Sentencia Civil Nº 63/2016, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 515/2015 de 06 de Marzo de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00063/2016

S E N T E N C I A nº 63

En Palma de Mallorca, a siete de marzo de dos mil dieciséis.

Vistos en grado de apelación ante esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, constituida como órgano unipersonal por el Ilmo. Magistrado Sr. D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ, los Autos de JUICIO VERBAL 358/2015, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 5 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo de Sala 515/2015, entre partes, de una, como parte demandada apelante, D. Segundo , Dª. Zaira y Dª. Elisenda , representados por el Procurador de los Tribunales D. XIM AGUILÓ DE CÁCERES PLANAS y asistido por el Abogado D. ERNESTO MESTRE ROCA; y de otra, como parte actora apelada, D. Abelardo y Dª. Montserrat , representados por el Procurador de los Tribunales D. MIGUEL ARBONA SERRA y asistido por el Abogado D. XAVIER LLUIS LÁZARO.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Ilma. Magistrado Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 5 de PALMA DE MALLORCA, se dictó Sentencia nº 121 con fecha 15 de septiembre de 2015 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que DEBO ESTIMAR y ESTIMO íntegramente la demanda formulada por D. Miguel Arbona Serra, en nombre y representación de D. Abelardo y Dª Montserrat contra D. Segundo , Dª. Zaira , Dª. Elisenda , y debo CONDENAR y CONDENO a los demandados a que reintegren a los actores la cantidad total de 5.12754 euros más los intereses legales devengados desde la interposición de la demanda y los intereses procesales del art. 576 LEC así como al pago de las costas procesales'.

SEGUNDO.-Que la expresada Sentencia fue recurrida en Apelación por la parte demandada y, seguido el recurso por sus trámites, quedo el mismo concluso para dictar la presente resolución.

TERCERO.-Que en la tramitación del recurso de Apelación se han observado todas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Formulada demanda de juicio verbal, en reclamación de cantidad, por parte de Dª. Montserrat y D. Abelardo , contra D. Segundo , Dª. Zaira y Dª. Elisenda , C.B., en suplico de que se estime 'íntegramente la demanda, resolviendo la procedencia del cobro de lo indebido y condenando a los demandados al abono de la cantidad de CINCO MIL CIENTO VEINTISIETE EUROS CON CINCUENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (5.127,54?), más los intereses legales incrementados en dos puntos desde el requerimiento fehaciente de fecha de cuatro de febrero de 2.015, más las costas causadas por su temeridad y mala fe', fue opuesta por éstos en la vista celebrada el 7 de septiembre de 2015; y, tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, recayó Sentencia a 15 de septiembre de 2015 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que DEBO ESTIMAR y ESTIMO íntegramente la demanda formulada por D. Miguel Arbona Serra, en nombre y representación de D. Abelardo y Dª Montserrat contra D. Segundo , Dª. Zaira , Dª. Elisenda , y debo CONDENAR y CONDENO a los demandados a que reintegren a los actores la cantidad total de 5.12754 euros más los intereses legales devengados desde la interposición de la demanda y los intereses procesales del art. 576 LEC así como al pago de las costas procesales'.

Contra la anterior resolución se alza la representación procesal de los demandados, alegando que las obras comunitarias no eran de embellecimiento según la documental acompañada, sino de rehabilitación de balcones de la fachada delantera y de toda la fachada trasera; que los pagos efectuados eran por gastos de naturaleza comunitaria; que no es aplicable al caso la cláusula vigésima del contrato; que las expresiones 'que correspondan al local arrendado'y 'que le afecten'no deben ser interpretables equívocamente; que las obras no han afectado al local arrendado y cerrado; que los arrendatarios debían abonar los gastos comunitarios, ordinarios o extraordinarios, según una correcta interpretación del contrato, por asumidos por la parte arrendataria; por todo lo cual interesa que 'con estimación del mismo, dicte nueva sentencia por la que revocando la que es objeto de apelación, se dicte nueva sentencia pro la que se proceda a la íntegra desestimación de la demanda instada por la parte actora contra mis patrocinados, imponiendo, expresamente, las costas generadas con la interposición de la demanda, con todo lo demás que en derecho proceda'.

La representación procesal de los demandantes se opone al recurso formalizado de adverso, alegando que son aplicables al caso las cláusulas 15ª y 20ª del contrato a los fines de saber a quién correspondía pagar tales gastos; que la fachada está expresamente excluida del contrato; que los gastos a cargo del arrendatario son los 'pertenecientes al local y que le afecten'; y que la fachada no es del local pues tiene la propia bajo los soportales; por todo lo cual interesa que se 'desestimara el recurso de apelación interpuesto de adverso, confirmando en todo sus pronunciamientos la sentencia recurrida y con expresa condena en costas a la parte apelante'.

SEGUNDO.-Los demandantes reclaman unas cantidades, previamente abonadas a los codemandados, al resolver el contrato de arrendamiento que vinculaba a ambos, y al entender que no les correspondía pagar por gastos comunitarios, produciéndose un pago de lo indebido por error, de algo que no se debía, interesando la obligación de restitución. Esta acción debe llevar como requisitos: la realización del pago con animus solvendi, la inexistencia de obligación ( indebitum) y error del solveusque se presume.

El alcance objetivo de la obligación de restitución para el accipiensde buena fe se encuentra regulado en el art. 1897. Contempla esta norma en exclusiva la obligación de restitución de una 'cosa cierta y determinada', esto es, de una cosa específica, estableciendo que el accipiensde buena fe 'sólo responderá de las desmejoras o pérdidas de ésta y de sus accesiones, en cuanto por ellas se hubiese enriquecido. Si la hubiese enajenado, restituirá el precio o cederá la acción para hacerlo efectivo'.

Naturalmente, en caso de mala fe del accipiens, su responsabilidad por pérdida o deterioro de la cosa que ha de devolver se ve agravada, tal y como dispone el art. 1896: si la prestación consistió en dinero, al principal habrán de añadirse los correspondientes intereses legales.

Los supuestos de cobro y/o pago de lo indebido lo son de enriquecimiento injusto.

La autonomía conceptual e instrumental del enriquecimiento injusto exige, en efecto, parar mientes en que mediante él se trata sencillamente de ofrecer una solución a supuestos repugnantes para la idea de justicia atendiendo a datos puramente objetivos (las ventajas o desventajas patrimoniales identificadas comúnmente bajo los términos de 'enriquecimiento' y 'empobrecimiento'). La consideración de elementos culpabilistas no desempeña, pues, función alguna en relación con la figura. Tampoco la existencia de un acto ilícito, sea generador de responsabilidad contractual propiamente dicha o de una agravación de la responsabilidad contractual de cualquiera de las partes, pues en tales casos basta (y sobra) con el propio régimen normativo de la responsabilidad civil o del contrato para atender a los desequilibrios producidos.

La doctrina, por su parte, una vez admitido el principio general, pone de manifiesto que la obligación de resarcimiento del que se ha enriquecido torticeramente a costa de otro constituye el fundamento último de numerosas disposiciones del Código Civil. Se citan como manifestaciones de ello, bastantes artículos en materia de posesión (arts. 356 , 360 , 361 y 383); algunos integrados en la regulación general de las obligaciones (en particular , arts. 1158 y 1163 ) y la propia regulación de los cuasicontratos.

La entrada en juego del enriquecimiento injusto 'exige inexcusablemente-dice, la STS de 21 de diciembre de 1984 - la concurrencia de tres requisitos: 1º) Un enriquecimiento patrimonial que puede consistir tanto en un incremento patrimonial como en la evitación de una disminución por el concepto de daños o de gasto, a cuyos efectos se refiere la Ley navarra con la rúbrica genérica de 'lucro'. 2º) Que para ser injusto o sin causa, carezca de toda razón jurídica. 3º) Que, en correlación con el enriquecimiento, se produzca un paralelo empobrecimiento en el patrimonio de otra persona, con el efecto de haberse de restituir o resarcir'.

En términos teóricos, la noción de enriquecimiento puede identificarse con cualquier acto o hecho que genera un incremento patrimonial para el enriquecido o, lo que es lo mismo, un aumento del valor de su patrimonio. Es indiferente que dicho incremento tenga lugar por la adquisición de la propiedad de una cosa (o simplemente la posesión de una cosa fructífera), la desaparición o disminución de una deuda, la adquisición o generación de un derecho de crédito, etc.

Por otra parte, la noción de causa es de una enorme complejidad. En relación con los contratos, causa significa básicamente la función socio-económica o el fin típico perseguido por un determinado tipo contractual entendida en sentido objetivo. En sentido subjetivo, la causa habría de identificarse, en cambio, con el fin práctico perseguido por las partes.

Tales nociones, sin embargo, no parecen exactamente trasplantables a la causa de la atribución o ventaja patrimonial. Se trata, simplemente, de que no exista hecho, acto o situación alguna que justifique el desplazamiento patrimonial; una razón de ser que, además de ser lícita, lo justifique.

Y la noción de empobrecimiento representa la contrafigura del enriquecimiento antes analizado. No es necesario que el patrimonio del actor se haya visto dañado de forma positiva, en el sentido de que hayan disminuido los bienes a él pertenecientes; puede bastar que la actuación del enriquecido haya comportado la falta de incremento de los elementos patrimoniales del empobrecido, cuando tal aumento hubiera debido de producirse, de no mediar el enriquecimiento injusto. Se trata, pues, de que el enriquecimiento injusto se produzca precisamente a costa del patrimonio del empobrecido o desfavorecido.

Por la relación de causalidad, el empobrecimiento de una de las partes y el enriquecimiento de la otra deben encontrarse estrechamente interconectados o ser entre sí interdependientes, como la jurisprudencia exige reiteradamente.

Las consecuencias propias de las situaciones de enriquecimiento injusto radican en procurar el reequilibrio patrimonial de los sujetos afectos por las situaciones de enriquecimiento sin causa. Por tanto, el empobrecido, demandante reclamará al enriquecido ora los bienes que se hayan podido incorporar a su patrimonio, ora una cifra dineraria o pecuniaria.

En relación con la cuantía de dicha reclamación, aunque es una cuestión básicamente casuística, cabe extraer de la jurisprudencia que el ejercicio de la acción de enriquecimiento injusto tiene por objeto reclamar el beneficio efectivamente conseguido por el enriquecido que, al propio tiempo, guarde correlación o correspondencia con el empobrecimiento del demandante.

Por ello establece el art. 1895 del Código Civil que: ' Cuando se recibe alguna cosa que no había derecho a cobrar, y que por error ha sido indebidamente entregada, surge la obligación de restituirla'; el art. 1896 que: ' El que acepta un pago indebido, si hubiera procedido de mala fe, deberá abonar el interés legal cuando se trate de capitales, o los frutos percibidos o debidos percibir cuando la cosa recibida los produjere.

Además responderá de los menoscabos que la cosa haya sufrido por cualquier causa, y de los perjuicios que se irrogaren al que la entregó, hasta que la recobre. No se prestará el caso fortuito cuando hubiese podido afectar del mismo modo a las cosas hallándose en poder del que las entregó'; el art. 1897 que: ' El que de buena fe hubiera aceptado un pago indebido de cosa cierta y determinada, sólo responderá de las desmejoras o pérdidas de ésta y de sus accesiones, en cuanto por ellas se hubiese enriquecido. Si la hubiese enajenado, restituirá el precio o cederá la acción para hacerlo efectivo'; y el art. 1901 que: ' Se presume que hubo error en el pago cuando se entregó cosa que nunca se debió o que ya estaba pagada; pero aquel a quien se pida la devolución puede probar que la entrega se hizo a título de liberalidad o por otra causa justa'.

Consiguientemente, tras valorar el material probatorio desplegado y analizar e interpretar las cláusulas del contrato, este Tribunal podrá estimar o desestimar las pretensiones deducidas por ambas partes, de acuerdo con las figuras precedentemente expuestas.

TERCERO.-Conviene precisar que la fachada del edificio, como muro o pared maestra que es de aquél, constituye uno de los elementos comunes sobre el que recae un derecho de copropiedad con los demás dueños de los pisos o locales del inmueble.

Y establece el art. 396 del Código Civil que: ' Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados'.

Y los elementos comunes se clasifican en:

A) Por naturaleza y por destino:

En la enumeración del art. 396 del Código Civil la jurisprudencia -inspirándose quizás en el art. 13 de la Ley portuguesa de 14 de octubre de 1955 que distingue entre partes comunes por naturaleza y aquellas sobre las que recae una presunción de comunidad-, desde la Sentencia de 10 de mayo de 1965 , suele distinguir dos grupos de elementos comunes: de un lado aquellos que lo son por su naturaleza o esencia, entre los que se incluyen el suelo, las cimentaciones, los muros y las escaleras, y, e otro lado, los que lo son por destino o accesorios, entre los que se comprenden los patios interiores, las terrazas a nivel o las cubiertas de parte del edificio ( STS de 27 de febrero de 1987 , 5 de junio y 18 de julio de 1989 y 10 de febrero de 1992 ).

Del primer grupo -elementos comunes por naturaleza o esenciales- forman parte aquellos elementos comunes cuya desafectación no cabe pues haría imposible la pervivencia de la propiedad horizontal del edificio, ya que al convertir en privativo uno de dichos elementos, se impediría que los propietarios de los diversos pisos o locales utilizaran éstos con arreglo a su destino.

Dentro del segundo grupo -elementos comunes por destino o accesorios-, se integran aquellos que pueden ser desafectados por acuerdo unánime de los copropietarios, sin que por ello quede imposibilitado el correcto funcionamiento del régimen de la propiedad horizontal.

Pues bien, el nuevo inciso final del listado de elementos comunes del art. 396 del Código Civil con su referencia a los elementos comunes 'que por su naturaleza o destino resulten indivisibles', nos remite a las dos categorías ya consagradas por la jurisprudencia anterior: elementos comunes por naturaleza o esenciales y elementos comunes por destino o accesorios.

B) Materiales y jurídicos:

Además de la que distingue entre elementos legales por naturaleza y por destino, el art. 396 del Código Civil recoge expresamente la clasificación que distingue entre elementos comunes materiales y jurídicos. Dentro de los primeros deben entenderse incluidos todas las porciones del edificio, instalaciones u objetos que tengan una realidad física. En la segunda categoría se integran los derechos, entre ellos las servidumbres, a las que se alude en el art. 396 del Código Civil , y otros a los que no se hace mención en dicho precepto, como los derivados del arrendamiento que la Comunidad de Propietarios puede concertar sobre los elementos comunes.

C) Comunes por ley y por voluntad de las partes:

La mejor doctrina clasifica los elementos comunes en los que lo son por ley o por voluntad de los particulares. En la primera categoría incluye a los que aparecen en la relación del art. 396 del Código Civil . Entre los del segundo grupo se comprenderían aquéllos a los que los estatutos y el acuerdo unánime de los comuneros atribuyen la condición de elemento común.

D) Por su uso:

Otra clasificación doctrinal es la que distingue entre elementos absoluta y relativamente comunes, según que su uso y disfrute corresponda a todos o sólo a alguno de los copropietarios.

Pero uno de los problemas a los que con mayor frecuencia se enfrentan las comunidades de propietarios es la realización de obras en fachadas, tales como aperturas de huecos ( STS de 6 de noviembre de 1995 ), cierre de terrazas y balcones ( STS de 26 de junio de 1995 ), o alteraciones en el revestimiento ( STS de 10 de abril de 1995 ).

La falta de referencia expresa a las fachadas en el antiguo art. 396 del Código Civil hacía que el Tribunal Supremo, para justificar su exigencia de autorización unánime de los propietarios a tales obras, acudiese a los estatutos ( STS de 10de abril de 1995 ), al estimar que se trataba de obras que alteran la configuración exterior del edificio y que, por tanto, vulneran lo establecido en el art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal ( STS de 6 de noviembre de 1995 y 10 de abril del mismo año ), o a entender que la fachada se hallaba comprendida dentro del concepto de muros del edificio, éstos sí enumerados en el art. 396 del Código Civil ( STS de 24 de febrero de 1996 , relativa a una fachada posterior). La Sentencia de 20 de abril de 1993 califica como elemento común las paredes externas del edificio, incluso las que, por tratarse de un piso retranqueado, delimitan dicha vivienda de la terraza privativa. Copiosa jurisprudencia, de la que es muestra la STS de 6 de noviembre de 1995 , viene considerando ilícita la instalación de aire acondicionado, si ésta precisa de la apertura de un hueco en pared exterior del edificio.

Las terrazas, balcones y ventanas en sí mismos no deben entenderse incluidos en el listado legal de elementos comunes, sino sólo su revestimiento exterior y el de sus elementos de cierre, que son elementos integrantes de la imagen exterior o configuración del edificio.

Y respecto de los portales y de los soportales, como en el caso de autos, en relación con la fachada delantera, el término aparece definido en el Diccionario de la Lengua como ' zaguán o primera pieza de la casa, por donde se entra a las demás y en la cual está la puerta principal'. No vienen mencionados en la ley como elemento común, no obstante es indudable el carácter de tal por destino, como sinónimo de vestíbulo, término éste que significa 'atrio o portal que está a la entrada de un edificio'; supuesto frecuente es que un portal o vestíbulo lo sea común a varios edificios, supuesto en el que no perderá su carácter de elemento común a ambos edificios.

Los soportales pueden entenderse en dos acepciones, como ' espacio cubierto que en algunas casas precede a la entrada principal'o como 'pórtico, a manera de claustro, que tienen algunos edificios o manzanas de casas en sus fachadas y delante de las puertas y tiendas que hay en ellas', en ambas acepciones se les ha de conceptuar como elemento común, y entendemos les es de aplicación lo indicado respecto de los portales, en principio y según las características de los mismos, en cada caso.

Pues bien, las obras realizadas son comunitarias, más allá del simple embellecimiento al ser reparaciones y rehabilitaciones de balcones en la fachada delantera y en toda la fachada trasera, pero en este supuesto específico(nos referimos a las de fachada) no fueron asumidas expresamente, mediante contrato, por los arrendatarios (ahora demandantes) en lo que a las fachadas se refiere, pues el local de autos tiene su fachada bajo los soportales que, por la distancia con los accesos, puede concluirse que la fachada delantera no es del local arrendado y, además, está excluida la fachada, del contrato.

Sobre la fachada delantera y los soportales, véanse las fotografías (f. 33), quedando retranqueado el local, y la cláusula 20 obliga a abonar los gastos comunitarios a los cuales pertenece el local y que le afecten; y en el párrafo tercero de la cláusula 2ª se preveían gastos para la adaptación y mejora del local, sin mencionar a ninguna de las dos fachadas; y la cláusula 9ª dice que: 'Cualquier gasto ocasionado por desperfectos producidos en cualquier elemento del local arrendado tales como tuberías, bajantes, cristales, puertas, cerraduras etc., así como los gastos de conservación entretenimiento y reparación del local y sus instalaciones, serán de cargo y cuenta de la parte arrendataria'; la cláusula 21ªC que: ' A permitir el acceso en el local, al propietario, al Administrador y a los operarios o industriales mandados por cualquiera de ambos, para la realización, inspección y comprobación de cualquier clase de obras o reparaciones que afecten al inmueble'; la cláusula 22ª que: 'El arrendatario además se obliga:

a) A satisfacer los actos derivados del presente contrato, tales como timbre, gestión, Registro, honorarios de administradores por su formalización y tramitación, y en su caso, los de elevación a escritura pública e inscripción Registro Propiedad.

b) Al pago del Impuesto sobre el Valor Añadido o cualquier otro que pudiera sustituirle o de nueva creación, que en todo momento corresponda, aplicado sobre la total contraprestación.

c) A suscribir un contrato de aseguramiento con empresa de reconocida solvencia por el total íntegro contenido que se encuentre en el local objeto de este contrato.

d) A abonar independiente de la renta pactada, todos los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan al local arrendadoo a sus accesorios si los tuviere, abonándose a la propiedad los importes generados por todos los gastos de la comunidad o comunidades de propietarios al o/ a los cuales pertenezca el local y que le afectentanto de naturaleza ordinaria o extraordinaria, en el plazo máximo de siete días a contar desde la fecha en que dichos recibos se vayan emitiendo. A petición de los propietarios dichos gastos se abonarán por parte de la arrendataria directamente al administrador o administradores del o de las comunidades arriba mencionadas.

Los impuestos, tasas, gravámenes, etc., de carácter estatal, autonómico o local serán abonados directamente por la arrendataria a la administración correspondiente.

Los gastos que afecten a cualquier servicio o suministro de los que esté dotado el local serán abonados por la arrendataria directamente a la entidad suministradora o proveedora.

En caso de ser requerido la parte arrendataria por la arrendadora, ésta deberá acreditar y justificar que se halla al corriente de pago de los reseñados conceptos.

e) A realizar las retenciones sobre la renta al tipo que en cada momento corresponda, debiendo presentar, al final de cada año, certificado de retenciones practicadas acreditativo del cumplimiento de la obligación'; y asimismo véanse las fotografías (f. 33 y 68) de las dos fachadas.

CUARTO.-Sobre la interpretación del contrato es necesario recordar que interpretar equivale a desentrañar o averiguar el significado exacto, el alcance concreto o el preciso sentido de algo, trátese de una norma jurídica propiamente dicha o de un contrato (adjetivado, en ocasiones, como lex privata). Es igualmente evidente que, la existencia de criterios interpretativos de diferente signo no supone que deba excluirse la posible combinación de varios de ellos para desentrañar el significado de la norma o del acuerdo contractual.

Conforme al articulado del Código Civil, inicialmente la interpretación debe dirigirse a desentrañar la 'intención de los contratantes' (giro utilizado por los arts. 1281 , 1282 y 1289 de forma literal), generándose así la denominada 'interpretación subjetiva': la que trata de indagar tanto la voluntad de cualquiera de las partes, cuento la intención común de ambas.

Proporciona el Código Civil para ello los siguientes criterios:

1) La intención de los contratantes asume primacía, aunque la fórmula contractual utilizada por las partes arroje, literalmente interpretada, un resultado contrario a aquélla (art. 1281).

2) No obstante, cuando la discordancia entre la intención de las partes y los términos del contrato nos sea o resulte evidente y los términos utilizados sean claros, habrá de mantenerse la interpretación literal(art. 1281.1).

Si ciertamente el art. 1281 del Código Civil manda estar al sentido literal de las cláusulas de un contrato, ello sólo será posible cuando, según el mismo párrafo, sus términos sean claros y sin sombra de duda, o cuando exista verdadera armonía entre las palabras y su significado final y relacionado con el contexto, con su estructura finalista, de tal modo que ello haga inútil o redundante la búsqueda de su sentido porque del propio texto no resulte ningún indicio de duda o de ambigüedad ( verba simpliciter).

3) Respecto de los extremos de carácter complementario o de detalle, la intención de las partes debe prevalecer sobre los términos contractuales, cualquiera que sea la generalidad de éstos (art. 1283).

4) El elemento volitivo (lo querido por las partes) requiere prestar principal atención a los actos constatables de las partes. Por ello ordena el art. 1282 que 'para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato'.

No se excluye, por tanto, la consideración de los actos precontractuales (en particular, los tratos preliminares).

Algunas reglas legales tienen preponderantemente carácter objetivo. Esto es, operan de forma tendencial (no desde luego de forma absoluta) en un ámbito diverso a la intención de los contratantes, ofreciendo como resultado la llamada interpretación objetiva.

Tales reglas de carácter objetivo serían fundamentalmente las siguientes:

- La interpretación sistemática: La regla que establece la necesidad de atender a una interpretación sistemática del conjunto contractual se encuentra acertadamente formulada en el art. 1285: 'las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas'.

- 'Las palabras que puedan tener distintas acepciones serán entendidas en aquella que sea más conforme a la naturaleza y objeto del contrato'(art. 1286).

Dispone el art. 1284 que: 'si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efectos'.

- El art. 1287 dispone en su primera parte que las ambigüedades de los contratos se interpretarán teniendo en cuenta el uso del país (indicación geográfica que, en principio, debe identificarse con el lugar de celebración del contrato). Se refiere, pues, a la función interpretativa que desempeñan los usos.

- El art. 1288 prohíbe que el resultado interpretativo al que se llegue, conforme a los criterios ya vistos, favorezca al redactor o autor de las cláusulas oscuras o ambiguas (es principio general de toda interpretación el elemental de que cualquier cláusula oscura no puede redundar en beneficio de la parte que hubiera producido la oscuridad).

El art. 1289 reconoce que puede resultar 'absolutamente... imposible resolver las dudas por las reglas establecidas en los artículos precedentes'Esto es, el resultado final de la necesaria interpretación del contrato puede abocar en la conclusión de la absoluta inutilidad de dicho procedimiento para desentrañar el significado del acuerdo contractual.

Ante semejante eventualidad, el art. 1289 obliga a distinguir según las dudas recaigan sobre 'circunstancias accidentales del contrato'(pár. 1) o sobre 'el objeto principal del contrato'(pár. 2); pues, en el primer caso, la consecuencia normativa es una manifestación más del principio de conservación del contrato, mientras que, en el segundo, el precepto se pronuncia abiertamente por declarar la nulidad de un acuerdo contractual.

En el supuesto de que la falta de operatividad de la interpretación recaiga sobre las circunstancias accidentales del contrato, el art. 1289 diversifica, a su vez, el mandato normativo según sea el contrato gratuito u oneroso. Mas, previamente, plantea una cuestión estrictamente interpretativa (o exegética) sobre cuáles son las 'circunstancias accidentales del contrato'. Dicha expresión no puede equipararse a los denominados elementos accidentales del contrato, pues esto, si existen, son predeterminantes respecto de la propia eficacia del acuerdo contractual; en consecuencia, la expresión hay que entenderla referida a extremos o detalles del mismo que no afecten propiamente a su general eficacia.

Para tales casos, si se trata de contrato gratuito habrá de optarse por la menor transmisión de derechos e intereses, anclada en el favor debitoris(pues, en este caso, el deudor será precisamente el disponente a título gratuito: el donante).

En el supuesto de que el contrato tenga carácter oneroso, establece el art. 1289.1 que: 'la duda se resolverá a favor de la mayor reciprocidad de intereses'es decir, procurando que el resultado de la interpretación garantice la equivalencia de las prestaciones existentes a cargo de cada una de las partes contratantes.

El art. 1289.2 dispone que: 'si las dudas... recayesen sobre el objeto principal del contrato, de suerte que no pueda venirse en conocimiento de cuál fue la intención o voluntad de los contratantes, el contrato será nulo'.

Y, pueden los gastos comunes, en sentido positivo, definirse como los necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades; en sentido negativo, como aquellos no individualizables o no individualizados, no susceptibles, por tanto, de ser imputados objetivamente a los diferentes pisos o locales.

Para que un gasto merezca la consideración de común o general, basta con que se realice en beneficio de la comunidad, obligando su costeamiento a todos los condueños.

Son los gastos comunes ordinarios o extraordinarios, según se produzcan u originen de forma habitual y periódica, y se satisfagan con las cantidades consignadas en los presupuestos anuales de la comunidad o se generen sin periodicidad y se sufraguen mediante desembolsos objeto de acuerdo y recaudación especial.

Al primer grupo pertenecen los gastos necesarios para el adecuado sostenimiento del edificio, sus servicios, etc. Al segundo, los requeridos para atender a la ejecución de obras imprevistas, al pago de conceptos fiscales derivados de concretas actuaciones administrativas: mejoras urbanas, etc.

El principio de autonomía de la voluntad de los contratantes, que con carácter general establece el art. 1255 del Código Civil , tiene su expresión más concreta en relación con la propiedad horizontal en el último párrafo del art. 396 del citado texto legal , que señala, efectivamente, el valor de la voluntad de los condueños: 'Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permiten por la voluntad de los interesados'.

El art. 5, penúltimo párrafo, de la LPH autoriza a que el título constitutivo pueda contener reglas, no prohibidas legalmente, atinentes, entre otros extremos, a los gastos, al tiempo que la regla 5ª del art. 9 se refiere a la obligación de contribuir a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación 'o a lo especialmente establecido'.

Se abre así la puerta a una modificación del sistema de reparto en aquellos casos especiales en que la distinta forma de uso de las cosas y servicios comunes hacen necesario el señalamiento de una forma de pago especial concretada en una cuota que sirve de módulo a estos exclusivos fines, manteniendo la otra su eficacia general a los restantes efectos. La jurisprudencia, desde luego, admite la legalidad del señalamiento de un sistema de reparto del gasto igual y no proporcional para todos los propietarios ( STS de 22 de abril de 1974 y 10 de marzo de 1993 ) e incluso la exención del abono de determinados gastos a algunos condueños, siempre con respeto a la regla o principio de unanimidad.

Todo condueño, por el hecho de serlo y desde el momento en que, por la adquisición de un piso o local, entra a formar parte del régimen especial, viene obligado al pago de los gastos comunes: 'sin que la no utilización de un servicio exima de las obligaciones correspondientes'( art. 9.6ª, segundo párrafo LPH ).

Tal obligación, en su vertiente subjetiva, se contempla en el art. 20 de la Ley: 'Las obligaciones a que se refiere el número quinto del art. 9º serán cumplidas por el que tenga la titularidad del piso o local, en el tiempo y forma determinados por la Junta'.

En el supuesto de vivienda o local arrendado, los gastos comunes han de ser satisfechos, no por los arrendatarios, sino directamente por los propietarios, careciendo la comunidad de acción directa contra aquéllos, que únicamente están ligados a los propietarios por el vínculo personal nacido del contrato arrendaticio, y no con la comunidad, sin perjuicio de la posible acción de repetición que pueda corresponder al condueño contra su inquilino o arrendatario ( SAP Burgos de 20 de marzo de 1985 ).

Es el propietario -declara la SAP Palma de Mallorca de 16 de septiembre de 1983 - quien está obligado ante la comunidad a satisfacer los gastos generales en la debida proporción y, por tanto, la comunidad posee legitimación para reclamar de cada uno de ellos los que le hayan sido imputados, y esto es así aunque no sea el propietario quien materialmente ocupe el piso, bien porque lo haya arrendado o cedido en cualquier concepto a un tercero, bien porque simplemente no haga uso de él. Razones de seguridad y comodidad han llevado a preceptuar esta obligación, impuesta siempre en beneficio de la comunidad.

Si bien es cuestión debatida en la doctrina la referente a la validez de los convenios relativos a la exención del pago de los gastos generales por determinados propietarios, frecuentemente de locales de negocio independizados del edificio, propietarios de viviendas en la planta baja, respecto a los de ascensor, etc., la jurisprudencia ha tenido ya ocasión de pronunciarse sobre el particular en sentido afirmativo, por más es obvio que no todas las soluciones son aptas para cualquier supuesto, habida cuenta de las distintas circunstancias concurrentesy de los variados matices que puedan contemplarse. De la lectura de la regla 5ª del art. 9 LPH se desprende que la contribución a los gastos generales del inmueble estará determinada bien con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo de la propiedad horizontal, bien en virtud del convenio expreso establecido al respecto por los interesados, excluyendo, lógicamente, el pacto especial cualquier otro criterio de determinación de la contribución, pues tal prioridad tiene su claro antecedente en el derogado art. 396 del Código Civil , que sólo en ausencia de pacto expreso mantenía, por este orden, el criterio de igualdad, el de proporcionalidad al valor del piso y el de proporcionalidad al uso que se hiciera de la cosa, simplificando su redacción la reforma de 1939, al sentar como criterio único que los gastos de reparación y conservación de los elementos comunes del edificio se satisfarán, salvo pacto, a prorrata por todos los interesados en la comunidad, de todo locuaz se desprende que en esta materia debe respetarse siempre el pacto o norma voluntaria de contribución, puesto que, atendiendo al carácter privado de las relaciones existentes entre los condueños, debe prevalecer el principio de autonomía contractual. Dicho de otra manera, sólo cuando no aparezca prevista una norma de carácter contractual para los gastos generales o no hayan adoptado los propietarios otro criterio para individualizarlos, debe operar y ser de aplicación la norma general de contribución con arreglo a la cuota de participación. Por supuesto, sólo estatutariamente o por acuerdo unánime de los propietarios puede actuar la exclusión, o la minoración de la contribución.

Y, analizado el contrato de autos, bien de forma conjunta, bien individualizada cada una de las cláusulas, y a tenor de las pretensiones deducidas en el presente, este Tribunal interpreta que no es equitativo que, habiendo durado el contrato solamente desde el 1 de agosto de 2014 al 1 de febrero de 2015, y con obras no finalizadas, los arrendatarios deben asumir los gastos extraordinarios de fachadas, máxime por cerrado el local, derivados de reposición y sustitución, mejora y embellecimiento (f. 29), más allá del mero mantenimiento y conservación de las mismas; ni son debidos por cuanto reza así la cláusula 15ªdel Contrato de arrendamiento que: 'Es objeto de arrendamiento exclusivamente la superficie situada dentro de las paredes del local quedando especialmenteexcluida la fachada, partes laterales de la entrada azotea y vestíbulo de la escalera. En consecuencia el arrendamiento a que este contrato se refiere, no dará derecho a entrar ni usar la azotea o terrado de la finca. Si bien, la arrendataria queda autorizada para instalar en fachada los rótulos necesarios para señalar su situación y razón social, siempre que cuente con las autorizaciones que sean precisas, ya en orden administrativo, o de la comunidad de propietarios del edificio' , y por cuanto la cláusula 22ªDdice que: 'A abonar independiente de la renta pactada, todos los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan al local arrendadoo a sus accesorios si los tuviere, abonándose a la propiedad los importes generados por todos los gastos de la comunidad o comunidades de propietarios al o/ a los cuales pertenezca el local y que le afectentanto de naturaleza ordinaria o extraordinaria, en el plazo máximo de siete días a contar desde la fecha en que dichos recibos se vayan emitiendo. A petición de los propietarios dichos gastos se abonarán por parte de la arrendataria directamente al administrador o administradores del o de las comunidades arriba mencionados.

Los impuestos, tasas, gravámenes, etc., de carácter estatal, autonómico o local serán abonados directamente por la arrendataria a la administración correspondiente.

Los gastos que afecten a cualquier servicio o suministro de los que esté dotado el local serán abonados por la arrendataria directamente a la entidad suministradora o proveedora.

En caso de ser requerido la parte arrendataria por la arrendadora, ésta deberá acreditar y justificar que se halla al corriente de pago de los reseñados conceptos'.

Se insiste: la fachada quedaba excluida del contrato de arrendamiento, de forma expresa; y los trabajos certificados por 'Vestalia' 'tienen una GARANTÍA DE CINCO AÑOS (5) frente a cualquier defecto de ejecución; el deterioro por cualquier otro motivo como accidente, vicios ocultos jardineras y mal uso no están cubiertos por esta garantía.

Vestalia realizará, en coordinación con la dirección facultativa, una revisión gratuita cada dos años para llevar un seguimiento de la calidad de la obra.

Recomendamos asimismo un mantenimiento de la pintura de las barandillas cada 3 años y de la pintura de fachada y techos de balcones a partir de los 5 años'.

QUINTO.-Previene el art. 304 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que: ' Si la parte citada para el interrogatorio no compareciere al juicio, el tribunal podrá considerar reconocidos los hechos en que dicha parte hubiese intervenido personalmente y cuya fijación como ciertos le sea enteramente perjudicial, además de imponerle la multa a que se refiere el apartado cuarto del artículo 292 de la presente Ley .

En la citación se apercibirá al interesado que, en caso de incomparecencia injustificada, se producirá el efecto señalado en el párrafo anterior'; en relación con los art. 429.6 , 440.1.2º de la misma Ley Adjetiva .

La ficta confessioes una facultad discrecional del tribunal, que queda totalmente sometida al prudente arbitrio judicial, como se desprende el término 'podrá'que utiliza el precepto citado ( SSAAPP Madrid, Sec. 10ª 26/2007 de 10 de enero ; y Sec. 11ª, 617/2007, de 9 de julio ; Cantabria, Sec. 2ª, 71/2007, de 31 de enero ; Sevilla, Sec. 5ª 114/2007, de 7 de marzo ; Baleares, Sec. 3ª, 119/2007, de 27 de marzo ).

Admitiendo la incomparecencia de la entidad codemandada sí como la imposibilidad de llevar a cabo su interrogatorio, solicitado por la recurrente, ello no conlleva necesariamente la tácita admisión de los hechos ( SSAAPP Madrid, Sec. 13ª, 74/2005, de 14 de febrero ; Pontevedra, Sec. 1ª, 471/2006, de 13 de septiembre , Guipúzcoa, Sec. 2ª, 2111/2006, de 15 de marzo , Madrid, Sec. 10ª, 198/2006, de 10 de marzo ; Vizcaya, Sec. 5ª, 220/2006, de 10 de mayo ; Santa Cruz de Tenerife, Sec. 1ª, 185/2006, de 24 de mayo ; Córdoba, Sec. 2ª, 290/2006, de 8 de noviembre ; Málaga, Sec. 4ª, 620/2006, de 11 de diciembre .

Para la aplicación de la ficta confessiose exige la concurrencia de dos requisitos: en primer lugar, la declaración debe versar sobre hechos en los que el litigante haya intervenido personalmente, y en segundo lugar, es preciso que la fijación de tales hechos como ciertos le sea enteramente perjudicial. En todo caso, es obligatorio efectuar el apercibimiento a la parte que pretende interrogarse respecto de poder tenerlo por confeso en el supuesto de no asistir al acto del juicio o vista y es potestativa la facultad que posee el Juez de aplicar la ficta confessio.

Desde luego, no se trata de un efecto meramente automático, ante la incomparecencia de una cualquiera de las partes, sino de una facultad otorgada a los órganos jurisdiccionales de la que, en todo caso, deberá hacerse prudente uso en atención a su natural finalidad ( SSAAPP Cuenca, Sec. 1ª 180/2003, de 9 de julio ; Santa Cruz de Tenerife, Sec. 1ª, 185/2006, de 24 de mayo ). En el caso, no se ha causado indefensión a la parte demandada, y ni ha habido abuso de la actora en el ejercicio de sus derechos, pues lo que se discute es si hubo, o no, cobro de lo indebido por parte de los codemandados.

SEXTO.-La desestimación del recurso obliga a imponer a la parte apelante las costas procesales causadas; no obstante, en el presente concurren circunstancias excepcionales y serias dudas de hecho, que autorizan la no imposición a las partes de las costas procesales que puedan darse en esta alzada; y conforme a lo prevenido en los art. 398 y 394 de la LEC , y en aplicación de los principios objetivo y de causalidad.

En atención a lo expuesto,

Fallo

1º) Desestimar el recurso de Apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Xim Aguiló de Cáceres Planas, en representación de D. Segundo , Dª. Zaira y Dª. Elisenda , contra la Sentencia de fecha 15 de septiembre de 2015, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de esta Capital , en los autos de Juicio Verbal nº 358/2015, de que dimana el presente Rollo de Sala; y en su virtud,

2º) Confirmar los pronunciamientos que la resolución impugnada contiene.

3º) Noprocede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Así, por esta mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.