Sentencia CIVIL Nº 627/2022, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 328/2021 de 22 de Julio de 2022

Encabezamiento

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SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

C/ Málaga nº 2 (Torre 3 - Planta 5ª)

Las Palmas de Gran Canaria

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Fax.: 928 42 97 75

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Rollo: Recurso de apelación

Nº Rollo: 0000328/2021

NIG: 3501642120200010098

Resolución:Sentencia 000627/2022

Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000650/2020-00

Juzgado de Primera Instancia Nº 17 de Las Palmas de Gran Canaria

Apelado: Andrés; Abogado: Ignacio Iñigo Serna Herranz; Procurador: Alejandro Alfredo Valido Farray

Apelante: LANNISTER PROPERTY S.L.; Abogado: Tommaso Garzia; Procurador: Lorenzo Olarte Lecuona

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SENTENCIA

Iltmos. Sres.-

PRESIDENTE: Don Carlos Augusto García van Isschot

MAGISTRADOS Don Víctor Manuel Martín Calvo

Don Tomás González Marcos

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a veintidós de julio de dos mil veintidós.

VISTAS por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Diecisiete de Las Palmas de Gran Canaria en los autos referenciados (Juicio Ordinario N.º 650/2020) seguidos a instancia de don Andrés, parte apelada, representado en esta alzada por el Procurador don Alejandro Valido Farray y asistido por el Letrado don Iñigo Serna Herranz, contra la entidad LANNISTER PROPERTY,S.L., parte apelante, representada por el Procurador don Lorenzo Olarte Lecuona y dirigida por el Letrado don Tommaso Garzia, siendo ponente el Sr. Magistrado don Tomás González Marcos, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada dice: 'Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por D. Andrés, contra LANNISTER PROPERTY S.L., debo:

1.- Declarar la resolución del contrato de 27 de febrero de 2020 suscrito por las partes condenando a la entidad demandada a que abone al actor la cantidad de 29.000 euros más los intereses legales desde la interposición de la demanda;

2.- Condenar en costas a la parte demandada'.

SEGUNDO.- La referida sentencia se recurrió en apelación por la demandada, interponiéndose el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos de derecho que son de ver en los mismos.

Tramitado el recurso de apelación en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por la parte contraria se presentó escrito de oposición y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación.

No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista quedaron señalados los autos para deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- En la Sentencia apelada se estima la demanda formulada por la representación de don Andrés, en la que interesaba la condena del demandado al abono de la cantidad de 29.000 euros en concepto de arras penitenciales, y ello en virtud de contrato suscrito entre el actor y la entidad demandada en fecha 27 de febrero de 2020.

Para fundamentar su pretensión se argumenta por la accionante que en la indicada fecha por las partes se suscribió contrato de arras respecto de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 de Las Palmas de Gran Canaria, cuya superficie útil, a tenor del contrato, era de 118 metros y cuatro decímetros cuadrados, pactándose como precio de la compraventa el importe de 290.000 euros, entregándose en concepto de arras la suma de 29.000 euros. Igualmente, se pactó que se le devolvería tal suma al comprador si le fuese denegado el préstamo hipotecario bancario imprescindible para adquirir la vivienda, lo que tenía que acreditar en el plazo de 60 días al vendedor con el correspondiente certificado bancario.

Se añade en el hecho quinto de la demanda que en virtud del estado de alarma, las partes de común acuerdo decidieron prolongar por 30 días los plazos acordados y que en fecha 4 de mayo de 2020 se remite comunicación a la demandada resolviendo el contrato de arras en atención, tanto por habérsele denegado el préstamo como por el hecho de que 'la superficie útil de la vivienda objeto de la compraventa no llegaba a representar más allá de dos terceras partes de los metros útiles que el vendedor le había prometido vender a mi representado'.

Por la parte demandada, en síntesis, viene a mantener como causas de oposición a la pretensión formulada de contrario: (i) Que el contrato tuvo por objeto un cuerpo cierto; (ii) Que la comunicación de la resolución por falta de financiación se verificó por el comprador fuera del plazo de los 60 días pactados en el contrato, ya que, en primer término, la prórroga de 30 días no fue concedida por persona autorizada para ello (doña Pura), o en todo caso, la misma únicamente sería predicable para el otorgamiento de la escritura pública; (iii) Que el certificado apartado no implica que se le denegara la financiación.

Como hemos indicado, por la Juzgador de instancia se estima la demanda, y ello a tenor de las siguientes consideraciones:

- En primer lugar, por lo que a la naturaleza de la relación contractual concertada entre las partes, considera que la misma ha de calificarse como 'una promesa de venta futura en el que las partes podían exigirse todos aquellos deberes que hayan quedado fijados en el contrato inicial', añadiendo que las partes insertan, por un lado, un pacto de arras, que sin duda tienen carácter penitencial y, por otro, una condición resolutoria.

- Se desestima la pretensión resolutoria ejercitada por la accionante y fundada en la diferencia entre la superficie que figura en el contrato y la existente en la realidad física.

- Por lo que la condición resolutoria se refiere, se concluye lo siguiente por la Magistrada de instancia: (i) Que el correo de fecha 2 de abril de 2020 (documento número cinco de los acompañados con la demanda), 'en realidad supuso la documentación del acuerdo alcanzado por ambas partes'; (ii) Que tal prórroga de 30 días era predicable tanto para acreditar la falta de financiación como para formalizar la compraventa; (iii) Que el certificado aportado es suficiente para entender por cumplida la condición resolutoria pactada.

Frente a la presente Resolución se alza la apelante alegando, en síntesis, error en la valoración de la prueba por parte de la Magistrada de instancia.

SEGUNDO.- Resulta incuestionable la realidad del convención suscrita entre las partes, así como el contenido de la mismas.

Pues bien, partiendo de lo anterior, lo único en lo que hemos de discrepar de lo afirmado por la Juzgadora de instancia, si bien en nada cambia ni las conclusiones alcanzadas ni los acertados razonamientos que en la Resolución apelada se contienen, estriba en la calificación jurídica del contrato concertado, que, a juicio de esta Sala no reúne los caracteres de una promesa de venta sino de una auténtica compraventa, al estipularse todos los elementos del mismo, quedando pendiente la elevación del contrato a escritura pública, así como el momento de la entrega del inmueble y del pago del precio, garantizándose lo anterior por medio de las arras pactadas, respecto de cuya naturaleza de penitenciales no hay duda, no solo porque así se denominaron, con referencia expresa al artículo 1454 del Código civil, sino porque se desprende de los términos en que se establecieron. Igualmente, como acertadamente advierte la iudex a quo, estaríamos frente a un contrato sometido a condición resolutoria, ya que la compra venía condicionada a la obtención por el comprador de financiación por medio de crédito hipotecario, quedando sin validez el contrato y devolviéndose las cantidades entregadas en caso de su no obtención, lo que habría de acreditar en la forma expresada.

Así, con respecto a la arras dice la Sentencia del Tribual Supremo 175/12, de 21 de marzo, ya decía que '... son una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, normalmente es el de compraventa, pero puede ser añadido a cualquier otro contrato y precontrato'.

Y por lo que a la condición resolutoria, indica al respecto la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 21 de febrero de 2018 que 'Conocido es que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos, consagrando así el artículo 1.091 del Código Civil la regla básica de la contratación: el 'pacta sunt servanda'. Por tanto, los contratantes, al amparo del artículo 1.255 del Código Civil, que consagra el principio de libertad contractual y el principio de autonomía de la voluntad, pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, pero con ciertos límites que recoge el mismo precepto: las normas imperativas, la moral y el orden público. Si se observa la literalidad de la cláusula contenida en el contrato suscrito entre las partes litigantes, no se añadieron a la obtención de financiación otras condiciones, como la aportación de certificados denegatorios de un número determinado de entidades.

No se pone en duda por ninguna de las partes que la citada cláusula es completamente ajustada a derecho y entra dentro de los límites de la autonomía de las partes en el contrato. El propio Código Civil de Cataluña, aunque no sea de aplicación por su vigencia temporal, contempla en el artículo 621-49 el pacto de previsión de financiación por tercero, al indicar que '1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador. 2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria'.

La cláusula expuesta establece con claridad una condición resolutoria, pues la eficacia final de la compraventa se hace depender de un hecho futuro e incierto, cual es la concesión al comprador de un préstamo hipotecario para financiar la vivienda. Y es claro que esta condición, dado su contenido, no depende exclusivamente de la voluntad del deudor, en este caso el comprador, sino al contrario, la concesión o no del préstamo hipotecario depende de un tercero ajeno a las partes como es la entidad bancaria o crediticia. No se trata en modo alguno de una condición que dependa exclusivamente del ejercicio por parte del comprador de ningún derecho de naturaleza potestativa, sino que depende, más bien en última instancia y como recoge el artículo 1.115 del Código Civil, de la voluntad de un tercero, y si es así, dice el precepto mencionado, surtirá todos sus efectos con arreglo a las disposiciones del Código Civil. Se trata de una condición perfectamente lícita y hasta lógica teniendo en cuenta que su suscripción implica sin duda el conocimiento por parte de la vendedora de que la parte compradora, al menos en el momento en que suscribe el contrato, no dispone del dinero suficiente para hacer frente al pago de la totalidad del precio y si obtiene financiación firmará la compraventa y, en otro caso, podrá resolver el contrato.

Deben recordarse los principios informadores de la distribución de la carga de la prueba en el proceso que, como es de sobra conocido, imponen a cada una de las partes la carga, que no la obligación, de acreditar los hechos que introducen en la litis como base de sus pretensiones o de sus defensas. Y, aplicados a supuestos como el presente, suponen que el actor deberá acreditar o justificar cumplidamente que no le fue concedida la hipoteca sin ninguna responsabilidad dolosa por su parte, más que su situación económica vigente al momento de la solicitud bancaria. Probado tal hecho procede la resolución contractual así como el efecto que las partes vincularon a la misma: que la vendedora devolvería íntegra la cantidad recibida en su día como señal o adelanto a cuenta del precio, más los intereses legales conforme a los artículos 1.100 , 1.101 y 1.108 del Código Civil desde la reclamación judicial'.

Del mismo modo, refiere la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 25 de enero de 2019 que 'No se pone en duda por ninguna de las partes (salvo el matiz formal ya resuelto) que la citada cláusula es completamente ajustada a derecho y entra dentro de los límites de la autonomía de las partes en el contrato. Por tanto, es claramente evidente que estaríamos frente a un contrato sometido a condición. La condición, junto con el término y el modo, son los llamados elementos accidentales del contrato, que sólo están presentes si las partes expresamente los pactan. A diferencia de los elementos esenciales, no son requisitos para la validez del contrato y tampoco van de suyo si nada se pacta, como sí ocurre con los elementos naturales o esenciales. Los elementos accidentales limitan o modifican la eficacia del contrato, y la condición supone una alteración de la eficacia que se hace depender de un suceso futuro e incierto, que no se sabe si se va a producir, se sepa o no cuándo. Así, el artículo 1114 del CC establece que en las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición. Las condiciones suspensivas, como su nombre expresa, suspenden la eficacia del contrato de tal manera que el acreedor tiene una mera expectativa de derecho hasta que se cumpla la condición.

Y las resolutorias hacen depender de un suceso futuro e incierto la validez del contrato. La cláusula expuesta establece con claridad una condición resolutoria, pues la eficacia final de la compraventa se hace depender de un hecho futuro e incierto, cual es la concesión al comprador de un préstamo hipotecario para financiar la vivienda. Y es claro que esta condición, dado su contenido, no depende exclusivamente de la voluntad del deudor, en este caso el comprador, sino al contrario, la concesión o no del préstamo hipotecario depende de un tercero ajeno a las partes como es la entidad bancaria o crediticia. No se trata en modo alguno de una condición que dependa exclusivamente del ejercicio por parte del comprador de ningún derecho de naturaleza potestativa, sino que depende, más bien en última instancia y como recoge el artículo 1115 del Código Civil, de la voluntad de un tercero, y si es así, dice el precepto mencionado, surtirá todos sus efectos con arreglo a las disposiciones del Código Civil. No se trata pues de una condición contraria a la ley, y de la misma manera no se entiende que el hecho de que se condicione finalmente la eficacia de la compraventa a la concesión del préstamo hipotecario sea contrario a las buenas costumbres ni mucho menos al orden público. Más bien parece una condición perfectamente lícita y hasta lógica teniendo en cuenta que su suscripción implica sin duda el conocimiento por parte de la vendedora de que la parte compradora, al menos en el momento en que suscribe el contrato, no dispone del dinero suficiente para hacer frente al pago de la totalidad del precio y si obtiene financiación firmará la compraventa y, en otro caso, podrá resolver el contrato de reserva sin formalizar el principal. Con la cláusula en cuestión no se deja, pues, el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes, lo que prohíbe expresamente el artículo 1256 del Código Civil, sino que se condiciona -de mutuo acuerdo- su eficacia final a una condición resolutoria, que cumple con todos los requisitos legales como se ha expuesto. Cuestión distinta es que, afirmado lo anterior, hubiese quedado acreditado en el proceso, como pretende la recurrente, que apelado no fue lo suficientemente diligente en el intento de concertación del crédito hipotecario, pues lo que ciertamente ha quedado acreditado es lo contrario: que el demandante fue diligente en la búsqueda de financiación y que no la obtuvo, probando el requisito exigido de 'justificarlo debidamente'. Deben recordarse los principios informadores de la distribución de la carga de la prueba en el proceso que, como es de sobra conocido, imponen a cada una de las partes la carga, que no la obligación, de acreditar los hechos que introducen en la litis como base de sus pretensiones o de sus defensas'.

TERCERO.- Realizadas las anteriores consideraciones, debe esta Sala descartar de forma categórica la alegación realizada por la apelante, por cuanto no existe error alguno en la valoración de la prueba llevada a cabo por el Magistrado de instancia, debiendo esta Sala calificar como muy acertada y exhaustiva la valoración que realiza de la documental aportada por las partes con sus escritos iniciales, siendo compartida plenamente.

Dice al respecto la Sentencia de la esta misma Sección de fecha 30 de junio de 2021 que 'En este sentido hay que tener en cuenta que: 'el proceso valorativo de las pruebas incumbe a los órganos judiciales exclusivamente y no a las partes que litigan, a las que les está vedado toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, dado la mayor subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses debiendo quedar claro, por tanto, que dentro de las facultades concedidas al efecto a Jueces y Tribunales podemos conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso, optar entre ellos por el que se estime más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos. Las pruebas están sujetas a su ponderación en concordancia con los demás medios de prueba ( STS 25-1- 93), en valoración conjunta ( STS 30- 3-88) con el predominio de la libre apreciación que es potestad de los tribunales de instancia ( SSTS 22-1-86, 18-11-87, 30-3-88).( sentencia de 22 de octubre de 2013 dictada por esta sección).

'Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el Juez 'a quo' sobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por la Juez ante la que se ha celebrado el acto solemne del juicio en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo la Juzgadora desde su privilegiada y exclusiva posición, intervenir de modo directo en la actividad probatoria y apreciar personalmente su resultado, así como la forma de expresarse y conducirse de las partes y los testigos en su narración de los hechos y la razón del conocimiento de éstos, ventajas de las que, en cambio, carece el Tribunal llamado a revisar dicha valoración en segunda instancia, exigencia que no se cumple ni siquiera con el visionado del soporte informático del acta, pues, como ya hemos dicho, no tiene la posibilidad de intervenir que posee el Juez 'a quo'. De ahí que el uso que haya hecho el Juez de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas en el juicio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia ( Sentencias del Tribunal Constitucional de fechas 17 de diciembre de 1985, 23 de junio de 1986, 13 de mayo de 1987, 2 de julio de 1990, 4 de diciembre de 1992 y 3 de octubre de 1994, entre otras), únicamente deba ser rectificado, bien cuando en verdad sea ficticio o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador 'a quo' de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin el riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada.» (AP Pontevedra sec 1ª 8-7-09)'.

Así, en primer lugar, por lo que respecta a la interpretación que ha de hacerse de la condición resolutoria pactada, dice el pacto en cuestión lo siguiente: 'se da a las cantidades entregadas por el adquirente y que figuran en este contrato el carácter de arras penitenciales, pudiendo tanto el adquirente como el vendedor en concordancia con el artículo 1.454 Código Civil, desistir de la compraventa en cualquier momento posterior a la firma del presente documento. En caso de desistimiento por la parte compradora, este perderá las cantidades que hubiera puesto a disposición del vendedor en concepto de pago a cuenta del precio, salvo que no se apruebe el préstamo hipotecario imprescindible para la adquisición de la vivienda objeto de este contrato, caso en el cual se devolverá íntegramente la cantidad entregada en concepto de arras, siempre y cuando este supuesto se produzca dentro de los primeros SESENTA (60) DÍAS, y efectivamente lo pruebe la parte compradora mediante certificado bancario. Si desistiera el vendedor el adquirente percibirá de esta la cantidad que entregó, duplicada'.

De la simple lectura de tal estipulación, no puede compartirse la interpretación realizada por la apelante ya que se desprende que la financiación debe de ser la 'necesaria' para adquirir la vivienda objeto del contrato y no 'cualquier financiación' como sostiene la recurrente,y es que, como claramente advierte la cláusula trascrita la crédito a otorgar por la correspondiente bancaria ha de ser el 'imprescindible', esto es, el que sea necesaria para el comprador para adquirir la vivienda en cuestión, siendo evidente que si lo solicitado a la entidad bancaria, teniendo presente el precio de compra fijado (290.000 euros) fue la suma de 232.000 euros (80% de tal valor) y el valor de tasación ascendía a un importe inferior (276.236,79 euros), la cantidad que estaba dispuesta a financiar la entidad bancaria vendría limitada al 80% de esta valor (220.991 euros), esto es, en unos 11.000 euros inferior a lo solicitado por la compradora, por lo que se le deniega su solicitud, encontramos, así, en el supuesto de hecho contemplado por la condición resolutoria pactada.

Por otro lado, debe igualmente desestimarse la alegación realizada por la parte apelante, indicando que tampoco tiene virtualidad, en lo concerniente a la ampliación del plazo, el hecho de que se comunicara al correo electrónico de don Erasmo, resultando llamativo la negación sistemática a lo largo de la presente litis de virtualidad a las comunicaciones que el comprador ha venido manteniendo de forma permanente con personas que se presentaban como vinculadas con la mercantil vendedora, no solo facilitándole documentación relacionada con la vivienda (documento número tres de la demanda.- doña Pura comunica que ha procedido a remitir nota simple al tasador), informándole de la necesaria inclusión del cuarto trastero en la vivienda y su inclusión en una tasación anterior (documento número 8, remitido por don Erasmo), con respecto a los metros útiles de la vivienda (documento número 9, remitido por la misma persona) sino incluso oponiéndose la resolución formulada de contrario (documento número quince de los acompañados con la demanda), por lo que resulta absurdo y carente de lógica que pueda negarse eficacia a tal ampliación del plazo por el hecho de no haberse formalizado con el representante legal de la entidad demandada, cuando todas las gestiones relacionadas con la compraventa de la vivienda se han mantenido con persona vinculadas con la estructura organizativa de la mercantil apelante.

Por todo lo expuesto, debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto, con la consiguientes confirmación de la Resolución dictada en la instancia.

CUARTO.-En cuanto a las costas, por aplicación de los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se imponen a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad LANNISTER PROPERTY,S.L., contra la Sentencia de fecha 11 de febrero de 2021, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Diecisiete de Las Palmas de Gran Canaria, la cual CONFIRMAMOS, en su integridad con expresa imposición a los apelantes de las costas de esta alzada.

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y a los autos de su razón y notifíquese a las partes haciéndolas saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación exclusivamente por interés casacional ( art. 477.2.3º LEC), al haberse seguido el procedimiento por cuantía inferior a 600.000,00 € y, en su caso, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469 LEC). Deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de esta sentencia, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Al tiempo de interponerse será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de los recursos interpuestos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la «Cuenta de Depósitos y Consignaciones» abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.