formó el correspondiente rollo de apelación núm.565/04.

TERCERO.- En la sustanciación de esta causa se han observado todas las prescripciones legales , señalándose para votación y fallo el día 10 de noviembre de 2004 y siendo ponente el Iltmo.Sr.D.Jesús Martínez Escribano Gómez.

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la Sentencia de primera instancia que declara resuelto el contrato de compraventa de fecha 20 de mayo de 1999 y condena a la demandada a pagar a la actora la cantidad de 6.010'12.- euros se alzan demandante y demandada; considerando la primera imputable a la demandada el incumplimiento del contrato y reiterando por ello la indemnización reclamada en la demanda por importe de 118.345'94.-euros correspondientes a la diferencia entre el valor pactado del inmueble vendido y el valor actual de una vivienda de las mismas características. La demandada después de oponerse al recurso interpuesto por la actora impugna la Sentencia , reproduciendo la pretensión de Sentencia absolutoria al entender que no cabe declarar resuelto el contrato a instancia del demandante incumplidor de la obligación de pago del precio.

La Resolución de ambos recursos exige establecer las relaciones contractuales que ligan a las parte y establecer los hechos sucedidos a fin de concretar la existencia de incumplimientos y su imputabilidad.

SEGUNDO.- Consta en autos que los demandantes entregaron a la demandada, con fecha 5 de mayo de 1999, la suma de 381.000.-Pts en concepto de Reserva P. NUM000 Res Benimar II; que con fecha 20 de mayo de 1994, los litigantes otorgaron contrato de compraventa en documento privado, determinando el objeto (parcela de una superficie aproximada de 500 m2, señalada con el número NUM000 en el croquis adjunto, determinando sus linderos; y vivienda unifamiliar MODELO P. NUM000 conforme con el plano, según proyecto que redactaría el arquitecto que se designaba, y memoria de calidades adjuntos) y el precio y condiciones de pago (31.934.150.-Pts , I.V.A. incluido, pagaderas en cuatro plazos: 381.000.-Pts a la firma del contrato, pero referidas a las ya entregadas con anterioridad en concepto de reserva; 1.000.000.-Pts en marzo de 2.000 , acordándose específicamente que en caso contrario el contrato quedaría nulo y sin efectos; 1.000.000.-Pts en agosto de 2.000; y, finalmente, el resto , 29.553.150.-Pts, mediante préstamo hipotecario, a la entrega de llaves en el mes de noviembre de 2.000). Sin embargo y como quiera que la referida parcela se formaba por segregación de una finca matriz cuya clasificación urbanística y aprobación del plan parcial P.A.I. etc. se encontraban en trámite de aprobación, acordaron que el contrato, según consta en el exponendo primero pfo.3º in fine, que el contrato solo surtiría efectos una vez aprobados dichos instrumentos urbanísticos , teniendo hasta ese momento el carácter de documento de reserva.

Con fecha 4 de agosto de 2.000 la vendedora participaba a los compradores el retraso de la entrega de la vivienda, señalando como fecha el mes de julio de 2001; ofreciendo a la contraparte la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas, si el retraso causara un problema insuperable en el comprador, interesando en tal caso la notificación por escrito en plazo de un mes. Y justificaba el retraso en el experimentado por el Ayuntamiento de Rojales y la Consellería de Urbanismo de Alicante en la aprobación del Plan; que según acredita la actora, mediante la aportación de copia de DOGV, se encontraba en fase de información pública en septiembre de 2.000.

Posteriormente , con fecha 16 de enero de 2001, recibido el día 2 de febrero siguiente, la vendedora remitió por correo certificado a los compradores, requerimiento resolutorio de la compraventa de inmuebles por precio aplazado , pese a que la parte lo denomine rescisión unilateral, al no haber efectuado los ingresos estipulados en el contrato de compraventa. Ofrecía la devolución de la cantidad recibida, interesando la designación de la cuenta bancaria dónde proceder al reintegro.

Consta que con fecha 22 de febrero de 2001 se hizo un ingreso en la cuenta bancaria de la Caja de Ahorros del Mediterráneo de la demandada por importe de 1.000.000.-Pts A CUENTA COMPRA PARCELA NUM000 RESIDENCIAL BENIMAR. En el documento de abono no se consignaba la identidad del pagador. Y que con fecha 7 de marzo de 2001 Bernardagolf S.L. transfirió a la cuenta de la demandante la cantidad de 381.000.-Pts en concepto de DEVOLUCION POR RESOLUCION CONTRATO FECHA 20-05-1999 PARCELA NUM000 RESIDENCIA BENIMAR.

Finalmente, la demandada vendió la parcela a tercero con fecha 10 de mayo de 2001. Y como otras fechas relevantes deben designarse que el ayuntamiento de Rojales otorgó permiso de obras el 20 de agosto de 2001; se otorgó escritura de obra nueva con fecha 21 de agosto de 2001 y que se certificó el final de obra el día 24 de enero de 2002.

TERCERO.- Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2002 la esencia de la promesa bilateral de compra y venta (a la que se refiere el artículo 1451 del Código Civil) radica en diferir para un momento posterior la perfección y entrada en vigor del contrato proyectado , quedando mientras tanto solamente ligadas las partes por el peculiar vínculo que produce el precontrato, que contiene el proyecto o ley de bases del siguiente y que consiste estrictamente en "quedar obligado a obligarse" (STS de 28 de noviembre de 1994); que "resulta plenamente diferenciable la promesa bilateral de compra y venta de un contrato definitivo de compraventa, extremo que depende de la voluntad de los interesados y de los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas relaciones , si bien la jurisprudencia ha distinguido siempre entre la promesa bilateral de vender y comprar y el contrato de compraventa" (STS de 23 de marzo de 1995); y que "es incuestionable que no siempre se presenta de la misma forma y manera el contrato de promesa de venta, pues unas veces las propias partes contratantes han dejado para el futuro la propia obligación de celebrar el contrato definitivo, sino también la total y completa determinación de los elementos y circunstancias del referido contrato en cuyo caso el incumplimiento no puede conducir mas que a la exigencia -por el contratante dispuesto a cumplir su compromiso- de la indemnización por los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le haya podido acarrear, mientras que en otros supuestos, las mismas partes, demuestran su decidida voluntad -en todos los pormenores y detalles- de celebrar un auténtico contrato de compraventa, que de momento no pueden actuar por impedirlo la concurrencia de determinados obstáculos como falta de autorizaciones o liberación de gravámenes, o simplemente porque en dicho instante no les conviene la celebración en firme y desean esperar cierto plazo , poniendo de manifiesto su voluntad de presente, sino exacta y total para cuando cesen aquellos obstáculos o venza el término establecido, momento a partir del cual es incuestionable que si uno incumple lo prometido el otro estará facultado a exigir el cumplimiento no de la promesa en sí, sino también del contrato definitivo al que aquella voluntad se determinó y para cuya realidad actual no existe ya obstáculo anterior" (S.T.S. de 24 de diciembre de 1992 , seguida en iguales términos por la de 8 de julio de 1993).

Como ya se expresó, la distinción entre contrato definitivo y mera promesa ha de buscarse en la voluntad de las partes contratantes y en los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas obligaciones; en este caso, la intención de los partícipes en el negocio es clara: se concreta la cosa, se fija el precio y la forma de pago.

Del artículo 1445 del Código Civil, se deducen los requisitos esenciales del contrato de compraventa:

a) Es un contrato consensual, que se perfecciona por el mero consentimiento, como resulta de la expresión "se obliga" y del artículo 1450 , el cual dispone que la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos , si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado".

b) Es un contrato bilateral, pues de él nacen obligaciones recíprocas para ambas partes contratantes.

c) Es un contrato oneroso, por la correspondencia entre las contraprestaciones de las partes.

d) Es traslativo de dominio, en el sentido de que sirve de título para adquirir el dominio de la cosa vendida, de conformidad con la doctrina del título y del modo seguida por el Código Civil (artículos 609 y 1095).

CUARTO.- Pues bien, en el documento privado objeto del litigio concurren todos los presupuestos necesarios para considerar el contrato como una compraventa , que quedó perfeccionada y es vinculante por consecuencia del convenio plasmado. Sin embargo resulta relevante interpretar la voluntad de los litigantes que pactan que el contrato solo surtirá efectos una vez aprobados dichos instrumentos urbanísticos (clasificación urbanística y aprobación del plan parcial P.A.I.). Y a estos efectos es doctrina reiterada del tribunal Supremo (Ss. de 3-2-1988, 10-5-1991, 1-3-1993 , 24-6-1993, 6-7-1993, 25-4 y 9-7-1994, 9-4-1996 y 19-2-1996) , la que dice que las reglas interpretativas que establecen los artículos 1281 a 1288 del Código Civil, conforman cuerpo subordinado y complementario entre sí , ostentando rango prioritario y preferencial las correspondientes al artículo 1281, párrafo primero, de manera que si los términos de un contrato son claros, bien explicados, terminantes y no dejan duda sobre la intención negocial de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las demás reglas de interpretación de los artículos siguientes , pues su aplicación es subordinada en esta cuestión de hermenéutica contractual.

La atenta lectura de los claros término contenidos en el contrato y en especial en la cláusula recogida en el exponendo del mismo debe interpretarse en el sentido de no otorgar eficacia al mismo hasta la aprobación de los instrumentos urbanísticos, manteniéndose entonces el concepto de reserva, y sin surgir entonces la obligación del vendedor de entregar la cosa ni del comprador de pagar el precio. Por ello, no nacía la obligación del actor de pagar los plazos del precio aplazado hasta tanto se aprobaran los referidos instrumentos urbanísticos , manteniéndose el concepto de reserva primeramente estipulado; y que en ningún caso consta se notificara al comprador la aprobación del plan parcial por el Ayuntamiento. No cabe considerar que, suspendido el deber del vendedor de entregar la cosa vendida , pueda mantenerse la obligación del comprador de pagar el precio aplazado, que es el conjunto de las obligaciones pactadas.

Sin embargo, el vendedor decide rescindir el contrato , en realidad resolver, por falta de pago del precio aplazado. Sin embargo lo hace por correo; por lo que no pueden entenderse producidos los efectos resolutorios al faltar requerimiento notarial o judicial no puede entenderse hecho eficazmente. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de mayo de 1985, con cita de la de 1 de febrero de 1985 declara la validez del requerimiento resolutorio hecho por medio de notario, atenuando el rigor derivado del reglamento Notarial en armonía con su reforma operada en su artículo doscientos dos por el decreto de ocho de junio de mil novecientos ochenta y cuatro, que al no distinguir entre notificación requisitoria o no requisitoria, permite interpretar y concluir en la validez del requerimiento notarial verificado por correo con acuse de recibo, sin la intervención personal del fedatario cerca de la persona del notificado , pero naturalmente sin obviar el acta notarial y la justificación del recibo de la carta con el certificado de la oficina de Correos, con lo que, en definitiva, se viene a decir o a concluir que la notificación particular por medio de Correos - independientemente de su contenido- no está incluida en la previsión del artículo mil quinientos cuatro del Código Civil, que exige la notificación notarial o judicial, como únicas fehacientes y garantizadoras de la realidad del hecho notificante.

Entonces el comprador podía pagar después de efectuado dicho requerimiento privado, pues como dice el art.1504 Cc dice en la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno Derecho la Resolución del contrato, el comprador podrá pagar , aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término. Como tiene repetido hasta la saciedad la doctrina de la Sala 1ª del Tribunal Supremo y se recoge con claridad en la sentencia de 9 de Junio de 1992, la Resolución por incumplimiento del comprador en la compraventa de inmuebles, a tenor del art. 1504 CC, modalidad singular del 1124 para toda clase de obligaciones bilaterales, tiene entre sus presupuestos el requerimiento preceptivamente exigido por dicha norma, además de la voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento, bien entendido que la voluntad incumplidora viene en principio demostrada por el hecho mismo de la inefectividad del precio , contraviniendo la obligación asumida, siempre que no medien circunstancias denotadoras de que al adquirente no le es reprochable la falta de la prestación, particularidades que habrán de ser oportunamente alegadas y probadas; por otra parte, el requerimiento del art. 1504 tiene el valor de una intimación referida, no al pago del precio , sino a que se allane el comprador a resolver la obligación y a no poner obstáculo a este modo de extinguirla, lo que quiere decir que, concurriendo las circunstancias expuestas, la Resolución se produce de manera automática, pudiendo ejercitarse ya en la vía judicial, ya fuera de ella , a voluntad del acreedor, a reserva, claro es, de que si la declaración de Resolución hecha por una de las partes se impugna por la otra, quede aquella sometida al examen y sanción de los tribunales, que habrán de declarar, en definitiva , bien hecha la Resolución o, por el contrario , no ajustada a derecho (SS 24 Oct. 1941 , 28 Ene. 1943, 7 Ene. 1948 y 19 Mar. 1949).

Por ello y como quiera que el demandante había pagado con anterioridad el primero de los plazos estipulados; pagó después el segundo y podía todavía pagar el tercero, no había incumplido sus obligaciones derivadas del contrato de forma rebelde al cumplimiento pues como dice la STS 3 de marzo de 1967 siempre , se haya o no pactado esa posibilidad de pago tardío, en cierto modo, persiste en tanto en cuanto no se haya requerido en forma -judicial o notarialmente- a dicho comprador, si bien, tras el requerimiento, no es posible conceder nuevo término o viabilizar cualquier otro pago tardío; es el demandado quien vende a tercero la finca que era objeto del contrato de compraventa e, incumpliendo palmariamente su obligación principal derivada de la compraventa, imposibilita el cumplimiento del contrato.

QUINTO.- Dispone el artículo 1.124 del Código Civil que la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la Resolución de la obligación , con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la Resolución, aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. La reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, y entre otras la Sentencia de 21 de marzo de 1994, exige que para estimar la acción resolutoria es necesaria la prueba de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron. 2) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas entre las partes, así como su exigibilidad. 3) Que el demandado haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumben. 4) Que el resultado se haya producido como consecuencia de una conducta del demandado y le produzca al demandante un daño irreparable. Y 5) Que quién ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le conciernen, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior de la otra parte , al ser la conducta de ésta la que motiva el Derecho de Resolución del contrato y lo libera de su cumplimiento

Concurren en autos los requisitos anteriormente expuesto para decretar la Resolución del contrato por el incumplimiento del vendedor de la obligación de entregar la cosa vendida , en realidad la obligación principal de las asumidas; habiendo cumplido el comprador las suyas excepto la de pagar el tercer plazo que omite por constar la venta de la parcela a tercero. Entonces debe considerarse acertadamente resuelto el contrato de compraventa como reclama el demandante por el incumplimiento del demandado de sus obligaciones.

SEXTO.- El recurrente reclama la indemnización de daños y perjuicios por importe de 118.354'94.- Euros, correspondientes a la diferencia entre el precio pagado del inmueble terminado y el valor actual de otro de similares características y la devolución de la cantidad de 6.010'12.-euros pagadas a cuenta de la compra.

La Resolución del contrato lleva consigo, como consecuencia propia de tal declaración, la devolución del precio efectivamente abonado; devolución que constituye un efecto directo de la resolución del contrato y al que se puede condenar a quien lo obtuvo, en cualquier caso, tal como lo declara constante jurisprudencia, entre otras Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 1980, 17 de junio de 1986, 24 de marzo de 1995 , 23 de mayo de 1996 y 22 de marzo de 1997, en el mismo procedimiento en que se da lugar a la referida Resolución contractual, pues , en otro caso, quien retiene tal cantidad, sin causa , obtendría un lucro o enriquecimiento injusto.

La indemnización de daños y perjuicios es compatible con el ejercicio de la acción resolutoria; así se desprende del tenor literal del art. 1124 CC, pero sólo serán indemnizables cuando resulten cumplidamente probados dentro del procedimiento, como establece reiteradamente la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Y no comparte esta Sala que puedan considerarse efectivamente sufridos por la actora los perjuicios demandados al no venir acreditada su cumplimiento. La parte se limita a fijar el valor de compra de una vivienda de similares características; no acredita que efectivamente la hay adquirido o pretenda hacerlo por lo que no cabe considerar tales los perjuicios demandados al no haber tenido efecto en su esfera patrimonial. En efecto, la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de abril de 1995 señala que las consecuencias indemnizatorias derivadas del art. 1124 CC en relación con los presupuestos causantes del art.1101 siempre quedaran supeditadas a que, efectiva y realmente, se hayan producido tales daños y perjuicios , ya que no es posible entender que por un incumplimiento o desistimiento sin más, se generen en una suerte de automatismo ineludible, esas consecuencias indemnizatorias. En el mismo sentido la ST.S. de 22 de julio de 1994 decía por cuanto no se han producido los daños cuya indemnización se insta y sabido es que numerosa jurisprudencia establece la necesidad de la prueba del acaecimiento de los mismos, pues no es suficiente el incumplimiento contractual para su percepción y condena a su abono. En resumen, es doctrina fundamental en nuestro sistema de indemnización de daños, la realidad de estos. Para que el daño sea indemnizable ha de probarse necesariamente su existencia , la indemnización de daños y perjuicios requiere para su aplicación la base fáctica de la realidad de los mismos, siendo indispensable para que tal obligación de indemnizar exista que sea exigible, que esté acreditada la real existencia de aquellos y que los mismos fuesen originados por el acto ejecutado u omitido, prueba que incumbe al actor y dentro del proceso , al igual que la de las bases de su determinación cuantitativa, aunque la precisión de ésta se difiera para ejecución de Sentencia (SS. 28 mayo 1984, 13 abril 1992, 12 mayo 1994 , 28 junio 1995). Por último la Sentencia del TS de 26 diciembre 1996 establece "...es no hay más dato objetivo para establecer el daño surgido por los compradores que el hecho cierto y evidente de que los vendedores se han lucrado con los intereses que pueden producir los cuatro millones de pesetas que recibieron. Fuera de ello, no se podía dar ninguna indemnización por meras conjeturas y suposiciones, ni mucho menos por lo que los vendedores ganaron volviendo a vender el inmueble.

No se ha probado lo más mínimo que había una base razonable para considerar que los compradores también lo iban a vender , o que lo iban a desestimar a fines comerciales o industriales con lo que obtendrían una ganancia. Indemnizar los daños entonces no sería más que indemnizar meros sueños de ganancia, y esto no es lo que protege el art. 1101 CC".

SEPTIMO.- Por todo ello procede desestimar el recurso de apelación interpuesto por la actora y la impugnación de la Sentencia formulada por la demandada, imponiendo a cada parte las costas efectivamente causada con su recurso conforme con el art.398 LEC

Vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Desestimar los recursos de apelación interpuesto por D. Carlos Miguel y Dª. Guadalupe y BERNARDAGOLF S.L. contra la sentencia dictada por el Sr. magistrado Juez del juzgado de Primera Instancia núm.3 de Alicante en fecha 20 de abril de 2.004 y en los autos de los que dimana el presente rollo, y en su consecuencia confirmar como confirmamos íntegramente la misma al estar ajustada a derecho; debiendo satisfacer cada parte las costas causadas con su recurso.

Notifíquese esta Sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248 núm.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , advirtiéndose a las partes que contra la misma la Ley procesal no previene recurso ordinario alguno.

Y en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados del pertinente testimonio de esta resolución para ejecución y cumplimiento de lo acordado y resuelto , uniendo otro testimonio al rollo de apelación y el original al legajo de Sentencias.

Así por esta nuestra Sentencia definitiva, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Sentencia por el Iltmo. Sr. ponente que la suscribe hallándose la Sala celebrando audiencia pública. Doy fe.