Sentencia CIVIL Nº 625/2019, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 487/2019 de 17 de Diciembre de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
SALAMANCA
SENTENCIA: 00625/2019
Modelo: N10250
GRAN VIA, 37-39
Teléfono: 923.12.67.20 Fax: 923.26.07.34
Correo electrónico:
N.I.G. 37274 42 1 2018 0002868
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000487 /2019
Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA.N.5 de SALAMANCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000225 /2018
Recurrente: C PRO C/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001 SALAMANCA
Procurador: PURIFICACION VALLE CORCHO
Abogado: ÁNGEL HERNÁNDEZ ROMÁN
Recurrido: ELPIDIO HUIDOBRO E HIJOS SL, SANDOREÑA SL , CEREZAL DEL ARCO SL , TILDEQUIO SL , Pedro
Enrique , Abel , Adolfo
Procurador: DIEGO SANCHEZ DE LA PARRA SEPTIEN, DIEGO SANCHEZ DE LA PARRA SEPTIEN , DIEGO
SANCHEZ DE LA PARRA SEPTIEN , DIEGO SANCHEZ DE LA PARRA SEPTIEN , MARIA DEL MAR SERRANO
DOMINGUEZ , MARIA DEL MAR SERRANO DOMINGUEZ , MARIA DEL MAR SERRANO DOMINGUEZ
Abogado: GERMÁN CABALLERO LÓPEZ, GERMÁN CABALLERO LÓPEZ , GERMÁN CABALLERO LÓPEZ ,
GERMÁN CABALLERO LÓPEZ , LORENZO FUENTES DE ANTONIO , LORENZO FUENTES DE ANTONIO , LORENZO
FUENTES DE ANTONIO
S E N T E N C I A Nº 625/2019
ILMO. SR. PRESIDENTE:
DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
DON JUAN JACINTO GARCÍA PÉREZ
DON JOSÉ ANTONIO MARTÍN PÉREZ
En la ciudad de Salamanca a diecisiete de diciembre de dos mil diecinueve.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el procedimiento ORDINARIO Nº
225/2018 del Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Salamanca, Rollo de Sala N º 487/2019; han sido partes en
este recurso: como demandantes SANDOREÑA S.L.; CEREZAL DEL ARCO S.L.; TILDEQUIO S.L. representados
por el Procurador Don Diego Sánchez de la Parra y Septien y bajo la dirección del Letrado Don Germán Caballero
López; como demandantes- apelados DON Abel , DON Pedro Enrique y DON Adolfo representados por la
Procuradora Doña Mar Serrano Domínguez y bajo la dirección del Letrado Don Lorenzo Fuentes de Antonio,
ELPIDIO HUIDOBRO E HIJOS S.L. representado por el Procurador Don Diego Sánchez de la Parra y Septien
y bajo la dirección del Letrado Don Germán Caballero López y como demandada-apelante COMUNIDAD DE
PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 , Nº NUM000 - NUM001 DE SALAMANCA representada por
la Procuradora Doña Purificación Valle Corcho y bajo la dirección del Letrado Don Angel Hernández Román.

Antecedentes

1º.- El día 29 de marzo de 2019 por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: 'FALLO: ESTIMANDO LA DEMANDA formulada por el procurador Sr. Sánchez de la Parra Septien en nombre y representación de ELPIDIO HUIDOBRO E HIJOS SL, SANDOREÑA SL, CEREZAL DEL ARCO SL, TILDEQUIO SL contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 Nº NUM000 - NUM001 DE SALAMANCA, y la demanda formulada por la procuradora Sra. Serrano Domínguez en nombre y representación de D. Pedro Enrique , D.

Abel y D. Adolfo contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 Nº NUM000 - NUM001 DE SALAMANCA, declaro la nulidad del acuerdo tomado en el punto 1º de la Junta de Propietarios de fecha 21 de febrero de 2018, referentes a la aprobación de cuentas en el ejercicio 2017 (cuotas extraordinarias sustitución de la rampa), y la forma de distribución entre los propietarios del coste de la mismas. Sin hacer imposición de costas.

2º.- Contra referida sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones terminó suplicando se dicte resolución que, estimando el presente recurso de apelación, revoque la sentencia recurrida, desestime íntegramente las demandas formuladas por los actores e imponga las costas a los mismos.

Dado traslado de dicho escrito a las otras partes, por las representaciones jurídicas de Pedro Enrique , Abel y Adolfo y la de Elpidio Huidobro e Hijos S.L. se presentaron escritos en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado de adverso para terminar suplicando se desestime el recurso de apelación y se confirme íntegramente la sentencia de instancia y condenando en las costas del recurso a la parte apelante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la deliberación, votación y fallo del presente recurso de apelación el día once de diciembre de dos mil diecinueve pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO.

Fundamentos

Primero.- La parte demandada fundamentó su recurso de apelación: - en el error de derecho por razón de la omisión de pronunciamiento sobre la falta del requisito de procedibilidad del art. 18.2 LPH al no estar los actores al corriente en el pago de las cuotas comunitarias; - y en el error de derecho por razón de la incorrecta aplicación del artículo 1 de los estatutos y de la STS de 17 de noviembre de 2016, e inaplicación de la doctrina de la STS de 21 de julio de 2018.

Segundo.- El presente juicio ordinario comenzó por demanda en la que se solicitó la nulidad del acuerdo de la comunidad de propietarios demandada en el que se llevó a cabo el reparto de las cuotas extraordinarias por las obras de accesibilidad del portal.

La sentencia estimó la demanda y declaró nulo dicho acuerdo, porque los locales están excluidos de hacer frente a los gastos de conservación y reparación del portal, que es elemento privativo de las viviendas.

Contra dicha sentencia se ha alzado en apelación la comunidad de propietarios sobre la base de los motivos antes resumidos, que pasamos a examinar a continuación.

Tercero.- Así las cosas, es preciso señalar en primer lugar , respecto a la excepción de falta de legitimación activa planteada por la comunidad de propietarios demandada, que los actores sí están al corriente en el pago de las cuotas, de modo que lo que alega la parte demandada en este caso no es la existencia de ninguna morosidad, sino en todo caso alguna error de cuentas, que la propia parte apelante cifra en la insignificante cantidad de 21,34 euros. Cuya consecuencia simplemente puede ser su corrección, pero nunca la pérdida nada menos que del derecho fundamental a obtener la tutela judicial efectiva que le reconoce al actor el art. 24.1 CE.

Cuarto.- En cuanto al fondo del asunto, este exige partir de la siguiente situación de hecho: por petición de dos propietarios de la comunidad demandada, con el fin de eliminar barreras arquitectónicas en el portal, se llevó a cabo una reforma de este, que consistió en la realización de una rampa y en la eliminación de los escalones de acceso al referido portal y los existentes en el interior del mismo.

La solución al conflicto planteado exige tener presente la doctrina legal y jurisprudencial vigente en materia de instalación de ascensores en un edificio en el que dicho servicio no existía, y de eliminación de barreras arquitectónicas en el edificio comunitario.

Cuestión a cuyo respecto el Tribunal Supremo Sala 1ª, S 23-4-2014, nº 202/2014, rec. 489/2012 , Pte: Orduña Moreno, Francisco Javier, declaró que existe ' una jurisprudencia reiterada y reciente del Tribunal Supremo, al respecto', con base en los arts.3; 9.1.e); 10.1 y 17.1.3° de la Ley de Propiedad Horizontal , 'en cuanto a la atribución de una cuota de participación en relación con el valor total del inmueble; a la obligación de contribuir con arreglo a la cuota de participación; a la obligación de participar a la realización de obras necesarias, y adopción de acuerdos en el establecimiento de nuevos servicios comunes con la finalidad de supresión de barreras arquitectónicas, como es el caso presente, con el establecimiento de la obligación de participar TODOS los propietarios, aunque estén exonerados estatutariamente del pago de gastos comunes, que no de instalación de nuevos servicios', citándose como doctrina jurisprudencial de la Sala 1ª las SSTS de 20 de octubre de 2010 , 18 de diciembre de 2008 y 7 de noviembre de 2011 . Y añade que 'en efecto, como ha declarado esta Sala en su sentencia de 10 de febrero de 2014, (núm. 38/2014), el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez; pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble.

La aplicación analógica de esta doctrina jurisprudencial no ofrece duda, conforme a las modificaciones introducidas por la Ley 51/2003, cuando la nueva instalación, y con ella la mejora del inmueble, tiene por objeto la supresión de las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas en situación de discapacidad.

Y el propio Tribunal Supremo Sala 1ª, S 10-2-2014, nº 38/2014, rec. 2336/2011 , Pte: Seijas Quintana, José Antonio declaró que ' esta Sala, dice la STS de 6 de mayo 2013 , 'ha tenido ocasión de resolver la cuestión jurídica que ahora se examina, respecto al alcance de la cláusula contenida en los estatutos de una comunidad de propietarios, en relación a los gastos originados por el servicio de ascensor, a favor de aquellos copropietarios que, por la ubicación de sus inmuebles no pueden utilizarlo, poniendo fin a las diferentes soluciones aportadas por las Audiencias Provinciales. La sentencia de esta Sala de 7 de junio de 2011 (RC 2117/2007), ha declarado «Reiteramos como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.»'...El alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza por primera vez. En estos últimos supuestos, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que la conclusión que ahora se alcanza, no se opone a lo dispuesto en otras decisiones adoptadas por esta Sala (STS de 20 de octubre de 2010, RC núm.

2218/2006 , entre otras) en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria. En definitiva, el acuerdo por el que se decidió que el demandante-recurrente pagara la parte correspondiente del ascensor en la realización de las obras de sustitución del ascensor, pese a la exención contenida en los estatutos de la comunidad en relación a estos gastos a favor del titular de los locales de su propiedad, es nulo'.

En el mismo sentido SSTS de 6 de mayo de 2013, rec. 2039 de 2009 y 5 de octubre de 2013 rec 842 de 2011 '.

Así como la importante STS, Civil sección 1 del 17 de noviembre de 2016 ROJ: STS 5102/2016 - ECLI:ES:TS:2016:5102 Sentencia: 678/2016 Recurso: 3263/2014 Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA. Según la cual: ' El recurso se estima.

1. Los Estatutos de la Comunidad expresamente señalan lo siguiente: a) artículo 1º, al final, «los dueños de la planta baja o primera de la casa no tienen participación en la escalera ni en el ascensor si llegara a establecerse; b) artículo 14»: «los gastos de conservación, reparación y reconstrucción de las escaleras serán costeados por todos los condueños, excepto los de planta baja o primera y patio posterior, y c) artículo 15: «los dueños de la planta baja estarán exentos de los gastos a que se refiere el artículo anterior y de los de funcionamiento, conservación y reconstrucción del ascensor si se estableciera. Los gastos de escalera y ascensor se dividirán entre los demás condueños en la siguiente proporción...».

2. Constituye un hecho incuestionable - STS 10 de marzo 2016 - la posibilidad de actualizar las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos. Lo que se cuestiona en este caso es si esa necesidad que tienen los propietarios de viviendas, en este caso de bajar el ascensor a cota cero y eliminar los peldaños de la escalera que llegaban hasta la puerta de entrada del edificio, es un derecho de la Comunidad sin limitaciones, que se puede imponer a todos los comuneros haciéndoles partícipes del gasto que la obra conlleva, conforme a su cuota de participación en la comunidad, por ser obras que se dirigen a eliminar barreras arquitectónicas, al margen de las normas rectoras de la comunidad, en los términos y condiciones que establece el artículo 9, e) para los gastos generales de la LPH , que se remite a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, o lo que es igual, sin respetar aquellas exenciones previstas en los estatutos.

3. Este criterio ha sido confirmado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en su disposición final primera , por el que se da nueva redacción al artículo 10 de la LPH , sobre« obras necesarias de conservación y accesibilidad», en la que su artículo 10.2 c) señala expresamente que «Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales».

4. Esta Sala ha declarado con reiteración (sentencias de 18 de noviembre de 2009; 7 de junio 2011; 6 de mayo y 3 de octubre de 2013 y 10 de febrero 2014 ) que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastosordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste supondría la reforma pretendida por la Comunidad.

5. La respuesta no es la que ofrece la sentencia. Se confunde lo que es el quorum necesario para aprobar una obra, que se considera necesaria, con el régimen jurídico aplicable a su pago y que se concreta en este caso en el mantenimiento de las exenciones estatutarias, contra lo dispuesto en la sentencia recurrida. Y es que una cosa es la obligatoriedad de las obras y otra distinta el marco legal y estatutario que vincula a los comuneros para su contribución al pago las mismas.

6. La sentencias de esta Sala que cita la recurrida, de 20 de 0ctubre de 2010 y 23 de abril de 2014 , plantean problemas distintos: la primera, después de reconocer que el principio de autonomía de la voluntad en las relaciones privadas expresamente recogidas en el artículo 396 último párrafo del Código Civil, autoriza las normas estatutarias que en determinadas circunstancias fijan el régimen de contribución en algunos gastos comunitarios de forma diferente y la cuota de participación fijada en el título pudiendo incluso eximir de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales, declara que «las cláusulas que eximen del deber de contribuir a 'gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras' a los propietarios locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, ya que, como afirma la referida sentencia 1151/2008 , redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios del inmueble e incrementa no solo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños».

La segunda, plantea el problema de si los propietarios de unos locales de negocio deben participar en el pago de los gastos ocasionados por la instalación en el edificio de una plataforma, «salva escaleras», para evitar las barreras arquitectónicas, cuando por lo previsto en los estatutos resulten exentos de la contribución a los gastos de ascensor. La sentencia cita la de 10 de febrero de 2014, señalando que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez; pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble.

Por tanto, en ambos casos se trataba de establecer un servicio nuevo donde antes no lo había y de cuyos gastos en ningún momento se exoneraba en los estatutos a los locales'.

Debe, pues, distinguirse el quorum necesario para aprobar una obra, que se considera necesaria, con el régimen jurídico aplicable a su pago y que se concreta en este caso en el mantenimiento de las exenciones estatutarias.

Una cosa es la obligatoriedad de las obras y otra distinta el marco legal y estatutario que vincula a los comuneros para su contribución al pago las mismas. En el caso a que se refiere dicha STS los estatutos exoneraban del pago no ya solo del mantenimiento, sino expresamente de la nueva instalación del ascensor.

Las sentencias citadas por la comunidad demandada recurrida afectaban a aspectos distintos, pues en ambas se trataba de establecer un servicio nuevo donde antes no lo había y de cuyos gastos, a diferencia del presente caso, en ningún momento se exoneraba en los estatutos a los locales.

Quinto.- Así las cosas, y partiendo de la doctrina jurisprudencial indicada, es preciso señalar que en el presente caso, según la jurisprudencia antes citada, la parte aquí demandante no puede considerarse excluida del pago de los gastos de las obras realizadas en el portal para salvar barreras arquitectónicas, puesto que el art. 1 de los estatutos en el que dicha actora pretende fundamentarse, se refiere a una exclusión genérica de los propietarios de los locales respecto de los gastos generales de conservación, reparación y mantenimiento del portal de acceso al inmueble y las escaleras que arrancan de él, y su distribución por partes iguales entre las viviendas. En el caso de autos no se trata de obras de reparación y conservación del portal, sino de las obras consistentes en que antes había una altura para entrar al portal y luego cuatro o cinco peldaños, y una rampa de madera de 25 o 30 %, casi como un tejado, una pendiente exagerada, de modo que una persona en silla de ruedas no podría subir por tal rampa inicial de madera, de la cual no se aprovechó nada, de modo que con la rampa actual se suprimieron también los peldaños del exterior de la calle, pues se parte de cota cero desde la calle, según declaración del testigo perito Santos , arquitecto técnico que diseño y dirigió la ejecución de la obra. Por lo tanto, la rampa actual no es una modificación ni una reparación ni una reconstrucción de la rampa anterior, sino una rampa completamente nueva, que no tiene nada que ver con la anterior y que se dirige a cumplir todo lo requisitos que exige la normativa legal. La rampa inicial no llegaba a los escalones exteriores, por lo que el edificio era inaccesible. Antes el acceso al edificio desde la calle se llevaba a cabo por medio de escalones, pero la actualidad ya no hay escalones.

Por tanto, se trata de una obra que se ha realizado para hacer accesible el edificio conforme a la ley, con la consiguiente eliminación de las barreras arquitectónicas existentes, escalones, y la construcción de una rampa nueva que hace accesible legalmente al edificio. Obras estas últimas respecto de las cuales el artículo citado de los Estatutos comunitarios no contiene ninguna cláusula expresa de exención, a diferencia del supuesto contemplado en la sentencia del tribunal supremo antes citada- STS, Civil sección 1 del 17 de noviembre de 2016 ROJ: STS 5102/2016 - ECLI:ES:TS:2016:5102 Sentencia: 678/2016 Recurso: 3263/2014 Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA-.

En este orden de ideas, la STS citada por la comunidad apelante, 381/2018, 21 de Junio de 2018 Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA, señala que 'La doctrina de esta sala viene referida a los supuestos en los que en las normas estatutarias contenidas en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal se especifica la exención para determinados locales del edificio (departamentos en las plantas bajas y sótanos, en este caso) de contribuir a los gastos de conservación y reparación de determinados elementos comunes de los que no usan (portales, escaleras, ascensores ...), e interpreta a la luz de lo dispuesto en el art. 9.1. e) LPH que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste que supondría la reforma pretendida por la Comunidad; doctrina mantenida a partir de la sentencia 427/2011, de 7 de junio , y reiterada, entre otras, en las sentencias 342/2013, de 6 de mayo , 38/2014, de 10 de febrero y 543/2017, de 4 de octubre , y que solo tiene como excepción la instalación de un nuevo ascensor que antes no existiera ( sentencias 691/2012, de 13 de noviembre y 38/2014, de 10 de febrero ).

2.- La recurrente da por supuesto que las obras de bajada a cota cero del ascensor están incluidas en la excepción del artículo 1 de los Estatutos puesto que no se trata de una obra nueva de ningún ascensor, que ya existía, y que son comparables con las obras de adaptación o sustitución, sin que a esta interpretación sirva la que hace de la sentencia de esta sala de 23 de abril de 2014, referida a la instalación de una plataforma «salvaescaleras». Cuestiona, en definitiva, que sea una instalación ex novo o nueva, como dice la sentencia, para justificar la desestimación de la demanda.

3.- Es cierto que la sentencia de 23 de abril de 2014, que cita la de 10 de abril del mismo año, señala que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez, pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble; la razón de ello, se dice, es por analogía. Ahora bien, ello no determina una solución jurídica distinta, puesto que la adoptada en la sentencia no se opone a lo dispuesto en reiteradas decisiones de esta Sala: (i) las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor; supuestos que tratan de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble ( sentencias 691/2012, de 13 de noviembre).

(ii) sobre la interpretación y delimitación del término gastos, tal y como fija la sentencia 620/2010, de 20 de octubre , y reitera la 691/2012, de 13 de noviembre , en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.

(iii) La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre , y 929/2006, de 28 de septiembre ); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor'.

Se plantea, pues en el presente pleito el recurrente problema de si los locales de un edificio en propiedad horizontal están o no obligados al pago de una obra de instalación de ascensor o, como es el caso, de supresión de barreras arquitectónicas para discapacitados o cualquier otra que a estos les afecte cuando dichos locales están exentos del pago de gastos en caso de obras de reparación, conservación, etc, en dichos elementos comunes.

Ciertamente, la relación entre locales y pago de gastos en las comunidades con respecto a los servicios que estos no utilizan es compleja, pues a priori resulta complicado para los titulares de los locales aceptar que deban pagar por los gastos de elementos o servicios comunes que no utilizan. Ahora bien, en un régimen de vida y convivencia en propiedad horizontal, no rige en exclusiva el concepto de pago como contraprestación por el servicio que se recibe. Pues la ley manda atender a otros principios igualmente imprescindibles, relevantes, justos y razonables, como lo es en materia de accesibilidad el respeto al principio de solidaridad para con quienes sufren una discapacidad. Con respecto a los cuales el resto de comuneros deben asumir el pago de gastos que permita a aquellos superar las barreras arquitectónicas existentes, así como que todos están obligados a pagar los gastos del servicio instalado, usen o no el mismo.

En algunas ocasiones en el título constitutivo se suelen recoger cláusulas de exención del pago de gastos de ascensor o de mantenimiento del portal a los locales de negocio. 'Los locales del edificio', se dice en el art. 1 de los Estatutos de la comunidad en el supuesto de autos, 'se regirán por las siguientes reglas: a) los propietarios de dichos locales no participarán en los gastos de mantenimiento, conservación o reparación del portal, escaleras, ascensores y sistemas de calefacción por ser elementos exclusivos de las viviendas'.

Pues bien, la doctrina jurisprudencial que venimos estudiando, que, como hemos visto, obliga a interpretar de manera restrictiva tal exención, exige concluir que en el presente caso no podemos considerar a la parte actora exenta del pago de los gastos de las obras objeto de juicio. El fundamento de esta no aplicación de la exención se encuentra en la consideración de las obras realizadas como obras dirigidas a bajar a cota cero el portal de autos, con la consiguiente eliminación de las barreras arquitectónicas, los escalones, existentes, y la construcción de una rampa que cumpla la ley y normas de accesibilidad, pues la que existía no respetaba en absoluto tal normativa. No se ha tratado, por tanto, de la realización de obras de conservación o de reparación en un portal que ya cumplía las normas y requisitos de accesibilidad, sino de realizar ex novo obras dirigidas a colocar al portal a cota cero y hacer el edificio accesible, no porque lo fuese antes, aunque en menor medida, sino porque antes no lo era en absoluto. Las obras objeto de juicio cuyo pago se reclama a los actores no pueden ser calificadas sino como obras de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, de modo que son 'obras obligatorias' ex Ley 8/2013, por aplicación del principio de solidaridad de los comuneros.

Procede, pues, estimar el presente recurso de apelación. Y por tanto acordamos desestimar la demanda que ha dado origen al presente juicio.

Quinto.- Por aplicación del artículo 394.1 LEC, se imponen las costas de la primera instancia a la parte actora.

Sin que pueda considerarse que existan ya dudas de derecho en casos como el presente, pues la jurisprudencia es clara a la hora de entender que las cláusulas de exención de gastos a los locales sólo son eficaces en el caso de obras de accesibilidad cuando se trata de cláusulas que específica y expresamente eximen a los locales de los gastos relativos a la realización de obras de accesibilidad, pues de lo contrario se trata de cláusulas genéricas de exención que carecen de eficacia cuando se trata de obras de accesibilidad.

El problema, por tanto, hace relación no a cuestiones de derecho, sino en cuestiones de hecho, que aquí no se han discutido. Es decir, la cuestión es determinar la naturaleza de las obras realizadas, en el sentido de probar si se trata o no de obras dirigidas a dotar al edificio de accesibilidad conforme a la ley. Cuestión de hecho respecto a la cual no hay dudas en el caso de autos.

Sexto.- Por aplicación del artículo 398.2 LEC, no se hace imposición de las costas de este recurso a ninguna de las partes.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Doña Purificación Valle Corcho en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 , Nº NUM000 - NUM001 DE SALAMANCA contra la sentencia de fecha 29 de marzo de 2019 dictada por la Ilma. Sra. Magistrada- Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Salamanca en el procedimiento Ordinario Nº 225/2018 y, en consecuencia, desestimamos la demanda interpuesta por ELPIDIO HUIDOBRO E HIJOS SL, SANDOREÑA SL, CEREZAL DEL ARCO SL, TILDEQUIO SL, Pedro Enrique , Abel y Adolfo contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 , Nº NUM000 - NUM001 DE SALAMANCA, con imposición a la parte demandante de las costas de la primera instancia, y sin hacer imposición de las costas de este juicio a ninguna de las partes.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.