Sentencia CIVIL Nº 632/2016, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 3, Rec 431/2015 de 12 de Diciembre de 2016

Encabezamiento

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SECCIÓN TERCERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 4ª)

Las Palmas de Gran Canaria

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Fax.: 928 42 97 73

Email: s03audprov.lpa@justiciaencanarias.org

Rollo: Recurso de apelación

Nº Rollo: 0000431/2015

NIG: 3500641120120001390

Resolución:Sentencia 000632/2016

Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000797/2012-00

Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 1 de Arucas

Intervención: Interviniente: Abogado: Procurador:

Apelante ENTIDAD RESIDUOS ARAGON,S.L. Tomas Ramirez Hernandez

Apelante CARDIP , S.L. Maite Machicote Goñi Maria Elisa Perez Beltran

SENTENCIA

Ilmos. /as Sres. /as

SALA Presidente

D./Dª. RICARDO MOYANO GARCÍA (Ponente)

Magistrados

D./Dª. ROSALÍA MERCEDES FERNÁNDEZ ALAYA

D./Dª. FRANCISCO JAVIER JOSÉ MORALES MIRAT

En Las Palmas de Gran Canaria, a 12 de diciembre de 2016.

SENTENCIA APELADA DE FECHA: 13 de marzo de 2014

APELANTES QUE SOLICITAN LA REVOCACIÓN:

ENTIDAD RESIDUOS ARAGON,S.L..

CARDIP , S.L.

VISTO, ante Sección Tercera de la Audiencia Provincial, el recurso de apelación admitido a la parte demandaday demandante en los reseñados autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de fecha 13 de marzo de 2014, seguidos en esta alzada a instancia de D. /Dña. CARDIP , S.L. representados por el Procurador D. /Dña. MARIA ELISA PEREZ BELTRAN y dirigidos por el Letrado D. /Dña. MAITE MACHICOTE GOÑI, contra D. /Dña. ENTIDAD RESIDUOS ARAGON,S.L. representados por el Procurador D. /Dña. TOMAS RAMIREZ HERNANDEZ y dirigidos por el Letrado D. /Dña. MIGUEL RODRIGUEZ MARTÍNEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada dice:

Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Ramírez Hernández, en nombre y representación de la entidad Residuos Aragón, S.L, S.A, debo condenar y condeno a la entidad Cardip, S.L al pago de la cantidad de seis mil euros (6.000 euros), más intereses legales de dicha cantidad desde la interposición de la demanda hasta la fecha de esta sentencia, fecha a partir de la cual se deberán los interess procesales del artículo 576 de la LEC , sin condena en costas.

Que debo estimar y estimo en su integridad la demanda reconvencional interpuesta por la procuradora Sra. Pérez Beltrán, en nombre y representación de la entidad Cardip, S.L y debo condenar y condeno a la entidad Residuos Aragón, S.L, a pagar la cantidad de veintiocho mil trescientos tres euros con noventa y un céntimos (28.303,91), más intereses legales de dicha cantidad desde la interposición de la demanda hasta la fecha de esta sentencia, fecha a partir de la cual se deberán los interess procesales del artículo 576 de la LEC , sin condena en costas.

Que procede la compensación de ambas deudas.

.

SEGUNDO.- La relacionada sentencia, se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad a lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, y tras darle la tramitación oportuna se señaló para su estudio, votación y fallo el día 28 de noviembre del 2016.

TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la sentencia el Ilmo. /a. Sr. /a. D. /Dña. RICARDO MOYANO GARCÍA, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO: Se alzan ambos litigantes contra la sentencia y auto de aclaración de los que derivó la estimación total de la reconvención y parcial de la demanda principal, sin declaración de costas. El demandado-reconviniente Cardip S.L. solicita que se declare la desestimación total de la demanda principal y condena en costas de esta acción al actor, y que respecto a la reconvención, también se impongan las costas se impongan a la parte reconvenida, sin que sea de aplicación la excepción de serias dudas de hecho o de derecho del art. 394 de la L.E.C ., que por otro lado no es invocada en la sentencia ni auto de aclaración, pese a lo cual no se imponen costas de la reconvención al actor.

El actor, Residuos Aragón S.L., solicita por su lado la estimación total y no parcial de la demanda, la desestimación de la reconvención, y la imposición de costas de ambas acciones a la parte demandada y reconviniente.

SEGUNDO: Por razones de lógica procesal hemos de comenzar analizando el recurso de la parte actora, pues de su estimación total o parcial resultan consecuencias para el recurso y la posición procesal de la parte demandada. Sólo de desestimarse el recurso de Residuos Aragon S.L. procedería analizar pues el recurso de la parte reconviniente, que únicamente se refiere a las costas de las dos demandas interpuestas.

El meollo de la litis es si realmente el contrato de arredamiento de local de negocio de 1/12/2010 es anulable por estar incurso en vicio de nulidad por error en el consentimiento del arrendatario (al ignorar al tiempo de su celebración que la edificación carecía de licencia urbanística de primera ocupación), o bien si, como plantea subsidiariamente el actor, el contrato ha sido incumplido por el arrendador por esa carencia de licencia, cuya concesión era carga contractual de dicha parte y por tanto obligación esencial del mismo para el mantenimiento del arrendatario en el uso pacífico y legal de la cosa arrendada y la explotación del negocio instalado. O bien si por el contrario ni el contrato es nulo ni ha sido incumplido por el arrendador, sino por el arrendatario, que dejó de abonar la renta desde abril de 2012 a pesar de estar el contrato en situación de prórroga por tácita reconducción anual.

La sentencia desestima las dos acciones del demandante, la primera, porque no hay error en el consentimiento, dado que se ha probado suficientemente que el arrendatario conocía la falta de licencia urbanística del inmueble, y de hecho se comprometió en el contrato a ser él quien consiguiera todas las licencias precisas para la explotación del negocio de almacenamiento, lo que incluía la licencia de primera ocupación. Y tampoco existe por ello mismo causa de resolución por incumplimiento del art. 1124 del C.C ., ya que pudo y debió obtener por sí dicha licencia, sin que exista prueba de que era imposible obtenerla. De donde deriva que es él quien incumple el contrato al no abonar la renta, lo que conduce a la estimación de la demanda reconvencional.

El actor apelante combate estas afirmaciones de la sentencia, señalando que la iudex 'a quo' confunde licencia de primera ocupación -que se refiere al inmueble, y ha de ser obtenida por el propietario de la edificación una vez obtenida la licencia de obras, y que supone la conformidad entre el contenido de la licencia de obras y lo edificado- con la licencia para la actividad del negocio que ejerce el arrendatario, que sí ha de ser obtenida por el mismo, y además es así como se expresa en los términos del contrato, que hacen a cargo del arrendatario las 'licencias para la actividad' únicamente.

Hemos de estimar este primer argumento del apelante, si bien tendremos que analizar posteriormente las consecuencias contractuales de este hecho. En la sentencia recurrida se confunde la obligación que asume el arrendatario de obtener licencias de explotación de su negocio de almacenamiento, con la licencia de primera ocupación del inmueble. La primera se concede previa la policía urbanística de aseguramiento de la acomodación de la obra -y de dicha licencia- a la edificación ejecutada, y se otorga al licenciatario de la obra; la segunda, que tiene por objeto una concreta actividad ejercida en el inmueble, puede ser solicitada por el explotador de dicha actividad, si no es el propietario. Sólo en supuestos excepcionales en que en un mismo expediente se tramita la licencia de ocupación y de actividad esta última absorvería a la primera. Estas excepciones suelen plantearse en aquellos supuestos en los que la actividad coincide con las obras o uso del suelo susceptibles de control urbanístico; por ejemplo: explotaciones mineras a cielo abierto, STSJ de Galicia de 22 de mayo de 1998 y TSJ de Asturias de 10 de junio de 1999 ; y también es posible en aquellos supuestos en los que las obras objeto de actividad se vayan a efectuar en un edificio preexistente, por ejemplo: STSJ del País Vasco de 27 de enero de... En este sentido damos por reproducidas las sentencias invocadas por el apelante igualmente ( STS 2/10/1999 , etc.).

En el contrato, además, en la cláusula segunda, el arrendatario se compromete solamente a procurarse las licencias precisas para ejercer 'la actividad objeto del arrendamiento', asumiendo el riesgo de que los organismos oficiales denieguen dicha licencia para la actividad. En ningún momento se alude a que el arrendatario deba obtener licencia de primera ocupación del local, ya que además tampoco se le han concedido poderes de representación del propietario, único modo en que podría solicitarla y obtenerla. De hecho, aunque fue rechazado por extemporáneo el documento, ya en las alegaciones del apelante queda claro, y así lo reconoce el propio apelado, que la licencia de primera ocupación la obtuvo el propietario -y no el arrendatario- más tarde, en el año 2013, una vez subsanados defectos de la edificación.

Por todo ello, no es hecho controvertido la carencia de licencia de primera ocupación, y el que ésta fue obtenida por el propietario con mucha posterioridad, de hecho en fecha posterior a la demanda de esta litis, y asímismo ha quedado probado que en el contrato el arrendatario no se obligaba a obtener esa licencia, sino la de actividad de almacenamiento, que era el objeto del arrendamiento. De esta circunstancia se deduce otra, y es que, dado que la licencia de actividad no es posible obtenerla en un inmueble al que no se le ha concedido la licencia de primera ocupación, del contrato se deducía implícitamente que era preciso que dicha licencia fuera también concedida, en este caso a instancia del propietario. De acuerdo con el art. 1258 del C.C . las partes se obligan a lo expresamente pactado, pero también a las circunstancias conformes a la buena fe, el uso y la ley, y en este caso la concesión de licencia de primera ocupación era una exigencia legal que era obligación implícita en el contrato de arriendo, como requisito imprescindible para el ejercicio legal de la actividad.

Ahora bien, debemos descartar ya de entrada que el contrato fuera nulo, pues no hay ningún dato que permita afirmar que el arrendatario sufrió error sobre la inexistencia de licencia de primera ocupación en el momento de concertar el arriendo. En ningún momento posterior requirió al propietario para su concesión, e inició la actividad, bien que sin licencia alguna, desde diciembre de 2010, prorrogándose incluso el contrato tácitamente por otra anualidad en diciembre de 2011. En el peor de los casos podríamos admitir que el arrendatario ignoraba si existía o no licencia, pero en tal caso el error sería inexcusable, pues tratándose de una sociedad mercantil debía prestar la diligencia precisa a las circunstancias, y esa diligencia abarcaba la exigencia de la licencia al arrendador. STS 20/10/2015 : ' el error ha de ser, además de relevante, excusable. La jurisprudencia valora la conducta del ignorante o equivocado, de tal forma que niega protección a quien, con el empleo de la diligencia que era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar ignoraba y, en la situación de conflicto, protege a la otra parte contratante, confiada en la apariencia que genera toda declaración negocial seriamente emitida'. Por tanto, no se dan los requisitos de la nulidad, pues es clara negligencia en el profesional mercantil el iniciar la actividad sin licencia alguna, ni cerciorarse de si el local dispone de la licencia de primera ocupación, por lo que, en el hipotético e indemostrado caso de que ignorara que el local carecía de licencia urbanística, sería una negligencia inexclusable el haber firmado el contrato en tales condiciones, pese a que en dicho contrato no se menciona en ninguna cláusula que dicha licencia estuviera concedida, y era presupuesto de la posibilidad del arrendatario de legalizar su actividad. comercial.

TERCERO: Respuesta diferente ha de merecer la acción de resolución por incumplimiento de contrato. El que el arrendatario supiera -o ignorara de forma negligente- que el local carecía de licencia de primera ocupación, no significa que se enerve la obligación del arrendador de obtenerla, para cumplir con su obligación contractual de mantener al arrendatario 'en el goce pacífico de la cosa', que es exigencia legal del art. 1554 del C.C . El que el arrendatario, por su cuenta y riesgo o ignorancia, iniciara la actividad sin las licencias administrativas oportunas, no convierte el cumplidor al arrendador, y somete al arrendatario, en un contrato de tracto sucesivo, al albur de que en cualquier momento se proceda a la clausura del establecimiento por orden administrativa. Plausiblemente fue por ello por lo que se dirigió al arrendador el 5 de enero de 2012 señalando que estaba buscando otras ubicaciones para su negocio, y que ha dejado incluso de utilizar las instalaciones desde el 1 de julio de 2011. Sea como fuere, la actividad no legalizada estaba sujeta a situación de ilegitimidad y expuesta a la clausura e infracciones administrativas. Es por ello que el arrendador, que no obtuvo la licencia de primera ocupación hasta el año 2013, estaba incumpliendo sus obligaciones contractuales de acuerdo con los citados art. 1258 y 1554 del C.C . Por tanto, la acción resolutoria por incumplimiento del art. 1124 del C.C . debe prosperar, pero a partir de la fecha de la demanda, pues hasta entonces el arrendatario es deudor de la renta pactada, ya que hasta ese instante no ha instado de forma extrajudicial e inequívoca la resolución del contrato. Por tanto, adeuda las mensualidades desde mayo de 2012 hasta septiembre de 2012, puesto que la demanda se interpone el 24 de septiembre de 2012 con el pago ya vencido de dicha mensualidad, a razón de 3.723,20 #8364; mensuales en mayo y junio, y 3.834,88 #8364; en julio, agosto y septiembre (18.951,04 #8364;). A los que se debe sumar el interés legal del art. 576 de la L.E.C . en los términos expuestos por la sentencia apelada.

Igualmente adeuda el arrendatario las cuotas de comunidad, que contractualmente estaban a su cargo, en esos meses, lo que se deberá liquidar en ejecución ya que no figura el prorrateo mensual en la documentación litigiosa.

Obviamente, de la cifra resultante se descontarán por compensación los 6.000 #8364; que adeuda el demandado en concepto de fianza al arrendatario.

De todo ello deriva una estimación parcial de la demanda.

Obviamente, la apreciación de la resolución por incumplimiento del arrendador supone la desestimación de la demanda reconvencional en parte, pues se aprecia la obligación del arrendatario de pagar las mensualidades y cuotas de comunidad mencionadas. Y de esa estimación parcial de la reconvención deriva la desestimación de la apelación del reconviniente, y la no imposición de costas ni de la reconvención ni de la demanda principal, parcialmente estimadas.

ULTIMO: En cuanto a las costas de los recursos, por aplicación de los arts. 394 y 398 de la LEC 1/2000 se atribuyen al demandado-apelante vencido las de su recurso, y no se imponen las de la parte actora-apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

1. Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por CARDIP , S.L., contra la sentencia de fecha 13 de marzo de 2014, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 1 de Arucas , imponiéndole las costas del recurso.

2. Estimar parcialmente el recurso de Residuos Aragon S.L. y en su virtud, con revocación parcial de la sentencia apelada, se estima parcialmente la demanda y la reconvención, declarando resuelto el contrato a fecha de la demanda, y condenando al actor al pago de la suma de 18.951,04 #8364; por rentas adeudadas, más las cuotas de comunidad correspondientes a ese período, debiendo descontarse de la cifra resultante la suma de 6.000 #8364; por compensación con la fianza prestada. Y añadiendo al diferencial los intereses en los términos de la sentencia apelada. No se imponen costas en primera instancia, ni de la demanda ni de la reconvención, ni se imponen la costas del recurso de esta apelación deducida por Residuos Aragon S.L.

Las sentencias dictadas en segunda instancia por las Audiencias Provinciales serán impugnables a través de los recursos regulados en los Capítulos IV y V, del Título IV, del Libro II, de la Ley 1/2000, cuando concurran los presupuestos allí exigidos, y previa consignación del depósito a que se refiere la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre que introduce la Disposición Adicional Decimoquinta en la LOPJ , y en su caso la correspondiente tasa judicial.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. /as Sres. /as Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. /a Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Letrado/a de la Administración de Justicia certifico