Sentencia Civil Nº 629/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 415/2011 de 03 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 415/2011 SENTENCIA 3 de noviembre de 2011

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 415/2011

SENTENCIA nº 629

Presidente

Don Vicente Ortega Llorca

Magistrada

Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez

Magistrado

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a 3 de noviembre de 2011.

La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha catorce de febrero de dos mil once, recaída en autos de juicio ordinario nº 2.202 de 2009, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº 23 de los de Valencia , sobre reclamación del pago de la comisión por mediación en la venta de inmueble.

Han sido partes en el recurso, como apelante la demandante ARCIRE S.L.U., representada por el procurador don Alonso Moreno Martínez y asistida del abogado don Francisco Maset Gómez, y como apeladas los demandados SOCIECIL S.L., don Juan Pablo , don Bartolomé y doña Justa , representados por el procurador don Ramón Biforcos Sancho y asistidos del abogado don Enrique Calatayud Bonilla.

Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

«Que desestimando la demanda deducida por la mercantil ARCIRE S.L.U., representada por el Procurador D. ALONSO MORENO MARTÍNEZ, contra la mercantil SOCIECIL S.L., D. Juan Pablo , D. Bartolomé y Dª Justa , representados por el Procurador D. RAMÓN BIFORCOS SANCHO, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a los demandados de las pretensiones contra los mismos articuladas, imponiéndose a la parte actora las costas del procedimiento.»

SEGUNDO.- La defensa de la actora interpuso recurso de apelación, en solicitud de que se revoque la sentencia impugnada, y se estime la demanda, imponiendo las costas de la primera instancia a los demandados, y las de la segunda instancia conforme proceda en Derecho.

TERCERO.- La defensa de los demandados presentó escrito solicitando sentencia confirmando la recurrida e imponiendo a la recurrente las costas causadas.

CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la deliberación y votación el día 2 de noviembre de 2011, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- El proceso se enmarca en el ámbito del contrato denominado de mediación inmobiliaria concertado verbalmente, entre ARCIRE S.L.U. y los demandados, para la venta de un edificio propiedad de éstos, sito en Valencia, C/ DIRECCION000 nº NUM000 , que definitivamente fue vendido por los propietarios, por precio de 9.075.000,00 euros, sin abonar a la actora la comisión del 2% que reclama en su demanda, y que la sentencia recurrida desestimó al entender que la venta se realizó por la intervención directa de otra empresa (Loft Inmobles S.L.).

SEGUNDO.- La parte recurrente alega, en síntesis:

PRIMERO.- ERROR EN LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS.

1° LOFT INMOBLES S.L. ACTUÓ EN REPRESENTACIÓN DE VARAL REAL ESTATE, S.L., EMPRESA DEL GRUPO AZIMUT. (ERA UN MERO TESTAFERRO).

La sentencia hace referencia a la TESTIFICAL de Indalecio , representante de LOFT INMOBLES, S.L., dando credibilidad a su declaración, sin hacer referencia a la declaración contradictoria de Dª. Adriana , la cual declaró que este señor había sido buscado en Barcelona por Dª Dolores a fin de concluir la operación de compraventa del edificio, y que con anterioridad a acudir al despacho del abogado de los vendedores, Sr. Iván , el Sr. Indalecio acudió a la delegación del Grupo Azimut en Valencia donde ella le informó del inmueble; que en una reunión en las oficinas de ARCIRE entre el Sr. Adolfo , en representación de la parte vendedora, y las Sras. Adriana y Dolores , en nombre de la compradora-Grupo Azimut, Don. Adolfo dio el nombre y la dirección del despacho del abogado Don. Iván . En definitiva, que el Sr. Indalecio , en representación de Loft Inmobles SL, en realidad era un testaferro de la Sra. Dolores , y actuó por cuenta del GRUPO AZIMUT.

Véase que el Sr. Indalecio comete el mismo error que la representación procesal de los demandados al proponer la declaración del testigo como Iván al llamar " Iván " al testigo que dijo llamarse " Efrain ", y ello revela que el señor Indalecio miente.

En todo caso, compareció en la escritura de compraventa firmándola en representación de LOFT INMUEBLES,S.L. que a su vez lo hacía en representación de VARAL REAL ESTATE, S.L, del GRUPO AZIMUT, cuestión que acepta la sentencia. Evidentemente, la parte vendedora sabía que detrás estaba el GRUPO AZIMUT, y en el contrato de opción de compra solo pretendían asegurarse la reserva de la compra del edificio por 300.000,00 euros más IVA.

Véase también la casualidad de que el precio final de la operación fuera de 9.075.000,00 euros, el mismo que se había llegado ofrecer por la empresa de Imanol , otro comprador proporcionado por ARCIRE.

2° LOS VENDEDORES TENÍAN PLENO CONOCIMIENTO DE LAS GESTIONES DE ARCIRE CON EL COMPRADOR DEL GRUPO AZIMUT.

GRUPO AZIMUT realizó varias ofertas que ARCIRE trasladó a los vendedores a través Don. Adolfo (DOCS. 30, 32, 33 Y 34 DE LA DEMANDA). Además hubo una reunión el 9 de marzo de 2006 en las oficinas de ARCIRE, en la que se discute sobre el precio y plazo de entrega aproximada, reunión probada con las declaraciones testificales del Sr. Hugo y la SRA. Adriana , aunque Don. Adolfo olvidó algunos aspectos de aquella negociación.

Además, expuso Don. Hugo , y así lo reconoció Don. Adolfo , que tenía aquél que recoger las llaves del edificio acudiendo a su domicilio particular y luego devolverlas tras cada visita, y cómo iba siendo informado Don. Adolfo de las gestiones de la inmobiliaria.

No puede afirmarse como hicieron los testigos Sr. Carlos Daniel y SR. Efrain que Don. Adolfo hizo cosas para las que no estaba facultado, pues a diferencia de ellos, él contaba con poderes de SOCIECIL para administrar el inmueble, desde el 9 de febrero de 2001 hasta 16 de julio de 2007.

Los Sres. Efrain y Carlos Daniel reconocen que estuvieron en las oficinas de ARCIRE en fecha cercana a la indicada y mantuvieron una reunión con el otro comprador D. Imanol , y en esa reunión participaron Dª. Violeta , y D. Hugo , como representantes de ARCIRE. Ambos afirman que nada se dijo del GRUPO AZIMUT ni conocieron su interés, sin embargo D. Hugo declaró que se hizo referencia al GRUPO AZIMUT como "LAS CATALANAS", en el sentido de que, después de irse el SR. Imanol , manifestaron que siempre quedaba la opción de aceptar la oferta del comprador del GRUPO AZIMUT.

Por su parte, también llama la atención las escasas gestiones desplegadas por el SR. Carlos Daniel y el SR. Efrain para la venta del edificio, los que declararon que les llegaban las ofertas sin hacer publicidad.

No puede darse credibilidad a la declaración testifical de los Sres. Carlos Daniel y Efrain por las siguientes razones. D. Carlos Daniel tiene interés directo en el pleito, su madre es Dª Julieta , socia fundadora de SOCIECIL, SL, como declaró en la vista y él es miembro del Consejo de Administración de Sociecil. D. Efrain , a las generales de la ley sólo manifestó tener una relación profesional con los demandados, cuando en realidad tiene interés directo en el pleito y relación de parentesco con Dª. Tania y por tanto es pariente por afinidad en primer grado de Dª Celsa , madre de su esposa y presidenta y consejera delegada del Consejo de Administración de Sociecil, es pariente por afinidad en segundo grado de Dª. Julieta , madre de Celsa , y abuela de su esposa, señora que fue fundadora de Sociecil.

3° NO HUBO INTERRUPCIÓN DE LAS GESTIONES DE ARCIRE, SINO ETICA PROFESIONAL. El SR. Hugo declaró que el GRUPO AZIMUT manifestó en abril, a través de la SRA. Adriana que ya no estaban interesados en la compra, cuando en realidad lo que hicieron, orquestándose desde Barcelona por la Sra. Dolores , fue buscar otro representante de la parte vendedora a espaldas de la inmobiliaria, y que no quisieron saltarse Don. Adolfo pues siempre habían tratado con él (documentos 13 a 26 de la demanda).

SEGUNDO.- VULNERACION DE LA JURISPRUDENCIA APLICABLE AL CASO. EL COMPRADOR SE BENEFICIÓ DE LAS GESTIONES DEL MEDIADOR, Y SE DEVENGÓ LA COMISIÓN. Invocando la propia jurisprudencia a que se refiere la sentencia, debe tenerse en cuenta que de las gestiones de la inmobiliaria ARCIRE sí se produjo finalmente un beneficio económico para la parte compradora y que por tanto se devengó la comisión reclamada.

TERCERO.- El contrato de agencia inmobiliaria pertenece a la categoría de los innominados «facio ut des», que si bien contiene notas o caracteres que lo aproximan al mandato, mediación, corretaje, arrendamiento de servicios e incluso al contrato laboral, predomina en él la función de gestión mediadora, por el que se encarga al Agente, en su condición de intermediario, por su conocimiento y relación con el mercado inmobiliario, que oferte o contrate la venta o el arriendo de un bien inmueble con determinadas características y con las condiciones esenciales preestablecidas, sin que el Agente, salvo apoderamiento y representación expresa, que no requiere forma especial y que puede ser incluso de palabra, intervenga directamente en la conclusión final del contrato aunque coadyuve eficazmente al mismo y desarrolle una actividad predominantemente pregestoria, cesando en sus funciones una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de perfeccionar el contrato - Sentencias del Tribunal supremo de 21 de octubre de 1965 , 3 de marzo de 1967 , 1 de marzo de 1988 , 6 de octubre de 1990 , 21 de mayo de 1992 , 22 de diciembre de 1992 , 4 de julio de 1994 , 28 de junio de 1996 y 2 de octubre de 1999 , entre otras-. El derecho del Agente al cobro de sus honorarios nace en el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora, o sea, desde que por su intervención queda perfeccionado el contrato principal cuya gestión se le había encomendado, esto es, cuando los contratantes se ponen de acuerdo sobre sus elementos esenciales, a no ser que en el respectivo contrato de mediación se haya estipulado expresamente que el Agente solamente cobrará sus honorarios cuando el contrato principal - compraventa o arrendamiento- haya quedado consumado. Así pues, los honorarios del Agente se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad o circunstancia, desde el momento en que su actividad resulte eficaz por celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio jurídico objeto de la mediación, lo que conlleva la falta de remuneración de las actividades preliminares y precontractuales, salvo siempre estipulación específica al respecto - Sentencias 1 de diciembre de 1986 , 17 de mayo de 1990 , 26 de marzo de 1991 -. Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2000 , el contrato de mediación está supeditado, en cuanto al devengo de los honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso.

CUARTO.- En las cuestiones atinentes a la apreciación probatoria, en los casos como el presente, en que se imputa a la sentencia apelada haber incurrido en error en la valoración de la prueba, debemos recordar que las sentencias del Tribunal Constitucional 152/1998, de 13 de julio (RTC 1998/152 ) y 212/2000, de 18 de septiembre (RTC 2000/212) y las del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 2000 y 30 de noviembre de 2000, entre otras muchas, han destacado que el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano «ad quem», permitiendo un «novum iudicium», da lugar a un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa y una revisión de la sentencia dictada en primera instancia, extendiéndose a todo el objeto de ésta y es un recurso devolutivo utilizado contra sentencias con la finalidad de su sustitución por entender la parte apelante que ha mediado un error en el juicio". Así, la amplia facultad revisoria que corresponde a los Tribunales de apelación al conocer de los recursos ante ellos interpuestos sólo "está limitada por el principio prohibitivo de la «reformatio in peius», quedando vinculados por los pronunciamientos de la sentencia apelada que hayan sido consentidos por las partes" [ Sentencia Tribunal Supremo núm. 550/1999 (Sala de lo Civil), de 19 junio, Recurso de Casación núm. 3129/1994 ]. De modo que es doctrina reiterada del T.S. (SS 13 de mayo de 1992 , 21de abril y 4 de mayo de 93 , 14 de marzo de 95 y 28 de julio de 1998 , entre otras) la de que los tribunales de alzada tienen competencia no sólo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, como resulta del artículo 456,1 LEC . Por ello, y de acuerdo con los límites fijados por las peticiones de las partes litigantes en sus escritos de alegaciones, la valoración de las pruebas practicadas se halla dentro de las facultades que como tribunal de segunda instancia le corresponden al tribunal de apelación, que por serlo, no tiene las limitaciones que la casación impone al Tribunal Supremo.

Sin embargo, en términos generales, el examen imparcial y objetivo de todas las pruebas practicadas efectuado por el Juzgador de la primera instancia no puede quedar desvirtuado por la valoración parcial e interesada que la parte apelante realice de determinados medios de prueba. De manera que la valoración de la prueba que efectúa el Juez de la primera instancia debe prevalecer sobre la que pretende la parte, de ahí que el denunciado error en la apreciación de la prueba tan sólo pueda ser acogido cuando las deducciones o inferencias obtenidas por el Juez a quo resulten ilógicas e inverosímiles de acuerdo con el resultado que ofrezcan las pruebas practicadas en el pleito, o contrarias a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica; por ello, salvo en estos casos, prevalecerá el criterio del tribunal de instancia aunque la interpretación realizada en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud ( SSTS 20 de marzo de 2009 (RC n.º 128/2004 ) y 19 de diciembre de 2009 (RC n.º 2790/1999 ).

QUINTO.- En el caso que estudiamos, la revisión por este Tribunal de todos los elementos de prueba de la primera instancia y de los documentos aportados después de que se hubiera dictado la sentencia recurrida, nos permite declarar que son hechos probados los siguientes, en gran medida coincidentes con los apreciados por la juez de la primera instancia:

En la primera mitad de 2004, D. Adolfo , apoderado de Sociecil S.L. desde 29 de enero de 2001, aceptó la propuesta de la inmobiliaria Arcire S.L.U., hoy apelante, para que, sin exclusiva, se encargara de la búsqueda de posibles compradores para los inmuebles que Sociecil S.L. tenía en propiedad junto con diversos miembros de la familia De Cecilio, y en concreto, de los edificios de la C/ DIRECCION001 nº NUM001 y nº NUM002 y C/ DIRECCION000 nº NUM000 -folios 50 y 51 y testifical de D. Adolfo y D. Hugo -.

En atención al encargo recibido, Arcire S.L.U. comenzó a buscar compradores, contactando con Dª Adriana , quien entre los años 2004 y 2006 era la delegada del Grupo Inmobiliario Azimut en Valencia - folio 92-. Tras examinar el inmueble de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 , la Sra. Adriana dio traslado a su empresa, domiciliada en Barcelona, y resultando de interés el negocio, la propietaria de la empresa, Dª Dolores , se desplazó hasta Valencia, donde tuvo una reunión con integrantes de Arcire S.L.U. y con D. Adolfo - testifical de Dª Adriana -.

Las gestiones de venta se fueron alargando por dos motivos: de un lado, por el fallecimiento de algunas de las propietarias del inmueble (Dª Graciela el 17 de febrero de 2005 y Dª Debora el 31 de agosto de 2005), que obligó a que se realizaran las oportunas operaciones divisorias, y de otro, por el aumento progresivo que respecto del precio iba realizando Don. Adolfo , al haber otros compradores interesados en el inmueble -folios 51 y 52 y testifical de Dª Adriana -.

A la vista de que las negociaciones no llegaban a buen fin, la Sra. Dolores , a través de su delegada en Valencia la Sra. Adriana , solicitó al comercial de Arcire S.L.U., D. Hugo , que contactara con otro representante de la propiedad, petición que no fue aceptada por el Sr. Hugo , limitándose a darle traslado de la misma Don. Adolfo -testifical de D. Hugo -.

En febrero de 2006, tras una reunión de los dueños de los inmuebles en la que se hallaba presente el Letrado D. Efrain -casado con Dª Tania , hija de Dª Celsa , administradora solidaria de Sociecil S.L., y nieta de Dª Julieta , una de las fundadoras de esa sociedad (folios 446 a 451)-, se decidió que todos y cada uno de ellos buscaran compradores para los inmuebles.

Al poco tiempo, se personó en el despacho del Sr. Efrain , D. Indalecio , vecino de Barcelona, mostrando su interés por comprar el mencionado edificio de C/ DIRECCION000 nº NUM000 . Tras una toma de contacto con D. Carlos Daniel , hijo de Dª Montserrat (administradora solidaria de Sociecil S.L.), en 31 de julio de 2006 el Sr. Carlos Daniel y el Sr. Indalecio redactaron un contrato de opción de compra respecto del inmueble en cuestión. De acuerdo con el mismo, Dª Julieta -representando a Sociecil S.L.- y D. Juan Pablo , D. Bartolomé y Dª Justa , en sus respectivas titularidades del 80% y el 20%, respectivamente, concedían a Loft Inmobles S.L. - representada por D. Indalecio - una opción de compra respecto del inmueble litigioso, pactándose que Loft Inmobles S.L. podría ejercer la opción hasta el 31 de octubre de 2006, que la podría ceder a terceros sin consentimiento de los vendedores y que el precio de la compra se establecía en 9.075.000 euros más IVA -folios 155 a 165 y testifical de D. Indalecio , D. Carlos Daniel y D. Efrain -.

El 27 de noviembre de 2006, Varal Real State S.L. otorgó, en escritura pública, poder especial a Loft Inmobles S.L. para comprar el edificio sito en Valencia, DIRECCION000 nº NUM000 (folio 28 y vuelto).

Señalada la firma de la escritura para el 29 de noviembre de 2006, el día anterior el Sr. Indalecio comunicó a D. Efrain que Loft Inmobles S.L. iba a ceder la opción a otra mercantil, siendo informado el Sr. Efrain , el mismo día de la firma y en la propia Notaría, de que esa mercantil era Varal Real State S.L. -testifical de D. Indalecio y D. Efrain -.

El 29 de noviembre de 2006, Dª Montserrat -como administradora de Sociecil S.L.-, D. Juan Pablo , D. Bartolomé y Dª Justa vendieron a Varal Real State S.L. todas y cada una de las dependencias del edificio sito en C/ DIRECCION000 nº NUM000 por 9.075.000 euros más IVA. En virtud del poder especial otorgado el 27 de noviembre de 2006, Varal Real State S.L. estuvo representada dicho acto por Loft Inmobles S.L. en la persona de su representante Sr. Indalecio -folios 24 a 41-.

SEXTO.- Es notoria la falta de lealtad procesal y de verdad en el testimonio de don Efrain , que al contestar a las generales de la ley, silenció que era el yerno de Dª Celsa , administradora solidaria de Sociecil e hija de Dª Julieta , que fue una de las fundadoras de esa sociedad familiar. Esa vinculación evidencia que, más allá de su condición de abogado, el testigo tenía interés económico personal en que la familia de su mujer ganara el pleito. Pero ello no significa que, en el momento de firmar la escritura pública de compraventa, los vendedores supieran que la compradora Varal Real State S.L. pertenecía al grupo Azimut, que su administradora única era Inversiones Varal S.L., y su apoderada Dª Dolores (folios 118 y 119), ni que Dª Adriana era apoderada de Inversiones Varal S.L. (folio 123), ni que faltaran a la lealtad contractual con ARCIRE y burlaran sus derechos como mediadora en la venta.

En definitiva, coincidimos en lo esencial en la apreciación de las pruebas practicadas y confirmamos los atinados razonamientos de la sentencia recurrida.

El recurso se desestima.

SÉPTIMO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , las costas de este recurso deben ser impuestas a la recurrente.

OCTAVO.- Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , confirmada la resolución recurrida, el recurrente pierde el depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha disposición.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por ARCIRE S.L.U.

Confirmamos la sentencia apelada.

Imponemos a la recurrente las costas de esta alzada.

Dese al depósito constituido para recurrir el destino previsto en la D. A. 15ª de la LOPJ .

Esta resolución es firme.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.