Sentencia Civil Nº 629/2012, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 675/2012 de 04 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00629/2012

Sección Cuarta

Rollo de Sala 675/2012

ILMOS. SRES.

D. CARLOS MORE NO MILLÁN

PRESIDENTE

D. JUAN MARTÍNEZ PÉREZ

D. FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER

MAGISTRADOS

En la ciudad de Murcia, a cuatro de octubre del año dos mil doce.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio Ordinario número 1397/10 que en primera instancia se han seguido ante el Juzgado Civil número Dos de Murcia entre las partes, como actor y ahora apelante D. Aurelio , representado por la Procuradora Sra. Giménez García y defendido por el Letrado Sr. Ruiz Carrasco, y como demandada y ahora también apelante la mercantil Viviendas Edival, S. A., representada por el Procurador Sr. Sánchez Aldeguer y defendida por el Letrado Sr. Vicente Romero. Siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado don FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de instancia citado con fecha 21 de febrero de 2012 dictó en los autos principales de los que dimana el presente rollo la sentencia cuya parte dispositiva dice así: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Inmaculada Jiménez García, en nombre y representación de Aurelio , se declara resuelto el contrato de compraventa de fecha siete de agosto de dos mil ocho, condenando a la demandada al reintegro de la cantidad de dieciséis mil seiscientos sesenta y dos euros y ochenta céntimos de euros (16.662Ž80 euros) así como a los intereses legales correspondientes desde la fecha de esta resolución hasta el completo pago; sin imposición de costas".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, en tiempo y forma, interpuso recurso de apelación mercantil Viviendas Edival, S. A., solicitando su revocación.

Después se dio traslado a la otra parte, quien presentó escrito oponiéndose al mismo, a la vez que también impugnaba la sentencia, pidiendo la total desestimación de la demanda inicial.

De la impugnación se dio traslado a la otra parte, ahora como apelada, que se opuso a la misma, solicitando su desestimación.

Por el Juzgado se elevaron las actuaciones a esta Ilma. Audiencia Provincial, turnándose a la Sección Cuarta donde se registraron con el número 675/12 de Rollo. Tras personarse las partes, por providencia del día 18 de junio de 2012 se señaló el de hoy para la votación y fallo de la causa, que ha sido sometida a deliberación de la Sala.

TERCERO.- En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- D. Aurelio plantea demanda por la que interesa la resolución del contrato de compraventa de una vivienda de protección oficial y la devolución del precio abonado a cuenta (23.804Ž20 €) por imposibilidad sobrevenida al no cumplir los requisitos legales para poder adquirir dicha vivienda, pues no reside ya en la población en la que está el inmueble, al haber sido trasladado a Madrid por motivos de trabajo. Subsidiariamente solicita esa resolución porque la promotora ha incumplido el contrato, al retrasarse en la entrega de la vivienda y al no haber facilitado el aval exigido por la Ley 57/1968. Subsidiariamente interesa que se declare resuelto el contrato por incumplimiento del propio comprador, y se le devuelva la totalidad del precio, por ser nula la estipulación 9ª (cláusula penal), o la parte del precio prevista en dicha cláusula.

La demandada se opone defendiendo que ella no ha incumplido el contrato, siendo el actor quien ha dejado de atender sus obligaciones. Niega que exista imposibilidad sobrevenida de otorgamiento de la escritura, pues pudo otorgarse cuando todavía residía en Murcia, aparte de que la ley le permite venderla si tiene que cambiar de domicilio.

Tras la celebración del juicio y la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, se dicta sentencia por la que se estima parcialmente la demanda (se declara resuelto el contrato y se condena a la demandada a abonar la cantidad de 16.662Ž80 €), pues no ha incumplido la vendedora sus obligaciones, sino el comprador, quien no prueba cuándo fue trasladado a Madrid y por tanto no consta que fuera imposible otorgar la escritura. Pese a ello, lo cierto es que el negocio jurídico no puede consumarse y debe ser dejado sin efecto, aplicando la cláusula penal pactada, que determina que la promotora puede retener el 30 % de las cantidades entregadas a cuenta. No impone costas.

Contra tales pronunciamientos plantea recurso de apelación la demandada inicial, que denuncia infracción de los arts. 1124 y 1184 CC , pues el incumplidor no puede pedir la resolución del contrato y no hay causa sobrevenida que impida la compraventa, ya que la imposibilidad de habitar la vivienda por el comprador al haber cambiado de domicilio no conlleva la resolución del contrato, teniendo previstos otros efectos la legislación especial, como sanciones pecuniarias y descalificación de la vivienda con determinadas consecuencias económicas.

Cuando se da traslado del recurso a la parte contraria, no sólo se opone al mismo, sino que impugna también la sentencia, defendiendo que existe una causa sobrevenida que impedía la consumación del contrato (ha acreditado que se tuvo que trasladar a Madrid por imponérselo su empresa), aparte de que la promotora incumplió sus obligaciones al no atender el plazo de entrega y no aportar los avales exigidos legalmente. Por todo ello solicita la desestimación del recurso contrario y el dictado de una nueva sentencia que estimase íntegramente su demanda.

De este nuevo recurso se dio traslado a la parte contraria, quien, ahora como apelada, se opuso al mismo, pidiendo su desestimación.

SEGUNDO.- Recurso de apelación de D. Aurelio

En primer lugar se va a examinar el recurso del actor, porque, de prosperar el mismo, haría innecesario entrar en el examen del planteado por la demandada, pues supondría la íntegra estimación de la demanda.

Son varios los motivos que invoca este apelante para discrepar de la estimación parcial de la demanda.

Así, sostiene que la promotora ha sido la incumplidora del contrato de compraventa de vivienda por un doble motivo: incumplir el plazo de entrega de la vivienda y la obligación de entregar un aval o póliza de seguro.

Ambas cuestiones son tratadas con precisión y pleno acierto en la sentencia de la primera instancia, donde se pone de relieve que el retraso de dos meses en la entrega del inmueble no es significativo, que el mero retraso , salvo en los casos en los que las partes hayan estipulado expresamente dar a tal plazo carácter esencial, lo que no se da en el presente caso, no justifica es por sí solo causa de resolución del contrato, salvo que frustre las expectativas negociales de la parte contraria. Sobre la concurrencia de tales exigencias nada dice la recurrente, que se limita a señalar que al haber incumplido la vendedora sus obligaciones no puede ejercitar la acción resolutoria prevista en el art. 1124 CC , pero en el presente caso la vendedora no ejercita dicha acción, siendo la demandada y limitándose a negar que ella haya incurrido en causa de resolución del contrato.

En cuanto a la no entrega por la promotora de los avales o seguros que garanticen la devolución de las cantidades entregadas a cuenta mientras se edifica, la sentencia de la primera instancia se hace eco de la jurisprudencia reiterada de esta Sala sobre la imposibilidad de invocar dicho incumplimiento cuando la construcción está acabada, pues en dicho momento no hay necesidad de garantizar que se va a concluir la obra. Ciertamente son irrenunciables los derechos que la ley concede al comprador de una vivienda en construcción, pero ello no significa que, cuando ha cesado el hecho base de esas garantías, cuando ya no hay nada que garantizar porque la obra se ha concluido, pueda quien ha aceptado durante la construcción la falta de cumplimiento de la obligación, esgrimir su derecho que ya no tiene contenido alguno, pues el dinero entregado se ha destinado a la construcción de la vivienda. Debe por ello desestimarse también este motivo del recurso.

Por último procede examinar la cuestión de la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la obligación . Entiende el recurrente que existe un error en la valoración de las pruebas porque no se ha interpretado correctamente el documento 6 de la demanda ni la respuesta dada por la empresa empleadora al oficio que se le dirigió. Sin embargo la Sala entiende que, al no constar en los archivos de la empresa la copia del citado documento y no poder certificar su autenticidad, no es posible darle credibilidad alguna, por lo que no se ha probado que fuera trasladado de trabajo ni cuándo tuvo lugar, habiendo podido la parte proponer la testifical de quien expidió dicho documento, para probar su contenido. La falta de acreditación y las dudas que existen sobre tal prueba las ha de soportar quien tenía la carga de demostrar el hecho ( art. 217.1 LEC ). Junto a lo anterior añadir que el certificado de empadronamiento sólo acredita que existe esa situación administrativa, pero no que la residencia real esté en dicho lugar ni, mucho menos, la causa del cambio de domicilio, por lo que las conclusiones fácticas alcanzadas por el Tribunal de la primera instancia se han de mantener.

También denuncia infracción del artículo 1184 CC , porque entiende que hay una causa sobrevenida no imputable al comprador que impide el cumplimiento de la obligación, pero la aplicación de dicho precepto exigiría que se hubiera acreditado que el cambio de domicilio fue por imposición de la empleadora, y como se viene relatando, ello no ha tenido lugar.

Por todo lo expuesto, debe rechazarse el recurso de apelación planteado por el actor principal.

TERCERO.- Recurso de apelación de Viviendas Edival, S. A.

Entiende esta recurrente que la sentencia resulta contradictoria e infringe los arts. 1124 y 1184 CC , y ello porque el actor no puede pedir la resolución del contrato al ser el incumplidor, y la sentencia declara que no existe causa sobrevenida que impida consumar la compraventa, para luego decir lo contrario: que el negocio jurídico no puede consumarse porque el comprador no reúne los requisitos legalmente exigidos, concluyendo que por ello debe dejar sin efecto el contrato. Para esta apelante la imposibilidad de que el comprador habite la vivienda de protección oficial por haber cambiado de domicilio no conlleva la resolución del contrato, teniendo otros efectos previstos en la legislación especial: sanciones pecuniarias y descalificación de la vivienda con sus efectos económicos.

Frente a tales argumentos el ahora apelado invoca los razonamientos de la sentencia de primera instancia e insiste en que, siendo imposible la consumación del contrato, la solución aplicaba, prevista en el propio contrato para el incumplimiento del comprador, es la más justa materialmente y viene apoyada por el principio de economía procesal.

Entiende esta Sala que la sentencia de la primera instancia no es contradictoria, pues afirma que el actor no ha acreditado que el incumplimiento del contrato sea imputable a la vendedora y que tampoco ha probado que al tiempo en el que se debió celebrar el contrato, existiera una causa que imposibilitaba su cumplimiento, pero lo que constata es que en la actualidad, cuando se dicta la sentencia, sí existe esa imposibilidad, lo que determina que el contrato no va a poder cumplirse en el futuro, por lo que debe ser dejado sin efecto.

El supuesto contemplado es similar al que ya examinó esta Sala en la sentencia dictada en el Rollo de apelación 436/2010, de fecha 7 de octubre de 2010 , donde se acordaba resolver el contrato de compraventa de un inmueble aunque no concurría la causa invocada por el comprador, porque la actitud de la vendedora (que era demandada) revelaba que no tenía intención de que se cumpliera el contrato, pues no ejercitaba la reconvención pidiéndolo, limitándose a pedir la desestimación de la demanda, por lo que no se aplicaba la cláusula resolutoria que le obligaba a devolver una parte del precio entregado. Se afirmaba en dicha sentencia: "A tales datos, reseñados por la sentencia de primera instancia, se une el muy significativo de las ilícitas ventajas económicas que la vendedora tiene en la actual situación. Si instara el cumplimiento sería de aplicación la cláusula sexta del contrato, concretándose la indemnización de daños y perjuicios en el 25 % de las cantidades recibidas que debería devolver, mientras que guardando silencio se queda con todo lo recibido, pues la otra parte no puede instar la resolución al ser la incumplidora, pretendiendo hacerlo durante el plazo de prescripción de la acción (quince años). Claramente hay una situación de mutuo disenso, ambas partes dejan de reclamarse las obligaciones derivadas del contrato, y la postura de la vendedora implica un prohibido abuso de derecho ( art. 7 C. c .), al no permitir que el incumplidor recupere la parte del precio ya abonado que, conforme a lo pactado, le corresponde."

Por las mismas razones, debe desestimarse este recurso.

CUARTO.- De las costas de los recursos

Al desestimarse ambos recursos, debería imponerse a cada recurrente las costas ocasionadas con el planteado por cada una ( art. 398.2 LEC ), pero al ser el mismo contenido, se compensan, por lo que resulta innecesario dicho pronunciamiento.

VISTOS los artículos citados y los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando los recursos de apelación interpuestos por el Procurador Sr. Sánchez Aldeguer, en nombre y representación de mercantil Viviendas Edival, S. A., y por la Procuradora Sra. Giménez García en nombre y representación de D. Aurelio , ambos contra la sentencia dictada en el juicio ordinario seguido con el número 1397/10 ante el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Murcia, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha sentencia, sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese la sentencia y llévese certificación de la misma al rollo de esta Sala y a los autos del Juzgado, al que se devolverán para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, contra la que cabe recurso de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal a interponer ante esta Sala en el plazo de veinte días desde que sea notificada, debiendo consignar la cantidad de 50 € (por cada recurso que se interponga) para su admisión conforme a lo establecido en la D. A. 15ª LOPJ , definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.