Sentencia Civil Nº 63/2012, Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 5, Rec 493/2011 de 09 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BIZKAIAKO PROBINTZIA AUZITEGIA

Sección / Atala:5ª/5

BARROETA ALDAMAR 10-3ª planta - C.P./PK: 48001

Tel.: 94-4016666

Fax / Faxa: 94-4016992

N.I.G. / IZO: 48.02.2-10/005884

A.p.ordinario L2 / E_A.p.ordinario L2 493/2011

O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia: Jdo. 1ª Instancia nº 1 (Barakaldo) / Lehen Auzialdiko 1 zk.ko Epaitegia (Barakaldo)

Autos de Procedimiento ordinario LEC 2000 696/2010(e)ko autoak

Recurrente / Errekurtsogilea: Clara

Procurador/a / Prokuradorea:JESUS FUENTE LAVIN

Abogado/a / Abokatua:MARIA ELENA GARCIA LOPEZ

Recurrido/a / Errekurritua: Bernardo

Procurador/a / Prokuradorea:ANA FERNANDEZ SAMANIEGO

Abogado/a / Abokatua:BEGOÑA DE LA CAL GARCIA

SENTENCIA Nº: 63/2012

PRESIDENTE

Dª. Mª ELISABETH HUERTA SANCHEZ

MAGISTRADOS

Dª. LEONOR CUENCA GARCÍA

Dª MAGDALENA GARCÍA LARRAGAN

En la Villa de Bilbao, a 9 de febrero de 2012.

Vistos por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial en grado de apelación, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 696/10, seguidos en primera instancia ante el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de Barakaldo y del que son partes como demandante DON Bernardo representado por la Procuradora Sra. Fernández Samaniego y dirigido por la Letrada Sra. de la Cal García , y como demandado DOÑA Clara , representada por el Procurador Sr. Fuente Lavín y dirigido por la Letrada Sra. García López, siendo Ponente en esta instancia la Ilma. Sra. Magistrada Dª MAGDALENA GARCÍA LARRAGAN.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los antecedentes de la sentencia apelada.

PRIMERO.-Por el Juzgador en primera instancia se dictó, con fecha 24 de junio de 2011, sentencia cuya parte dispositiva dice literalmente: 'FALLO: .-ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda formulada por la procuradora Sra. Samaniego, en nombre y representación de D. Bernardo , frente a Dª. Clara , condenando a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 4.998,8 euros, más los intereses legales de la cantidad dicha desde la fecha de presentación de la demanda, 19 de mayo de 2010, hasta la fecha de la presente resolución, momento a partir del cual y hasta el completo pago se incrementará en dos puntos el interés legal.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de Dª Clara ; y admitido dicho recurso en ambos efectos se elevaron los autos a esta Audiencia, previa su tramitación, y recibidos en esta Audiencia y una vez turnados a esta sección, se formó el correspondiente rollo y se siguió este recurso por sus trámites.

TERCERO.-Para la votación y fallo del presente recurso se señaló el día y hora correspondiente.

CUARTO.-En la tramitación de estos autos en ambas instancias se han observado las formalidades y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia apelada ha estimado parcialmente, en los términos que han quedado expuestos en los Antecedentes de Hecho de esta resolución, la demanda interpuesta por el Sr. Bernardo en reclamación del importe de la fianza del contrato de arrendamiento suscrito entre ambos litigantes sobre el denominado Bar Barrika, sito en la C/ Juan Tomás de Gandarias nº 1 bajo de Sestao.

Y frente a este pronunciamiento se alza la representación de la arrendadora-demandada impugnando la interpretación que se ha dado en la sentencia recurrida al contrato de referencia en relación con el importe de dicha fianza, aduciendo que ésta no se constituye, además de con los 6.000 euros señalados en la Estipulación Undécima, con el importe de la renta del mes correspondiente al comienzo del contrato. Sostiene esta parte también, con impugnación de la valoración probatoria en la primera instancia y a los efectos de su pretensión de íntegra desestimación de la demanda deducida de adverso, la existencia de todos y cada uno de los daños en el local y maquinaria en el mismo y su valoración según lo propugnado por esta recurrente con base a las facturas aportadas a las actuaciones concretando con respecto a : - La máquina de café, que ha quedado acreditado según la declaración testifical del Sr. Torcuato , y prueba documental, que la dejada por el inquilino en el local arrendado es de marca FUTURMAT que no se corresponde con la instalada por la propiedad, marca GAGGIA, modelo ' Nera ' con un molino K-6 Compack y un dosificador de café molido Compact, y que además aquélla se encontraba vieja, oxidada, en desuso y con la botonera quemada. - El estado de suciedad del local, que el inquilino en tres años de permanencia en el local no ha realizado si una sola vez un tratamiento de desinsección ni desratización, lo que va contra una buena práctica higiénico-sanitaria, y que el estado de suciedad del local se evidencia en las fotografías aportadas a los autos además de con las manifestaciones de la actora y del Sr. Don. Torcuato . - La sustitución de las baldosas de fachada y entrada, que la misma ha sido acreditada según la factura que se acompaña como documento nº 17 y su necesidad según fotografía nº 5 del acta notarial y testificales de los anteriormente mencionados. - El horno, que el estado deteriorado del mismo también se ha acreditado y que con independencia de la declaración testifical de la Sra. Eufrasia , que afirma que el único horno que tiene es de Euskopan, el inquilino está en la obligación de devolver las instalaciones en perfectas o en las mismas condiciones en que le fueron entregadas.. - La máquina de hielo, que según declara el testigo Sr. Blas ésta no funcionaba en el momento de la devolución del local debido a que no hacía hielo como consecuencia de haber estado parada por lo que entiende probado un uso inapropiado imputable a la parte actora. - La cristalería y vajilla así como el aplique rústico, que deben abonarse a esta parte ya que de la vajilla y cristalería entregada al arrendatario no se devolvió nada, y el foco de luz se encontraba estropeado teniendo que ser sustituido por su representada. - Los trabajos de fontanería acometidos en el local, que la reclamación según facturas documentos nº 25 y 26 de la contestación a la demanda debe acogerse porque el cambio de desagüe por la empresa Garrido, documento nº 27, no consiguió solucionar el problema teniendo que recurrir a otro fontanero, y que en todo caso dicha reparación se debe a la avería inicial del lavavajillas viniendo motivada por un mantenimiento inadecuado de las instalaciones y maquinaria.- Y, finalmente, en cuanto a los recibos de Canal Satélite y seguro, que los mismos no fueron abonados en metálico, siendo, frente a lo valorado por la juzgadora a quo, constatable a los documentos acompañados al escrito de contestación a la demanda como nº 1 a) y nº 1 b), la mala relación existente entre las partes, sin que la prueba practicada permita considerar suficientemente justificada la realidad del pago por vía ajena a la documental que constituye el medio ordinario de justificación de dicho pago. Solicita por todo ello se dicte sentencia estimando el recurso en lo que se refiere a los pronunciamientos recurridos acordando en consecuencia la revocación de la sentencia y la condena a la contraparte al pago de las costas.

SEGUNDO.-Se impugna por esta recurrente como primer motivo del recurso la cuantificación que se ha dado en la sentencia apelada al importe de la fianza del arriendo en una discrepancia sobre la interpretación del contrato que va aquí a prosperar.

La estipulación Undécima del contrato de autos, documento nº 1 de la demanda, es del siguiente tenor literal ' Fianza y otros gastos .- La fianza a depositar es de 6.000 Euros, que será devuelta a la finalización del contrato, siempre y cuando entregue todo en perfecto estado, así como el mes correspondiente al comienzo del contrato (937,8 más IVA 1.087,84 euros)').

Sobre esta redacción la parte actora-apelada pretende que la fianza del contrato ascendía a 7.087,84 euros, tesis que ha sido la acogida en la resolución impugnada. Sin embargo observamos que la cláusula no se refiere tan solo a la fianza, sino también a ' otros gastos', luego necesariamente ha de desarrollar en su contenido dos conceptos diferentes; y que lo que claramente se establece como importe de la fianza con distinción del ' mes correspondiente al comienzo del contrato' son aquellos 6.000 euros que serán devueltos a la finalización de dicho contrato, lo que no se indica con respecto al importe del citado mes, siendo así que según los propios términos literales no cabe entender se integre este último en el concepto de fianza sino que se constituye en propia renta, que no es sino contraprestación al uso del local arrendado.

Además de que abunda en lo anterior el hecho de que la fianza no devengue IVA puesto que como se aduce por la recurrente no es una transacción económica sino el depósito de una cantidad acordada como resarcimiento al arrendador de eventuales incumplimientos contractuales por el arrendatario, entendemos que en el caso concreto que aquí se examina los términos del contrato son suficientemente claros y expresivos y no resulta que hubiera sido otra la intención de las partes contratantes ya que, frente a lo razonado en la resolución impugnada, no desvirtúa lo anterior sino que precisamente lo confirma el tenor de la estipulación Tercera de dicho contrato, relativa a renta, puesto que ésta se pacta en 937,80 euros mas IVA, exactamente la cantidad de 1.087,84 euros aun sin efectuar la retención del 18% a que también se alude en dicha estipulación. Y quien no ha probado, e igual facilidad probatoria que la contraparte tenía al respecto, haber satisfecho la renta del primer mes del contrato además de un total de 7.087,84 euros en concepto de fianza, de ser ciertas sus tesis, es el arrendatario, sobre quien recae la carga probatoria de los hechos constitutivos de su pretensión.

Aquel importe de 1.087,84 eurosno habrá por consiguiente ser devuelto por la arrendadora demandada al arrendatario.

TERCERO.-De otro lado, en lo que se reclama en la demanda el importe de la fianza del contrato, hemos de recordar que ésta se constituye en garantía el cumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendatario y que, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, es la obligación del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1561 del Código Civil ), determinando el artículo 1563 del Código Civil que ' El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya ', hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de recepción por el arrendatario en buen estado y de culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....); de tal manera que la reparación de los daños causados en el local y su maquinaria por el arrendatario podrán ser deducidos del importe de la fianza que se reclama en la demanda o, en su caso, podrán determinar su no restitución, que es lo que aquí viene pretendiendo la parte arrendadora hoy recurrente.

Ahora bien, quien debe acreditar el daño y su valoración es quien lo opone, en este caso la arrendadora, en estricta aplicación de lo dispuesto en el artículo 217 LEC .

Pues bien, partiendo de las antedichas presunciones ha de acogerse al menos en parte el recurso interpuesto por la arrendadora ya que se ha constatado el daño en el horno entregado al arrendatario junto con el local, lo que admite incluso el testigo aportado por el demandante, Sr. Lucas , quien acudió junto con éste a la entrega de llaves a la propiedad al concluir el arriendo y alude al estado roto del vidrio de la puerta en su declaración en el acto del juicio (minutos 26 y ss) a lo que habrá de atender el inquilino en cuanto se excede de un uso ordinario por más que al nuevo arrendatario no se haya entregado este horno, lo que no obsta a que el preexistente hubiera sufrido aquellos daños y que la propiedad sea por ello resarcida. La reposición según factura documento nº 18 de la contestación a la demanda asciende a 150 eurosque habrán de ser imputados con cargo a la fianza.

También se constata a la fotografía nº 2 del acta notarial levantada en aquella entrega de llaves la fractura de una de las baldosas que conforman el revestimiento exterior del local y que como tal revestimiento no puede reputarse elemento perteneciente a la Comunidad de Propietarios como se aduce por la contraparte en el escrito de oposición al recurso sino elemento privativo; y no ha acreditado el inquilino su ausencia de responsabilidad en su deterioro, por lo cual y al igual que en el caso anterior el importe de su reparación habrá de imputarse a la fianza. En la fijación de dicho importe atenderemos a la factura documento nº 17 de la contestación a la demanda, comprensiva, entre otros conceptos, de la reparación de tres baldosas, mano de obra y material sin mayor distinción, por lo que del total de estos conceptos, con su IVA correspondiente se estima ajustado un tercio: 185,13 euros.

Sin embargo, los restantes conceptos reclamados no van aquí a ser admitidos.

Así no se acredita que al momento de entrega del local a la propiedad estuviesen dañadas las dos baldosas en el vestíbulo que como tales se afirman. Los testimonios Don. Torcuato , esposo de la arrendadora y quien personalmente lleva la gestión del contrato tal y como señala la Sra. Clara en su interrogatorio, y de Don. Torcuato , cuñada de la anterior, se presentan por esta razón de parentesco marcados de un fuerte componente subjetivo que no cabe aquí desdeñar y no han sido adverados por datos objetivos, siendo además de reseñar que Don. Torcuato no estuvo en el local cuando se produjo su entrega sino con posterioridad y que, como se señala en la sentencia debatida, si estos daños resultaban tan evidentes y perceptibles como se dice por esta última en su declaración testifical no alcanza a comprenderse por qué se omiten en el acta notarial.

Otro tanto ocurre con los daños sostenidos en el aplique rústico, de que tampoco se efectúa reseña en acta notarial y tan siquiera se han aportado fotografías que los recojan.

La entrega de vajilla y cristalería al arrendatario no resulta tampoco acreditada, no constando la misma en el inventario de enseres entregados al arrendatario que se realiza en la estipulación Decimoquinta del contrato.

En este inventario tampoco se hace constar la marca y modelo de la máquina de café y nuevamente estamos en ausencia de datos objetivos que adveren las manifestaciones de la parte arrendadora sobre la entrega de una marca GAGGIA, modelo ' Nera ' con un molino K-6 Compack y un dosificador de café molido Compact, lo que no resulta del documento nº 5 de la contestación a la demanda que tan siquiera se refiere a la fecha de instalación de la maquinaria que indica. Y lo que no se acredita es que la máquina entregada por el arrendatario presentase daños no susceptibles de reparación, tampoco el importe de ésta, en su caso, ni tan siquiera el de reposición de una máquina de similares características. Por ello la pretensión de un descuento de 2.500 euros no puede prosperar, ni tampoco puede moderarse al carecerse de cualquier base para ello, lo que hemos de recordar hubo de aportar la parte arrendadora.

En cuanto a las condiciones de higiene del local que hicieron necesaria la contratación de los servicios de la empresa Servicio Profesional de Higiene Norte, las mismas no resultan imputables al inquilino cuando la propia Sra. Clara admite en su interrogatorio (minutos 13 y ss del acto del juicio) la existencia de un problema de presencia de ratas en el patio comunitario del edificio que ha conllevado determinadas advertencias de limpieza por parte del Ayuntamiento, y el Sr. Juan Manuel , quien acudió subcontratado por la citada empresa, explica (a los primeros minutos del 2º vídeo de los que documenta dicho acto del juicio nos remitimos) que en todo caso la afluencia de animales al local lo es del exterior, bien por agujeros en la fachada que da a dicho patio comunitario que pudo apreciar personalmente bien por el mal estado de las arquetas, señalando también que encontró vestigios de una desratización anterior (presencia de veneno y animales muertos), por lo que no puede tampoco imputarse al inquilino que se hubiera desentendido del problema, en cualquier caso ajeno a él como ya hemos indicado.

Tampoco ha de ser admitida la reclamación por importe de 200 euros mas IVA, documento nº 17 de los de esta parte, por la limpieza efectuada en el local. Las fotografías aportadas por esta recurrente no reflejan sino puntos muy localizados que no justifican este importe; Don. Lucas contradice los testimonios de adverso afirmando que a la entrega de llaves el local se encontraba limpio; y en cualquier caso no se presenta verosímil que una mercantil dedicada, como reconoce Don. Torcuato , quien resulta ser su gerente según ella misma expresa, a proyectos de construcción, informe técnicos y decoración efectúe las tareas de limpieza que se contienen en la citada factura.

Por otra parte la sentencia de primera instancia ha descontado ya del importe de la fianza el de la factura de reparación de la máquina de hielo efectuada por el Sr. Daniel , la que es de fecha 17 de marzo de 2010; y no puede admitirse un nuevo descuento según documentos nº 22 y 23 de esta parte, orden de reparación y factura de fechas 8 y 15 de abril de 2010 respectivamente, cuando ya había ocupado el local otro arrendatario y no se acredita, y a esta parte competía, relación causal entre esta reparación y la ocupación anterior por el demandante, quien ya había entregado las llaves el día 2 de febrero de 2010, habiendo transcurrido a aquella fecha de intervención Don. Daniel tiempo más que suficiente para que se manifestasen todas las deficiencias en la máquina imputables al arrendatario anterior.

Lo que igualmente resulta predicable de los trabajos de fontanería documentos nº 25 y 26 de la contestación a la demanda, habiéndose dado ya una primera intervención reparatoria Don. Daniel y descontada ésta del importe de la fianza en la resolución de primera instancia. Son facturas de fecha muy posterior a la entrega de llaves y en la primera de ellas se arregla de nuevo lo ya reparado y descontado al demandante, no debiendo éste satisfacer el doble por el mismo concepto, siendo la segunda de ellas de fecha posterior a la entrega del local a otro arrendatario. Quien debe acreditar la relación causal con la ocupación anterior es esta parte apelante y no lo ha realizado, a lo que no basta la mera presentación de una factura y la ratificación por su emisor en el acto del juicio sin mayor explicación al respecto.

Por último decir que esta Sala comparte también la valoración probatoria efectuada por la juzgadora a quo con respecto a los pagos en mano de los recibos ahora reclamados de Canal Satélite y seguro. Que el medio ordinario de acreditación del pago lo constituya un documento no impide que aquél pueda efectuarse sin su exigencia y en este caso en concreto se ha reconocido por Don. Torcuato (minutos 42 y ss) una relación de amistad con el demandante que únicamente se ha roto a raíz de los problemas surgidos con la entrega del local. Esta relación de amistad justificaría la entrega en mano de las cantidades de que se trata sin requerimiento de mayor documentación y es de ver que los recibos reclamados lo son de fechas correspondientes a los años 2007 y 2008, y también que cuando en fecha 22 de junio de 2009 (documento nº 32 de la contestación a la demanda) se requiere al demandante de actualización de la renta y además se le hace saber que los atrasos correspondientes se le incluirán en la factura correspondiente al mes de julio ninguna reclamación se efectúa por los antedichos conceptos como en principio hubiera sido lo lógico de adeudarse otras cantidades, siendo que es por vez primera en fecha 27 de febrero de 2010 (documento nº 34 de esta parte), una vez surgida la controversia que aquí nos ocupa, cuando se alude a estos impagos; todo lo cual permite alcanzar convencimiento bastante de la certeza de las alegaciones de la contraparte.

TERCERO.-Según lo expuesto en el Fundamento de Derecho precedente la suma de 1.422,97 euros (1.087,84+150+185,13) ha de ser deducida del importe de condena establecido en la sentencia apelada a favor del demandante el que queda así fijado en 3.575,83 euros.

Esta cantidad devengará los intereses establecidos en la sentencia apelada en que ha sido, aun con exceso, reconocida.

CUARTO.-Sin especial imposición en cuanto a las costas causadas en esta segunda instancia ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

QUINTO.-Devuélvase a la parte la totalidad del depósito constituido para recurrir ( D.A. 15ª LOPJ ).

VISTOSlos preceptos legales citados en esta sentencia, y demás pertinentes y de general aplicación

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Clara contra la sentencia dictada el día 24 de junio de 2011 por el Ilmo Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 los de Barakaldo en el Juicio Ordinario nº 696/10, debemos revocar y revocamos parcialmente dicha resolución, en el único sentido de fijar el importe de condena a la antedicha recurrente en concepto de principal en 3.575,83 euros; y confirmándola en cuanto al resto. Todo ello sin especial pronunciamiento en cuanto a las costas devengadas en esta alzada.

Devuélvase a la parte la totalidad del depósito constituido para recurrir .

Devuélvanse los autos al Juzgado del que proceden con testimonio de esta sentencia para su cumplimiento.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno, a salvo el de casación ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo si se acredita interés casacional ( artículo 477.3 LEC ). En este caso cabría también recurso extraordinario por infracción procesal ante la misma Sala ( Disposición Final Decimosexta LEC ).

Uno u otro recurso se interpondrán mediante escrito presentado en este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación ( artículos 477 y 479 LEC ).

Para interponer los recursos será necesario la constitución de un depósito de 50 euros si se trata de recurso de casación y 50 euros si se trata de recurso extraordinario por infracción procesal, sin cuyos requisitos no serán admitidos a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho importe en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones que este Tribunal tiene abierta en el grupo Banesto (Banco Español de Crédito) con el número 4738 0000 00 049311.Caso de utilizar ambos recursos, el recurrente deberá realizar dos operaciones distintas de imposición, indicando en el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un ' Recurso ' código 06 para el recurso de casación y código 04 para el recurso extraordinario por infracción procesal. La consignación deberá ser acreditada al preparar los recursos ( DA 15ª LOPJ )

Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por las Ilmas. Sras. Magistradas que la firman y leída por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, estando celebrando audiencia pública, de lo que yo el Secretario doy fe.