Sentencia Civil Nº 632/2003, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 43/2003 de 21 de Noviembre de 2003

Encabezamiento

SENTENCIA NUMERO SEISCIENTOS TREINTA Y DOS

Ilmos. Señores:

Presidente:

D. José J. Solchaga Loitegui

Magistrados:

D. Javier Seoane Prado

D. Eduardo Navarro Peña

En la Ciudad de Zaragoza a veintiuno de Noviembre de dos mil tres.

En nombre de S.M. el Rey

VISTO por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, integrada por los Magistrados del margen el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en fecha 11 de noviembre de 2002 por el Juzgado de Primera Instancia Número cuatro de Zaragoza , en autos de J. Ordinario seguidos con el número 429/02, de que dimana el presente rollo de apelación numero 43/03 en el que han sido partes, apelante , el demandante D. Bernardo , representado por el Procurador D. José Alfonso Lozano Vélez de Mendizábal y asistido el Letrado D. Alfonso Lozano Ercilla, y, apelada, la demandada ZARAGOZA DE PROMOCIONES 3000, S.L., representada por el Procurador D. Luis Ignacio Ortega Alcubierre y asistida de la Letrada Dª María Cillas Abadía Escario, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Javier Seoane Prado que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

Se aceptan los correlativos de la sentencia recurrida; y

PRIMERO.- La anterior sentencia contiene la parte dispositiva siguiente: "FALLO: Que estimando en parte la demanda interpuesta por el Procurador D. José Alfonso Lozano Vélez de Mendizábal en representación de Bernardo contra Zaragoza de Promociones 3000, S.L., debo declarar y declaro: 1.- Resuelto el contrato de 15 de febrero de 1999 concertado entre el demandante y la demandada que se acompaña como documento número 5 de la demanda.

2.- Que la demandada "Zaragoza de Promociones 3000, S.L." debe proceder a anular las letras de cambio aceptadas por el demandante, a las que se refiere el hecho 4º de la demanda y a entregársela al demandante, todo ello a presencia judicial, en ejecución de la sentencia.

3.- Que la demandada viene obligada a reintegrar al demandante la cantidad de 6.993,81 euros, que éste le entregó a cuenta del precio pactado en el contrato que e se ha declarado resuelto en el pronunciamiento 1º, más los intereses legales desde la interpelación judicial. Con desestimación del resto de las pretensiones y sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas"

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, por la representación procesal del demandante , D. Bernardo , se interpuso en tiempo y forma contra la misma recurso de apelación. Dado traslado a la parte demandada formuló oposición al presente recurso remitiéndose los autos originales a esta Audiencia Provincial, Sección Cuarta.

TERCERO.- Recibidos los autos, formado el correspondiente rollo, sin celebración de Vista, se señaló para deliberación y votación el día 20 de noviembre de 2003, en que tuvo lugar.

CUARTO.- En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución recurrida y

PRIMERO.- D. Bernardo ejercita la acción de resolución contractual e indemnización de daños y perjuicios contra ZARAGOZA DE PROMOCIONES 3000 SL por incumplimiento del contrato de compraventa que concertaron el día 5-2-1999 que tenía por objeto la casa nº NUM000 que proyectaba construir la vendedora en la Puebla de Alfindén, manzana NUM001 , parcela NUM001 - NUM002 del Proyecto de Reparcelación del Sector 1-1 y un precio de 13.895.298, IVA incluido.

Relata que el día 25-1-1999 anterior había entregado en concepto de reserva la suma de 190.460 ptas., que a la firma del contrato hizo entrega de otras 973.212 ptas. y firmó dos cambiales por importe y vencimientos respectivos de 1.381.626 ptas. y 1-8-2000, y 250.000 ptas. y 1-8-2000, pactándose que el resto del precio se abonaría mediante subrogación en el préstamo hipotecario a concertar por el vendedor, y que la fecha de entrega sería en el mes de noviembre de 2000.

El incumplimiento del vendedor al que anuda las consecuencias resolutorias e indemnizatorias que pretende se hallaría constituido por la falta de entrega de la vivienda adquirida en el plazo pactado, y ello a consecuencia de que la promotora no había solicitado oportunamente la licencia de obras al Ayuntamiento de de dicha localidad.

Las indemnizaciones que pretende junto con la devolución de las cantidades entregadas alcanzan al importe de la casa que hubo de alquilar a razón de 47.000 ptas. mensuales desde el mes de diciembre de 2000, así como la diferencia de precio entre el pactado y el actual de una casa de características similares a la comprada.

En apoyo jurídico de su pretensión cita los arts. 1100 CC, 1001 CC, 118 CC Y 1124 CC.

La demandada se opuso a la demanda alegando que pese a lo afirmado en la demanda, sí solicitó oportunamente a la Corporación Municipal la licencia de obras, y que la razón por la cual no comenzó las construcción es que no le fue otorgada sino hasta el mes de abril de 2002 y ello en base a la misma documentación que aportó en su solicitud inicial en año 1999, por lo que ningún incumplimiento contractual le es imputable en tanto que el retraso en el inicio de las obras se debe a la actuación municipal. En cualquier caso afirma que ante el retraso de la construcción, convocó a los compradores en el año 2000 para informarles de la situación y ofrecerles la resolución con devolución de lo aportado, o continuar con la compra con un incremento mínimo del precio para adaptarlo a la subida de los costes, sin que el actor hubiera optado por ninguna de ellas.

La juzgadora de primer grado tiene por acreditado que el contrato ya advertía que la licencia de obras se hallaba en tramitación y que, para el caso de que la construcción no llegara a buen fin, disponía la devolución al comprador todas las cantidades entregadas hasta la fecha. Igualmente tiene por acreditado que la demandada presentó la solicitud de licencia el día 23-11-1999 y que esta le fue denegada por el Ayuntamiento el día 16-11-1999 por no reunir el terreno la condición de solar cuyas obras de urbanización correspondían al Ayuntamiento, que las había acordado el día 23-9- 1993, y fueron comenzadas el día 20-10-1994, pero que tuvieron posteriormente una interrupción que duró hasta el mes de julio de 2000.

En razón de todo ello, la juez de primera instancia entiende que es procedente la resolución contractual en base a la imposibilidad de construcción debida a la denegación de la licencia, con devolución por la demandada de lo que percibió del actor, pero no la indemnización de daños y perjuicios por cuanto que el retraso de la construcción sobre cuyo proyecto se realizó la venta no es imputable a la parte vendedora.

Contra dicha decisión se alza la parte actora mediante el recurso del que conocemos por lo que la cuestión se limita en esta alzada a decidir acerca de la pretensión indemnizatoria deducida por dicha parte en la demanda.

SEGUNDO.- En primer lugar, y dadas algunas de las alegaciones que se contienen en el recurso, es preciso señalar que el objeto de esta alzada se halla limitado a la revisión de lo actuado en primera instancia y según lo alegado y probado en primera instancia, pues así lo impone el principio de apelación limitada que sanciona el art. 456 LEC 2000, conforme al cual:

"En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previsto en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación".

Como señala la sentencia de primer grado, la causa de pedir de la demanda se asienta en el retraso en la entrega, constitutivo de incumplimiento total y no mero retraso, debido a que la demandada no había solicitado oportunamente la licencia de obras necesaria para llevar a cabo la construcción en contemplación de la cuál fue otorgado el contrato de autos, por lo que sobre ello ha de producirse principalmente el debate también en esta alzada.

TERCERO.- De la certificación expedida por la Secretario del Ayuntamiento de la Puebla de Alfinden y la documentación que la acompaña, ha sido acreditado que la demandada solicitó la licencia en disputa el día 23-11-2003 (folio 247) y la razón por la cual le fue negada se encuentra en que el terreno sobre el que recaía la obra no reunía la condición de solar y corresponder al Ayuntamiento la ejecución de las obras de urbanización, las cuales no fueron comenzadas hasta el día 20-3-2001 (folio 253 y 254) pese a que habían sido decididas en el año 1993 y comenzadas el día 21-7-2001. Y si bien es cierto que otro de los motivos por los que la licencia no fue concedida fue la que no constaba en la documentación aportada en la petición la instalación común de telecomunicaciones, ellos no es modo alguno relevante dada la especial significación de la primera causa sobre la que la demandada carecía de posibilidad de intervención.

Igualmente consta acreditado por dicha documental, que la demandada solicitó nueva licencia de obras el día 1-2-2002, que le fue concedida por resolución municipal de 25-4-2002, y de testifical practicada así como del interrogatorio del actor consta que la demandada estuvo puntualmente informado de la situación de la licencia a sus compradores a quienes dio opción de resolver el contrato o de continuar vinculados al mismo con un cierto incremento del precio sin que el actor hubiere optado por ninguna de las dos soluciones.

Partiendo de ello, y de que la vendedora hizo especial advertencia en el contrato de que la licencia para la obra proyectada se hallaba pendiente de obtención, y de que en la estipulación 10ª los contratantes convienen expresamente que en el caso de que la construcción no llegara a buen fin, se devolverán al comprador las cantidades entregadas hasta la fecha, así como la doctrina jurisprudencial según la cual "para que se aplique el art. 1101 del Código Civil, es preciso demostrar que el contrato existe, que se incumple por causa imputable al deudor y que se produce un daño causalmente unido al incumplimiento, y en atención a la consolidada doctrina jurisprudencial mantenida desde antiguo, en la sentencia de 25 de junio de 1963 y las que en ella cita, que establece como requisito necesario para que surja el deber de indemnizar, la existencia del nexo causal entre el daño y el hecho que lo origina" (STS nº 924/2002) es como ha de ser resuelta la cuestión planteada en esta alzada de si procede o no la condena de la demandada al pago de las indemnizaciones que pide el actor.

Pues bien, esta Sala no puede sino compartir el criterio sustentado en la resolución de primer grado, pues de todo lo dicho se desprende en primer lugar que las consecuencias de la imposibilidad de construcción serían las que han quedado reflejadas, esto es la devolución de lo percibido, y es cierto que la doctrina jurisprudencial se ha pronunciado en sentido favorable a la resolución del contrato sin indemnización en caso de imposibilidad de obtención de las correspondientes licencias por causa no imputable al vendedor en construcción con base al art. 1184 CC (STS 153/1994).

CUARTO.- Las costas de esta alzada se rigen por el art. 394 LEC 2000 (art. 398 LEC 2000).

VISTAS las disposiciones legales de pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado contra la sentencia de fecha 11-11- 2002 dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 en los autos nº 429/2002, debemos confirmar y confirmamos la misma.

Imponemos las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo y proceso original, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.