Sentencia CIVIL Nº 629/2020, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 276/2018 de 08 de Julio de 2020

Encabezamiento

Rollo Núm. ................. 276/2018.-
Juzg. 1ª Inst. Núm.. 3 de Toledo.-
J. Ordinario Núm......... 46/2016.-
SENTENCIA NÚM. 629
AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO
SECCION PRIMERA
Ilmo. Sr. Presidente:
D. JUAN RAMON BRIGIDANO MARTINEZ
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. EMILIO BUCETA MILLER
D. URBANO SUAREZ SANCHEZ
Dª GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE
D. ALEJANDRO FAMILIAR MARTIN
En la Ciudad de Toledo, a ocho de julio de dos mil diecinueve.
Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados
que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,
SENTENCIA
Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 276 de 2018, contra la sentencia dictada
por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Toledo, en el juicio ordinario núm. 46/16, en el que han actuado, como
apelante Simón , representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Sánchez Bartolome; y como apelado,
BANCO DE CASTILLA LA MANCHA, S.A. representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Graña Poyan.
Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. Emilio Buceta Miller, que expresa el parecer de la Sección,
y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Toledo, con fecha 25 de septiembre de 2017, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuyo FALLO dice: 'SE DESESTIMA LA DEMANDA presentada por D. Simón , representado por D. Susana Sánchez y asistido de D. Julio Espinosa del Arco, contra Banco Castilla La Mancha (Liberbank SA.), defendida por D. Amelia y representada por D. Marta García Poyán.

Se condena en costas a la parte demandante'.-

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por Simón , dentro del término establecido, se formuló recurso de apelación, que fue contestado de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, que dando los autos vistos para deliberación y resolución. - SE CONFIRMAN Y RATIFICAN los antecedentes de hecho, fundamen tos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto se entienden ajus tados a derecho, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Se recurre en apelación la sentencia del juzgado de instancia que desestimó una demanda de reclamación de cantidad dirigida por el comprador de una vivienda contra una entidad bancaria al amparo del art 1 de la Ley 57/1968 de 27 julio, sobre el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, por considerar el juez que el demandante no adquirió la misma para ser destinada a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial del demandante y en segundo lugar porque la construcción concluyó plenamente y lo que ocurrió fue que la parte vendedora (la sentencia dice 'compradora' pero claramente se trata de una mera errata) la vendió nuevamente a un tercero en vez de entregarla al demandante.

Se alega por el recurrente error tanto en la valoración de la prueba como en la aplicación del derecho.

El art 1 de la Ley 57/1968 de 27 julio establece que el promotor de la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes: Primera.- Garantizar la devolución de las cantidades entregadas mediante contrato de seguro o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido .

Segunda.- Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.

Pues bien, la Jurisprudencia ha desarrollado este precepto. La Sentencia TS (Sala 1.ª) de 13 enero 2015, Rec.

2300/2012 , declara «es obligación exclusiva del promotor-vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial, que el referido promotor debe abrir». La Sentencia TS (Sala 1.ª) de 21 diciembre 2015, Rec. 2470/2012 , fija la siguiente doctrina jurisprudencial: « En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad ».

En parecidos términos, el propio contrato de compraventa de 7 de mayo de 2004 que nos ocupa, estableció que para el supuesto de incumplimiento por parte de la parte vendedora, se pactaba que el comprador pudiera optar por su cumplimiento o por su resolución con el pago de una indemnización, y para el caso de que no se llegase a realizar la obra o expirase el plazo de entrega de la vivienda o no se obtuviese la cédula de habitabilidad, el comprador, de conformidad con la Ley 57/1968, podría optar entre la rescisión del contrato, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas en un 6% de interés anual, o por la concesión al vendedor de una prórroga.

Pues bien, llegada la fecha de entrega resultó y así consta en la sentencia condenatoria de esta misma Audiencia de 15 de enero de 2015, que el administrador de la sociedad vendedora fue condenado como autor de un delito de estafa, por haber vendido la vivienda a un tercero pese a que el actual demandante e inicial comprador de la finca ya había anticipado 72.828 € que no le fueron devueltos.



SEGUNDO: La Jurisprudencia ( STS de 21 de diciembre de 2015) ha interpretado la responsabilidad que alcanza a las entidades bancarias por el art 1-2ª de la Ley 57/1968 en el sentido de que ' la responsabilidad que el art.

1-2ª de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de «exigir». En suma, se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito porque de otra forma, como razonan las sentencias de Audiencias Provinciales citadas en el motivo, bastaría con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los compradores de la Ley 57/1968perdiera toda su eficacia.

La sentencia, finalmente, fija como doctrina jurisprudencial la siguiente: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».' Esta doctrina está corroborada por otras resoluciones del TS, como las SSTS de SSTS de 23 de septiembre de 2015, 15 de septiembre de 2015 o 13 de enero de 2015.

Pues bien, en el caso presente como antes hemos apuntado, la sentencia excluye la aplicación de la responsabilidad que nos ocupa porque el propio comprador reconoció en el acto del juicio a través del interrogatorio que la adquisición de esta vivienda la hizo como inversión, es decir, que la compra no estaba destinada a ser vivienda habitual del actual demandante ni tampoco residencia de temporada del mismo, que es el requisito que establece el art 1 de la Ley antes mencionado, señalando la STS de 24 de junio de 2016 que el ámbito de aplicación de la Ley 57/2968 es el de las viviendas destinadas a domicilios o residencia familiar, con carácter permanente o bien residencia de temporada, accidental o circunstancial, añadiendo que 'en la jurisprudencia de esta sala es una constante la de excluir del ámbito de protección de la Ley 57/1968 las compras especulativas o realizadas para revender' ( sentencia 360/2016, de 1 de junio, con cita de las que conforman esta línea jurisprudencial).

Alega el recurso error en la inaplicación del art 1 mencionado porque no es posible determinar el uso final de una vivienda que compra un particular, lo que evidentemente desde un punto de vista jurídico no es así cuando el propio particular afirma en su interrogatorio judicial que no adquirió la vivienda para vivir en ella sino como inversión. Es el propio demandante quien con esa afirmación en sede judicial que la sentencia expresamente recoge y que no se discute en absoluto en el recurso, se está excluyendo de la posible aplicación de la norma en que pretende ampararse.



TERCERO: Pero es que a mayor abundamiento, la condición primera del art 1 tantas veces mencionado al igual que la DA Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, se está refiriendo al caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido, es decir, lo que está garantizando es la devolución de cantidades frente a eventos relacionados con el proceso constructivo, no a otros posteriores como los que acontezcan en el periodo de comercialización, que es lo ocurrido en este caso, en que la construcción ha concluido llegando a buen fin, hasta el punto de que el vendedor, cometiendo un delito de estafa por el que ha resultado condenado, ha vendido la misma por segunda vez apoderándose del dinero anticipado por el demandante.

La Sala comprende la frustración que ha de sentir quien anticipa un dinero para obtener la entrega del bien comprado y ve que finalmente ese bien se vende a un tercero perdiéndola cantidad anticipada, pero la garantía que establece la Ley 57/1968 de 27 julio, sobre el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas como también la DA Primera mencionada haciendo responsables en determinadas circunstancias a las entidades bancarias en que se depositan los anticipos, se refiere al propio proceso constructivo y además solo comprende la adquisición de viviendas destinadas a domicilios o residencia familiar, lo que no es el caso.



CUARTO: Las costas procesales se impondrán al recurrente, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil. -

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de Simón , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Toledo, con fecha 25 de septiembre de 2017, en el procedimiento núm. 46/16, de que dimana este rollo, imponiendo las costas procesales causadas en el presente recurso a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. - Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. Emilio Buceta Miller, en audiencia pública. Doy fe. -