Sentencia Civil Nº 635/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 100/2007 de 21 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimotercera

ROLLO Nº 100/2007-D

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 65/2005

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 CERDANYOLA DEL VALLÈS

S E N T E N C I A Nº 635

Ilmos. Sres.

D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintiuno de noviembre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 65/2005 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 1 Cerdanyola del Vallès, a instancia de Dª. María Milagros , contra D. Eugenio y D. Ignacio ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 12 de septiembre de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: SE DESESTIMA ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por María Milagros representada por el Procurador Sr. Alvaro Cots Durán, contra Eugenio representado por el Procurador Sr. Alfonso Casajuana Palet debiendo ABSOLVER Y ABSOLVIENDO la citada parte demandada de la totalidad de los petitums contenidos en el escrito de demanda, con expresa imposición de costas a la parte actora. SE ESTIMA ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA RECONVENCIONAL interpuesta por D. Eugenio representado por el Procurador Sr. alfonso Casajuana Palet, contra María Milagros representada por el procurador Sr. Alvaro Cots Duran, y contra Ignacio , representado por la Procuradora Sra. Yolanda Vicente, y DEBO DECLARAR Y DECLARO RESUELTOS los contratos de arras suscritos entre las partes de fecha 10 de junio de 2003 y 11 de enero de 2004, haciendo suyas Don Eugenio la cantidad de 6.010,12 euros que le fueron entregadas en concepto de arras penitenciales, por los fundamentos expuestos en el anterior Fundamento Jurídico Segundo, con expresa imposición de costas a los demandados reconvencionales".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora y demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 20 de noviembre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Apelan la demandante Sra. María Milagros , y el demandado reconvencional S. Ignacio , la sentencia de primera instancia que desestimó la demanda en ejercicio de la acción formulada, con fundamento en los artículos 1454 y concordantes del Código Civil, de reclamación de la cantidad de 12.020 '24 ?, en concepto de arras penitenciales duplicadas, pactadas en el contrato de arras, de fecha 11 de enero de 2004 (doc 1 de la demanda), concertado con el vendedor demandado Sr. Eugenio , y referido a la vivienda sita en Cerdanyola del Vallès, Avda. DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 , NUM002 , y estimó la reconvención en ejercicio de la acción de condena a la pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras por importe de 6.010'12 ?, alegando la parte apelante el incumplimiento del demandado, por no haber otorgado la escritura pública de compraventa, señalado para el 3 de mayo de 2004, habiendo remitido con este fin al vendedor un burofax, de fecha 7 de mayo de 2004 (doc 2 de la demanda).

Centrada así la cuestión discutida, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 1990, 8 de abril y 4 de noviembre de 1991, y 31 junio de 1992 ) que el pacto arral, como cláusula accesoria de un contrato principal, puede desempeñar la función de señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio (arras confirmatorias), de garantía del cumplimiento, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo (arras penales), y por último las que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada (arras penitenciales), a las que específica y únicamente se refiere el artículo 1454 del Código Civil ; que el mencionado artículo es de interpretación restrictiva; y que para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras penitenciales, por medio de pacto expreso o tácito, que manifieste de una manera clara y evidente la intención de los contratantes, ya que en otro caso cualquier entrega o abono habrá de conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, sirviendo la suma recibida únicamente para confirmar el contrato celebrado.

En este caso, en el que hay conformidad entre las partes, y así resulta claramente del tenor literal del pacto cuarto del contrato de 11 de enero de 2004 (doc 1 de la demanda), en cuanto a que la entrega de la cantidad de 6.010'12 ? por la compradora se hizo en concepto de arras penitenciales, de modo que si el vendedor desistiese de la compraventa del inmueble debería entregar al comprador las arras dobladas, queda por determinar si hubo efectivo desistimiento o incumplimiento del vendedor por otorgar la escritura pública el 3 de mayo de 2004, o si se produjo la resolución extrajudicial por el vendedor por el incumplimiento previo de la compradora, perdiendo ésta la cantidad entregada en concepto de arras.

En este sentido, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 ),y sin que, en principio, sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío (Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 ),es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990,16 de abril de 1991,y 25 de noviembre de 1992 ,entre las más recientes),que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte (Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 ),hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Por otro lado, en relación a la interpretación del contrato litigioso, en cuanto al plazo pactado para el otorgamiento de la escritura pública, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1964, 18 de junio de 1992, y 10 de mayo de 1994; RJA 5556/1964, 5320/1992, y 4017/1994 ), que para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil , debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye, y no una cláusula aislada de las demás.

Y en este mismo sentido, es igualmente doctrina constante, uniforme, y reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987, 20 de diciembre de 1988, 19 de enero de 1990, y 7 de julio de 1995; RJA 2482 y 9509/1987, 9736/1988, 36/1990, y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281 , de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil , según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.

En este caso, se pactó en el contrato que la escritura pública de compraventa se otorgaría "Antes del 3 de mayo del 2004", sin especificar cual de las partes debía hacer la elección del notario y comunicarlo a la contraparte, por lo que del tenor literal del conjunto orgánico del contrato, se hace preciso concluir que la voluntad de las partes fue simplemente la de establecer un plazo máximo hasta el 3 de mayo de 2004 para el otorgamiento de la escritura pública, en el bien entendido que el plazo se pactó en beneficio de ambas partes, no pudiendo quedar el plazo, su ampliación o reducción, al arbitrio de ninguna de ellas, de acuerdo con la norma general del artículo 1256 del Código Civil .

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 1925 y 14 de agosto de 1966 ) que el artículo 1127 del Código Civil , según el cual siempre que en las obligaciones se designe un término, se presume establecido en beneficio de acreedor y deudor, contempla una auténtica presunción "iuris tantum" con la consiguiente carga de la prueba en contrario, y en este caso no ha producido la parte demandante ninguna prueba que permita alcanzar la conclusión probatoria de que el plazo para el otorgamiento de la escritura pública fuera establecido sólo en beneficio del comprador.

Por otro lado, de acuerdo con los artículos 1466 y 1500 del Código Civil , la obligación del vendedor de entregar la cosa vendida, en su caso mediante la tradición ficticia consistente en el otorgamiento de la escritura pública, según lo previsto en el artículo 1462 del Código Civil , no nace sino hasta que el comprador le ha pagado el precio.

Y en este caso resulta de la prueba documental, el interrogatorio del demandado reconvencional, y la ausencia de prueba en contrario, que los compradores, habiendo pactado en su convenio de separación, de 11 de noviembre de 2003 (doc 1 de la contestación a la reconvención), la venta de su domicilio conyugal, en C/ DIRECCION001 nº NUM003 , NUM002 , NUM001 de Ripollet, y la aplicación de su producto íntegro a la compra de la finca de autos, asumiendo la Sra. María Milagros con carácter personal y exclusivo la hipoteca para el completo pago del precio, no sólo no han vendido su vivienda al tiempo de la presentación de la demanda, o en cualquier otro momento anterior o posterior, sino que ni siquiera consta que hayan realizado gestión alguna para la obtención de la hipoteca ante cualquier entidad de crédito, no habiendo constancia de que hayan solicitado su tasación, así como tampoco de que dispongan de dinero, por cualquier otro medio, para hacer pago del precio de la compraventa, pactado en 192.323'87 ?, no habiendo promovido los compradores actuación alguna encaminada al otorgamiento de la escritura pública antes del 3 de mayo de 2004, habiendo remitido el burofax, de fecha 7 de mayo de 2004 (doc 2 de la demanda), después de haber vencido el plazo pactado.

Por el contrario, no resulta de lo actuado ninguna actuación del demandado contradictoria con su voluntad manifestada en el contrato de vender la finca, habiendo vendido de hecho la finca a terceros, después del vencimiento del plazo pactado con los compradores, con fecha 3 de noviembre de 2004, por un precio manifestado de 171.624'38 ?, incluso inferior al pactado con los compradores iniciales de 192.323'87 ?, por lo que no es posible apreciar ninguna beneficio para el demandado por la frustración de la compraventa.

En consecuencia, habiéndose producido el vencimiento del plazo pactado sin que se otorgara la escritura pública de compraventa por causa no imputable al vendedor, sino por no disponer los compradores del dinero para pagar el precio, no es posible apreciar en este caso el pretendido incumplimiento de la parte vendedora denunciado en la demanda inicial del pleito, procediendo en definitiva la desestimación de la pretensión de devolución de las arras duplicadas.

Opuesto por el apelante Sr. Ignacio la existencia de un contrato de arras anterior, de fecha 10 de junio de 2003, concertado con ambos cónyuges, y que el contrato de arras posterior, de fecha 11 de enero de 2004, se concertó sólo con la Sra. María Milagros , es lo cierto, que sin necesidad de entrar en la cuestión de la novación, que se puede suponer consentida por ambos cónyuges, a partir de sus actos posteriores, por la interpretación conjunta de lo pactado en el convenio de separación de 11 de noviembre de 2003, en el que la Sra. María Milagros asumió el pago del precio, y el segundo contrato de arras, de fecha 11 de enero de 2004, en cuyo pacto sexto se deja expresamente sin validez el contrato de arras de 10 de junio de 2003, en cualquier caso, resulta de lo actuado que en el contrato de arras de 10 de junio de 2003 se pactó un segundo pago, con fecha 31 de diciembre de 2003, de 6.000 ?, habiendo conformidad entre las partes en cuanto a que no se hizo ese segundo pago, por lo que igualmente estaríamos en presencia de un incumplimiento de la compradora que autorizaría a la vendedora a la resolución del contrato, como debe entenderse que efectivamente se hizo otorgándose el segundo contrato de arras de 11 de enero de 2004, en el que se perdonó a la compradora el segundo pago de 6.000 ?, aunque manteniendo la fecha del 3 de mayo de 2004 para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, habiéndose incumplido igualmente el plazo pactado, según lo expuesto, por causa imputable a la compradora.

Opuesto además por el apelante Sr. Ignacio que, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 1504 del Código Civil , en la venta de bienes inmuebles, aún cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador puede pagar, aún después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial, de modo que, hecho el requerimiento, el Juez no puede concederle nuevo término, es lo cierto que, en este caso, no se pretende por la actora la formalización de la compraventa, sino la devolución de las arras duplicadas, partiendo de la frustración del negocio, que es admitida por ambas partes, por lo que la norma invocada resulta inaplicable, por no haber manifestado el comprador su voluntad de pagar el precio mediante el ejercicio de la acción de cumplimiento, resultando por el contrario de lo actuado, según lo expuesto, que los compradores carece del dinero, o de la financiación precisa, para hacer frente al pago del precio pactado de 192.323'87 ?.

En consecuencia, habiéndose producida la frustración de la compraventa pactada en el contrato de arras por el incumplimiento de la parte compradora,procede en definitiva mantener la desestimación de la demanda y la estimación de la reconvención, y por consiguiente la desestimación de la apelación.

SEGUNDO.- De acuerdo con el artículo 398,1 , en relación con el artículo 394,1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede imponer las costas del recurso a la parte apelante.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la demandante Dña. María Milagros , y por el demandado reconvencional D. Ignacio , se CONFIRMA la Sentencia de 12 de septiembre de 2006 dictada en los autos nº 65/05 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Cerdanyola del Vallès , con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en la misma fecha. En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.