Sentencia Civil Nº 626/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 181/2011 de 20 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Undécima

ROLLO Nº 181/2011

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1624/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 29 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 626

Ilmos. Sres.

Josep Maria Bachs Estany

Maria del Mar Alonso Martinez (Ponente)

Antonio Gomez Canal

En Barcelona, a veinte de diciembre de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1624/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 29 Barcelona, a instancia de IBEROFINQUES ACTIVITY 3000, S.L. contra D/Dª. Hermenegildo y Crescencia ,los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 13 de octubre de 2010, por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO:Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. Jorge Rodríguez Simón, en nombre y representación de Iberofinques Activity 3000, S.L. contra D. Hermenegildo y Dª Crescencia , representados por el Procurador D. Alberto Rosell, debo absolver y absuelvo al Sr. Hermenegildo y a la Sra. Crescencia respecto de las pretensiones contra ellos ejercitadas por Iberofinques Activity 3000, S.L., a quien se imponen las costas del presente procedimiento".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por IBEROFINQUES ACTIVITY 3000, S.L. y dado el oportuno traslado a las demás partes se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 16 de noviembre de 2011.

CUARTO.- En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. Maria del Mar Alonso Martinez.

Fundamentos

Primero .- Se recurre en apelación por la actora la sentencia de instancia, solicitando su revocación y que se condene a los demandados al abono de 13.920 euros, con imposición de las costas.

Alega en su recurso, sucintamente, la errónea valoración de la resolución apelada, al interpretar que la apelante asume en la demanda que el contrato no se perfeccionó , lo que según refiere no fue así , dado que parte de que el contrato sí se perfeccionó y que ello es suficiente para entender consumado el contrato de mediación y por tanto para el devengo de la comisión para el agente y sólo subsidiariamente se alegó la infracción por parte de los demandados de la cláusula contractual contenida en el contrato de mediación, 8ª , apartado c , habiéndose los demandados , sin razón alguna, retirado del negocio . Además refiere la omisión y el error en la valoración de la prueba , al haber acogido principalmente la tesis de la actora, aludiendo, entre otras, a los e-mail mantenidos entre las partes , obrantes en autos, y a lo expuesto en la vista por el testigo Sr. Valentín , considerando , por todo ello , que procede el cobro de sus honorarios ascendentes a 12.000 euros, más el 16% de IVA.

La representación de los demandados se opuso a la apelación , solicitando la confirmación de la resolución apelada, con imposición de las costas a la apelante.

SEGUNDO .- Según resulta de las actuaciones , las partes de estos autos firmaron el 4 de agosto de 2009 una Autorización de Venta , por la que los apelados encargaron a la apelante de forma no exclusiva , la localización de un comprador para el inmueble que se refiere , por un precio de 176.000 euros , pactándose unos honorarios de 10% más IVA , sobre el precio real de la venta , que se abonarían una vez realizada la operación mercantil. Además el cliente autorizó al agente a solicitar la entrega de arras o señal , determinándose que los honorarios serían abonados por el cliente, entre otros supuestos, si la venta no es perfeccionada por falsedad de información o causa imputable al cliente. El encargo tenía una validez desde el 04/08/2009 al 04/11/2009.

El 26 de agosto de 2009 los apelados y la apelante , suscribieron nueva Autorización de venta , en la que se vuelve a recoger el encargo ,de forma no exclusiva a aquella, de la localización de un comprador para el inmueble que se identifica, por un precio de 140.000 euros y unos honorarios para el agente del 10% más IVA sobre el precio real de la venta , que se abonarían una vez realizada la operación mercantil. Además se estipula que el cliente autorizaba al agente a solicitar la entrega de arras o señal , que sería de un mínimo del 10% y que los honorarios serían abonados , también entre otros supuestos, si la venta no es perfeccionada ,por falsedad de información o causa imputable al cliente.

El día 25/08/2009 la apelante firma con Don. Valentín , Propuesta de Compra-Venta, por virtud de la cual éste se ofrecía durante un plazo de 15 días desde la firma del documento , a suscribir contrato de compra del inmueble de autos , siendo el precio ofrecido de 152.000 euros , determinándose que el pago se realizaría entregando 1.500 euros en el momento de la firma de dicho documento, como prueba de la intención de consumar el contrato al que se refiere éste , suma que al aceptarse la propuesta constituiría una aparte de las primeras arras o señal , 25.000 euros en concepto de segundas arras y el resto 125.500 euros , serían abonados el día de la firma de la escritura pública , fijándose la fecha de 25/10/2009 y para las arras el día 16/09/2009. Además se establece que la propuesta de contrato sería vinculante para el proponente, hasta la aceptación del vendedor , momento en que vincularía a ambas partes . La cláusula 6ª establece que la renuncia de alguna de las partes a formalizar el contrato de compraventa después de la aceptación por parte del vendedor, comportaría la pérdida de las sumas abonadas por el proponente o, en su caso, deberían ser retornadas o dobladas por parte del vendedor. La cláusula 7ª determina que, una vez transcurrido el término de 15 días desde la fecha de la propuesta, sin que se haya celebrado el contrato, por falta de aceptación del vendedor , se restituirían las cantidades recibidas , sin intereses y sin que el proponente estuviera autorizado a recibir ninguna indemnización . Al día siguiente, 26/08/2009, los vendedores también suscribieron la referida propuesta de compra-venta.

Al folio 140 de las actuaciones consta e.mail , de 04/09/2009, de la apelante a la apelada en el que se acompaña propuesta del denominado Contrato de Arras entre los demandados y el Sr. Valentín como comprador, con fecha 03/08/2009, en el que figura un precio de compra del inmueble de 152.000 euros , de los que 1.500 euros , se refiere ,que fueron entregados en concepto de paga y señal , el día 25 de agosto de 2009; 25.000 euros a la firma de ese documento y el resto, 125.000 euros, se abonarían al otorgamiento de la Escritura Pública ante Notario, fijándose como máximo el plazo del día 16/10/2009. El pacto octavo dispone que el contrato se regía por el art. 1.454 del C.c . y el noveno que el mismo quedaba condicionado al otorgamiento de hipoteca por parte de la apelante , entregándose es ese acto talón de 13.500 euros , quedando como depositario la apelante , que se responsabilizaba de la entrega del talón en el caso de que no se otorgara la hipoteca, en el plazo superior a 5 días. Tal Contrato no fue firmado finalmente por las partes, obrando en autos al folio 185 nuevo e. mail de 08/09/2009, por el que la apelante enviaba nuevo Contrato de Arras a la apelada , con fecha 04/08/2009, en iguales términos que el anterior, en cuanto al precio ,forma de pago y el sometimiento al art. 1.454 del C.c ., no habiéndose tampoco firmado por ninguna de las partes.

Los apelantes vendieron finalmente la finca a tercera persona ajena a autos, por un precio de 152.000 euros , habiendo el apelado abonado a González Martínez Inmuebles S.L. la suma de 11.880 euros, en concepto de honorarios, por la mediación en la venta de la finca .

TERCERO .- A la vista de lo expuesto , no considera ésta Sala pertinente la estimación del recurso de apelación y ello ya que pese a lo que expone la apelante el documento nº 2 de los aportados a la demanda , Propuesta de Compra-Venta, no se considera que perfeccionara la compraventa, y ello ya que si bien no se ignora que conforme a constante la jurisprudencia , la perfección de la compraventa, momento en que se conviene el objeto de la misma y el precio a satisfacer, no tiene por que coincidir con el momento de adquisición de lo comprado (consumación), unificando dos instantes que no pueden identificarse ni confundirse, siendo desde la perfección la compraventa válida, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, estableciendo la doctrina científica y la jurisprudencia la exigencia sin fisuras, de que el concurso de la oferta y la aceptación, como requisitos indispensables para la perfección del contrato, han de contener todos los elementos necesarios para la existencia del mismo, y coincidir exactamente en sus términos, debiendo constar la voluntad de quedar obligados los contratantes, tanto por la oferta propuesta, como por la aceptación correlativa a la misma , en el supuesto de autos no se considera que tal documento perfeccionara la compraventa , pues pese a sus términos ( quizá motivados por un desconocimiento técnico de la apelante o por la aplicación de modelo predeterminado para su cumplimentación) el resto de actos acontecidos determinan que la voluntad de las partes no era la de perfeccionar en ese momento el contrato de compraventa, como resulta del hecho de que en el mismo se alude a posterior suscripción de arras y lo que es más trascendente , ante la existencia de posteriores propuestas del contrato de arras, resultando del de fecha 3 de agosto de 2009 , no sólo que se rige por el art. 1.454 del c.c ., sino que el mismo estaba sometido a la condición de que se otorgara hipoteca a la adquirente por parte de la apelante , lo que obviamente conduce a concluir que la compraventa no podía quedar perfeccionada obligando a los apelados , desde la firma de la Propuesta de Compra-Venta , cuando ni siquiera el comprador contaba aún con financiación para tal negocio jurídico y las propias arras se condicionaban a tal hecho. Entender lo contrario supondría asumir una vinculación para el vendedor desde antes de conocerse si finalmente la compraventa podría llevarse a efecto, (vinculación que no alcanzaba al comprador) impidiéndole efectuar cualquier otra negociación con tercero interesado, lo que le generaría un claro perjuicio, y supondría además un desequilibrio en las obligaciones contraídas entre las partes. Parece claro que la voluntad real de las partes al suscribir la propuesta de Compra- Venta no era otra que dejar un paga y señal del precio final del contrato , garantizando al adquirente en la compra una posición de ventaja y reserva frente a otros posibles interesados , quedando pendientes una serie de trámites necesarios y previos a la definitiva suscripción del contrato de compraventa . Confirma además lo expuesto, en cuanto a la real voluntad de las partes, el hecho de que en la propuesta de Compra-Venta no se determinaran siquiera los efectos del art. 1.454 del C.c ., conteniéndose, en cuanto al vendedor que su renuncia a formalizar o suscribir el contrato de compraventa, tras la aceptación, determinaría la devolución de las sumas entregadas, refiriéndose únicamente a que, en su caso , se devolvería doblada.

CUARTO.- Alegan el apelante , de forma subsidiaria , para el supuesto de que no se hubiera considerado perfeccionada la compraventa , la infracción del apartado c) de la cláusula 8 del contrato de autorización de venta.

Constan en autos sendas Autorizaciones de Venta, en las que su cláusula 8ª c) presenta el tenor literal siguiente: "Los honorarios fijados en el punto 4 serán abonados por el cliente si : c) Si la venta no es perfeccionada por falsedad de información o causa imputable al cliente". Considera el apelante que fueron los apelados los que frustraron la compraventa y por ello solicita el abono de sus honorarios.

Pues bien, tampoco este motivo de apelación debe prosperar pues no se considera que la venta no se hubiera perfeccionado por causa imputable a los apelados, como sostiene la apelante y ello ante la existencia de diversas irregularidades o actos de difícil explicación que con lógica pudieron llevar a aquellos, interesados en proceder a la venta de su inmueble ,de forma rápida ,como asumió el Sr. Hermenegildo en la vista , a suponer que la propuesta de compraventa había quedado sin efecto y por ende libres de su obligación de abonar honorarios, no pudiéndose obviar que según STS de 16/10/2007 las obligaciones de los mediadores no terminan con la mera puesta en contacto de las partes del futuro negocio de compraventa, sino que exigen además, y con carácter general, que el mediador contribuya eficazmente a que las partes concluyan el negocio, conclusión que puede equipararse con la perfección , salvo que se pacte expresamente el mantenimiento de la gestión del mandatario hasta la fecha de otorgamiento de la escritura pública, y en el supuesto de autos no se llegó a efectuar el perfeccionamiento y no por causa imputable a los apelados.

En sustento de lo expuesto debe aludirse a lo incomprensible que resulta el hecho de que se hiciera firmar a los apelados segunda nota de encargo , estando vigente la primera, consignándose un precio de venta, que ese mismo día los apelantes ya conocían que era menor que el ofrecido por el tercero interesado en la compra, pareciendo también extraño que las propuestas de Contrato de Arras estuvieran antedatadas , según las fechas de los e.mail , pero es que además , habiéndose éstos reservado los 1.500 euros entregados por aquel, en la propuesta de Contrato de Arras , que según la persona que declaró en la vista por la actora sin poderes de ésta al haber llevado la operación de autos según expuso, que se les entregó a vendedores y comprador para su firma en reunión a tal efecto mantenida, se contenía cláusula alusiva a la hipoteca que precisaba el vendedor ,condicionando así el propio contrato de arras , y además se establecía que el talón de 13.500 euros, ( suma que no se correspondía con ninguno de los pagos previstos ) que el vendedor supuestamente entregaría en el acto de esa firma , quedaría en poder de la apelante , condiciones que obviamente pudieron hacer dudar a los vendedores de la pertinencia de la operación y del cumplimiento de las obligaciones del mediador para con ellos, no pudiéndose obviar que según lo expuesto los vendedores no hubieran percibido suma alguna por la operación hasta al menos después de la firma del Contrato de Arras, motivando todos estos hechos su negativa a firmar la primera propuesto de contrato de arras . En ésta tesitura y ante la confianza perdida, es lógico que no aceptaran más contactos o propuestas , dando por agotada la propuesta de compraventa sin resultado, no viniendo obligados a mantener la vinculación de forma indefinida y no constando tampoco prueba cierta de que la segunda propuesta de Contrato de Arras existente, obrante al folio 187 y ss., se hubiera podido suscribir dentro del periodo de los 15 días siguientes a la firma de la Propuesta de Compra-Venta, pues el e. mail en que se remite es de 8 de septiembre de 2009, por la tarde y el plazo finalizaría el día 10. No puede obligarse a los vendedores ,a seguir manteniendo contacto con la mediadora cuando la firma del Contrato de Arras ya quedó sin efecto por las irregularidades apreciadas, pudiendo concluir que la operación había finalizado.

Confirma la existencia de irregularidades o actos de difícil explicación , lo manifestado en la vista por el propio sr. Valentín , que es quien estaba interesado en la compra, el cual refirió que, habiéndole participado la mediadora un incremento del precio de 3.000 euros antes de la firma de la contrato de arras, que no aceptó ,fue a hablar directamente con los vendedores, existiendo una desconfianza de todos hacia inmobiliaria .

Además de lo expuesto debe concluirse que de lo actuado no resulta una voluntad de los apelantes de burlar el compromiso con la mediadora y aprovecharse de su trabajo , pues finalmente abonaron los honorarios en suma similar a la reclamada en autos, a la empresa que medió en la venta que finalmente se llevó a cabo con tercera persona, siendo el precio de 152.000 euros y según manifestó el propio Sr. Valentín , no aceptaron su proposición de que les vendiera el inmueble directamente dejando fuera de la operación a la apelante , todo lo cual conduce, como se ha expuesto , a considerar que su negativa a suscribir los documentos precisos para poder considerar perfeccionada la compraventa y por ende entender existente el derecho al cobro de los honorarios por la apelante , encuentra causa en las hechos expuestos y en la frustración de la firma de la propuesta de compra-venta ante el contenido del contrato de arras presentado .

QUINTO.- Las costas de esta alzada deben imponerse a la apelante, de conformidad con el contenido del art. 398.1 en relación con el art. 394.1 de la L.E.C ..

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación :

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Iberofinques Activity 3000 S.L. contra la sentencia dictada en fecha 13 de octubre de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 29 de Barcelona , en los autos de que el presente rollo dimana ,debemos confirmar y confirmamos la misma, imponiendo las costas causadas por el recurso de apelación al apelante .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.