Sentencia Civil Nº 624/2004, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 671/2003 de 01 de Octubre de 2004

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. Sres.

Presidente:

D./Dª. Victor Caba Villarejo Magistrados:

D./Dª. Victor Manuel Martín Calvo

D./Dª. Carolina Mesa Marrero (Ponente)

En Las Palmas de Gran Canaria , a 1 de Octubre de 2004

. VISTO, ante AUDIENCIA PROVINCIAL SECCIÓN CUARTA , el recurso de apelación admitido a la parte demandante , en los reseñados autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de fecha 14 de mayo de 2003 , seguidos a instancia de D./Dña. Luis representados por el Procurador D./Dña. Manuel De Leon Corujo y dirigidos por el Letrado D./Dña. Fernando De Elejabeitia Llana , contra D./Dña. Aurelio representados por el Procurador D./Dña. Dolores Apolinario Hidalgo y dirigidos por el Letrado D./Dña. Victor Rodríguez Grau-bassas .

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada : " Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO INTEGRAMENTE la demanda inicial de estas actuaciones interpuesta por el Procurador Don Javier Manrique de Lara, en nombre y representación de Luis , contra Don Aurelio , CON EXPRESA IMPOSICIÓN DE COSTAS A LA PARTE ACTORA. Que DEBO DECLARAR Y DECLARO la resolución del contrato de compraventa de 11 de noviembre de 2001, celebrado entre las partes ante el Noratio de Las Palmas Don Adolfo Zapata Zapata, por incumplimiento de contrato por parte del comprador. Asimismo DECLARO LA OBLIGACION de las partes de restituirse recíprocamente lo recibido de conformidad con lo establecido por las mismas en el contrato de 11 de diciembre de 2001. Debo CONDENAR Y CONDENO a Don Luis al pago den concepto de indemnización por daños y perjuicios, en la cantidad que se determine por tal concepto en ejecución de sentencia ".

SEGUNDO.- La relacionada sentencia, se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad a lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, y tras darle la tramitación oportuna se señaló para su estudio, votación y fallo el día 13 de abril de 2004 .

TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la sentencia el Iltmo. Sr./a. D./Dña. Carolina Mesa Marrero , quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación por la parte actora contra la sentencia que desestima íntegramente la demanda interpuesta y estima la demanda reconvencional formulada por el demandado, declarando la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes con fecha 11 de noviembre de 2001 por el incumplimiento de la obligación de pago y condenando al demandante a abonar en concepto de indemnización por daños y perjuicios la cantidad que se determine en ejecución de sentencia. En su escrito de recurso la parte actora y apelante expresa su disconformidad con la sentencia de instancia y reitera los argumentos que ya expuso en la demanda, pues considera que se ha probado que el vendedor actuó de mala fe dado que conocía con anterioridad a la venta el expediente administrativo iniciado por la Demarcación de Costas para privarle del kiosco-bar.

SEGUNDO.- La controversia surgida entre las partes tiene su origen en el contrato celebrado el día 11 de octubre de 2001 mediante escritura pública, en virtud del cual el demandado Sr. Aurelio vende al actor Sr. Luis el local destinado a almacén que se describe en el apartado I de la escritura, así como enseres, maquinaria y mercancías, y también le cede el derecho de explotación de la terraza situada en la parte baja del paseo marítimo de la playa de Puerto Rico (Mogán), por un período de 24 años. El precio pactado por la compraventa y cesión de derechos fue de 288.485 € (48 millones de pesetas), y de esta suma el comprador ha abonado la cantidad de 60.101, 21 € (10 millones de pesetas), acordando las partes que el resto del precio se abonaría por plazos mensuales hasta el año 2005. La parte apelante reitera en su escrito de recurso que el demandado actuó de mala fe porque ocultó deliberadamente el expediente administrativo iniciado por la Demarcación de Costas, y esta circunstancia puede privarle de la posesión y propiedad del objeto de la compraventa. En suma, el recurrente considera que las pretensiones deducidas en la demanda resultan ajustadas a derecho, por lo que solicita la estimación de las mismas.

Pues bien, el recurso planteado por la parte actora debe estimarse porque el examen de las actuaciones pone de manifiesto que, al tiempo de celebrar el contrato, el actor desconocía la existencia de una actuación administrativa iniciada mucho tiempo antes por la Demarcación de Costas de Canarias con la finalidad de recuperar de oficio el dominio público marítimo-terrestre del espacio ocupado por el Kiosco bar DIRECCION000 . En efecto, con fecha 16 de noviembre de 2001, o sea, un mes después de celebrar el contrato con el demandado, el actor recibe una notificación de la Demarcación de Costas (documento nº 3) comunicándole la decisión de iniciar el expediente para la recuperación de oficio del espacio público donde se ubica el negocio en cuestión. Esta actuación administrativa era perfectamente conocida por el demandado Sr. Aurelio , tal y como se desprende del documento nº 6 acompañado con la demanda en el que se contienen las alegaciones que con fecha 13 de enero de 1999 el demandado formuló ante la Demarcación de Costas, contestando así a la notificación que había recibido el día 3 de diciembre de 1998 (folio 101) del referido organismo, en la que se le comunicaba la tramitación de un expediente sancionador contra la empresa Puerto Rico, S.A., como titular de la concesión por ocupación del dominio público martítimo terrestre sin el debido título administrativo.

A la vista de los datos expuestos, resulta extraño que el actor decidiera adquirir un negocio por un precio tan elevado y que realizara una inversión en mejorarlo si realmente tenía conocimiento de la situación irregular del negocio y de las actuaciones administrativas ya emprendidas por el organismo público competente. En realidad, el análisis del material probatorio que obra en autos revela todo lo contrario, es decir, que el actor desconocía las irregularidades administrativas que afectaban al kiosco bar y, en ningún momento, fue debidamente informado por el vendedor, pues si hubiese tenido la información pertinente no habría celebrado el contrato. Esta conclusión no queda desvirtuada por el hecho de que el actor sea un empresario de dilatada experiencia en la zona turística de Puerto Rico y que, por ello, debía conocer la situación en la que se encuentran los negocios instalados en la playa, pues no consta que en su actividad como empresario haya tenido con anterioridad algún negocio ubicado concretamente en ese espacio público. Asimismo no puede aceptarse el argumento de que el actor conocía la existencia de ciertos rumores acerca de la situación en la que se encontraban los locales de la zona, porque las meras especulaciones son irrelevantes desde el punto de vista jurídico y, en cualquier caso, no pueden asimilarse a la información completa y detallada que sobre el objeto del contrato debía facilitar el vendedor a la persona que pretendía adquirir el negocio litigioso. Tampoco es admisible el argumento de que el actor conocía la situación del negocio porque en la estipulación novena de la escritura pública de compraventa se hace constar que "el comprador declara conocer y acepta la situación física de lo que es objeto de la compraventa, por lo que renuncia al saneamiento por evicción"; lo cierto es que esta cláusula contractual no puede interpretarse como lo hace el demandado porque su contenido sólo hace referencia a que el comprador conocía la situación física del negocio, pero ello no implica, como pretende la parte demandada, que el comprador asumiera a su riesgo y ventura las vicisitudes que se produjeran con la Demarcación de Costas, pues si el comprador realmente conocía esa situación y había decidido asumir los riesgos de la misma el contenido de la cláusula contractual antes mencionada hubiese sido más explícito, incluyendo una declaración clara e inequívoca en ese sentido.

En definitiva, el examen de las actuaciones confirma que el actor no fue advertido de la situación administrativa que afectaba al negocio objeto del contrato, y ello es imputable al demandado que le ocultó deliberadamente esa información para inducirlo a celebrar el contrato. Por lo tanto, en el caso enjuiciado es patente que el demandado actuó dolosamente y con su comportamiento provocó un engaño o error en el otro contratante, y si no hubiese existido tal conducta el contrato no se habría celebrado (art. 1269 CC). Como expresa la STS de 28 de noviembre de 1989, es dolo «no sólo la insidia directa e inductora de la conducta errónea del otro contratante, sino también la reticencia dolosa del que calla o no advierte debidamente a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe» (en parecidos términos, las SSTS de 27 de septiembre de 1990, 21 de julio de 1993 o 15 de junio de 1995).

Así pues, procede estimar la acción de anulabilidad ejercitada al haberse apreciado la actuación dolosa del vendedor en la celebración del contrato, que fue determinante en el consentimiento prestado por el comprador y, consecuentemente, se declara la ineficacia del contrato celebrado el 11 de octubre de 2001 entre las partes litigantes.

TERCERO.- La declaración de nulidad del contrato tiene como principal efecto la restitución recíproca de las prestaciones efectuadas, tal y como establece el art. 1303 CC. En consecuencia, el actor debe restituir el kiosco bar al demandado, y éste debe reintegrar al demandante la parte del precio abonada que asciende a 10.000.000 pesetas, los gastos ocasionados como consecuencia de la transmisión, así como la cantidad invertida en la mejora del negocio; en cambio, no procede condenar al demandado a abonar el 40% de la cantidad percibida como parte del precio, ya que esa cláusula penal prevista en la estipulación cuarta del contrato se acordó para el supuesto de resolución del contrato por falta de pago; tampoco procede estimar la pretensión de indemnización de daños y perjuicios en concepto de lucro cesante, pues no consta prueba alguna de que el actor haya dejado de percibir beneficios del negocio durante el tiempo del contrato transcurrido hasta este momento.

Por lo tanto, procede concretar la cantidad que el demandado debe reintegrar al actor como consecuencia de la declaración de ineficacia del contrato. Como ya se ha dicho, además de la parte del precio abonado, 10.000.000 pesetas (60.101, 21 €), los gastos reintegrables al actor también incluyen todos los sufragados a consecuencia del contrato, es decir, la cantidad de 841. 550 pesetas (5.057, 82 €), así como la suma de 17.509.700 (105.235, 42 €) correspondiente a la adquisición de diverso mobiliario y otro tipo de material para el negocio y, en general, mejoras en el mismo (documentos 13 a 17). En definitiva, el demandado debe reintegrar al actor la suma total de 28. 351.250 pesetas (170.394,44 €), más los intereses legales desde la interposición de la demanda; y, el actor debe restituir al demandado el Kiosco bar objeto del contrato.

CUARTO.- Por todo lo expuesto, procede estimar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, revocar la sentencia de instancia, y en su lugar, se acuerda estimar la demanda interpuesta, declarando la nulidad del contrato celebrado entre las partes litigantes con fecha 11 de octubre de 2001 y, como consecuencia de la ineficacia del contrato, las partes deben restituirse las prestaciones realizadas conforme se indica en el fundamento tercero de esta resolución, más los intereses legales, imponiendo las costas de la instancia a la parte demandada, ya que la demanda ha sido estimada en lo sustancial. Al estimarse el recurso de apelación, no procede hacer ningún pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Luis contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de San Bartolomé de Tirajana, con fecha de 14 de mayo de 2003, en los autos del juicio ordinario nº 459/2001, la cual revocamos y, en su lugar, se acuerda estimar la demanda interpuesta, declarando la nulidad del contrato de compraventa celebrado con fecha 11 de octubre de 2001, debiendo las partes restituirse las prestaciones realizadas conforme se indica en el fundamento tercero de esta resolución, más los intereses legales, con imposición de las costas de la instancia a la parte demandada. No se hace especial pronunciamiento en cuanto a las costas del recurso.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Iltmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.