Sentencia Civil Nº 632/2015, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 371/2013 de 08 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

1

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA

Sección 4ª

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. MANUEL TORRES VELA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D. JOAQUÍN DELGADO BAENA

D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ

ROLLO DE APELACIÓN Nº 371/2013

JUZGADO DE PROCEDENCIA: PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE TORREMOLINOS

JUICIO ORDINARIO Nº 1503/2009

SENTENCIA Nº 632/15

En la ciudad de Málaga a nueve de diciembre de dos mil quince.

Visto, por la Sección 4ª de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juzgado de referencia en los autos con número 1503/2009. Interponen recurso Dª Virtudes que comparece en esta alzada representada por la Procuradora Dª Dolores Gutiérrez González y asistida del Letrado D. Antonio Jesús Fuentes Molero , y D. Gabriel , representado por el Procurador D. Jesús Raul Pérez Segura y asistido por la Letrada Dª Dª María Jesús Montero García. Comparece como apelada Eufrasia , representada por el Procurador D. Alejandro Ignacio Salvador Torres y asistida del Letrado D. Eduardo Rueda Gatell.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 1 de octubre de 2012 , en cuya parte dispositiva se acuerda: ' Que ESTIMANDO sustancialmentela demanda formulada a instancias de Dª. Eufrasia , representada por el Procurador D. Alejandro I Salvador Torres y asistida por el letrado D. Fernando Huelin Bejarano y D: Eduardo Rueda Gatell contra D. Virtudes , representada por la Procuradora Dª. Rocío Molina Tejerina y asistida por el letrado D. Antonio Jesús Fuentes Molero y D. Gabriel , representado por la Procuradora Dª. Mª del Carmen Capitán González y asistido por la letrado Dª. Mª Jesús Montero Gandía, sobre resolución contractual, debo CONDENAR y CONDENO a D. Virtudes y a D. Gabriel a que pague a la parte actora la suma de 5.396'6?, cantidad que devengara los intereses correspondientes conforme al fundamento de derecho tercero in fine, con expresa condena en costas a la parte demandada'.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 30 de noviembre de 2015.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Recurso de Dª Virtudes .

El recurso interpuesto por la Sra. Virtudes contra la sentencia parcialmente estimatoria de las pretensiones dinerarias del arrendador Sra Eufrasia , basadas en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, plantea las siguientes cuestiones:

La firma del nuevo contrato presupone la inexistencia de obligaciones pendientes por el contrato anterior por incumplimiento de los arrendatarios; y en cualquier caso se habrían extinguido por novación, puesto que no se recoge en el mismo débito pendiente alguno.

Valor probatorio del documento del que resulta la reparación del toldo y la baranda a su costa, que se niega por la mera manifestación de la actora de que lo arregló el seguro.

Irrelevancia del dictamen del perito calígrafo porque los recibos presentados como documentos 4 y 8 fueron entregados por la parte actora.

La causa de los daños en el termo, puesto que si se trata de deterioros por acción del agua hubiese bastado con la limpieza y, en cualquier caso, no le serían imputables.

Exigibilidad de la renta del mes de mayo de 2009, dado que comunicó reiteradamente su intención de entregar las llaves el 28 de abril.

Aplicación de la doctrina de los actos propios, al no realizarse reserva alguna respecto a reclamaciones en el documento de resolución del contrato de mutuo acuerdo.

SEGUNDO.- Recurso interpuesto en nombre de D. Gabriel .

En lo que se refiere a los débitos que se reclaman por el contrato suscrito en diciembre de 2004 se reitera el argumento de que la firma del nuevo contrato presupone la inexistencia de obligaciones pendientes por el contrato anterior por incumplimiento de los arrendatarios; y en cualquier caso se habrían extinguido por novación, puesto que no se recoge en el mismo débito pendiente alguno, careciendo de sentido que en este segundo contrato se pactara precisamente la constitución de fianza de 700 ? para garantizar el cumplimiento de las nuevas obligaciones si quedaban pendientes las del anterior contrato.

En cuanto al segundo contrato, reitera la excepción de falta de legitimación pasiva porque no se firmó la prórroga que se hizo constar en el encabezamiento con el texto: ' Este contrato sirve. Benalmádena a 1 de agosto de 2008 hasta 1 de julio de 2009'.Sólo firman la Sra Eufrasia y su madre, la codemandada Sra Gabriel , y no es significativo que realizara dos ingresos en la cuenta de la arrendadora, puesto que fue por mandato de su madre, que manifestó en el juicio que cuando firmo la renovación su hijo se había independizado y marchado de la vivienda; y si no solicitó la devolución de su parte de la fianza fue por la relación de parentesco.

Insiste la representación del apelante en el carácter extintivo de cualquier obligación pendiente del acuerdo de resolución del contrato, invocando la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 2004 .

Impugna también la imposición de las costas por considerar inaplicable el criterio de la estimación sustancial.

TERCERO.- En un orden lógico de resolución, abordaremos primeramente las tres cuestiones jurídicas principales que plantean ambos recursos, cuales son si la firma de un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma vivienda extingue por sí mismo cualquier débito de los arrendatarios o si es prueba de que ese débito no existía; si ha de considerarse legitimado pasivamente a D. Gabriel para soportar la acción de reclamación de rentas por el período de ampliación del segundo contrato (1 de agosto de 2008 hasta 1 de julio de 2009) que solo firman la arrendadora y Dª Virtudes ; y si la firma del documento resolutorio del segundo contrato supone la inexigibilidad de rentas impagadas. En caso de desestimación de estas cuestiones, tendría interés abordar el resto de los motivos de impugnación de la sentencia, que atañen a alguno o algunos de los débitos en particular.

CUARTO.- Firma del nuevo contrato.

Aunque ya lo hemos adelantado en el planteamiento de esta cuestión, hemos de insistir en la distinción de dos tesis distintas que se defienden tanto en las contestaciones a las demandas como en los recursos interpuestos en relación con el significado jurídico o la intención de las partes al suscribir el nuevo contrato de fecha 1 de septiembre de 2007, porque no es lo mismo sostener que ello supone la extinción automática de cualquier débito de los arrendatarios subsistente por el contrato anterior, que considerarlo prueba de que no se debía nada en concepto de rentas.

En primer lugar hemos de aclarar que se acredita y las partes no discuten que deciden sustituir el contrato de 1 de diciembre de 2004 por el de 1 de septiembre de 2007. En el primero se pactó su vigencia hasta el 1 de noviembre de 2005, habiendo sido prorrogado tácitamente hasta la firma del segundo, que comienza su vigencia en septiembre de 2007 con un pacto de duración de once meses, hasta septiembre de 2008. Se trata, por tanto, de dos marcos contractuales distintos que se establecen en ejercicio de la autonomía de la voluntad que establece el art. 1255 del Código Civil , aunque el inmueble y la renta pactada, elementos esenciales del contrato de arrendamiento, sean los mismos; y cuestión distinta es la subsistencia o extinción de obligaciones concretas de pago de la renta dimanantes del primer contrato, porque estas obligaciones pueden tener presencia expresa en el segundo contrato o no, según decidan libérrimamente las partes, siendo este segundo el caso puesto que ninguna referencia existe en el segundo contrato a obligaciones pendientes del primero.

Concretamente, siendo litigiosa la exigibilidad de parte de las rentas de marzo de 2005 ( 70 de los 700 ? de renta mensual pactada) y las íntegras de enero y mayo de 2007, es evidente que en el contrato de 1 de septiembre de 2007 no se establece que respecto de esas rentas se acuerde, como señala el art. 1203 del Código Civil , el pago en otras condiciones, se sustituya la persona del deudor o se subrogue a un tercero en los derechos de la acreedora, y mucho menos, por tanto, que concurran los requisitos que establece el art. 1204 del mismo texto legal para la novación extintiva, esto es que se declare expresamente o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles. En el contrato de julio de 2007 se establece la obligación de pago mensual de las rentas que se devenguen a partir de esa fecha, sin mención alguna a las rentas anteriores, por lo que la exigibilidad de nuevas rentas no es incompatible la subsistencia de obligaciones anteriores. En consecuencia, en los términos previstos en los artículos citados no concurriría una novación extintiva de la exigibilidad de esas rentas, que supondría, en cualquier caso, la sustitución de esa obligación por otra que no se define.

En realidad, y aunque no se cite, en el plano de la extinción de las obligaciones (no en el de la prueba de su existencia, repetimos) los apelantes estarían planteando, sin citarlo, el hipotético efecto automático que se deriva de una interpretación literal del párrafo segundo del art. 1110 del Código Civil , según el cual 'el recibo del último plazo de un débito, cuando el acreedor tampoco hiciere reservas , extinguirá la obligaciónen cuanto a los plazos anteriores'; sin embargo esa interpretación literal no tiene vigencia, puesto que carecería de sentido el régimen jurídico de la imputación de pagos que se establece entre los artículos 1172 y 1174 del Código Civil , de manera que, como señala el Tribunal Supremo núm. 492/2000 de 17 mayo . RJ 20003413,el citado artículo 1110 establece una mera presunción iuris tantum favorable al deudor en virtud del principio del 'favor debitoris', pero en ningún caso una presunción iuris et de iure.

En definitiva, este precepto ni siquiera sería aplicable, puesto que no nos hallamos ante el último plazo o recibo de la renta, sino ante un nuevo contrato que sustituye al anterior y en el que no se refiere nada sobre el pago de la última o de anteriores mensualidades de renta y menos sobre la condonación o extinción de la obligación de pago de rentas pendientes; y, en cualquier caso, se ha practicado prueba sobre las rentas satisfechas, puesto que se han presentado los movimientos de la cuenta de la arrendadora en que se ingresaban y sobre las que pretendidamente se habrían satisfecho en metálico, prueba documental esta última practicada a instancia de los propios arrendatarios, que, sin perjuicio de otras valoraciones que merezcan en esta alzada, han sido desvirtuados en cuanto a su autenticidad por la prueba pericial caligráfica que los reputa falsos en cuanto a la firma de la arrendadora, por lo que la presunción favorable al deudor habría de considerarse destruida por prueba en contrario.

Descartado, por tanto, el efecto jurídico extintivo automático por la firma del nuevo contrato, ha de abordarse la cuestión en un plano estrictamente probatorio, puesto que sostienen los apelantes que la falta de mención a débitos anteriores constituiría prueba de su inexistencia. Sin embargo, la peculiar circunstancia de que se firme un nuevo contrato y de que incluso se establezca una nueva fianza de 700 ? para garantizar el pago de las rentas que se devenguen en lo sucesivo, sin referencia alguna a garantía sobre el pago de rentas pendientes anteriores, no puede considerarse acto propio concluyente en el sentido de que no subsistían obligaciones de pago de la renta, puesto que de haberse desenvuelto el contrato sin incumplimientos hubiera bastado con prorrogar tácita o expresamente el contrato anterior, dado que los elementos esenciales del contrato no se modifican (vivienda objeto del mismo e importe de la renta), por lo que la firma de ese nuevo contrato, en el que ya aparece expresamente como arrendataria Dª Virtudes , a diferencia de lo que ocurría en el de diciembre de 2004, podría tener ese u otro significado en el sentido, precisamente, de refuerzo de la obligación expresa de ésta de asumir el pago de las rentas sucesivas. En cualquier caso no se infiere una voluntad o intención unívoca, como exige la aplicación de la doctrina de los actos propios, puesto que como señala el Tribunal Supremo en sentencia de 22 de enero de 1997 , citando las de 15 febrero 1988 ( RJ 19881987 ), 9 octubre 1981 (RJ 19813591 ), 25 enero 1983 (RJ 1983387 ) y 16 junio 1984 ( RJ 19843246), han de constituir ' expresión inequívoca del consentimiento, que actuando sobre un derecho o simplemente sobre un acto jurídico, concretan efectivamente lo que ha querido su autor y que además causan estado frente a terceros.'

Ha de rechazarse, por tanto, este motivo de impugnación de la sentencia.

QUINTO.- Legitimación pasiva de D. Gabriel .

Precisamente la aplicación de la doctrina de los actos propios nos lleva a coincidir con la sentencia apelada en que madre e hijo, que estuvieron conviviendo en el inmueble, firmaban indistintamente los contratos asumiendo ambos la condición de arrendatarios en virtud, por tanto, de mandato tácito al firmante, puesto que es de ver como el primer contrato se firma exclusivamente por D. Gabriel y, sin embargo, nada se objeta sobre la falta de legitimación pasiva de su madre Dª Virtudes , sino que ambos alegan similares hechos extintivos de la obligación de pago de la renta, pretendiendo beneficiarse ambos de recibos de pago en metálico correspondientes a los períodos de vigencia del contrato de diciembre de 2004 y del suscrito en septiembre de 2007; siendo muy significativo que, a diferencia de lo que ocurre en esa fecha, no se suscribe un nuevo contrato, sino que se incluye una mera cláusula manuscrita de prórroga o ampliación del plazo de vigencia en este último contrato, y que, como se señala en la sentencia apelada, D. Gabriel sigue efectuando ingresos en la cuenta de la arrendadora en el período comprendido entre agosto de 2008 y mayo de 2009, y no exige la devolución de la fianza del primer contrato, haciendo imputación de pago a mensualidades concretas, añadimos, que no se corresponden con la fecha del ingreso (la de febrero de 2008 se abona en agosto), siendo la imputación de pagos un acto que incumbe al deudor, según el art. 1172 del Código Civil .

En consecuencia, este motivo de impugnación merece la misma suerte desestimatoria.

SEXTO.- Resolución del contrato de mutuo acuerdo.

Otro tanto ha de decirse sobre esta última alegación de los apelantes que tendría eficacia extintiva respecto a todos los débitos por rentas que se reclaman, puesto que tratándose el arrendamiento de inmuebles de un contrato de tracto sucesivo, la resolución de mutuo acuerdo tiene eficacia sobre la exigibilidad de las prestaciones posteriores a la resolución, no sobre las anteriores; sin que en el documento de fecha 20 de mayo de 2009 se establezca nada en contrario, puesto que simplemente se hace mención a que se acepta por la arrendadora la entrega de llaves y la resolución del contrato como efectos desde entonces.

SEPTIMO.- Entrando, por tanto, en la impugnación respecto a débitos concretos, ha de ratificarse la falta de valor probatorio del documento relativo a la reparación del toldo y la baranda (88'20 ?), que pretende compensarse con las rentas del primer contrato, puesto que la sentencia no se basa exclusivamente en la declaración de la actora, sino en que se trata de una fotocopia imposible de visualizar, como así consta en las actuaciones, de manera que aunque el hecho de la reparación puede ser considerado asumido por la actora, no consta el precio concreto abonado y los conceptos a los que corresponde.

No puede acogerse tampoco la impugnación en lo que se refiere a los recibos que constituyen los documentos 4 y 8 de la contestación a la demanda de Dª Virtudes , puesto que la Sra Eufrasia no admite haber entregado esos recibos a los arrendatarios, sino que manifiesta no haber recibido entrega en metálico alguna, de manera que el dictamen pericial, según el cual es falsa la firma en los recibos, desacredita completamente los mismos como prueba del pago, que incumbe a los demandados, con arreglo al art. 217.3 de la LEC .

Sí ha de acogerse el recurso en lo que se refiere a la factura por reparación o sustitución del termo que se reclama en la demanda, puesto que no acredita por sí misma que se trate de un daño imputable a los arrendatarios por un uso inadecuado del mismo o por otro tipo de acción negligente o dolosa, de modo que ha de considerarse un gasto que, en cualquier caso, corresponde asumir a la arrendadora con arreglo al art. 1554.2º del Código Civil .

Por último, ha de considerarse exigible la renta del mes de mayo de 2009, tal y como se resuelve en la sentencia apelada, teniendo en cuenta que el contrato se resuelve con fecha de 20 de mayo de ese mes; que las mensualidades se devengan por anticipado; y que no consta ni intento de entrega en abril de 2009 ni conformidad de la arrendadora.

OCTAVO.- Ha de confirmarse igualmente el criterio de la imposición de costas por estimación sustancial de la demanda, incluso teniendo en cuenta que se deducen en esta alzada 129 ? adicionales por el coste de reparación del termo, puesto que se trata con la de 44'08 ? que se deducen en la sentencia apelada, de cantidades insignificantes en el contexto de la reclamación efectuada, habiendo sancionado el Tribunal Supremo la aplicabilidad de dicho criterio en supuestos de de mínima o intrascendete pluspetición en sentencias de 9 de julio de 2007 , 25 de marzo del 2008 y 18 de junio de 2008 .

No se imponen las costas de los recursos, en aplicación del art. 398.2 de la LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Estimando parcialmente los recursos de apelación interpuestos en nombre de Dª Virtudes y D. Gabriel , revocamos la sentencia de fecha 1 de octubre de 2012, del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Torremolinos , en lo que se refiere al principal de la condena, que se fija en CINCO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE EUROS Y SESENTA CÉNTIMOS, confirmando la sentencia en el resto de sus pronunciamientos.

No se imponen las costas del recurso.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En el día de su fecha fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo Sr Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.