Sentencia Civil Nº 632/2007, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 605/2006 de 20 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

ROLLO 000605/2006

SENTENCIA Nº_632

SECCIÓN OCTAVA

Ilustrísimos Señores:

Presidente

D. ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Magistrados/as

Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD

Dª CARMEN BRINES TARRASÓ

En la ciudad de VALENCIA, a veinte de noviembre de dos mil siete.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr. D. ENRIQUE EMILIO VIVES REUS, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de VALENCIA , con el nº 000928/2005, por Dª Consuelo contra D. Millán Y Dª Mariana , pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Millán y Dª Mariana representado por la Procuradora Dª Paula Garcia Vives.

Antecedentes

Primero.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 1 de VALENCIA , en fecha 20-4-06, contiene el siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda formulada Dª Consuelo que ha estado representado por el Procurador de los Tribunales Dª Rosario Arroyo Cabria contra D. Millán y Dª Mariana que ha estado representados por el Procurador de los Tribunales Dª Paula Garcia Vives: 1º.- Debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa celebrado en Alfafar el 25-X- 2.004 entre la actora y los demandados respecto de la vivienda duplex en primera y segunda plantas altas sita en Albal(Valencia) CALLE000 Nº NUM000 y el local comercial en planta bajo sito en Albal (Valencia), CALLE000 Nª NUM000 , y; 2º.- Debo declarar y declaro que los demandados como consecuencia del pacto comisorio contenido en la estipulación 6ª del contrato privado de 25-X-2.004 , deben perder todas las cantidades entregadas a cuenta del precio de venta de la indicada vivienda y local comercial; 3º.- Y debo condenar y condeno a los demandados a su perdida, haciéndolas suyas la parte vendedora con imposición de costas del juicio. Y desestimando la reconvención formulada por D. Millán y Dª Mariana que ha estado representados por el Procurador de los Tribunales Dª Paula Garcia Vives debo absolver y absuelvo a Dª Consuelo que ha estado representado por el Procurador de los Tribunales Dª Rosario Arroyo Cabria de las pretensiones formuladas contra ellos, con imposición de las costas de la reconvención."

Segundo.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por D. Millán y Dª Mariana , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose vista el dia 25 de octubre del presente a las 10 horas de su mañana.

Tercero.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Primero.- Por Dª Consuelo se formuló, por los trámites del juicio ordinario, demanda contra D. Millán y su esposa Dª Mariana solicitando en el suplico de la demanda los siguientes pedimentos: A) Se declare resuelto el contrato de compraventa celebrado el 25 de octubre de 2.004 entre la actora y los demandados, que tenía por objeto la vivienda sita en Albal, CALLE000 nº NUM000 , y el local comercial sito en planta baja de dicho edificio. B) Se condene a los demandados a perder todas las cantidades entregadas a cuenta del precio de venta, haciéndolas suyas, en consecuencia, la parte vendedora. Fundamenta su pretensión la demandante en los siguientes hechos expuestos en síntesis: El día 25 de octubre de 2.004, la demandante Dª Consuelo vendió a los hoy demandados mediante documento privado una vivienda y un local comercial sito en la localidad de Albal, CALLE000 nº NUM000 . El precio estipulado fue de 216.365 euros que debía ser pagado de la forma siguiente: 18.000 euros a la firma del contrato, lo que así hicieron los compradores y los restantes 198.365 euros que deberían ser abonados antes del día uno de agosto de 2.005. A la falta de pago del precio a su vencimiento se le dio carácter de condición resolutoria de la compraventa, como así se estableció en la estipulación sexta del contrato, con la consecuencia, además de la resolución del contrato, que la vendedora haría suyas como indemnización las cantidades entregadas a cuenta del precio, con la única excepción que ninguna entidad bancaria concediese el crédito solicitado, lo que debería ser acreditado con un certificado bancario, pudiendo la parte compradora alegar dicha excepción en el plazo de treinta días desde la firma del contrato y desistir del contrato. Sin embargo, la parte compradora durante el citado plazo de treinta días no hizo manifestación alguna y no fue hasta el mes de junio de 2.005 cuando se puso en contacto con la parte vendedora, es decir, ocho meses después de celebrado el contrato, en el que el comprador D. Millán trató de introducir modificaciones en la forma de pago del precio llegando a proponer que la vendedora "renuncie al contrato de arras", indicando que para comprar los inmuebles de Albal tenía que firmar antes la venta de su casa. Ante la postura de D. Millán , la vendedora le dirige un burofax el 13 de julio de 2.005 en el que le ofrece a la compradora la posibilidad de resolver el contrato acogiéndose a la estipulación sexta, es decir, no haber obtenido financiación en el plazo de 30 días siguientes al 25 de octubre de 2.004, con lo cual el comprador recuperaba los 18.000 euros, siendo contestado por el comprador el 26 de julio de 2.005, el que manifiesta que entiende prorrogado el plazo previsto en la estipulación segunda hasta quince días después de que procedan a facilitar el acceso a su vivienda, sin indicar fecha para la firma de la escritura y pagar el precio. El 4 de agosto de 2.005, la vendedora verificó el requerimiento notarial resolutorio del artículo 1.504 del Código Civil , anunciándole también la pérdida de lo entregado a cuenta del precio. En definitiva, al haber incumplido la parte compradora su obligación de pagar el precio aplazado antes del día uno de agosto de 2005, y habiendo llevado a cabo el requerimiento resolutorio previsto en el artículo 1.504 del Código Civil, procede reconocer la resolución de la compraventa de fecha 25 de octubre de 2.004 , así como la pérdida para la parte compradora de la cantidad entregada a cuenta.

La parte demandada contestó a la demanda alegando que la única causa del incumplimiento del contrato de compraventa ha sido la voluntad y actuación obstativa de la vendedora, al impedir que la persona que debía tasar la vivienda objeto de compraventa pudiera realizar su labor, lo que ha impedido al comprador formalizar el préstamo hipotecario que tenía concedido, por lo que solicitó se desestimara la demanda, al no poder atribuirse a la parte compradora el incumplimiento del contrato. Formulando demanda reconvencional en la que solicitaba se fijara una fecha para que el perito tasador pueda pasar por el inmueble objeto del contrato para proceder a la tasación, debiendo formalizar, quince días después, la escritura de compraventa en la notaría que designen los demandados, y para el caso de que se hubiera procedo a la venta del inmueble a un tercero, se revoque la referida compraventa, o subsidiariamente se indemnice a los demandados en un importe a determinar en ejecución de sentencia.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda y desestimó la reconvención y contra dicha sentencia interponen recurso de apelación los demandados solicitando su revocación y, en su lugar, se desestime la demanda contra ellos interpuesta y se estime la demanda reconvencional por ellos formulada.

Segundo .- Como primer motivo del recurso se alega por la parte apelante que al no haberse practicado la prueba propuesta y admitida por el juzgado en la audiencia previa, consistente en la testifical de D. Eduardo y del representante legal de la entidad financiera "Unión de Créditos Inmobiliarios" , le ha causado indefensión, habida cuenta que la práctica de dicha prueba resulta trascendental para demostrar que dentro del periodo de pago establecido en el contrato, la parte vendedora obstaculizó reiteradamente la tasación del inmueble, requisito indispensable para que la entidad financiera otorgara el dinero necesario para el pago del precio.

El motivo del recurso carece de consistencia por cuanto el que no se haya practicado una prueba en primera instancia otorga a la parte la facultad de solicitar al tribunal de apelación la práctica de dicha prueba cuando concurran los requisitos legalmente establecidos, lo que así solicitó la parte apelante y la Sala admitió, practicándose la misma al haberse aportado el exhorto dirigido en su día a los Juzgados de Madrid para la practica de dicha prueba testifical, realizando el Sr. letrado de la parte apelante en el acto de la vista del recurso las alegaciones que estimó oportunas en cuanto a la valoración de dicha prueba testifical.

La pretensión revocatoria de la sentencia de primera instancia se fundamenta en que los demandados tuvieron la voluntad de cumplir su obligación de pago del precio, y si ello no tuvo lugar fue como consecuencia de la actitud obstruccionista de la vendedora al impedir la entrada a la persona que tenía que efectuar la tasación de la vivienda al objeto de que le fuera concedido el préstamo al comprador.

El artículo 1.504 del Código Civil establece un mecanismo de resolución de la compraventa cuando se trata de bienes inmuebles, según el cual aún cuando se hubiese estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Dicho precepto reviste grandes similitudes e importantes diferencias con el artículo 1.124 , y si bien cuando se trate de resolución de la venta de inmuebles es de aplicación preferente el artículo 1.504 , ello no implica prescindir del artículo 1.124 , toda vez que ambos preceptos, no sólo no se eluden entre sí, sino que se complementan. Para aplicar el referido artículo 1.504 es indiferente que en el contrato de compraventa de bienes inmuebles sobre el que se opere medie o no pacto comisorio, ya que, aunque el precepto del artículo 1.504 prevé expresamente la posibilidad de que se hubiese estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, lo que equivale al llamado pacto comisorio, no cabe duda que, en las mismas condiciones, será aplicable el precepto del artículo 1.504 cuando no mediase tal pacto.

La facultad resolutoria que otorga al vendedor el artículo 1.504 requiere la existencia de un incumplimiento de la principal obligación que para el comprador surge del contrato de compraventa, como es el pago del precio, requisito que ha sido matizado por la más moderna doctrina jurisprudencial en el sentido de que no se requiere una actitud dolosa del incumplidor, sino que es suficiente que se frustre el fin del contrato para la otra parte, que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento. En este sentido las sentencias del Tribunal Supremo de fechas 9 de marzo de 2005 y 3 de febrero de 2.006 han declarado que "La doctrina jurisprudencial de esta Sala ha sufrido un cambio evolutivo progresivo en el sentido de abandonar el requisito subjetivista de la voluntad deliberadamente rebelde, sustituyéndole por el impago en el sentido objetivo, con lo que ya no se viene exigiendo una actitud dolosa del comprador para que la resolución por incumplimiento de pago puede tener lugar (Sentencias de 5 de junio de 1989 y 11 de marzo de 1991 ) que es a lo que apunta la frase "actitud deliberadamente rebelde", bastando con que se frustre la finalidad económica de la relación, imputable al comprador que no satisface el precio que se había acordado para la transmisión dominical. Esta doctrina se presenta acomodada a los tiempos actuales para las situaciones de incumplimiento contractuales, ya que frente al vendedor que cumple el comprador incumplidor desequilibra la relación contractual al incurrir en impago voluntario (sentencias de 24 de octubre de 1998 y 22 de febrero de 1999 )".

En el presente caso, como se razona en la sentencia recurrida, los demandados compradores incumplieron su obligación de pago del precio pactado en el contrato de compraventa en el plazo establecido, pago que debería haberse efectuado antes del día uno de agosto de 2.005, por lo que ante dicho incumplimiento, la parte vendedora, con fecha 4 de agosto de 2.005, efectuó, por medio de acta notarial, el requerimiento previsto en el artículo 1.504 , expresando su voluntad de dar por resuelto el contrato, cumpliéndose así con los requisitos exigidos para declarar judicialmente la resolución contractual.

Se alega por la parte apelante que si no se pagó el precio fue por la actitud obstruccionista de la parte vendedora al impedir la entrada a la persona que debía efectuar la tasación de la vivienda objeto del contrato, lo que motivó que la entidad financiera no concediera el préstamo a los compradores, por lo que existiendo una causa justificada que determinó ese impago no puede darse lugar a la resolución contractual.

Si bien es cierto que la doctrina jurisprudencial en algunos casos (STS de fechas 4 de octubre de 1.996 y 2 de febrero de 2.005 ), exige para dar lugar a la resolución instada que exista un impago carente de justificación razonable, analizando la segunda de las sentencias antes citada un supuesto en que el comprador no pagó el precio por el motivo de que el vendedor no tenia inscrito su dominio en el Registro de la Propiedad, entendiendo la citada sentencia que dicho impago no constituía un incumplimiento inequívoco, sino que al margen de lo literalmente pactado más bien implicaba una actitud razonable. Sin embargo, en el presente caso y del examen de la prueba practicada no se acredita que la demandante vendedora impidiera que se procediera a tasar la vivienda objeto del contrato, por cuanto si bien el testigo D. Eduardo manifestó que no se pudo realizar la tasación al no haber enseñado la vivienda la persona o inmobiliaria designada como contacto para ello, no se puede deducir que dicha persona fuera la demandante, ignorándose, por tanto, qué persona es a la que se refiere el testigo que debía enseñar dicha vivienda. De la prueba documental aportada por la actora a su escrito de demanda (documento nº 19 obrante al folio 155 de los autos), se acredita que la demandante comunicó al demandado que no había puesto objeción para que se efectuara la tasación, quedando a disposición del demandado para que en cualquier momento se realizara la misma. En consecuencia, no puede atribuirse a la demandante que al demandado no le fuera concedido el préstamo. Además, como se recoge en la sentencia recurrida, hay que tener en cuenta que en el contrato se facultó a los compradores para resolver el contrato sin pérdida de la cantidad entregada a cuenta para el caso de que en el plazo de treinta días desde la firma del documento privado se denegara el préstamo al demandado, plazo que finalizó el 25 de noviembre de 2.004, por lo que el demandado debió haber iniciado los trámites para la concesión del préstamo tan pronto suscribió el documento privado, no siendo hasta el mes de junio de 2.005 cuando comunicó a la demandante esa dificultad en su concesión por no poder tasar la vivienda, por lo que debe estimarse que el impago del precio fue debido a una falta de diligencia en el demandado comprador quien dejó transcurrir el dilatado plazo que le fue concedido para pagar el precio, desde el 25 de octubre de 2.004, fecha de la suscripción de contrato privado, hasta el día uno de agosto de 2.005, fecha límite para realizar el pago del resto del precio, sin haberlo efectuado, sin que pueda estimarse que la demandante consintió esa prórroga para satisfacer el precio a la que hace referencia la parte apelante, por cuanto del examen de las comunicaciones que se cruzaron entre ambas partes litigantes entre los meses de junio y agosto de 2.005, no se acredita que la actora consintiera esa prórroga que el demandado le solicitaba para pagar el resto del precio.

Por lo anteriormente expuesto, debe confirmarse la sentencia de primera instancia en cuanto estima la demanda principal y declara resuelto el contrato de compraventa ante el incumplimiento de la parte compradora, lo que conlleva implícito el rechazo de la demanda reconvencional.

Tercero.- La desestimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante de conformidad con lo preceptuado en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos citados, demás concordantes y de general aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Millán y Dª Mariana contra la sentencia dictada por el Juzgado de primera instancia nº 1 de Valencia, en los autos del juicio ordinario nº 928/05, la debemos confirmar y confirmamos, haciendo expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo

477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su caso, se habrá de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Así, por esta nuestra Sentencia de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.