Sentencia Civil Nº 626/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 865/2008 de 12 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00626/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 865 /2008

Ilmos. Sres. Magistrados:

PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

JULIO CARLOS SALAZAR BENÍTEZ

En MADRID, a doce de noviembre de dos mil nueve.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 332 /2008, procedentes del JDO. 1A.INST. E INSTRUCCION N. 6 de GETAFE, a los que ha correspondido el Rollo 865/2008, en los que aparece como parte apelante SARPRIX, S.L., representado por la procuradora Dª LUCIA AGULLA LANZA, y como apelado FAST FOOD MOBRA, S.L., representado por la procuradora Dª VIRGINIA CAMACHO VILLAR, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Getafe, en fecha 3 de julio de 2.008, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando totalmente la demanda presentada por SARPRIX, S.L., contra FASTFOOD MOBRA, S.L. sobre desahucio por falta de pago de la renta, declaro no haber lugar al desahucio por enervación de la acción, con condena en costas a la actora.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- La entidad "SARPRIX,S.L." ejercita en el presente procedimiento de juicio verbal una acción de desahucio por falta de pago de la renta del local comercial objeto de un contrato de arrendamiento suscrito con la entidad "FAST FOOD MOBRA, S.L.".

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda inicial al no haber quedado acreditada la existencia de una voluntad clara y reticente a cumplir la obligación de pago del arrendatario, por cuanto la acción resolutoria se sustenta en el impago de una mensualidad y la diferencia de la actualización de la renta de dos mensualidades y el arrendatario abonó dichas cantidades antes de ser emplazado en este procedimiento.

Frente a dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte actora, articulando el mismo en los siguientes motivos de impugnación: Existe quiebra del principio perpetuatio iurisdiccionis, por cuanto en el momento de interponer la demanda existía una situación de impago de la renta y la sentencia debe dictarse en concordancia con la situación de hecho y de derecho existente al momento de iniciarse el pleito y en ese momento se cumplían todos los requisitos necesarios para que la acción de desahucio prosperase; por otro lado, sostiene que existe error en la aplicación del derecho y en la valoración de la prueba, por cuanto de lo acordado en el contrato y de la actuación del arrendatario se extrae la voluntad incumplidora de ésta y no la existencia de un mero retraso; finalmente entiende que se ha producido una incorrecta condena en costas a la vista de cómo se han desarrollado los hechos que le han obligado a acudir a la vía judicial.

La entidad apelada se opuso al recurso interpuesto de contrario interesando su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada al considerarla absolutamente ajustada a derecho, al existir un mero retraso en el pago de una mensualidad motivado por las especiales circunstancias concurrentes y haberse valorado correctamente las pruebas aportadas.

SEGUNDO.- Como hechos de interés para la adecuada resolución de este procedimiento conviene poner de manifiesto los siguientes: Las partes litigantes se encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento suscrito el doce de junio de 1991, en virtud del cual la entidad demandada, FASTFOOD S.L., ostenta la condición de arrendataria del local de negocios propiedad de SARPRIX, S.L. En dicho contrato las partes convinieron (cláusula 2ª ) que el pago de la renta debería efectuarse, por mensualidades anticipadas dentro de los cinco primeros días hábiles de cada mes, conviniendo igualmente (cláusula 12ª) que el impago de una mensualidad será objeto de desahucio por falta de pago. En el año 2.000 la arrendadora interpuso demanda de juicio verbal por impago de la renta, habiéndose declarado enervada la acción mediante sentencia de fecha 27 de septiembre de 2001. En fecha 22 de abril de 2008 se produjo un incendio en el local a que se refieren estas actuaciones. En fechas 14 y 19 de mayo la entidad arrendadora remite comunicaciones a la arrendataria informando de las cantidades, que como consecuencia de la actualización de renta efectuada a partir del mes de mayo en curso, debía abonar y reclamando la renta del mes de mayo; de esas comunicaciones, la arrendataria sólo admite haber tenido conocimiento de la que le informaba de la subida de la renta. El 22 de mayo de 2008 se presentó ante los Juzgados de Getafe la demanda origen de este procedimiento. En fecha 28 de mayo de 2008 la entidad arrendataria abonó las cantidades correspondientes a la renta actualizada del mes de mayo y el día 30 de mayo se dio traslado de la demanda a la arrendataria y fue citada a juicio.

TERCERO.- Centrado en los precedentes términos el objeto de debate, a la hora de analizar la incidencia que en el caso presente ha de otorgarse a la situación de litispendencia que conforme señala el artículo 410 de la LEC se produce, con todos los efectos procesales, desde la interposición de la demanda, entendemos es de aplicación la doctrina establecida por el Tribunal Supremo en la sentencia del pleno de la sala primera de fecha 20 de enero de 2009 , según la cual cabe hablar de litispendencia, no con el emplazamiento del demandado, sino con la mera interposición de la demanda, siempre que la misma sea después admitida.

En el presente pleito, excluida por el párrafo segundo del apdo. 4 del art. 22 LEC de 2000 la posibilidad de una segunda enervación del desahucio, la controversia se centra en decidir si debe o no prosperar una segunda demanda de desahucio por falta de pago de la renta cuando el arrendatario consigna la renta correspondiente al mes en que se interpone la demanda, después del plazo de cinco días convenido en el propio contrato como retraso máximo admisible en el pago de la renta y con las consecuencias que en el mismo contrato se concretan y a las que anteriormente hemos hecho referencia.

CUARTO.- Pues bien, la respuesta a esta cuestión se ha dado por el Tribunal Supremo en sentencias de 26 de marzo de 2009 y la de 24 de julio de 2008 , en las que se declara como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, por cuanto el arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

En dichas resoluciones, que se refieren a supuestos similares al aquí examinado, se analiza también el alcance que debe otorgarse, respecto de la obligación de pagar la renta según el art. 114-1ª LAU-TR 1964 , al impago de una sola mensualidad como causa de resolución del contrato y a la situación que se produce cuando, como en el caso presente, la renta se abona transcurrido el plazo expresamente convenido por las partes para efectuarlo, concluyendo que no puede considerarse que el arrendador incurra en abuso de derecho por ejercitar en tales supuestos la acción de desahucio, por cuanto carece de sentido plantearse si un retraso constituye incumplimiento resolutorio o mero retraso, toda vez que las propias partes lo han configurado como incumplimiento justificativo del desahucio, y al propio contrato habrá de estarse conforme al art. 1255 CC .

Por otro lado, como señala el mismo Tribunal Supremo, la consideración de otros plazos diferentes por los tribunales, para distinguir el mero retraso del incumplimiento resolutorio, conduciría a la más absoluta inseguridad jurídica creando un indudable riesgo de arbitrariedad más que de arbitrio judicial y si bien las circunstancias del caso concreto deben ser tenidas en cuenta para valorar si efectivamente ha existido o no incumplimiento, en el caso presente la única incidencia a resaltar y a la que la arrendataria otorga especial relevancia es el incendio ocurrido en el mes de abril; sin embargo, no ha acreditado la efectiva repercusión en su patrimonio o si tal incidencia estaba o no cubierta por un seguro, como es lógico suponer; por el contrario, consta acreditado que la arrendadora remitió dos requerimientos a la arrendataria, transcurrido el plazo fijado contractualmente y, admitiendo haber recibido uno, nada alegó o manifestó sobre las causas del retraso. En todo caso, siendo tal incidencia ajena a la relación arrendaticia, las consecuencias que de ello pudieran derivarse no tiene que soportarlas el arrendador que se ha visto obligado a reclamar judicialmente el pago de la renta en dos ocasiones y si en la primera de ellas no consiguió la resolución contractual interesada ello fue debido a la consignación efectuada y no obstante lo cual, se admite por ambas partes que han existido otros retrasos puntuales a la hora de cumplir su obligación la entidad demandada.

En consecuencia entendemos que en el caso presente sí ha existido un incumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar la renta, lo que determina la viabilidad de la acción ejercitada por el arrendador de solicitar la resolución del contrato de arrendamiento

QUINTO.- Lo indicado conlleva la estimación de la demanda inicial con la consiguiente revocación de la sentencia apelada.

Las costas procesales de primera instancia han de imponerse a la parte demandada sin que proceda hacer pronunciamiento expreso sobre las costas causadas en esta alzada, en aplicación de lo establecido en los artículos 394.1 y 398.2 de la LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

SE ESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad SARPRIX, S.L., contra la sentencia de fecha 3 de julio de 2.003, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de los de Getafe , en los autos de Juicio Verbal nº 332/2.008 y SE REVOCA LA MISMA, en el siguiente sentido

ESTIMAMOS LA DEMANDA interpuesta por la representación procesal de la entidad "SARPRIX, S.L." contra la mercantil "FASTFOOD MOBRA S.L." se declara resuelto el contrato suscrito entre ambas partes el 12 de junio de 1991, debiendo la parte demandada desalojar el local y ponerlo a disposición de la propiedad, bajo apercibimiento de lanzamiento de no hacerlo en el plazo legal.

Se imponen las costas de primera instancia a la parte demandada.

Todo ello sin imposición expresa de las costas causadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.