Sentencia CIVIL Nº 629/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1/2020 de 08 de Julio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 1/2020 -P

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Gavà

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 527/2018

Parte recurrente/Solicitante: Palmira , Tatiana

Procurador/a: Leila Cabo Godoy, Carles Badia Martinez

Abogado/a:

Parte recurrida:

Procurador/a:

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 629/2020

Magistrados:

Vicente Conca Perez

Marta Dolores del Valle Garcia Adolfo Lucas Esteve

Barcelona, 8 de julio de 2020

Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 3 de enero de 2020 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 527/2018 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Gavà a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Leila Cabo Godoy y D.Carles Badia Martinez, en nombre y representación de Dª Palmira y Dª Tatiana contra Sentencia - 31/01/2019.

SEGUNDO.-El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la representación procesal de Tatiana contra Palmira y, en consecuencia: - DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento de arrendamiento de 1 de marzo de 2016 suscrito entre las partes por falta de pago de rentas. - CONDENO al demandado a satisfacer a la parte actora la suma de 9.400 euros en concepto de rentas vencidas y no abonadas. Estas cantidades devengarán el interés legal, que se incrementará en dos puntos desde la fecha de esta resolución o devengo y hasta su completo pago.

Todo ello sin hacer especial pronunciamiento en materia de costas. Notifíquese esta Sentencia a las partes, haciéndoles saber que contra la

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 02/07/2020.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Dª Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda rectora del procedimiento, la actora, Dña. Tatiana, peticionó que se declarase resuelto el contrato de arrendamiento de 1 de marzo de 2016, suscrito con la demandada, Dña. Palmira, en relación con la vivienda propiedad de la actora sita en la CALLE000, nº NUM000, 08850, Gavà (Barcelona), por falta de pago de las rentas, que se diese lugar al desahucio de la demandada, y que la demandada fuese condenada a abonarle la suma de 18.169,40 euros en concepto de rentas adeudadas y cantidades asimiladas que se fueran devengando desde la interposición de la demanda hasta la efectiva entrega del inmueble, más los intereses legalmente establecidos desde la fecha de interposición de demanda para la primera cantidad y desde que fuera venciendo su pago para las segundas.

La actora partió de que ambas partes concertaron un contrato de arrendamiento sobre dicha vivienda en fecha 1 de febrero de 2011, por plazo de 1 año, prorrogable anualmente hasta un máximo de 5 años y una renta mensual de 1.700 euros mensuales, y que, pese a que la demandada adeudaba ya rentas, en fecha 1 de marzo de 2016, aceptó suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, por el plazo de 1 año, prorrogable anualmente hasta un máximo de 3, y una renta mensual de 1.500 euros mensuales. Alegó que convinieron que la renta sería abonada mediante transferencia bancaria, dentro de los cinco días primeros días de cada mes (por avanzado), pero que la demandada no cumplía con dicho pacto e, incluso, dejaba de pagar la renta, razón por la cual le había requerido de pago en numerosas ocasiones, y le envió un burofax en fecha 30 de mayo de 2018, que la demandada recibió, si bien hizo caso omiso.

La demandada se opuso a la demanda en fecha 7 de enero de 2019, partiendo de allanarse a la petición de resolución del contrato de arrendamiento de 1 de marzo de 2016, pero no por la falta de la renta, sino porque dicho contrató iba a finalizar el 29 de febrero de 2019, y porque ella había mandado ya comunicación formal a la propiedad, mediante burofax de 10 de diciembre de 2018, antes de ser emplazada, en la que le comunicaba su intención de no prorrogar el contrato y en la que hacía ofrecimiento de la entrega de llaves y de la posesión de la vivienda por todo el día 30 de enero de 2019; añadió que se reservaba su derecho a la devolución de la fianza al proceder a la entrega de la posesión. Alegó que el contrato de 1 de febrero de 2011 terminó en fecha 28 de febrero de 2016 por finalización del plazo contractual, quedando sin efecto alguno, y que las partes suscribieron el nuevo contrato de 1 de marzo de 2016, sin que se hiciera referencia a la existencia de rentas adeudadas; si la actora consideraba que había de reclamar renta respecto del primer contrato, debería acudir al procedimiento ordinario, y en el procedimiento de desahucio por falta de pago entablado, únicamente podía reclamar cantidades derivadas del segundo contrato de arrendamiento. En relación con la cantidad reclamada por la actora, alegó que esta última había aplicado los ingresos de renta efectuados por la demandada durante 2016 a las rentas de 2015, derivadas de un contrato no vigente, y que, desde la firma del contrato de 1 de marzo de 2016, la demandada había ido efectuando ingresos, y, únicamente, adeudaba 1.369 euros de 2016 y 1.500 euros de 2017 (2.869 euros en total), cantidad que había consignado en la cuenta judicial, para acreditar su voluntad de pago, no para enervar la acción de desahucio. De modo subsidiario, alegó la prescripción de las rentas relativas a un contrato vendido y resuelto; la actora solo podría reclamar las rentas tres años anteriores al requerimiento de pago extrajudicial de 29 de mayo de 2018, siendo el único mes impagado hasta mayo de 2015 el mes de noviembre de 2015 (1.700 euros).

En la sentencia, se estima en parte la demanda. Se tiene a la demandada por allanada a la demanda en cuanto a la pretensión de resolución del contrato, el cual es aceptado por la actora, y se pone de manifiesto la entrega de la posesión a la actora, mediante la entrega de llaves, sin que proceda hacer ya pronunciamiento alguno acerca del desalojo de la vivienda. En cuanto a las rentas reclamadas, se analiza la pluspetición alegada por la demandada, para lo cual se parte de que la existencia de dos contratos de arrendamiento, concertados entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, no implica que las rentas devengadas estando vigente el contrato inicial no sean debidas, con independencia de la posible prescripción. Se señala que los pagos efectuados por la demandada son imputados por la actora a rentas atrasadas, sin haberlo comunicado a la arrendataria, imputación que no puede ser admitida, pues no fue efectuada por el deudor (la demandada) ni tampoco la aceptó, mientras que sí cabe admitir la imputación expresa de pagos efectuada por el deudor (la demandada), que, a falta de prueba en contrario, la arrendadora aceptó. Se examinan los justificantes de pago aportados por la demandada, no impugnados por la actora, con el resultado siguiente: la demandada no adeuda nada de 2011ni de 2012; adeuda los meses de mayo y noviembre de 2013, a razón de 1.700 euros/mes, así como 169,40 euros del mes de agosto; adeuda los meses de marzo y agosto de 2014, a razón de 1.700 euros/mes; adeuda los meses de abril y noviembre de 2015, a razón de 1.700 euros/mes; adeuda los meses de agosto y noviembre de 2016, a razón de 1.500 euros/mes; adeuda el mes de mayo de 2017, por importe de 1.500 euros; en 2018, no constan rentas impagadas, a lo que se suma un pago de fecha 2 de julio de 2018, que la demandada imputa a dos alquileres (1.500 euros + 1.500 euros - 200 euros = 2.800 euros), a compensar con las rentas debidas. Seguidamente, se analiza la prescripción de la acción personal ejercitada en reclamación de rentas, y se tiene por operada la prescripción ex art.121-21 CCC en relación con las rentas reclamadas anteriores al 29 de mayo de 2015, puesto que el requerimiento extrajudicial data de 29 de mayo de 2018, por lo que se concluye que la demandada solo adeuda las rentas desde la mensualidad de noviembre de 2015, por un total de 6.200 euros; de dicha suma se descuentan los 2.800 euros ingresados en julio de 2018, resultando adeudada la suma de 3.400 euros, y se adicionan las cantidades devengadas con posterioridad a la presentación de la demanda (24/09/2018) y hasta la entrega de la posesión (28 de enero de 2019), en concreto, las rentas de octubre, noviembre y diciembre de 2018, y enero de 2019, que ascienden a 6.000 euros, de modo que el total abonar resulta ser la suma de 9.400 euros.

La demandada interpone recurso de apelación contra la sentencia, y solicita la revocación de la sentencia en el sentido de que se declare que solo adeuda 531 euros.

La actora se opone a dicho recurso.

La actora interpone recurso de apelación contra la sentencia, y solicita que sea revocada, en el sentido de que sea estimada íntegramente su demanda.

SEGUNDO.- Recurso de apelación de la demandada

La apelante funda su recurso en el error que afirma existe en el fundamento de derecho tercero de la sentencia recurrida, que repercute en el fallo de la misma, y que consiste en la adición como adeudadas de las mensualidades de octubre, noviembre y diciembre de 2018, y enero de 2019. Aduce que dichas mensualidades fueron debidamente abonadas, según acreditó con el documento nº 5 de la contestación (relación de todas las transferencias efectuadas en 2018), con los documentos nº 14, 15 y 16 de la contestación (transferencias individuales de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2018), y con la aportación en el acto de la vista del comprobante de pago de enero de 2019, documentos no impugnados por la actora. Por tanto, alega que las rentas pendientes ascienden a 3.400 euros, suma de la que debe descontarse la de 2.869 euros, consignada judicialmente (documentos nº 17 y 18 de la contestación).

Revisada la prueba documental aportada a las actuaciones, se comparte por este Tribunal el criterio de la apelante de que se ha producido un error al adicionar a la cantidad adeudada la renta de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2018, y enero de 2019. De hecho, en la sentencia recurrida se alude expresamente a que la renta de todo 2018 había sido abonada. Y, respecto de la renta de enero 2019, la demandada aportó en el acto de la vista el justificante de pago de dicha mensualidad, efectuado el 9 de enero de 2019 mediante transferencia bancaria a la misma cuenta bancaria que aparece en los recibos aportados por la actora en el acto de la vista.

Resulta, pues, acreditado por la demandada ex art.217.3 LEC que ha pagado dichas mensualidades, de modo que adeudaría 3.400 euros, si bien debe descontarse de dicha suma la suma de 2.869 euros, consignada judicialmente por la demandada mediante dos consignaciones para pago de fecha 20 de diciembre de 2018, por importe de 1.434,50 euros cada una de ellas (documentos nº 17 y 18 de la contestación a la demanda); se trata de dos consignaciones efectuadas dos días después de ser emplazada la demandada en el procedimiento.

Al tiempo de ser dictada la sentencia recurrida, en fecha 31 de enero de 2019, la demandada adeudaba, en consecuencia, la suma de 531 euros, suma que procedió a consignar en la cuenta judicial del Juzgado de procedencia el 3 de junio de 2019, fecha en que la demandada presentó escrito de oposición al recurso de apelación interpuesto por la parte contraria.

El recurso es estimado, porque la demandada adeudaba al tiempo de la sentencia recurrida la suma de 531 euros, sin perjuicio de la consignación efectuada en un momento posterior.

TERCERO.- Recurso de apelación de la actora

La apelante funda su recurso en el error en la valoración de la prueba, y lo hace partiendo de reiterar los argumentos de su demanda acerca de la suscripción de dos contratos, suscripción que afirma fue debida a que, dada su avanzada edad y a que reside en Rusia, al ver que la demandada no pagaba el alquiler, prefirió rebajarlo a iniciar acciones legales, pues así tenía el piso alquilado, aparte de que la demandada prometió que se pondría al día. Reitera también sus argumentos acerca de las cantidades adeudadas. Y alega que la cuestión nuclear es determinar si han prescrito las rentas anteriores a mayo de 2015 y, en su caso, si deben efectuarse las imputaciones de los pagos realizados por la demandada durante la relación arrendaticia.

En cuanto a la prescripción de la acción ejercitada, en efecto, como se señala en la sentencia recurrida, el art.121-21 a) CCC dispone que 'Prescriben a los tres años: a) Las pretensiones relativas a pagos periódicos que deban efectuarse por años o plazos más breves'.

Por tanto, la actora solo puede reclamar en la demanda las rentas que resulten adeudadas a partir del 29 de mayo de 2015, porque el requerimiento extrajudicial de pago tuvo lugar mediante burofax de 29 de mayo de 2018.

En cuanto a la imputación de pagos, discrepa la apelante de que la imputación de pagos realizada en su demanda no sea correcta al no haber sido hecha por la demandada, para apoyar lo cual la apelante cita la STS, Sala 1ª, de 19 de abril de 2016, en cuya virtud considera que debe atenderse a la imputación de pagos hecha por ley ( art.1174 CC), la cual se aplica de forma supletoria, en caso de que, al ser hecho el pago, ni el deudor ni el acreedor se hayan manifestado respecto de la aplicación del pago, imputación que se hace a la deuda más onerosa, en este caso, a la deuda más antigua y que, por tanto, devenga mayor interés.

Al respecto, en la Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 6 de mayo de 2020, que recoge el criterio de la STS, Sala 1ª, de 19 de abril de 2016, se señala:

'la actora manifiesta que tales pagos, y otros posteriores, se tuvieron en cuenta, habiendo sido imputados a rentas anteriores debidas, ante la falta de imputación del demandado; lo que ocurre es que nada de ello se alega en la demanda (basada en la falta de pago de la renta correspondiente a las mensualidades de noviembre de 2015 a octubre de 2017).

La imputación de pagos es el mecanismo jurídico de atribución del pago cuando éste no cubre la totalidad de las (1) varias obligaciones o deudas de la misma especie o clase que un mismo deudor debe a un mismo acreedor acreedor (ha de haber, pues, un deudor con varias deudas), (2) independientes entre sí, que han de pagarse a un mismo acreedor ( STS 25.6.1999 -RJA 4893); (3) dichas deudas han de haber vencido (1174.I: 'se estimará satisfecha la deuda más onerosa al deudor entre las que estén vencidas'), ser exigibles, homogéneas, sustituibles, no preferentes entre sí, y el pago efectuado no las ha de cubrir totalmente. Cuando el deudor realiza un pago a favor del acreedor, tiene la facultad de señalar o determinar a qué obligación concreta debe aplicarse el pago efectuado , extinguiéndola por cumplimiento; ese señalamiento o designación es la 'imputación' (dice el TS que consiste en 'la declaración del deudor sobre el destino de la prestación que realiza'). Cabe también que entre las partes obligadas se haya convenido un orden de imputación convencional. En caso de no ejercer el deudor el derecho de imputación y de no estar prevista por convenio, podrá realizar la imputación el acreedor; pero, para su validez, será preciso que el deudor la acepte. La STS 19.4.2016 (256/2016), analiza los criterios de la imputación de pagos previstos en los artículos 1172 y 1774 del Código Civil; se admiten varias modalidades de imputación de pagos, aplicables en el orden que se indica a continuación:

a) Convencional.

1) En primer lugar, la imputación hecha por el propio deudor que, al momento de proceder al pago, indica al acreedor qué deuda concreta se entiende saldada con dicho pago ( art. 1172 CC); lo cual supone una manifestación del 'favor debitoris' propio del derecho de obligaciones, además de la circunstancia de que el deudor sabrá mejor que nadie cuál de las posibles deudas entiende pagada.

2) La imputación (a) hecha por el acreedor y (b) consentida por el deudor. Es decir, en caso de que el deudor no señale a qué deuda concreta deba aplicarse la prestación, podrá hacerlo el acreedor en el momento de recibir el pago, siempre contando con el consentimiento del obligado.

b) Legal. Supuesto de aplicación supletoria, contemplado en el art. 1174 CC (' Cuando no pueda imputarse el pago según las reglas anteriores, se estimará satisfecha la deuda más onerosa al deudor entre las que estén vencidas. Si éstas fueren de igual naturaleza y gravamen, el pago se imputará a todas a prorrata'): ante la ausencia de señalamiento por parte de deudor y acreedor (aceptada por el deudor) de la concreta deuda que debe extinguirse con el pago, se entenderá satisfecha la deuda más onerosa para el deudor de entre las que se hallen vencidas (Ello conlleva escalonar las obligaciones pendientes y vencidas según el perjuicio económico que pueda generar su incumplimiento para el deudor). Si todas dichas deudas fueran de igual naturaleza y, por tanto, no existiera una deuda más onerosa que las demás, el pago se imputaría a todas ellas a prorrata, es decir, de forma proporcional a su importe. El criterio de antigüedad en los créditos no juega papel alguno.

En todo caso, nada se dice en la demanda sobre el 'acuerdo de imputación', ni si éste consistió en la aplicación a la deuda más antigua, ni sobre el estado de la deuda tras el pago continuo de los 50 € de más, y, en todo caso, no consta el consentimiento del deudor, imputación que solo se objetiviza en el escrito de la actora poniendo de manifiesto que la deuda a 9.4.2018 es de 3.436?87 (recordemos que la actora 'va imputando' mientras va pagando el demandado), y no consta la notificación de las sucesivas imputaciones al demandado, ni de recibos, con tales imputaciones, que pudiera aceptar el deudor (el art. 1172 CC establece que si el deudor acepta del acreedor un recibo, sin reserva, es válida la imputación); recordemos asimismo que ( art. 1174 CC ) si el deudor no ha hecho la imputación y el acreedor no ha extendido el recibo, se estimará satisfecha la deuda más onerosa . Y si todas las deudas fueran de igual naturaleza y gravamen, el pago se imputará a todas a prorrata (proporcionalmente).'

Para que surtiera efectos la imputación de pagos realizada por el acreedor (la actora) sería preciso, pues, que el deudor (la demandada) la hubiese aceptado, tras haber sido seguidos aquellos pasos. Y lo cierto es que, según resulta de la contestación, aunque la demandada ha imputado determinados pagos a determinadas mensualidades de renta -a partir de la imputación del pago de 6 de junio de 2018 a la renta del mes de mayo de 2018-, no ha aceptado que, en los casos en que no ha habido tal imputación por su parte, la actora aplique los pagos a la deuda más antigua; además, la imputación de pagos ha tenido lugar en la propia demanda, no con anterioridad, de modo que no aparece siquiera en los recibos de pago aportados por la actora en el acto de la vista, donde solo aparecen las imputaciones de pago efectuadas por el demandado.

En consecuencia, el recurso es desestimado.

CUARTO.- Por imperativo del art.398 LEC, no procede hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas de la segunda instancia respecto del recurso interpuesto por la demandada, al haber sido estimado, de modo que cada parte abonará las costas procesales causadas a su instancia.

Respecto del recurso interpuesto por la actora, procede imponer a la apelante las costas derivadas de dicho recurso, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la demandada Dña. Palmira contra la sentencia dictada en fecha 31 de enero de 2019 por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Gavà, y desestimando el recurso de apelación interpuesto por la actora Dña. Tatiana contra dicha sentencia, debemos REVOCAR EN PARTE la citada resolución, en el sentido de que DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a la demandada a abonar a la actora la suma de 531 euros (consignada ya en la cuenta judicial del Juzgado de procedencia), y no la de 9.400 euros. Se mantiene el resto de pronunciamientos de la sentencia recurrida (resolución del contrato de 1 de marzo de 2016, intereses respecto del importe de la condena impuesta, y costas procesales de primera instancia.

No se hace expreso pronunciamiento en cuanto a las costas procesales de segunda instancia derivadas del recurso de apelación interpuesto por la demandada.

Son impuestas a la actora las costas procesales de segunda instancia derivadas de su recurso de apelación.

Se acuerda la devolución a la demandada del depósito para recurrir.

Se acuerda la pérdida por la actora del depósito para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se concurran los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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