Sentencia CIVIL Nº 627/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 688/2017 de 12 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 688/2017 -B
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 712/2016
Parte recurrente/Solicitante: Jose Ramón
Procurador/a: Carla Suarez Nart
Abogado/a: ISIDRO JESÚS GUERRERO GUARDIOLA
Parte recurrida: GESTION Y CONSULTORIA METROPOLIS SL
Procurador/a: Jaume Castell Nadal
Abogado/a: JOSE OLLER VILANOVA
SENTENCIA Nº 627/2018
Barcelona, 12 de noviembre de 2018.
La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por las Magistradas Dña. Mª
Dolors PORTELLA LLUCH, Doña Amelia Mateo Marco y Dña. Maria Dolors MONTOLIO SERRA, actuando
la primera de ellas como Presidenta del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 688/17, interpuesto contra
la sentencia dictada el día 23 de mayo de 2017 en el procedimiento nº 712/16, tramitado por el Juzgado de
Primera Instancia nº 47 de Barcelona en el que es recurrente Don Jose Ramón y apelada GESTIÓN Y
CONSULTORÍA METRÓPOLIS, S.L., y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España
la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'Que, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por D. Jose Ramón representado por la Procuradora Dª Carla Suarez Nart contra Gestión y Consultoría Metrópolis SL, representada por el Procurador D. Jaume Castell, debo absolver y absuelvo a ésta respecto de las pretensiones ejercitadas por el primero, a quien se impone el pago de las costas del presente procedimiento.'

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Doña Amelia Mateo Marco.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

Don Jose Ramón formuló demanda frente a GESTION Y CONSULTORIA METROPOLIS, S.L., en reclamación de la cantidad de 8.000 euros, más intereses legales de la misma desde la fecha de la interposición de la demanda.

Alegó el actor, en síntesis, en su demanda, que se interesó por la compra de una vivienda, sita en la CALLE000 , nº NUM000 - NUM001 NUM002 de Barcelona que se ofrecía al mercado por la demandada, que gira como INMO-METROPOLIS. La persona que le atendió fue el Sr. Argimiro , que le acompañó a visitar la vivienda. Estando interesado en su adquisición, formalizó un documento de reserva que fue firmado por el Sr. Argimiro y procedió a abonar 2.000 euros. Se hizo constar que 'la vivienda se entregará libre de toda carga o gravamen'. Después firmó un contrato de arras, en el que erróneamente se hizo constar 2015 cuando era 2016, entregando 4.000 euros. Ese mismo día procedió a solicitar una hipoteca a la entidad ING, pero el tasador le comunicó que la vivienda tenía una afectación por una posible expropiación por lo que el banco no podía concederle ninguna hipoteca. Puso en conocimiento del Sr. Argimiro dicha afectación y la comprobó en el Ayuntamiento. A pesar de la existencia de la carga, la demandada insistía en que no constituía problema para obtener financiación mediante otra entidad y que la expropiación no era un problema, porque siempre podría recuperar lo invertido a través de la expropiación. No obstante, no quería adquirir una vivienda sometida a dicha afectación. Dado que entregó 6.000 euros, lo expresamente pactado y que no se podía desafectar la carga antes del 15 de mayo de 2016, la compraventa no se podía hacer libre de cargas. Tras diversas negociaciones y excusas de la demandada, el Sr. Argimiro le entregó 4.000 euros en metálico, sin documento alguno. Tras varios intentos de contactar con la demandada, verbalmente le indicó que estaba dispuesta a devolverle los 2.000 euros restantes. Él lo aceptaba siempre que se le abonaran los gastos soportados según puso en conocimiento de la demandada a través de su letrado, pero la demandada no contestó, por eso reclama 8.000 euros, que surge de restar del doble de lo entregado (12.000 euros), los 4.000 euros ya recibidos.

La demandada se opuso a la demanda.

Alegó GESTION Y CONSULTORIA METROPOLIS, S.L., en síntesis, en su contestación, lo siguiente.

Nunca había concedido a Don Argimiro apoderamiento ni representación de ninguna clase, ni ha concertado mandato de clase alguna para la venta objeto de la presente vivienda. El Sr. Argimiro no forma parte, ni como administrador, ni como apoderado, de la compañía. Por tanto, las gestiones de mediación llevadas a cabo por él son de su cuenta y riesgo, por lo que concurriría la excepción de falta de legitimación pasiva. El recibo extendido por Argimiro en el documento de reserva, no le vincula. Ni en el documento de reserva ni en el de arras, se hizo constar que Argimiro actuase en nombre de ella. En el de arras dice incluso que lo hace en nombre del vendedor propietario. Para el caso de que no fuera estimada la excepción, muy posiblemente la presunta denegación del préstamo hipotecario, que no se acredita, obedeciera a otros motivos distintos de la afectación urbanística que no podría perjudicar al actor al no estar inscrita. Además la eventual situación urbanística no puede considerarse como una carga o gravamen inmobiliario. El desistimiento de la compraventa es imputable exclusivamente al actor, que además reconoce haber recibido 4.000 euros, a cuya entrega ella es totalmente ajena.

La sentencia de primera instancia considera probado que el Sr. Argimiro actuó sin tener autorización de la demandada para hacerlo en su nombre, la cual desconoció por completo esta operación, amén de que aquél firmó el contrato de arras en nombre y representación del propietario, por lo que considera que la demandada carece de legitimación pasiva en este litigio y desestima la demanda.

Contra dicha sentencia se alza el demandante alegando error en la valoración de la prueba en cuanto a la legitimación pasiva de la demandada, y, subsidiariamente, que no se le impongan las costas.

La demandada se ha opuesto al recurso.



SEGUNDO. Mandato real o aparente.

Planteados como han quedado expuestos los términos del debate en la alzada, la primera cuestión que debe resolverse es la relativa a la legitimación pasiva de la demandada, Gestión y Consultoría Metrópolis, S.L., en la reclamación que se le efectúa.

El propio Sr. Argimiro , que es la persona con la que siempre mantuvo sus tratos el actor en relación con la compra de la vivienda que ha motivado este procedimiento, ha corroborado la tesis de la demandada de que no trabajaba para esta última, ni tenía mandato de la misma para intermediar en la venta de la referida vivienda, aludiendo, no obstante, tanto él, como el representante legal de la demandada, a la existencia de una 'colaboración', cuyo alcance concretó el Sr. Argimiro en el reparto de los honorarios en el caso de que la operación hubiera llegado a buen término.

Es decir, según esa tesis, la colaboración sólo tenía efectos 'a posteriori', siendo la actuación previa del supuesto colaborador, totalmente ajena a la demandada.

No obstante, y con independencia de cuales fueran los verdaderos tratos entre 'colaborador' y demandada, los mismos nunca se dieron a conocer al actor, que según alega, siempre consideró, porque las apariencias así lo mostraban, que el demandado actuaba en nombre de la demandada.

Veamos, pues, si estas apariencias son suficientes como para vincular a la demandada.

Para empezar, la alegación efectuada por la demandada en su contestación de que jamás había concedido a Don Argimiro apoderamiento ni representación, se ha revelado incierta, porque Gestión y Consultoria Metrópolis, S.L., fue constituida precisamente por el Sr. Argimiro , el cual fue administrador único de la misma hasta el día 22 de abril de 2013, en que pasó a serlo Don Jacobo , que se la compró a aquél, según han reconocido ambos. De hecho, la sociedad sigue manteniendo el domicilio social en el domicilio particular del Sr. Argimiro .

Pero más allá de la información registral, lo que resulta relevante a los efectos que ahora interesas es lo siguiente: 1) el actor localizó la vivienda a través de un portal de internet, en que aparecía comercializada por INMO-METROPOLIS, que es el nombre comercial que utiliza la demandada; 2) la persona con la que llevó a cabo los tratos, Sr. Argimiro , le entregó una tarjeta, bajo el nombre de Inmo- Metropolis, donde aparece su número de teléfono móvil, pero también la dirección de una de las oficinas de Inmo-Metropolos, la de la calle Girona, así como el teléfono fijo de la misma, y una dirección de correo electrónico del Sr. Argimiro , bajo el dominio de 'inmometropolis.com'; 3) el documento de reserva que suscribieron también está expedido en nombre de Inmo-Metropolis, apareciendo al pie del mismo la dirección de otra de sus oficinas, la de la calle Balmes; 4) las reuniones que mantuvo el actor con el Sr. Argimiro lo fueron en la oficina de la calle Girona, donde el Sr. Argimiro tenía una mesa de trabajo; 5) la vivienda en cuestión formaba parte de la cartera de la demandada; 6) fue el Sr. Argimiro quien la mostró al actor y a su compañera.

La demandada alegó que nunca confirió al Sr. Argimiro ningún mandato, ni siquiera verbal, para que pudiera actuar en su nombre, y su representante legal, Sr. Jacobo , declaró que se limitaba a darle cobertura en algunos aspectos, como publicidad o internet, y si puntualmente estaba en la oficina de la calle Girona es porque él se lo había permitido, como una 'cesión amigable' por su parte.

Aun en el caso de ser ciertas dichas afirmaciones. Es decir, de que no existiese un mandato real entre la demandada y el Sr. Argimiro , nos encontraríamos ante un mandato aparente.

Según la doctrina y la jurisprudencia, esta figura se da cuando el mandante aparente, con su comportamiento o implicación suscita en el tercero la convicción sobre la existencia del mandato, corroborado por la actitud del mandatario que actúa frente a ese tercero bajo esa apariencia de representación. En estos casos, el mandato aparente tiene los mismos efectos que el mandato ordinario.

La STS de 7 de octubre de 2014, señaló en relación con el mismo: ' Como ya expusimos en nuestra anterior sentencia 707/2012, de 27 de noviembre , 'la jurisprudencia hace tiempo que se hizo eco de la doctrina que entendía que debía ser mantenido en su contrato quien lo realizó de buena fe con un representante aparente ( SSTS 24 de noviembre de 1989 , 27 de septiembre de 1995 , 31 de mayo de 1998 , 18 de marzo de 1999 y, más recientemente, la Sentencia 266/2008 , de 14 de abril). Para su apreciación, se exige que el tercero de buena fe haya fundado su creencia de buena fe no en meros indicios sino en la consistencia de una situación objetiva, de tal significación o fuerza reveladora que el haberla tomado como expresión de la realidad no puede imputársele como negligencia descalificadora. En este sentido, en la sentencia 266/2008, de 14 de abril , nos referíamos a que la confianza del tercero en la existencia del poder fuera razonable y no debida a su negligencia'.

Pues bien, en el caso de autos, no sólo la actuación del Sr. Argimiro fue tendente a aparentar que actuaba en nombre de la demandada, como lo demuestra la utilización de su nombre comercial en la tarjeta de visita que proporcionó al actor, y en el documento de reserva, donde se decía además que Gestión y Consultoría Metrópolis, S.L., se obligaba a retirar de la venta la vivienda, sino que también esta última tuvo un comportamiento o implicación que suscitó en el actor la confianza en la verosímil legitimación del mandatario.

Ese comportamiento de la demandada se concretó en permitir al Sr. Argimiro que realizara la actividad de intermediación inmobiliaria, que era también el negocio de Gestión y Consultoría Metrópolis, S.L., desde una de sus oficinas, la sita en la calle Girona, con utilización de medios materiales existentes en las mismas, y, además, sobre una finca que formaba parte de su cartera, a la cual tenía acceso el Sr. Argimiro , para lo cual debía contar con aquiescencia de la demandada, pues fue aquél y no ninguna otra persona de la inmobiliaria el que acompañó al actor y a su compañera a visitarla.

En tales circunstancias, la relación establecida entre el actor y el Sr. Argimiro , con las consecuencias que de la misma puedan derivar, debe entenderse establecida con la demandada, al haber actuado aquél como mandatario aparente de esta última.



TERCERO. Arras penitenciales. Afectación urbanística de la vivienda. Desistimiento del contrato.

El actor reclama de la demandada la cantidad de 8.000 euros, porque de los 6.000 euros que entregó como arras penitenciales, sólo se le han devuelto 4.000 euros, petición que ampara en el art. 1.454 CC, habida cuenta la imposibilidad de que se llevase a cabo la compraventa tal como se había pactado, es decir, libre de cargas y gravámenes.

En el documento de reserva suscrito por el actor, en virtud del cual entregó la cantidad de 2.000 euros, ' en concepto de reserva y pago a cuenta' por la compraventa de la vivienda, se establecía que si se aceptaba la oferta por la propiedad el importe de la reserva tendría la consideración de arras a los efectos del art. 1.454 CC.

En concordancia con ello, en el contrato de arras penitenciales suscrito con posterioridad, se estableció que el actor había entregado en ese acto la cantidad de 6.000 euros, en concepto de arras penitenciales, cuando en ese acto sólo había entregado 4.000 euros, según reconocieron ambos intervinientes.

Tanto en el documento de reserva como en el contrato de arras se hacía constar que la vivienda se transmitiría libre de hipotecas, cargas y gravámenes, arrendatarios y ocupantes.

La vivienda tenía la calificación urbanística 14a en el Plan General Metropolitano, al hallarse situada en una zona de remodelación pública, lo que implicaba la posibilidad de ser expropiada, según confirmó en prueba testifical el Técnico que efectuó la tasación de la misma a los efectos de concesión del préstamo hipotecario que había solicitado el actor para su adquisición.

No resulta controvertido que esa afectación no se puso en conocimiento del actor en el momento de suscribir el documento de reserva ni tampoco el de arras. El propio Sr. Argimiro reconoció que la desconocía por completo.

En estas circunstancias de desconocimiento de la afectación, el actor desistió del contrato, mostrándose el Sr. Argimiro de acuerdo con dicho desistimiento, por lo que rompió el ejemplar del contrato de arras que él se había quedado y le devolvió los 4.000 euros que le había entregado cuando lo firmaron, según reconocieron ambos, pero no así los otros 2.000 euros, que, como declaró en el acto del juicio, hizo suyos en pago de honorarios.

Es con base en estos hechos como se ha planteado el litigio.

Por ello, resulta indiferente si la existencia de esa afectación urbanística fue o no relevante a la hora de obtener financiación para la adquisición de la vivienda. Lo relevante es que se había ofrecido la vivienda sin poner en conocimiento del adquirente la existencia de esta afectación, y esta afectación podía dar lugar a que se produjera su expropiación, lo cual se consideró de la suficiente entidad para entender plenamente legítimo el desistimiento del actor del contrato suscrito por el propio Sr. Argimiro .

Llegados a este punto, no podemos estar de acuerdo, sin embargo, con las consecuencias que pretende extraer el actor.

Tanto en el documento de reserva como en el contrato de arras se decía que la vivienda era propiedad de Don Eleuterio . En el segundo se añadía que Don Argimiro (a su vez mandatario aparente de la demandada) actuaba con poderes suficientes del propietario.

Actuaba pues en nombre y representación de Don Eleuterio , y dicha circunstancia era sobradamente conocida por el actor, según resulta de los documentos aportados por el mismo, por lo que los efectos de la suscripción del documento de arras penitenciales se produjeron entre el actor y el propietario de la vivienda, según el art. 1.727 CC, aplicable por razones temporales, al no haber entrado en vigor en el momento de los hechos el Libro VI del CCCat., que regula el mandato.

Es decir, la posibilidad de reclamar las arras por duplicado, basada en el art. 1454 CC, la tendría el actor, en su caso y siempre que se dieran los requisitos necesarios para ellos, frente al propietario de la finca, pero no frente al mandatario que actuó en su nombre pues sabido es que los contratos sólo producen efectos entre las partes que los otorgan ( art. 1257 CC), y quien otorgó el que nos ocupa fue el propietario de la vivienda, y no la demandada, a través del Sr. Argimiro , como hemos visto, que sólo actuó en nombre y representación de aquél.

Únicamente en el caso de que ese mandato fuera inexistente, o se hubiera traspasado, quedaría obligado el mandatario, y, podría, eventualmente, responder frente al actor, como si del propio vendedor se tratara, según establece el art. 1.725 CC, pero ni se ha probado, ni alegado siquiera por el demandante, que no existiera mandato del propietario o que se hubiera traspasado.

Consecuentemente con lo hasta aquí razonado, no puede estimarse la demanda formulada en los términos en que lo ha sido.

Sin perjuicio de que no puede estimarse la reclamación que se efectúa con base en el art. 1454 CC, lo cierto es que el actor entregó a la demandada, a través de su mandatario aparente, la cantidad de 6.000 euros, pero al dejarse sin efecto el contrato, con plena aquiescencia del mediador, sólo se le devolvieron 4.000 euros, haciendo suyos aquél los 2.000 euros restantes en concepto de honorarios por las gestiones, según declaró, lo que no puede aceptarse en perjuicio del comprador demandante, que ningún compromiso de gestión de venta había concertado.

Admitir lo contrario supondría, por un lado, repercutir sobre un tercero ajeno al contrato de mediación las obligaciones derivadas de éste, lo que está prohibido por el art. 1257 CC; y, por otro, homologar la actuación de ocultar bajo el concepto de precio de un piso los honorarios por la intermediación, cuyo derecho a cobrar por su trabajo debe ejercitarse al margen del contrato a cuya realización destina su gestión y, salvo pacto en contrario, a la finalización eficaz de dicha gestión (así se establece de forma general en nuestro ordenamiento para otros contratos similares: art. 1599 CC y art. 14 Ley 12/1992).

En consecuencia, procede condenar a la demandada a pagar al actor la cantidad de 2.000 euros.



CUARTO. Intereses.

La cantidad objeto de condena devengará intereses legales desde la interposición de la demanda, por aplicación de los arts. 1.100, 1.101 y 1.108 CC.



QUINTO. Costas.

Al ser la estimación de la demanda parcial, no procede imponer las costas de la primera instancia ( art.

394.1 LEC), ni tampoco de la alzada ( art. 398.2 LRC).

Fallo

EL TRIBUNAL ACUERDA: Estimar en parte el recurso de apelación interpuesto por Don Jose Ramón contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Barcelona en los autos de que este rollo dimana, y estimando la demanda formulada por aquél contra GESTION Y CONSULTORIA METROPOLIS, S.L., condenamos a esta última a pagar al actor la cantidad de 2.000 euros, más los intereses legales de la misma desde la fecha de la interposición de la demanda, sin condena en costas en ninguna de las dos instancias.

Procédase a la devolución del depósito consignado al apelante.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469- 477- disposición final 16 LEC), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia las indicadas Magistradas integrantes de este Tribunal.