Sentencia Civil Nº 637/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 19/2011 de 14 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO nº 19/2011-I

Procedencia: Juicio Ordinario nº 2217/2009 del Juzgado Primera Instancia 1 Mataró (ant.CI-1)

S E N T E N C I A Nº 637/2011

Ilmos/as. Sre/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a catorce de diciembre de dos mil once.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario por actualización de rentas y reclamación de cantidad nº 2217/2009, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 1 Mataró (ant.CI-1), a instancia de D/Dª. Lázaro , contra D/Dª. Covadonga , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 1/9/2010.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

F A L L O

Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta en fecha 5 de noviembre de 2.009 por el Procurador de los Tribunales CARITAT PASCUET I SOLER en nombre y representación de Lázaro contra Covadonga , y

Debo declarar y declaro:

a) La validez de la actualización de la renta que se practicó en fecha 24 de abril de 2.004,

b) Que la renta actualizada en su quinto año de aplicación es la suma de QUINIENTOS SESENTA Y SEIS EUROS CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS DE EURO (566,38€)

c) La obligación de la arrendataria de satisfacer los tramos correspondientes anuales hasta abonar la renta actualizada final de MIL QUINCE EUROS CON SEIS CÉNTIMOS DE EURO (1.015,06 €)

Debo condenar y condeno a la demandada al pago a la actora de la total cantidad de SEIS MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS EUROS CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS DE EURO (6.392,76 €) en concepto de atrasos por diferencia de rentas, más los intereses legales que se devenguen desde la interpelación en la demanda.

Cada parte hará frente a las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Notifíquese esta resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma cabe recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Barcelona a preparar por escrito suscrito por letrado y procurador, en el plazo de 5 días hábiles ante este Juzgado, con expresión de los pronunciamientos concretos que se impugnan de la sentencia.

Así por esta mi sentencia, de la que se llevará testimonio a las actuaciones y juzgando en primera instancia, lo pronuncio, mando y firmo.

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 17 de noviembre de 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª.MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia que estima la demanda deducida por DON Lázaro contra DOÑA Covadonga , declara: a) la validez de la actualización de la renta que se practicó en fecha 24 de abril de 2.004; b) que la renta actualizada en su quinto año de aplicación es la suma de 566,38 euros; y c) la obligación de la arrendataria de satisfacer los tramos correspondientes anuales hasta abonar la renta actualizada final de 1.015,06 euros; y condena a dicha demandada a pagar al actor la cantidad de 6.392,76 euros, en concepto de atrasos por diferencia de rentas, más los intereses legales que se devenguen desde la interpelación en la demanda, sin hacer expresa imposición de las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DOÑA Covadonga interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis, que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba: 1) por cuanto la renta inicial no podía ser en ningún caso la de 56 euros, por lo que se produjo un gravísimo error invalidante de la actualización realizada; 2) existió un acuerdo entre la arrendataria y el anterior propietario de no actualizar la renta más allá del primer tramo, dejándola en 112,30 euros al mes, lo que supuso una renuncia a la actualización errónea notificada en fecha 24 de abril de 2.004.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se estime íntegramente el recurso y se revoque la sentencia de instancia desestimando la demanda, con costas a la actora.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Debemos partir de los siguientes hechos acreditados:

1) DOÑA Covadonga se halla empadronada en la finca arrendada desde la fecha de su nacimiento el 13 de agosto de 1.953.

2) En fecha 30 de noviembre de 1.985, la arrendadora libró recibo de renta, documento 10 de los aportados por la parte demandada, por importe de 2.000 pesetas.

3) En el mes de julio de 1.992, documento 11 de los aportados por la parte demandada, la arrendadora expidió recibo de renta por importe de 5.000 pesetas.

4) En fecha 15 de febrero de 2.004, documento 12, y el día 15 de marzo de 2.004, documento 13, ambos aportados por la parte demandada, DON Juan Enrique libró recibos de renta, por importe de 56 euros.

5) En fecha 26 de abril de 2.004, DON Juan Enrique , anterior propietario de la finca, comunicó a DOÑA Covadonga , arrendataria de la vivienda, la actualización de la renta que aquella venía pagando, fijando como fecha del contrato el día 1 de febrero de 1.967 y como renta contractual la de 56 euros, resultando una renta actualizada de 1.015,06 euros, aplicándole el primer tramo de dicha suma durante el primer año, el 10%, resultando, tras añadir el IBI, una renta actualizada durante el primer año de 112,30 euros.

6) Notificado el primer tramo de dicha actualización por burofax de fecha 30 de abril de 2.004, la demandada no impugnó la actualización, pagando el primer año a razón de 112,30 euros al mes.

7) DON Juan Enrique el día 13 de mayo de 2.004, documento 14 de los aportados por la parte demandada, expidió recibo de renta, por importe de 112,30 euros.

8) El día 8 de noviembre de 2.005 se notifica el segundo tramo de actualización de la renta, oponiéndose la arrendataria por burofax de fecha 16 de noviembre de 2.005, alegando un error en los cálculos efectuados por el arrendador.

9) La arrendataria ha venido pagando la renta a razón de 112,30 euros mensuales desde mayo de 2.004 a noviembre de 2.006 (documentos 14 y 15 de los aportados con el escrito de contestación a la demanda).

10) El día 2 de abril de 2.008, se otorga Escritura de compraventa, documento 1 de a demanda, al folio 24, en la que se hace constar: "libre de arrendamientos si bien la finca se halla actualmente ocupada, según resulta del certificado expedido por el Ajuntament de Vilassar de Dalt en el día de hoy que se une a la presente, por DOÑA Covadonga , como sucesora de su madre, sin que haya constancia de la existencia de ningún contrato escrito al respecto, ni con anterioridad ni posterioridad al año 1.986 por que no se ha podido practicar ninguna actualización de acuerdo con la Ley, aunque se supone que los primeros ocupantes serían los abuelos maternos de la citada Señora Covadonga ".

11) La parte actora insta desahucio por falta de pago de la renta de los meses de agosto de 2.007 a julio de 2.008, ambos inclusive a razón de 112,30 euros, esto es, la suma de 1.347,60 euros, documento 5 de la demanda, al folio 47, que es desestimado por falta de cobro y las cantidades debidamente consignadas.

12) En fecha 30 de marzo de 2.009, DON Lázaro notifica a DOÑA Covadonga , arrendataria de la vivienda, la actualización de la renta que aquella venía pagando correspondiente al quinto tramo, aplicándole el 50% de la suma actualizada, resultando, una renta actualizada durante el quinto tramo de 553,38 euros, que más 13 euros de IBI, asciende a la cantidad de 566,38 euros.

TERCERO.- La sentencia de primera instancia declara correctamente practicada la actualización de la renta contractual de la finca arrendada efectuada en fecha 29 de abril de 2.004 , documento 3 de la demanda, al folio 37, en base, tanto a la conducta positiva del arrendador, como a la inacción u omisión de actuación alguna por parte de la demanda.

Declara que la actualización es un único proceso que se desarrolla gradualmente y que una vez iniciado o realizado por el arrendador, con el concurso de los presupuestos formales y materiales que la ley exige para el mismo, la actualización se produce del modo previsto por la ley, sin que la alteración de las circunstancias posteriores afecten a su duración o suspenda su eficacia.

Ciertamente, hemos dicho en anteriores resoluciones, como en la sentencia dictada en fecha 22 de diciembre de 2.006, en el rollo de apelación número 357/2.006 , que, de conformidad con la Disposición Transitoria 2ª.11 de la L.A.U ., para las viviendas arrendadas con anterioridad al 9 de mayo de 1.985, el proceso de actualización de la renta es único, aunque se desarrolle en sucesivos períodos, y que, una vez comenzada la actualización por no haberse opuesto en su momento el arrendatario o por haber sido rechazados los motivos argüidos por este último, para sostener la improcedencia de la revisión al alza de la renta, el tema queda zanjado de cara al futuro aunque se produzcan variaciones sustanciales en la situación económica del locatario.

Este criterio ha sido mantenido por múltiples sentencias y por esta misma sección cuarta en la sentencia dictada en el rollo de apelación número 592/2.005 .

Y en el presente caso, la demandada no se opuso a la actualización de la renta en el plazo de treinta días a contar desde la notificación practicada en fecha 29 de abril de 2.004, hasta que le fue notificada la actualización correspondiente al segundo tramo en fecha 8 de noviembre de 2.005, por lo que la actualización no puede ser revisada en este momento.

Por ello, a primera vista, pudiera parecer que la actualización efectuada el día 29 de abril de 2.004 surgió todos sus efectos, dada la inactividad de la arrendataria.

Ahora bien, lo que sucede, en este caso concreto, es que consideramos acreditado que el anterior arrendador, DON Juan Enrique , a través de su Administrador, de forma tácita, dejó sin efecto la actualización iniciada.

Así, si bien, en el acto de la vista, DON Juan Enrique afirmó que el administrador le dijo que pondría el alquiler de acuerdo con la renta que se tenía que pagar y que él no llegó a ningún acuerdo con la inquilina para dejar la renta en 100 euros, el testigo DON Landelino , Administrador de Fincas del SR. Juan Enrique , expuso en dicho acto, que la propiedad le encargó, en el año 2.004, la actualización de la renta, conforme a la Disposición Transitoria Segunda de la L.A.U ., que la inquilina abonó todo el primer año de la renta actualizada sin oposición alguna, que cuando se le notificó el segundo tramo dijo que no estaba de acuerdo con los cálculos de la actualización y siguió pagando la renta correspondiente al primer tramo, que entablaron una negociación y que, finalmente, llegaron al acuerdo con la demandada de no subir la renta tras la actualización del primer tramo hasta llegar a una solución, que se le trató de vender la finca a la demandada y que, al final, se vendió a un tercero.

En definitiva, reconoció el testigo que se pactó con la demandada que pagara lo mismo hasta hallar un acuerdo de venta.

Y lo más importante es que en la Escritura de compraventa, documento 1 de la demanda, al folio 24, de fecha 2 de abril de 2.008, se hizo constar: "libre de arrendamientos si bien la finca se halla actualmente ocupada, según resulta del certificado expedido por el Ajuntament de Vilassar de Dalt en el día de hoy que se une a la presente, por DOÑA Covadonga , como sucesora de su madre, sin que haya constancia de la existencia de ningún contrato escrito al respecto, ni con anterioridad ni posterioridad al año 1.986 por que no se ha podido practicar ninguna actualización de acuerdo con la Ley, aunque se supone que los primeros ocupantes serían los abuelos maternos de la citada Señora Covadonga ".

Por tanto, cuatro años más tarde al inicio de la actualización de la renta llevada a cabo en fecha 29 de abril de 2.004 hay un reconocimiento explícito de que " no se ha podido practicar ninguna actualización de acuerdo con la Ley ", por lo que hay un reconocimiento expreso de que aquella actualización se dejó sin efecto.

Por ello, si bien como hemos dicho, el proceso de actualización es único, en este caso concreto, consideramos acreditada la existencia de un acuerdo con el administrador del anterior propietario DON Landelino en orden a dejar sin efecto la actualización de la renta iniciada.

Y deducimos que se llegó al referido acuerdo al constatar que, ciertamente, se hizo mal la actualización de renta al no ser reales ni la fecha de inicio de la relación arrendaticia, 1.967, ni la renta contractual inicial de 56 euros.

En este sentido, el testigo DON Landelino reconoció en el acto de la vista que la renta contractual inicial que se hizo constar en la actualización era la que venía pagando en ese momento la SRA. Covadonga , según el recibo de 15-3-2.004, documento 13 de los aportados por la parte demandada, entre los folios 133 y 134, por importe de 56 euros, "porque la renta contractual inicial quedaba en el aire porque no había contrato escrito".

Y, de la prueba practicada (documentos 10 a 14 acompañados con el escrito de contestación a la demanda), se deduce que la renta inicial, la que debía servir de base para efectuar los cálculos de la actualización de la renta, no podía ser en ningún caso, la suma de 56 euros, pues la renta que se pagaba, en el recibo de noviembre de 1.985, correspondiente al recibo de alquiler más antiguo conservado por la demandada, era de 2.000 pesetas (12,02 euros), siendo la renta pagada en julio de 1.992, la de 5.000 pesetas (30,05 euros).

Por tanto, revisada la prueba documental obrante en autos, constatamos la existencia de un manifiesto error, al acometer la actualización por parte del anterior propietario en el año 2.004, pues a la vista de los recibos aportados por la parte demandada, forzosamente, la renta contractual debía ser inferior a la 12,02 euros, que consta en el recibo de fecha 30 de noviembre de 1.985, y aun tomando como renta contractual inicial la de 12,02 euros que se pagaba en el año 1.985, que corresponde al recibo más antiguo, la renta final no sería la de 1.217,87 euros.

En conclusión, consideramos probado que se alcanzó un acuerdo tácito entre arrendador y arrendataria de dejar sin efecto la errónea actualización iniciada y este acuerdo vincula al actual arrendador pues éste se subroga en la posición del propietario anterior.

Todo ello, sin perjuicio de que el nuevo propietario pueda iniciar en su caso una nueva actualización de forma correcta, conforme a la renta contractual inicial, y si ésta no fuera posible probarla, conforme a la renta acreditada más antigua que viniera pagando la demandada.

CUARTO.- Por lo expuesto, la reclamación de cantidad acumulada a la pretensión de reconocimiento de la actualización de la renta, no puede prosperar.

Por todo lo expuesto, debemos estimar el recurso y revocar la sentencia del Juzgado de primera instancia y, en su lugar, desestimar la demanda sin perjuicio que la parte actora pueda instar una nueva actualización de renta en legal forma.

QUINTO.- Estimando el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de este recurso, conforme al artículo 398.2 de la L.E.C .

Y a pesar de la desestimación de la demanda, consideramos existen suficientes dudas de hecho y de derecho para no hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia, conforme al artículo 394.2 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Covadonga , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Mataró en los autos de Procedimiento Ordinario número 2.217/2.009, de fecha 1 de septiembre de 2.010, debemos REVOCAR y REVOCAMOS dicha sentencia, y en su lugar, desestimamos la demanda presentada por DON Lázaro contra DOÑA Covadonga , quedando a salvo el derecho del arrendador a practicar una nueva actualización de la renta que viene pagando la arrendataria, en legal forma, sin hacer expresa imposición de las costas de este recurso.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.