Sentencia CIVIL Nº 633/2019, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 711/2019 de 23 de Septiembre de 2019

Encabezamiento

Sección nº 01 Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.01)
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FAX: 972942373
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N.I.G.: 1718042120188007905
Recurso de apelación 711/2019 -1
Materia: Apelación civil
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Santa Coloma
de Farners
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 9/2018
Parte recurrente/Solicitante: Carina
Procurador/a: SUSANNA RISQUEZ CAMPASOL
Abogado/a: Patricia Prat Soler
Parte recurrida: BROKERS GESTIÓ S.L.
Procurador/a: Elisenda Pascual Sala
Abogado/a: Beatriz Gil Vallejo
SENTENCIA Nº 633/2019
Magistrados:
Fernando Ferrero Hidalgo Carles Cruz Moratones Nuria Lefort Ruiz de Aguiar
Girona, 23 de septiembre de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 21 de mayo de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 9/2018 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Santa Coloma de Farners a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora SUSANNA RISQUEZ CAMPASOL, en nombre y representación de Carina contra la sentencia de fecha 07/02/2019 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Elisenda Pascual Sala, en nombre y representación de BROKERS GESTIÓ S.L.

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'FALLO SE ESTIMA parcialmente la demanda interpuesta por Dña. Carina , representado por la Procuradora Dña. Susanna Risquez Campasol; contra BROKERSGESTIÓ, S.L., condenando a este a pagar a la parte actora la cantidad de 24.000.- euros, más los intereses previstos en el art. 576LEC desde la primera reclamación extrajudicial, es decir desde el 28 de septiembre de 2017, hasta su completo pago. Sin imposición de costas.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 18/09/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Fernando Ferrero Hidalgo.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.



SEGUNDO.- Se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, DÑA. Carina , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Santa Coloma de Farners de fecha 7 de febrero del 2.019 , en la que se estimó parcialmente la demanda interpuesta por dicha parte contra BROKERS GESTIÓ, S.L. y en la que se reclamaba la devolución de las arras dobladas por importe de 48.000 euros, entregadas el día 19 de noviembre del 2.016, en el contrato celebrado en la misma fecha, en virtud del cual, BROKERS GESTIÓ, S.L., representada por FINQUES NIU, S.L. vendía a DÑA. Carina

TERCERO.- En el expositivo II del contrato celebrado el día 19 de noviembre del 2.016 se indicó ' que expuestos los anteriores antecedentes, ambas partes han acordado concertar el presente CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES O PAGA Y SEÑAL, con sujeción a lo dispuesto en el art.1454 del Código civil ' .

En el pacto octavo se estipulaba que ' cualquier incumplimiento de las obligaciones asumidas por el propietario en méritos del presente contrato, se entenderá igualmente como desistimiento y renuncia al mismo, quedando este rescindidos en pleno derecho, sin necesidad de denuncia de ninguna de las partes ni ulterior ratificación judicial, debiendo devolver la propiedad a la parte compradora duplicadas las arras penitenciales entregadas, según lo que igualmente dispone el artículo 1.454 del Código civil '.

No cabe duda que del tenor literal de ambos pactos se desprende que estamos ante arras penitenciales, y así lo aprecia la Juzgadora de Instancia, a pesar de que indique al inicio de su sentencia que se trata de arras confirmatorias, pues del resto de la sentencia se desprende que la decisión que adopta parte de la consideración de las arras como penitenciales.

En virtud del pacto de arras penitenciales, cualquiera de las partes puede desistir del contrato con las consecuencias prevista en el artículo 1.454 del Código civil .

Tal tipo de arras suponen un medio lícito de desistir del contrato aceptando el que desiste a perderlas o la devolución doblada. Por lo tanto, el hecho determinante para la aplicación del precepto es que una parte desista voluntariamente del contrato. En principio, no puede ser aplicado cuando lo que ocurre es un incumplimiento de dicho contrario, pues para pedir la devolución de las arras dobladas o para perder las entregadas era necesario que se hubieran pactado como arras penales. Aunque es dable aplicar las consecuencias de las arras penitenciales en los casos de incumplimiento si la conducta incumplidora equivale al desistimiento en el contrato, es decir, puede aceptarse tanto un desistimiento expreso como tácito, deducido éste de los actos incumplidores. Así se deduce con claridad de la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 1984 y la de 23 de febrero de 1993 y sentencias de la AP Barcelona, secc. 16ª de 10 de octubre del 2.000 , Secc. 17ª de 5 de mayo de 2.003 , 3 de diciembre del 2.003 ). Y así se estipuló en el pacto octavo del contrato Por lo tanto lo relevante es valorar si la ausencia de consumación de la compraventa se debió a un desistimiento o a un incumplimiento de la parte vendedora, pudiendo aceptarse que este incumplimiento fuera debido a la negligencia de la vendedora al no remover los obstáculos que impedían la segregación de la parcela objeto de la compraventa.

A lo largo del procedimiento y también en el recurso se han introducido cuestiones que en realidad son irrelevantes. En primer lugar, debe señalarse que la condición de la actora y recurrente como consumidora y la vendedora como profesional poca o nula trascendencia tiene, pues no estamos ante pretensiones por engaño o por abuso de la posición del profesional, sino si la imposibilidad de consumar la compraventa se debió o no a un incumplimiento.

En segundo lugar, también son irrelevantes las imputaciones que la vendedora realiza a la intermediadora de la compraventa. Esta actuó en nombre y representación de la vendedora en la entrega de arras, por lo que, a parte de mediadora, también actuó con mandato representativo, lo cual implica que cualquier incumplimiento atribuible a la mediadora repercute en la vendedora, sin perjuicio de las acciones que pudieran interponerse entre ellas.

En tercer lugar, también resulta irrelevante si la compradora o su representante actuaron de forma negligente al no asegurarse antes de la compraventa que se podía segregar la parcela objeto de la misma.

Pues si no podía segregarse y, en consecuencia, venderse de forma separada, podría dar lugar a otro tipo de responsabilidad y a indemnizar los daños y perjuicios que hubieran causado a la compradora, pero no a devolver las arras dobladas, que están previstas para el desistimiento o para un incumplimiento imputable a la vendedora.



CUARTO.- En consecuencia, la circunstancia relevante es si la imposibilidad de consumar el contrato fue debido a la imposibilidad o no de poder segregar la parcela objeto de la venta.

Sostiene la recurrente que la imposibilidad de la parcelación fue debido a la presentación de un proyecto incompleto, que ello fue la causa de denegación por parte del Ayuntamiento de segregar la parcela, que no fue ni recurrido ni subsanado.

Sin embargo, examinada el informe de los servicios técnicos del Ayuntamiento, tal argumentación no puede ser aceptada, pues aunque si que se indica que la solicitud hace referencia al proyecto completo, la documentación que se acompaña se limita a los planos descriptivos de la división, en el resto del informe se indica claramente la imposibilidad de la parcelación de acuerdo con la normativa y al incumplir las parcelas segregadas la unidad mínima de cultivo. Es decir, aunque se hubiera aportado el proyecto, la parcelación era inviable.

En todo caso, podía haberse solicitado un informe del Ayuntamiento sobre la posibilidad o no de segregar la parcela objeto de la venta y si para hacerlo, cual era la documentación necesaria. Lo que no puede pretenderse es que demos credibilidad a la alegación de que la demandante y recurrente acudió al Ayuntamiento donde le informaron que era posible la parcelación y que si no se aceptó lo fue por la presentación de documentación incompleta.

Y tampoco puede aceptarse las suposiciones que realiza sobre las verdaderas intenciones de la vendedora sobre la intención de obtener un precio superior por la venta de las parcelas. Si realmente así fuera no le hubiera ofrecido la venta de la otra parcela por el mismo precio por el que se pactó la que es objeto del litigio. Ello no significa que pretendiera obtener un precio superior.

Por todo ello y por los acertados razonamientos de la Juzgadora de instancia procede desestimar el recuso.



QUINTO.- Por todo lo dicho, procede desestimar el recurso interpuesto y de acuerdo con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer las costas del recurso al recurrente.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación

Fallo

Desestimar el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Carina contra la sentencia dictada por el JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 4 DE SANTA COLOMA DE FARNERS, en los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 9/2018, con fecha 07/02/2019, y CONFIRMAR ÍNTEGRAMENTE la misma, con imposición al apelante de las costas de esta alzada y pérdida del depósito constituido.

De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta y transitoria tercera de la LEC 1/2000 , contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal, si concurre alguno de los motivos previstos para esta clase de recurso y se interpone conjuntamente con el recurso de casación.

Lo acordamos y firmamos.