Sentencia Civil Nº 628/2007, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 637/2007 de 12 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

Rollo nº 000637/2007

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 628

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Magistrados/as

Dª PILAR CERDAN VILLALBA

Dª MARIA IBAÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a doce de noviembre de dos mil siete.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000650/2005 seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 1 DE MISLATA entre partes; de una como demandante - apelante/s Rodolfo dirigido por el/la letrado/a D/Dª. Mª ISABEL GIL CERVERA y representado por el/la Procurador/a D/Dª MARIA JESUS MARTINEZ REDONDO y, de otra como demandado, - apelado/s adherido al recurso Gustavo dirigido por el/la letrado/a D/Dª. JOSE MANUEL FERRER BERNABEU y representado por el/la Procurador/a D/Dª ANTONIO VIVES CERVERA.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. PILAR CERDAN VILLALBA .

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 1 DE MISLATA , con fecha 19-2-2007 se dictó la sentencia, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Desestimo la demanda formulada por Rodolfo contra Gustavo . Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 5 de Noviembre de 2007 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso e impugnación se formulan ,respectivamente ,por la actora y por la demandada contra la sentencia de instancia que desestimó la demanda de juicio ordinario, en petición principal, de la devolución de 48.000 euros como arras peniténciales por el desistimiento por la segunda del contrato de compraventa y subsidiaria, de entenderse que tales arras no son penitenciales y por el mismo motivo de desistimiento, de devolución de la suma de 24.000 euros dados por dicho contrato a cuenta del precio.

Se funda el recurso en que, tal resolución :1)Es incongruente en relación con sus Fundamentos y su Fallo , carece de motivación y altera la causa petendi por lo que ha de ser anulada de no ser subsanables sus defectos y ello porque varia los hechos en que se funda la demanda y debatidos cuales son, si incumplió su parte el citado contrato al no otorgar escritura pública en el plazo de un mes que se dice existente de contrario por mor de su prórroga por otro pacto, o si incumplió la demandada al desistir del mismo siendo que ese plazo no transcurría hasta que las parcelas que son su objeto tuvieran accesos reconocidos por el Ayuntamiento de modo que pudiera construir con cuya finalidad contrató su parte ,sin resolver sobre la entrega de las arras ,que sin embargo califica como peniténciales y, tras decir que ningún contratante incumplió y que hubo un error en el consentimiento de ambos no alegado; 2)Incurre en una errónea valoración de las pruebas ya que, lo que adveran éstas es que incumplió la demandada al desistir del contrato, lo que le obliga a devolver las arras duplicadas, antes de que transcurriera el plazo para la escritura pública que no finalizaba hasta que las parcelas que son su objeto tuvieran accesos reconocidos por el Ayuntamiento de modo que pudiera construir con cuya finalidad contrató su parte, lo que conoció luego de su firma el 12-1-05 y por lo que se pactó una prórroga en tal sentido el 11-2-05 para desplegar todas las actuaciones conducentes a ese fin.

La demandada fundamenta su impugnación en que la que le es desfavorable la de la sentencia en relación con el resultado probatorio del que se induce que: su parte no conocía la finalidad de construcción de la actora sin que el precio de las parcelas fuera el de un solar, que éstas tienen acceso y están en una zona de chalets y que el no conocimiento por la misma de que no tenían la última cualidad deriva de su falta de diligencia pues, su parte, le dio su información registral y en el contrato se refleja la referencia catastral en la primera cualidad por lo que incurrió en el error inexcusable al respecto, para cuya subsanación, introdujo esa prórroga y nuevo plazo sometido cuyo cumplimiento quedaba a su libre arbitrio.

Cada parte se opuso al recurso e impugnación de la otra por los Fundamentos contrarios y por los propios de la sentencia que les favorecían .

SEGUNDO.- Esta Sala sólo acepta la Fundamentación Jurídica se la sentencia de instancia en lo que no se oponga a lo que se expondrá a continuación , primero en relación con el vicio procesal alegado en el recurso de incongruencia de la misma.

A este respecto hay que partir de que ,nuestra doctrina Juriprudencial (STS de 31-5-01 y 27-9-01 ),viene a establecer sobre tal incongruencia, que las Sentencias absolutorias, como la de autos, al desestimar la pretensión actora dan respuesta en el fallo a la petición formulada en la demanda, no pueden generar una situación de incongruencia ,salvo por alteración de la "causa petendi", por apreciación de una excepción determinante del fallo no alegada y no apreciable de oficio, o por rebasar los límites del principio" iura novir curia", sin que quepa confundir aquélla con la falta de motivación, o motivación defectuosa, y que la misma se da cuando en el Fallo se otorga algo distinto de lo pedido en el suplico de la demanda.

Por su parte la doctrina de nuestro Tribunal Constitucional (Sentencias de 14-6-99 y 4-12-97 ),establece que la incongruencia que determina indefensión es causa de nulidad de la sentencia que incurrió en la misma y de amparo por el Tribunal, que se incluye en dicho vicio tanto la "extra petita" como la "ultra petita" como la incongruencia omisiva, que no debe confundirse con la desestimación tácita ni la implícita, y que tal indefensión se produce sólo con que la incongruencia constitucionalmente relevante, la, que altera totalmente los términos del debate procesal, sea sorpresiva, se produzca en condiciones tales que impida alegaciones al respecto por las partes.

Aplicado lo expuesto al caso de autos no cabe apreciar que la resolución apelada incurre en tal vicio en los términos de esta doctrina ni del Art.218 de la LEC y, en todo caso, aún de ser así, sería subsanable por la presente al no causar ni si quiera alegarse que produzca indefensión a la actora.

En efecto, dicha resolución, tras analizar el carácter de las arras, cuya devolución es la causa petendi de la demanda, al margen de los hechos en que se funda, llega a la conclusión de aquélla no cabe al considerar que ninguna de las partes incumplió al no saber al firmar la compraventa que los terrenos que eran su objeto no eran aptos para la construcción, en contra de la imputación que las mismas se hacen sobre el respectivo conocimiento de ello por la contraria. Es cierto que deja de resolver otros hechos alegados en la litis al excluirlos esa conclusión y que su enfoque es diferente al de los escritos rectores de la litis pero su Fallo responde a ese petitum y la respuesta a aquéllos ya es una cuestión de fondo correspondiente a su revisión por medio del presente.

TERCERO-.Analizando ese fondo es preciso hacer un examen de las pruebas practicadas de las que resulta:

1) Las partes el 12-1-05 suscribieron un contrato de compraventa (folio 40)el 12-1-05 sobre una parcela, cuya referencia catastral obraba en él, por un precio de 174.293,51 euros ,entregando el actor como comprador y como arras del Art.1454 del CC, es decir como penitenciales, 20.000 euros, debiendo abonarse el resto del precio en un mes.

2) Al comprador y actor se le dio hoja registral de la parcela sita en una zona de chalets, donde figuraba como rústica(folio 42).

3) Tras ello y al encargar el mismo su tasación para obtener un préstamo hipotecario (folios 52 y ss y ratificación testifical de la misma),se le dijo que esa parcela carecía de valor como solar al no serlo por carecer de accesos a via pública lo que impedia edificar, fijando el mismo para el caso que entrara en el plan de reparcelación de la "Sierra Perenchiza", en 67.056.28 euros.

4) A raíz de este informe la misma parte pidió otro al Ayuntamiento de Chiva que le contestó el día 26-1-05 en el sentido de que el suelo de la parcela no era urbano(folios 71 y 72) .

5) Ante esta problemática las partes y para intentar solucionarla, según sus respectivos interrogatorios en juicio y un modelo de contrato que, al igual que el de 12-1-05 el actor había sacado de Internet, suscriben otro el 11-2-05,con el mismo "Exponen" que el primero, precio y arras pero que se fijan en otros 4000 euros, y pactando una duración de la prórroga de aquel que denoninan como de "Arras" ,de un mes a partir del otorgamiento del acceso a la propiedad, con el reconocimiento de la entidad pública pertinente (folios 51 y 52), por indicación del último.

6) El demandado, el 5-3-05,puso a la venta la misma parcela en una inmobiliaria por un precio de 215.000 euros, como dijo en su interrogatorio por un error de su hijo (folio 74)y el día 25-5-05 remitió un telegrama al actor (folio 75) dando por resuelto el contrato de 12-1-05 al considerar que el 11-3-05, había pasado el mes de prórroga que le había dado en el de 12-2-05 para el pago del precio.

7) Pese a esta resolución contractual, según el interrogatorio del demandado y la testifical del concejal del Ayuntamiento, las partes mantuvieron conversaciones con los colindantes y reuniones con el último para solucionar la no calificación de solar de la parcela objeto de la compraventa.

8)No se ha probado que el fin del actor con esa adquisición, por su mera vinculación con otras sociedades relacionadas con este objeto, fuera el de la especulación inmobiliaria y sí el de construir en la parcela para sí.

CUARTO-. Valorando este resultado probatorio a la luz de las normas y doctrina aplicables ,cabe llegar a las siguientes consideraciones:

1)Es indiscutido el carácter penitencial de las arras convenidas entre las partes, según el tenor literal del contrato y su referencia al Art.1454 del CC que las consagra con el efecto que en él se pacta de, en caso de desistimiento, perderlas el comprador y devolverlas duplicadas el vendedor.

2)Sin embargo este Tribunal ,partiendo de los hechos alegados y probados, y aplicando el derecho que estima pertinente por mor del principio"da mihi factum dabo tibi ius",no entiende que en el caso se haya incumplido el contrato de enero del 2005,si no que las partes, ante su respectiva falta de diligencia propia de su falta de asistencia técnica, y al no comprobar antes de su firma y siendo que en él figuraba un parcela catastral y en el Registro una finca rústica, que ésta no era susceptible de ser construída al no ser solar, convinieron con el de febrero siguiente ,novar el primero en el sentido de modificarlo porrogando la obligación de pago de su precio y de obtener el título de propiedad, hasta intentar obtener los accesos de los terrenos que harían posible su calificación como tal solar, de incluirse en un plan de reparcelación. Esta voluntad, aunque la redacción de este acuerdo fuera por parte del actor y el demandado la niegue aduciendo que el plazo seguía siendo de un mes y que por eso resolvió el contrato, se induce, además del tenor de esa condición, según los arts. 1281 y ss del CC , de los actos ulteriores y coetáneos de las partes que, tanto en el interín de ambos pactos como incluso tras esa resolución ,intentaron resolver el problema con reuniones en el Ayuntamiento. Fue a la vista de que esta nueva prórroga, asumida por las dos ante dicha falta de diligencia, era ajena a su voluntad de cumplimiento por depender de unos trámites administrativos ajenos a ellas, cuyo resultado no era cierto ni atendible en un plazo determinado, lo que en ese momento perjudicaba al demandado que hasta entonces no cobraba el precio, cuando éste resolvió la venta reteniendo las arras y el actor instó la presente litis en su reclamación doble o simple de modo subsidiario.

3) Esta novación modificativa está amparada por nuestro ordenamiento que ha incorporado una concepción amplia con base en la libertad contractual sancionada en el artículo 1255 del Código Civil (LEG 188927 ) facultando en los artículos 1203 y 1207 a «sensu contrario» del mismo Cuerpo Legal a los estipulantes para modificar las obligaciones variando su objeto o sus condiciones principales, lo que permite incluir dentro del instituto de la novación no sólo la figura tradicional o «extintiva» - también llamada «propia»-, que se traduce en una extinción de la obligación existente mediante la constitución de una nueva obligación que venga a ocupar el lugar de aquélla; sino también la «modificativa» -denominada doctrinalmente impropia-, que surge de la mera variación de un crédito o deuda existente sin destruir su originaria naturaleza e identidad. Esto es, siempre que por razones especiales no se justifique la hipótesis del efecto más fuerte, lo que puede emanar bien por la modificación de la prestación debida en cuanto a su contenido, lugar, tiempo o condiciones -contrato de modificación-, ya por transmitir el crédito a un nuevo acreedor -cesión de crédito-, ora por asumir la deuda un nuevo deudor -cesión de deuda- (SSTS de 6 de noviembre de 1971 [RJ 19714801], 5 de mayo de 1978 [RJ 19781641], 29 de enero [RJ 1982335] y 22 de noviembre de 1982 [RJ 19826554 ]), que tendrán lugar, al amparo de lo prevenido en el art. 1205 del Código Civil , ya en la forma de «delegación» a través de un convenio entre los deudores, ya en la «expromisión» por convenio entre el acreedor y el nuevo deudor liberándose y desvinculándose el antiguo, naturalmente con la aceptación del acreedor, supuesto lícito de acuerdo con el art. 1158 del Código Civil -STS de 10 de enero de 1983 (RJ 1983161 )-. Si bien es cierto que reiterada doctrina jurisprudencial tiene establecido que no existiendo una declaración terminante de las partes que exteriorice su «animus novandi» o una manifiesta incompatibilidad de la obligación antigua con la nueva, que aparezca con toda claridad, no puede tenerse por operada la novación, que en ningún caso puede presumirse -SSTS de 18 de mayo de 1981 (sic), 20 (RJ 19851171) y 28 de marzo de 1985 (RJ 19851218), 10 de julio de 1986 (RJ 19864494), 17 de febrero (RJ 1987712) y 1 de diciembre de 1987 (RJ 19879172 ), entre otras-, ello hace referencia a la novación extintiva y a la modificativa por cambio de acreedor, insusceptible de presunción conforme al artículo 1.209 en relación con los casos expresados en el art. 1.210, ambos del Código Civil .

4) Por esta novación impropia, habrá que atender al pacto de febrero del 2005 en el sentido expuesto, es decir, de contener una condición ajena a la voluntad de las partes y que no se sabe si se podrá cumplir, es decir, de imposible cumplimiento. Cuando se produce esta imposibilidad de cumplimiento de la prestación hay que distinguir si tal imposibilidad existe en el momento de la perfección contractual (momento de formación del contrato) en cuyo caso el efecto jurídico que procede es el de la nulidad contractual de conformidad con el art. 1272 en relación con el art. 1261.2, ambos del Código Civil (LEG 188927 ), o si se trata de una imposibilidad sobrevenida -con posterioridad a la perfección y antes de constituirse el deudor en mora- en cuyo caso (art. 1184 CC ) se da lugar a la liberación de la prestación (resolución contractual). En tal sentido, por todas, Sentencias de 10 de abril 1956 (RJ 19561555) y 30 de abril 2002 (RJ 20024041 ).

Este último supuesto, es el concurrente en el caso pues las partes, como se viene diciendo establecieron esa condición, novando el primer contrato, cuando conocieron que el bien a transmitir no era un solar suspendiendo sus obligaciones hasta que lo fuera siendo que ello es imposible como derivado de su voluntad.

5) La consecuencia de lo expuesto, es la procedencia de dicha resolución contractual que, al margen de ser debida o no al incumplimiento que cada parte se imputa y de imputarlo esta Tribunal a esa imposibilidad, además y de hecho existe pues, ya la comunicó el demandado y la insta aquí el actor, lo que debe tener como consecuencia jurídica la extinción de los efectos del contrato y la reposición de las costas a su estado anterior (SSTS 24-7-1999 y 3-5-1999 ) en los términos del art. 1303 del CC y a salvo de que lo las partes hayan pactado, lo que implica ,a falta de este pacto en esta litis, el acogimiento del recurso y de la demanda al postularse en su suplico subsidiario, que es lo que nos vincula aunque su Fundamentación sea otra, tal resolución y la devolución de los 24.000 euros entregados con ese fin de reposición al estado previo.

Ahora bien estos acogimientos serán parciales por partir y suplicarse que la repetida resolución sea por incumplimiento del demandado y una indemnización, como se ha dicho no pactada ni probada y cifrada en los intereses legales de esa suma desde su entrega siendo que, fuera la mora en su pago, constatada desde la interposición de la demanda, no son procedentes si no desde ésta (arts.1101 y 1108 del CC ).

Por último estos acogimientos, hacen innecesario analizar la impugnación de la demandada, además en sí indamisible y por ello rechazable de plano sin su examen ya que, siendo el Fallo de una resolución lo que perjudica o no a la parte, el de autos, que desestimaba la demanda le beneficiaba y no le afectaba desfavorablemente como exige el Art.448.1 de la LEC para tener derecho a recurrir.

QUINTO .- Dado el anterior pronunciamiento, en relación con las costas de la instancia no se hace expresa imposición ni de las de esta alzada, pues con ambos recursos ,pese al rechazo de uno, éstas se neutralizan, todo ello, conforme a los arts. 394 al Art.398 de la LEC .

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con estimación parcial del recurso de apelación, interpuesto por la representación de D. Rodolfo y con rechazo de la impugnación formulada por la de D. Gustavo ,contra la sentencia de fecha 19 de febrero del 2002 , dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Mislata , debemos revocarla y la revocamos y, en su lugar, dictar otra por la que se estima en parte la demanda presentada por la primera, declarando resuelto los contratos de 12-1-05 y de 11-205 y con condena la segundo al pago de 24.000 euros, más sus intereses legales desde la interposición de aquélla.

Todo ello, sin hacer expresa imposición de las costas de ninguna de las instancias .

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a doce de noviembre de dos mil siete.