Sentencia Civil Nº 625/2015, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 615/2013 de 15 de Octubre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO SEIS DE MARBELLA.

JUICIO ORDINARIO N.º 1882/2010.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL N.º 615/2013

SENTENCIA N.º 625/2015

Iltmos. Sres.:

Presidente:

Don Antonio Alcalá Navarro

Magistradas:

Doña Soledad Jurado Rodríguez

Doña Nuria Auxiliadora Orellana Cano

En la Ciudad de Málaga, a quince de octubre de dos mil quince.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de Juicio Ordinario N.º 1882/20010, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Seis de Marbella, sobre resolución de contrato, seguidos a instancia de DON Fernando y DOÑA Leonor , representados en esta alzada por el Procurador de los Tribunales Don Salvador Luque Infante, y defendidos por el Letrado Don Pedro Padilla Garrido, contra la entidad mercantil LOS LAGOS DE SANTA MARIA GOLF S.L., representada en esta alzada por el Procurador de los Tribunales Don Rafael Rosa Cañadas y defendida por el Letrado Don Luis Miguel Sánchez Pérez, pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la Sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Seis de Marbella dictó Sentencia de fecha 13 de febrero de 2013 , en el Juicio Ordinario N.º 1882/2010, del que este rollo dimana, cuya Parte Dispositiva dice así:'FALLO: QUE desestimando la demanda interpuesta por Fernando y Leonor representado por el Procurador SALVADOR LUQUE INFANTE contra LOS LAGOS DE SANTA MARIA GOLF SL, debo absolver y absuelvo a la parte demandada de todos los pedimentos ejercitados por la actora. Así como estimando la reconvención ejercitada por el Procurador MARIA DEL MAR ALVAREZ CLARO MORAZO en nombre y representación de LOS LAGOS DE SANTA MARIA GOLF SL, contra Fernando y Leonor , debo declara y declaro la obligación de estos de comparecer ante Notario para otorgar escritura pública de compraventa y abonar el resto del precio pendiente, que asciende a la suma de TRESCIENTOS CATORCE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y DOS EUROS CON ONCE CENTIMOS (314.872,11 euros) en cumplimiento del contrato de fecha 29 de abril de 2004, todo ello con expresa condena en costas a los condenados en virtud de lo establecido en el artículo 394 LEC .'

SEGUNDO.- Contra la expresada Sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la parte demandante, el cual fue admitido a trámite y su fundamentación impugnada de contrario, remitiéndose los autos a esta Audiencia, donde al no haberse propuesto prueba ni estimarse necesaria la celebración de vista, previa deliberación de la Sala que tuvo lugar el día 1 de octubre de 2015, quedaron las actuaciones conclusas para Sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente la Ilma. Sra. Doña Nuria Auxiliadora Orellana Cano.

Fundamentos

PRIMERO.-Frente a la Sentencia dictada en la anterior instancia que desestima la acción de resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes con fecha 29 de abril de 2004, que se basaba en la falta de entrega de la vivienda debida a notoria irregularidad urbanística de la promoción donde venían ubicados los inmuebles, Lagos de Santa María Golf, ante la inexistencia de Licencia de Primera Ocupación, denegada expresamente por el Ayuntamiento de Marbella, se alza en apelación la parte actora que muestra disconformidad con la aplicación que en la sentencia apelada se hace de la doctrina de los actos propios, por haber el actor elevado a público otro contrato sobre una vivienda situada en el mismo bloque, por considerar que se en contraba en las mismas circunstancias, cuando es lo cierto según la parte recurrente, a la fecha del otorgamiento de la escritura pública, el 3 de agosto de 2006, desconocían la ilegalidad de la urbanización, ya que aunque el Acuerdo de la Comisión Permanente del Ayuntamiento de Marbella se adoptó con fecha 19 de julio de 2006, dicho Acuerdo no fue sometido a Pleno hasta el día 20 de agosto de 2006, siendo notificado a la demandada con fecha 25 de agosto de 2006, que lo recurrió ante el correspondiente Juzgado de lo Contencioso Administrativo. En segundo lugar, discrepa el recurrente con la fundamentación de la juzgadora a quo que estima que la entrega de las viviendas estaba supeditada al certificado final de obras, que fue obtenido en fecha, y que por tal motivo no existe incumplimiento contractual porque no se pactó por las partes la obligación de entrega de la vivienda a la licencia de primera ocupación. Aduce el recurrente que aun siendo una cuestión controvertida, la entrega de una vivienda sin estar debidamente legalizada, debe considerarse un grave incumplimiento del vendedor. Y en tercer lugar, alega el recurrente que no puede entenderse concedida la licencia de primera ocupación por silencio administrativo, como se afirma en la Sentencia recurrida, debiendo aplicarse el criterio establecido en la Sentencia de la Sata Tercera del Tribunal Supremo de 28 de enero de 2009 . Frente a este recurso se opone la parte apelada que sostiene que la causa de no haberse otorgado el segundo contrato por la parte actora fue la falta de financiación.

SEGUNDO.-Conviene traer a colación para resolver la litis, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre los efectos resolutorios del incumplimiento en contratos de compraventa referida a la falta de licencia de primera ocupación para el caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, y en concreto el Pleno de la Sala Primera Sala en su Sentencia núm. 577/2012, de 10 de septiembre, rec. núm. 1899/2008 , que fija una doctrina, después reiterada en las más recientes SSTS de 6 de marzo de 2013 , 6 de marzo de 2013 , 11 de marzo de 2013 , 20 de marzo de 2013 , y SSTS núm. 398/13 , 399/13 , 400/13 y 401/13, todas de fecha 10 de junio de 2013 , y 9 de octubre de 2013 , entre otras. Y más concretamente, el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre la controversia planteada en el recurso, en relación con la misma promoción 'Lagos de Santa María Golf' entre otras, en Sentencia de 7 de noviembre de 2013 , aludiendo precisamente a la gran similitud del litigio con el resuelto por Pleno de 10 de septiembre de 2012 y con otros recursos también recientemente resueltos por el Tribunal Supremo en aplicación de los mismos criterios jurisprudenciales, algunos de la misma promoción, en los que la controversia gira en torno a la relevancia resolutoria de la falta de licencia de primera ocupación respecto de contratos de compraventa de inmuebles en construcción en los que las partes no pactaron expresamente su carácter esencial. De ahí que declare aplicable la doctrina y argumentos contenidos en la sentencia de Pleno de 10 de septiembre de 2012, rec. núm. 1899/2008 , después reiterada en las más recientes SSTS de 6 de marzo de 2013, rec. núm. 873/2009 ; 6 de marzo de 2013, rec. núm. 2041/2009 ; 11 de marzo de 2013, rec. núm. 576/2010 ; 20 de marzo de 2013, rec. núm. 1569/2009 , y SSTS núm. 398/13 , 399/13 , 400/13 y 401/13, todas de fecha 10 de junio de 2013, rec. núm. 627/2010 , rec. núm. 1535/2010 , rec. núm. 1652/2010 y rec. núm. 21/2001 , respectivamente. Declara el Tribunal Supremo en la citada Sentencia de 7 de noviembre de 2013 , en recurso interpuesto por la hoy apelada, que la cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor para el caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, ha sido examinada por el Pleno de esta Sala en su sentencia núm. 577/2012, de 10 de septiembre , que fija una doctrina que ha servido para resolver otros pleitos que presentan con el actual una semejanza sustancial, y a la que necesariamente ha de estarse. Y en concreto argumenta:

'De dicha doctrina se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

La STS de 11 de marzo de 2013, rec. núm. 576/2010 , abundando en estos mismos criterios, añade además, en lo que aquí interesa y en síntesis, las siguientes razones: 1) Que la Sala Tercera, en STS de 28 de enero de 2009, rec. núm. 45/2007 , se ha pronunciado en contra de la posibilidad de que la licencia de primera ocupación pueda haber sido obtenida por silencio administrativo positivo, al constituir doctrina consolidada que no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística; 2) que las vicisitudes derivadas de la presunta ilegalidad de la licencia de obras generan total incertidumbre acerca de su obtención final y suponen un riesgo nada remoto de futura demolición de la vivienda comprada conforme a la doctrina fijada por STS, Sala 3ª de 18 de marzo de 2008 (rec. 586/06 ) y todas las que cita como precedentes; 3) que la obligación de entrega del promotor-vendedor ha de entenderse en su aspecto no solo físico sino jurídico, permitiendo que la vivienda se ocupe legalmente, que los suministros se contraten de forma regular y, en definitiva, que el comprador pueda ejercer sus derechos sobre la vivienda adquirida libremente y sin obstáculos legales; 4) que la incertidumbre en que se coloca al comprador por la falta de entrega de la licencia ante el posible riesgo, incluso, de futura demolición de lo construido y adquirido, equivalen a un incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar la vivienda en un determinado plazo -por más que en el contrato privado se le autorice a requerir al comprador para otorgar la escritura pública -una vez finalizadas las obras-, como en el presente caso-, todo lo cual impide que pueda serle exigido al comprador el cumplimiento de sus obligaciones (recepción de la obra, elevación a escritura pública y pago del resto del precio); y 5), que siendo la seguridad de la propiedad inmobiliaria uno de los factores característicos de los sistemas jurídicos avanzados e incluso uno de los elementos primordiales de cualquier economía estable porque fomenta el tráfico jurídico seguro y facilita el acceso al crédito, mayor importancia tiene aún, si cabe, cuando los compradores son extranjeros con menos facilidad para conocer toda la legislación española que pueda afectarles al comprar una vivienda en España desde la confianza que les merece el sistema español de protección del derecho de propiedad.

En aplicación de esta pacífica jurisprudencia, esta Sala viene atribuyendo efectos resolutorios del contrato de compraventa a la falta de entrega por el vendedor de la licencia de primera ocupación cuando la ausencia responde a la presumible contravención de la legalidad urbanística. Y esta Sala, en STS de 6 de marzo de 2013, rec. núm. 2041/2009 , ha resuelto amparar la pretensión resolutoria de la parte compradora en un litigio en el que, como ahora, se en contraban también afectadas viviendas de la misma promoción (Los Lagos de Santa María Golf), en cuya venta fue parte vendedora la promotora hoy recurrente (Los Lagos de Santa María Golf, S.L.), en cuyo contrato de compraventa consta similar estipulación en cuanto a plazo máximo de entrega (con posibilidad de prórroga), concurriendo también similares circunstancias respecto de la falta de entrega de los inmuebles en plazo, fundamentalmente, en lo que aquí interesa, respecto de las razones que obstan a la obtención -y consiguiente entrega- de la licencia de primera ocupación (principalmente, la incertidumbre generada a los compradores por una situación urbanística irregular). (...)

Como ha quedado dicho, aunque en los contratos solo figure el deber de entregar el certificado final de obra, la entrega efectiva de la vivienda en condiciones para su adecuado uso obliga a entregar también la referida licencia de primera ocupación, tratándose de una obligación que incumbe al promotor vendedor conforme al 1258 CC, cuyo carácter esencial, en caso de no tenerse contractualmente como tal, también puede derivar de las concretas circunstancias del caso. En el presente caso estas circunstancias, sentadas por la Audiencia Provincial de forma no revisable en casación y que se asemejan en lo sustancial a las tomadas en consideración por esta Sala en la referida STS de 6 de marzo de 2013, rec núm. 2041/2009 , justifican la pretensión resolutoria de la parte compradora en la medida que, aunque el vendedor formuló solicitud de licencia de primera ocupación ante el Ayuntamiento de Marbella, lo verdaderamente relevante para imputarle un incumplimiento esencial con valor resolutorio es que dicha licencia fue expresamente denegada por posible contravención de la legalidad urbanística -la denegación trae causa de la existencia de infracciones urbanísticas perseguidas de oficio por la Administración y de la venta de la vivienda sin esta debidamente legalizada-, y que estas circunstancias, que impiden según la jurisprudencia actual de la Sala Tercera la obtención por silencio administrativo positivo, colocó a los compradores en una situación de incertidumbre respecto al uso y disfrute del inmueble que esta Sala viene considerando determinante de la frustración de las legítimas expectativas que tenían al contratar.'

TERCERO.-La aplicación de la anterior doctrina jurisprudencial no puede sino llevar a la estimación del recurso. Frente a ello no puede prevalecer la aplicación de la teoría de los actos propios, que se hace en la sentencia recurrida por el hecho de que la actora hubiera otorgado escritura pública con anterioridad de otro contrato de la misma promoción, constando además acreditado documentalmente en autos que en dicho momento la parte compradora desconocía la denegación de la licencia de primera ocupación, que no puede entenderse concedida por silencio administrativa, como se expone por nuestro Alto Tribunal. Tampoco puede impedir la resolución del contrato por incumplimiento grave del vendedor la alegación de la parte apelada relativa a que el motivo resolutorio sea la falta de financiación. Port todo lo expuesto, y sin necesidad de una mayor argumentación, remitiéndonos a la argumentación expuesta del Tribunal Supremo, procede estimar el recuso de apelación, revocar la Sentencia, estimar íntegramente la demanda, y desestimar la reconvención, y declarar la resolución del contrato de compraventa suscrito por las partes con fecha 29 de abril de 2004, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta que ascienden a 134.945,19 euros, más los intereses legales de la Ley 57/1968, desde la fecha de entrega de las mismas que tuvo lugar el 18 de noviembre de 2004, con imposición a la parte demandada reconviniente de las costas procesales de la primera instancia.

CUARTO.-De conformidad con lo previsto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cuando sean estimadas las pretensiones de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Fernando y DOÑA Leonor , frente a la mercantil LOS LAGOS DE SANTA MARIA GOLF S.L., contra la Sentencia de 13 de febrero de 2013, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Seis de Marbella , en autos de juicio ordinario número 1882/2010, a que este rollo se refiere, y, en su virtud, debemos revocar la Sentencia, y acordar la estimación de la demanda formulada por la parte apelante frente a LOS LAGOS DE SANTA MARIA GOLF S.L., y la desestimación de la demanda reconvencional formulada por dicha parte, y declarar la resolución del contrato privado de compraventa suscrito entre las partes en fecha 29 de abril de 2004, de la vivienda nº NUM000 del bloque NUM001 portal NUM002 , plaza de garaje nº NUM003 y trastero nº NUM003 , en la URBANIZACIÓN000 ', condenado a la entidad LOS LAGOS DE SANTA MARIA GOLF S.L., a la devolución a los actores de la suma de 134.945,19 euros y los intereses legales devengados desde el 18 de noviembre de 2004, fecha de la entrega, a liquidar en ejecución de Sentencia, con imposición a la promotora demandada de las costas causadas en primera instancia, sin pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta Sentencia, al Juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/

Lo inserto concuerda bien y fielmente con su original al que me remito y para que conste y surta los efectos correspondientes, expido y firmo la presente en Málaga a 22/04/2016

LA LETRADO DE LA ADMINISTRACION DE JUSTICIA

Fdo.: CONCEPCIÓN AGUILERA RIVERA