Sentencia Civil Nº 637/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 152/2010 de 16 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

3UDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 152/2010-B5

JUICIO ORDINARIO Nº 830/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE SANT BOI DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A Nº 637

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a dieciséis de noviembre de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 830/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sant Boi de Llobregat, a instancia de D. Juan Luis , contra D. Pedro Jesús , D. Agustín , D. Andrés y Dª. Marisol ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 6 de Julio de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO PARCIALMENTE la demanda formulada por Juan Luis contra Dª. Marisol , Y D. Andrés , D. Agustín Y D. Pedro Jesús , condenando a éstos a que abonen solidariamente a aquel la suma de 33.574,10 euros, más intereses del art. 576 LEC . Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 16 de Noviembre de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Apelan los demandados Dña. Marisol , y D. Pedro Jesús , D. Agustín , y D. Andrés la sentencia de primera instancia que, con fundamento en los artículos 1484 y ss del Código Civil , les condena a pagar al demandante D. Juan Luis la cantidad de 33.574'10 €, en concepto de saneamiento por vicios ocultos, en la vivienda en Ctra. DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 , NUM002 , de Cornellà de Llobregat, comprada por el demandante a los demandados en escritura pública de 9 de febrero de 2007 (doc 1 de la demanda), alegando los apelantes la existencia de litisconsorcio pasivo necesario, por no haber sido demandado el agente de la propiedad inmobiliaria D. Manuel , quien intervino en el documento privado de compraventa, de 30 de noviembre de 2006 (doc 2 de la demanda), en nombre y representación de la vendedora Sra. Marisol , y quien disponía de un mandato de venta de la vendedora, y de un mandato de compra del comprador (docs 3 y 4 de la demanda).

Centrada la cuestión discutida en la legitimación del agente de la propiedad inmobiliaria para soportar el ejercicio de las acciones derivadas del contrato de compraventa en cuya intermediación actúa, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de marzo y 21 de mayo de 1992 ;RJA 2332 y 4272/1992 ) que el contrato de agencia inmobiliaria se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículos 1091 y 1255 del Código Civil , y si bien mantiene aproximaciones con el mandato, corretaje, arrendamiento de servicios, y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora, al interesar del agente, en su condición de intermediario, para que, por sus relaciones con el mercado inmobiliario, oferte determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo, de modo que el agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión del contrato final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente al mismo y su propia función es predominantemente pregestora, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 1965 , 3 de marzo de 1967 , 1 de marzo de 1988 ,y 6 de octubre de 1990 ; RJA 4600/1965 , 1243/1967 , 1540/1988 ,y 7478/1990 ),lo que se conforma a la normativa de su actividad profesional contenida en Real Decreto de 19 de junio de 1981 , que aprobó los Estatutos Generales de la Profesión de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de sus Colegios Oficiales y Consejo General.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que en la escritura pública de compraventa 9 de febrero de 2007 (doc 1 de la demanda), aparecen como parte vendedora los demandados Dña. Marisol , y D. Pedro Jesús , D. Agustín , y D. Andrés , y como parte compradora D. Juan Luis ; y que, en el documento privado de compraventa, de 30 de noviembre de 2006 (doc 2 de la demanda), D. Manuel , interviene en nombre y representación de la vendedora Sra. Marisol .

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 18 de abril de 2001 , y de la Audiencia Provincial de Barcelona de 15 de junio de 2004 (JUR 2001/252614 y 2004/208326 ), entre las más recientes, que, de acuerdo con los artículos 1717 y 1727 del Código Civil, cuando el agente actúa como mediador o mandatario la relación jurídica queda constituida entre la persona con la que contrató y la parte a la que representaba.

Por lo que, de acuerdo con el principio de relatividad del artículo 1257 del Código Civil , según el cual los contratos sólo producen efectos entre las partes que los otorgan, en el contrato de compraventa sólo está legitimado el vendedor para soportar la reclamación que se formula con fundamento en los artículos 1484 y concordantes del Código Civil .

Por lo demás, es doctrina reiterada que la figura del litisconsorcio necesario, de creación jurisprudencial y apreciable de oficio, se produce como consecuencia del fenómeno de la pluralidad de partes cuya presencia es exigida, tanto por razones de método y economía procesal, como cuando dada la relación jurídica material, se hace necesaria la intervención en el proceso, como demandantes o demandados, de todas aquellas personas físicas o jurídicas, que puedan ser afectadas por la resolución que haya de poner fin al litigio, y ello, para mantener incólumes los principios de derecho que preconizan que nadie puede ser condenado sin ser oído y vencido en el pleito, y el de la santidad de la cosa juzgada, evitando la posibilidad de sentencias contradictorias en un mismo asunto ( Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de junio de 1986 , 11 de noviembre de 1988 , 11 de diciembre de 1990 , 7 de enero de 1992 , y 30 de enero de 1993 ).

Pudiendo estimarse el litisconsorcio pasivo necesario no sólo en el supuesto de que las personas no llamadas al proceso intervinieran en la misma relación jurídica, sino que es suficiente que aún sin haber intervenido en la misma relación tengan un interés directo legítimo que pueda ser perjudicado por una resolución recaída en el proceso en que no han sido oídos con la consiguiente conculcación del principio de bilateralidad de la audiencia y la posibilidad de que después se siguiera otro proceso contra los ahora no demandados cuya resolución final podría ser contradictoria con la recaída en el proceso anterior, es igualmente doctrina reiterada ( Sentencia del Tribunal Constitucional 58/1988,de 6 de abril , y Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de abril y 11 de junio de 1991 , 9 de junio de 1992 , y 1 de abril de 2004 ;RJA 3016 y 4445/1991 , 5177/1992 , y 1669/2004 ) que se hace innecesario dirigir la demanda contra terceros, cuando los efectos de la resolución que se dicte produzca en aquéllos efectos meramente indirectos o reflejos, pues si los efectos hacia el tercero se producen con carácter reflejo, por una simple conexión, o porque la relación material le afecta simplemente con carácter prejudicial, su posible intervención en el litigio no es de índole necesaria, pudiendo no obstante ese tercero intervenir en el proceso como coadyuvante.

En consecuencia, en este caso, en el que el Sr. Manuel , en su condición de intermediario en la compraventa, carece de legitimación pasiva para soportar el ejercicio de la acción de saneamiento por vicios ocultos, de modo que la resolución que se dicte produciría, en su caso, efectos meramente indirectos o reflejos en relación con su actuación profesional, no es posible apreciar la pretendida existencia de litisconsorcio pasivo necesario, procediendo, en definitiva, la desestimación del motivo de la apelación.

SEGUNDO.- Apelan, además, los demandados alegando, con fundamento en el artículo 1490 del Código Civil , la caducidad de la acción ejercitada de saneamiento por vicios ocultos, por haber transcurrido el plazo de seis meses desde la entrega de la cosa vendida, siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 200;RJA 353/2001 , entre las más recientes), que el plazo de caducidad de las acciones de saneamiento por defectos ocultos no se cuentan desde la fecha de la perfección contractual, sino desde la de la entrega de la cosa vendida, pues es precisamente a partir de la misma cuando comienza a ser posible la constatación por el comprador de la existencia de defectos anteriormente no susceptibles de apreciación, bien entendido que dicha entrega, tratándose de compraventa de inmuebles formalizada en escritura pública, se produce "ex lege", por lo dispuesto en el artículo 1462 del Código Civil , en el momento del otorgamiento del documento, salvo que del mismo resultare o se dedujere lo contrario.

Igualmente es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de diciembre de 2000;RJA 7034/2000 , entre las más recientes), que el plazo de caducidad de la acción "quanti minoris" del artículo 1490 del Código Civil , es un plazo civil, que no puede confundirse con un plazo procesal, por lo que, a tenor del artículo 5 del Código Civil , al tratarse de un plazo fijado por meses, el referido plazo debe computarse de fecha a fecha, sin excluirse los días inhábiles, y sin que quepa, en el caso de ser el último día del plazo inhábil, aplicar lo dispuesto en el artículo 185,2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , y en la actualidad en el artículo 133,4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es decir prorrogar el plazo de vencimiento al siguiente día hábil.

En este caso, la escritura pública de compraventa se otorgó con fecha 9 de febrero de 2007 (doc 1 de la demanda), y la demandada en ejercicio de la acción de saneamiento por vicios ocultos se presentó el 31 de julio de 2007, según resulta del sello estampado en la primera hoja de la demanda (f.1), por lo que la acción no se encontraba caducada en el momento de la presentación de la demanda, por no haber transcurrido el plazo de caducidad de seis meses, procediendo, en consecuencia, la desestimación del motivo de la apelación.

TERCERO.- Apelan, además, los demandados alegando, con fundamento en el artículo 1484 del Código Civil , la inexistencia de vicios ocultos, por tratarse de defectos manifiestos, a la vista, habiendo dispuesto el comprador del asesoramiento del agente de la propiedad inmobiliaria Sr. Manuel .

En relación con la cuestión planteada, es doctrina comúnmente admitida en relación con la acción de saneamiento por vicios ocultos ( Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 2005;RJA 8593/2005 ), que para que surja la responsabilidad del vendedor han de concurrir los siguientes requisitos: 1º.- el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador, teniendo en cuenta la persona del comprador, de modo que se exime de responsabilidad al vendedor si el comprador es un perito que por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos; 2º.- el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato según el artículo 1468 del Código Civil , de ahí que el comprador deba probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º.- el vicio ha de ser grave, lo que significa que el defecto entrañe cierta importancia, es decir que únicamente se tendrá en cuenta respecto a la cosa vendida si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, en los términos del artículo 1484 del Código Civil ; y 4º.- la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal del artículo 1490 del Código Civil , que es el de seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida, requisito que, según lo expuesto en el fundamento anterior, aparece cumplido en el presente caso.

Así las cosas, resulta de las alegaciones parcialmente conformes, la prueba documental, el interrogatorio de las partes, y los testigos, y la ausencia de prueba en contrario:

1.- que, con anterioridad a la adquisición de la vivienda por el comprador, ya se habían manifestado las patologías en el edificio, consistentes en la aparición de grietas y fisuras en los elementos comunes, lo que motivó que la Comunidad de Propietarios encargara un informe pericial previo al Arquitecto Sr. Jacinto , de diciembre de 2003 (doc 10 de la demanda), quien recomendó la realización de un estudio geotécnico del subsuelo, el cual fue elaborado, en febrero de 2006, por los geólogos Sra. Flor y Sr. Mateo (doc 11 de la demanda); y que, en la Junta de Propietarios de 21 de marzo de 2006 (doc 5 de la demanda) a la que asistió la demandada Sra. Marisol , se acordó encargar un estudio de las patologías a un arquitecto, dando lugar al presupuesto para la diagnosis estructural del edificio, de 28 de marzo de 2006 (doc 6 de la demanda), y la factura de "ARB Façanes i Interiorisme", de 25 de enero de 2007, por el anterior concepto (doc 7 de la demanda).

2.- que en el documento privado de compraventa, de 30 de noviembre de 2006 (doc 2 de la demanda) otorgado por el Sr. Manuel , en nombre y representación de la vendedora Sra. Marisol , en la cláusula tercera c), los propietarios manifiestan que el inmueble no adolece de ninguna patología estructural. Y no hay constancia, por no haberse practicado ninguna prueba en este sentido, de que el Sr. Manuel , en contra de lo manifestado expresamente en el documento privado de compraventa, advirtiera al comprador de las patologías en el edificio; o que el Sr. Manuel realizara cualquier labor de asesoramiento al comprador, en contra de lo que resulta del propio documento en el que interviene en nombre y representación de la vendedora.

3.- que el Arquitecto Técnico Sr. Pedro Francisco , elaboró un informe, de fecha 1 de enero de 2007 (doc 12 de la demanda) en el que concluye que la causa de las grietas y fisuras es el asentamiento de la edificación debido a su apoyo sobre terrenos inestables, y a que la cimentación no estaba preparada para recibir las cargas suplementarias consistentes en la construcción de dos plantas más y un ático.

4.- que la Junta de Propietarios, de 5 de marzo de 2007 (doc 9 de la demanda), posterior a la escritura de compraventa, de 9 de febrero de 2007, aprobó el presupuesto para la realización del proyecto de rehabilitación de "ARB Façanes i Interiorisme", de 19 de febrero de 2007 (doc 8 de la demanda),y

5.- que el perito judicial, Arquitecto Técnico, Sr. Benedicto , en su informe de 13 de octubre de 2008 (f.297 a 317), coincide con el Arquitecto Técnico Don. Pedro Francisco , en que la causa de las patologías son los asentamientos diferenciales continuados del edificio, por no ser el terreno apto para su reparación, coincidiendo asimismo en que la solución consiste en el recalce de la cimentación por medio de micropilotes, con un coste de 348.583 €.

Por lo tanto, en este caso, el vicio denunciado, es oculto, preexistente, y grave, por cuanto se refiere a la cimentación, en el subsuelo del edificio, no habiendo tenido oportunidad el comprador de conocer de su existencia hasta la elaboración de los distintos informes periciales, con posterioridad a su adquisición de la vivienda del NUM001 NUM002 , con independencia de que el vicio constructivo, que es la inadecuada cimentación del edificio, se haya venido manifestando mediante la aparición de grietas y fisuras en elementos comunes del edificio, por cuanto una cosa es la patología o el vicio constructivo, y otra cosa es su manifestación, como distinto es el noúmeno y el fenómeno, o la causa y su epifanía, no habiendo constancia de que el comprador pudiera conocer, antes de los informes periciales, que la causa de las grietas y fisuras aparecidas en los elementos comunes del edificio fuera la defectuosa cimentación.

En consecuencia, en este caso, concurren plenamente los requisitos para que pueda prosperar la acción redhibitoria del artículo 1486 del Código Civil , procediendo, en definitiva, la desestimación del motivo de la apelación

CUARTO.- Apelan, además, los demandados alegando un error en la determinación del importe de la condena en la sentencia de primera instancia, que debería ser de 30.431'29 €, en lugar de 33.574'10 €.

En cuanto al importe de la rebaja en el precio, según el artículo 1486 del Código Civil , debe ser proporcional a los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, siendo doctrina comúnmente admitida, que la acción "quanti minoris" no tiene una finalidad indemnizatoria sino de restablecimiento de la equidad contractual ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2003;RJA 6444/2003 ).

En este caso, resulta del informe del perito judicial Don. Benedicto (f.297 a 317), que el coste de la reparación de los daños en los elementos comunes asciende a la cantidad de 348.583 €, de la que le correspondería al actor, aplicando el coeficiente de 8'73 % de la vivienda del NUM001 NUM002 , la cantidad de 30.431'29 €, en lugar de 33.574'10 €, fijada en la sentencia de primera instancia, sin que haya sido interesada su aclaración por ninguna de las partes,

En consecuencia, procede la estimación del motivo de la apelación, y la reducción de la condena a la cantidad de 30.431'29 €.

QUINTO.- Apelan, por último, los demandados el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que les condena solidariamente frente al comprador, alegando que la condena debió ser mancomunada, en aplicación de la norma del artículo 1137 del Código Civil .

Sin embargo, en este caso, en la escritura pública de compraventa, de 9 de febrero de 2007 (doc 1 de la demanda), se pacta un precio único de 207.382 € para el objeto de la compraventa que los demandados venden y transmiten al demandante, de modo que, al referirse a los vendedores y a la forma de vender, se omite cualquier cuantificación de la transmisión, no sólo en cuanto al porcentaje del objeto de la venta, sino también del precio, apareciendo los vendedores frente al comprador como un bloque, con una titularidad obligacional subyacente que rechaza cualquier idea de fraccionamiento de cualquier tipo.

Por lo que, siguiendo los términos de la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de enero de 1993 (RJA 445/1994 )la obligación es «in solidum» a pesar de lo dispuesto en los artículos 1137 y 1138 del Código Civil , no sólo porque lo fuerza la forma de contratar en sí misma considerada y los avances de la doctrina civilística al uso, sino por establecerlo de una manera consolidada y pacífica la doctrina de esta Sala [Sentencias de 11 febrero 1927 ; 23 junio 1956 (RJA 2721/1956 ); 5 mayo 1961 (RJA 2310/1961 ); 30 marzo 1973 RJA 1131/1973 ); 7 enero y 7 abril 1984 (RJA 340/1984 ); 26 junio 1989 (RJA 4785/1989 ); y 11 octubre 1989 (RJA 6906/1989 ), en la que se viene sustentando la tesis de que el artículo 1137 del Código Civil , ha merecido una interpretación correctora de dicha drástica y rigurosa normativa en orden a exigir una expresa manifestación en favor de la solidaridad precisando una explícita constatación en favor de la solidaridad, admitiendo también su existencia cuando las características de la obligación permiten deducir la voluntad de los interesados de crear una «obligatio» generadora de responsabilidad solidaria y de modo especial cuando se trata de facilitar y estimular la garantía de las demás partes contratantes al existir una interna conexión entre las obligaciones de los compradores o vendedores, pues de otra suerte quedaría desnaturalizado un contrato como el de compraventa en condiciones de univocidad obligacional, sin compartimentos estancos, y por ende con una indivisibilidad de objeto negocial que fuerza la aplicación del artículo 1139 del Código Civil en orden a la precisión insoslayable de tener que intervenir todos los elementos personales del contrato original. Por ello, la interpretación de solidaridad es la más ajustada a los términos y esencia del negocio de compraventa, máxime si para el comprador rige el principio general de Derecho «res inter alios acta nobis, nec nocet, nec prodest», por lo que le es indiferente la intimidad de las relaciones que conectan a los vendedores entre sí.

En el mismo sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2005( RJA 4033/2005 ), citando las Sentencia de 11 de octubre y 26 de julio de 1989 , y 28 de diciembre de 2000 ( RJA 6906/1989 , 5780/1989 , y 10140/2000 ) dice que el artículo 1137 del Código Civil ha sufrido una interpretación mitigadora de su drástica y rigurosa normativa, en el sentido de entender que la solidaridad también existe cuando las características del contrato permiten deducir la voluntad de los interesados de crear un vínculo de dicha clase, obligándose «in solidum», o cuando resulte aquella de la propia naturaleza de lo pactado, lo que de modo especial sucede cuando se trata de facilitar la garantía de los acreedores.

Y en el mismo sentido, la más reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 2008 (RJA 5680/2008 ) reitera que, aunque es cierto que el artículo 1137 del Código Civil dispone que únicamente habrá lugar a la solidaridad cuando la obligación expresamente lo determine, es lo cierto que la doctrina y la jurisprudencia han admitido desde antiguo la existencia de la llamada solidaridad impropia aplicable a aquellos supuestos en que, concurriendo varios sujetos obligados, la naturaleza de la obligación de que se trata impone la solidaridad.

En el caso presente, respecto de la obligación de saneamiento, concurren las notas de la solidaridad pasiva, como son la pluralidad de deudores, unidad de objeto y que de un mismo hecho se ha generado obligación para todos ( Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1997;RJA 8819/1997 ), de modo que todos los vendedores quedan obligados a sanear respecto de su comprador.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación.

SEXTO.- De acuerdo con el artículo 398,2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación formulado por los demandos Dña. Marisol , y D. Pedro Jesús , D. Agustín , y D. Andrés , se REVOCA PARCIALMENTE la Sentencia de 6 de julio de 2009 dictada en los autos nº 830/07 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sant Boi de Llobregat , únicamente en cuanto al importe de la condena, acordando la ESTIMACIÓN PARCIAL de la demanda, y la condena de los demandados al pago, solidariamente, al demandante D. Juan Luis de la cantidad de TREINTA MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y UN EUROS CON VEINTINUEVE CÉNTIMOS (30.431'29 €), manteniendo los demás pronunciamientos de la sentencia de primera instancia, sin expresa imposición de las costas del recurso de apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.