Sentencia Civil Nº 638/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 958/2010 de 21 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 958/2010 3ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1444/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 26 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 638/11

Ilmos. Sres. Magistrados

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª.ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª.M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

JOAN CREMADES MORANT

En la ciudad de Barcelona, a veintiuno de diciembre de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1444/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 26 Barcelona, a instancia de D/Dª. Cristina y Jesús Carlos contra D/Dª. Instalaciones Deportivas Del Valles ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por Cristina y Jesús Carlos contra la Sentencia dictada en los mismos el día 26 de julio de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por el procurador sra. Pradera en nombre y representación de Jesús Carlos Y Cristina contra INSTALACIONES DEPORTIVAS DEL VALLES SA y, en consecuencia la absuelvo de las pretensiones ejercitadas en su contra con imposición de costas a la actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 29 de noviembre de 2011 .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO .-La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que (1) se declare la nulidad del contrato de compraventa suscrito entre las partes en 25.5.2006 por error en el consentimiento prestado por los actores/compradores, sobre el objeto que motivó su celebración, con restitución de contraprestaciones, (2) subsidiariamente, se declare la resolución del contrato de compraventa ordenando la recíproca restitución de las contraprestaciones entre las partes, y el derecho de los actores a ser indemnizados por los daños y perjuicios derivados de la mencionada resolución, (3) se declare la existencia de daños y perjuicios ocasionados a los compradores como consecuencia de la adquisición por error de una finca inedificable o, subsidiariamente por incumplimiento de la vendedora, que cuantifica en 25.950'14 € (hecho 4º de la demanda) más los intereses que correspondan, (4) se condene a la demandada a indeminzar a los actores de los referidos daños. Ante dicha pretensión, la demandada formuló inicialmente declinatoria por falta de competencia territorial, en base a la cláusula de sumisión expresa a los Juzgados de Terrassa en el contrato de arras, lo que fue resuelto por auto de 15.12.2009, que devino firme, desestimando la declinatoria con expresa imposición de las costas a la demandada; posteriormente contestó a la demanda, oponiéndose a las pretensiones deducidas, en base a que (1) los compradores conocían y eran plenamente conscientes de las características y condiciones de la finca (parcela incardinada en una Unidad de Actuación, la 1, del proyecto de compensación del Plan Especial Ca n'Avellaneda, pendiente de la gestión y ejecución de la urbanización), así como que, tanto al suscribir las arras, como al otorgar la escritura, las obras de urbanización estaban pendientes de ejecución, y aceptaron la entrega con anterioridad a lo pactado en las arras, novando el precio (de 138.000 a 72.000 €); (2) si bien las obras no se recepcionaron en 12.7.2006, según lo previsto en el contrato de arras, fue porque se negó el Ayuntamiento a ello, al descubrirse cierto riesgo de estabilidad de unos taludes de la unidad de actuación, imponiéndose un estudio geotécnico, de forma que la ejecución se retrasó por motivos fuera del alcance de la demandada; (3) niega la existencia de error en la sustancia en el momento de la perfección contractual, aparte de que la "inedificabilidad" es sobrevenida, temporal (la licencia se concederá cuando se recepciones las obras y desaparezca el riesgo), desconocida por la demandada y por causas ajenas a ésta; (4) considera improcedente la resolución por incumplimiento "aliud pro alio" así como la indemnización pretendida.

La sentencia de instancia desestima la demanda(rechaza la nulidad por error o por dolo causante de error, y exclusión del aliud pro alio, de forma que la posibilidad de construir - diferida a la finalización de la urbanización y a la seguridad de los taludes - viene tardando por la actuación de un tercero ajeno a este proceso), con imposición de las costas a los actores. Frente a dicha resolución se alzan éstos, partiendo que lo abonado por ellos fueron 138.000 € más el IVA de 72.000 €, sin que se pactara ninguna rebaja en el precio, por error en la apreciación de la prueba (la existencia del talud y la necesidad de comprobar su inestabilidad habían sido advertidas a la demandada, en fases iniciales de la construcción de la urbanización antes de la compraventa), reiterando la concurrencia de vicio (error esencial excusable sobre el objeto y conducta diligente de los actores), y subsidiariamente la resolución (aliud pro alio), así como error en la motivación (a pesar de reconocer que la demandada había sido advertidad de la necesidad de comprobar la estabilidad de los taludes, la sentencia declara que no hay prueba de engaño o maquinación para forzar a firmar el contrato). Con ello, queda plantreado el debate, prácticamente en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.

SEGUNDO .- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) En 7.8.2005 D. Jesús Carlos y Dª Cristina (actores), como compradores, suscibieron un autodenominado "contrato privado de arras" (f. 34 y ss) con la entidad INSTALACIONES DEPORTIVAS DEL VALLÉS SA, "vendedora" en cuya virtud, ésta "reservaba" a favor de aquellos la transmisión de un terreno sito en Castellar del Vallés, Plan Especial de Ordenación de Can Avellaneda, constando como precio de la parcela la suma de 138.000 € de los que se abonan 30.000 en concepto de paga y señal, en el acto y el resto, "por todo el día en que se otorgue a favor de la compradora la correspodiente escritura pública de compraventa", del que merecen destacar los siguientes extremos: a) "el otorgamiento del presente documento no tiene efectos tradicios de la finca, por cuanto que la misma debe procederse a su urbanización dentro del Plan Especial, siendo así que la parcela que en su momento se entregará por la vendedora a la compradora será la que figura en el plano que se adjunta (f. 42), cuyo plano coincide con el del proyecto de urbanización de esta Unidad de Actuación, núm. 1..."; b) "la escritura pública se otorgará dentro del plazo de un mes a contar de la conformidad y recepción definitiva y aceptación de cesiones por parte del Ayuntamiento...al Proyecto de Urbanización y de la liquidación definitiva que se formule y apruebe por la Junta de Compensación del Plan Especial, no pudiendo exigirse por la compradora a la vendedora su otorgamiento en plazo anterior a aquél"; una vez se den los requisitos para el otorgamiento de escritura, la vendedora notificará a la compradora, día, hora y Notario ante el que se efectuará el otorgamiento.

2) En 25.5.2006, aún no habiendo finalizado las obras de urbanización del Plan Especial, las partes otorgaron "escritura pública de compraventa de solar" ante el Notario de Sabadell D. Juan Gómez Martínez (f. 43 y ss), por la que la entidad demandada vende a los actores, que compran y adquieren por mitades indivisas, el pleno dominio de la finca, por el precio (según la escritura) de 72.000 € y el IVA, recibidos por la vendedora, adjuntando un plano de situación; los gastos de escritura ascendieron a 938'92 € (f. 328 y 329 y ss); en el Registro consta que la finca está gravada con una carga: "afecta al saldo de la liquidación definitiva en el proyecto de reparcelación, y le corresponde un importe de 31.668'45 € en el saldo de liquidación provisional, y una cuota de participación de 3'42 %, que se le atribuye en el pago de la liquidación definitiva para los gastos de urbanización y las obras del proyecto, sin perjuicio de la compensación procedente por razón de las indemnizaciones, que pudieran dar lugar..." (nota registral con la escritura pública) . de Can Avellaneda, tendrían lugar en noviembre 2005 (f. 62). En 12.7.2006 (fecha prevista en el contrato privado), se personaron en las obras el LR de la demandada, el promotor, los arquitectos directores de las obras y la empresa adjudicataria, en base a cuya visita, el Ayuntamiento redacta un informe autodenominado "visita preparatoria per a la recepció" que ponía de manifiesto la imposibilidad de la recepción en dicho momento por determinadas deficiencias que han de subsanarse previamente, y como "situació nova" se comunica a promotor y dirección facultativa que los taludes perimetrales del plan parcial tienen unas pendientes que parecen excesivas, no reflejadas en el proyecto, existiendo dudas sobre su estabilidad, y requiriendo para la aportación de un estudio geotécnico, antes de recibir las obras de urbanización (f. 461 y ss)

3) Según el Plan de obras que fue entregado a los actores, en 7.5.2005, se preveía que los acabados del proyecto de urbanización

4) En agosto del 2006, los actores solicitaron al Ayuntamiento licencia de obras mayores para la construcción de una vivienda unifamiliar aislada, adjuntando el proyecto de obras, visado, del arquitecto Sr. Gumersindo (f. 63 y ss), que habían encargado los actores con anterioridad a la compraventa, importando la primera actuación 1015 € (f. 332) y el proyecto 5.985'60 € (f. 333 y 334); ante dicha solicitud, el Ayuntamiento contestó en 19 de octubre del 2006, en el sentido de que " la parcel.la no reuneix les condicios de solar ja que la urbanització del Pla Parcial Instalaciones Deportivas de Ca N'avellaneda si s'ha finalitzat completament", así como que "per tant, no es pot tramitar la llicència d'obres majors sol.licitada fins que sigui rebuda la urbanització per part de l'Ajuntament" (f. 174), en cuya comunicación no se hace referencia a la inestabilidad de los taludes, y cuya negativa no fue recurrida, a pesar de que se habían concedido licencias - en las mismas condicioes - a otros propietarios.

5) En 14.2.2007, por el Ayuntamiento se informó a los actores de que (1) según el informe sobre estabilidad de taludes en el ámbito del Plan Especial, del arquitecto jefe de Planeamiento y Gestión Urbanística, se había detectado la inestabilidad de un talud en el Sector C de dicho plan (relleno inadecuado con tierras en la finca colindante a los actores), en cuyo sector se ubica la finca adquirida, así como que (2) las obras del Plan no habían finalizado ni, por ello, habían sido recibidas por el Ayuntamiento, y (3) que para continuar con el expediente de licencia de obras mayores solicitada, era necesario aportar un informe en el que se determinara la zona de riesgo que pudiera quedar afectada por un desprendimiento de tierras (f. 176).

6) En 23.3.2007, la Junta de Compensación - representada por la actora - presentó un estudio geológico, de los geólogos, Sres. Paulino y Valeriano , en el que se ratificaba que el Sector C era el más crítico de la zona; en base a ello, el Ayuntamiento inspeccionó las fincas afectadas por el Plan Especial, en 29.3.2007, concluyéndose y acordándose que el propietario de la finca colindante a la de los actores, Sr. Pedro Miguel , debía retirar las tierras más cercanas al talud y disponer un nuevo muro de contención a unos 3 m. del talud (al respecto existió una denuncia por la demandada al Ayuntamiento en 19.10.2005, aunque éste remitió a la denunciante a la jurisdicción civil, f. 443 y ss), así como que, una vez realizado, la Junta de Compensación debía recabar de nuevo la opinión de geólogos para obtener una solución a dicha situación de riesgo, cuya inspección fue documentada en el informe del Ayuntamiento de 17.4.2007 (f. anterior al 177 y ss), en el que se hizo constar las advertencias, en diversas ocasiones, a la demandada sobre la necesidad de verificar la seguridad y estabilidad de los taludes.

7) En 2.8.2007 la demandada presentó en el Ayuntaiento un estudio de contención de tierras, elaborado por el Sr. Candido de ACYSA, contemplando distintas opciones para mejorar la estabilidad del terreno (f. 179 y ss), ninguna de la cuales fue llevada a cabo, ejecutándose un muro distinto para estabilizar el talud.

8) En 22.11.2007, el Ayuntamiento presentó nuevo informe poniendo de manifiesto que el Plan Especial seguía sin reunir las condiciones necesarias para ser finalizado y recibido, en base a que los taludes seguían sin ser estables y estaban pendientes de ejecutar obras relacionadas con viales públicos (f. 206 y ss).

9) En marzo 2008 se presentó, a instancia de la Junta de Compensación de la Unidad 1 del Plan Especial, ante el Ayuntamiento un estudio geotécnico de las zonas afectadas por el talud, de los geólogos Sres. Florencio y Lázaro , en el que concluían que el riesgo de inestabilidad del talud que afecta a la finca de los actores era muy alto (f. 208 y ss), lo cual motivó un Decreto del Ayuntamiento de 28.4.2008 en el que, entre otros extremos, obligaba a la Junta a cercar las dos parcelas afectadas por el talud (una de ellas, la de autos) hasta la resolución de los problemas de inestabilidad (f. 310 y ss).

10) En 17.8.2009, el Ayuntamiento informa de que la finca de los actores, sigue sin reunir las condiciones necesarias para ser edificada y no podrán darse las licencias (f. 315).

11) Existieron diversos requerimientos extrajudiciales, a fin de que se solucionaran dichos problemas, anunciando en su caso la resolución (f. 316 y ss).

12) los actores han venido abonando el IBI y la tasa de prevención de incendios de 2007 y 2008, por 387'22 € (f. 335 y ss); asimismo, para financiar la adquisición suscribieron un préstamo hipotecario, generando su formalización unos gastos de 1988'36 € (f. 341), y unos intereses de 15.635'04 € (f. 341 y ss, 615).

13) los otros adquirentes de parcelas sí han obtenido licencias para edificar, a pesar de no haberse recepcionado por el Ayuntamiento las obras de urbanización (f. 447 y 448 y ss, hecho no controvertido en la audiencia previa).

14) Por acuerdo del Ayuntamiento de 7.9.2010, se acuerda aprobar la recepción parcial de las obras y servicios de la urbanización "amb excepció dels dos talussos que es mostren en la documentació gráfica adjunta al informe tècnic", requiriendo a la Junta de Compensación "perquè aporti els certificats d'estabilitat dels talussos de la urbanitzación que resten pendent de recepció" (f. 692), entre ellas queda afectada la finca de los actores.

TERCERO .- El contrato debe nacer como consecuencia de la voluntad libre y consciente de quienes lo otorgan, lo que supone un consentimiento serio, espontáneo y libre, dado que en otro caso (mediando error, violencia, intimidación o dolo), será nulo, conforme al art. 1265 CC ; en principio, la voluntad se presume "iuris tantum" consciente, libre y espontáneamente manifestada, cuya presunción ha de ser destruida por la correspondiente prueba ( SSTS. 4.12.1990 , 13.12.1992 , 30.5.1995 , 25.11.2000 ,...). En el supuesto de error , lo declarado corresponde a lo que internamente quiere el declarante, pero esta resolución interna se ha formado por efecto de una representación que no corresponde a la realidad, de forma que la ignorancia o una falsa información han inducido al declarante a decidir algo que no es lo que realmente le hubiese interesado. Para que tal error sea relevante o esencial ( art. 1266 CC ), han de concurrir los siguientes requisitos: 1) ha de ser esencialmente determinante de la voluntad del contratante que lo alega (error sustancial o sobre las cualidades esenciales o verdaderamente determinantes de la voluntad, SSTS 6.7.1992 , 23.2.1993 , 14 y 18.2.1994 , 25.2.1995 , 19.2.1996 ,...). 2) Ha de existir un nexo de causalidad entre el error sufrido y la finalidad perseguida por el contratante. 3) Ha de ser un error excusable o no imputable al contratante que lo ha sufrido, lo que se deduce de los principios de autorresponsabilidad y buena fe ex art. 7 CC (el error es inexcusable cuando hubiera podido ser evitado empleando una normal diligencia, media o regular, a valorar en base a las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales de ambos contratantes, SSTS 4.1.1982 , 7.11.1986 , 17.5.1988 , 13.5.1991 , 28.9.1996 , 21.5.1997 , 6.2.1998 , 30.9.1999 ,...).

De aquellos hechos básicos se infiere que la imposibilidad de cumplimiento de la prestación no existe en el momento de la perfección contractual, sino que aparece en un momento posterior, y es susceptible de subsanación: a) con anterioridad a la escritura pública: posibilidades de información en el Registro, en el Ayuntamiento, contrato privado de compraventa de 7.8.2005 de una parcela incardinada en una Unidad de Actuación del Proyecto de Compensación de Can Avellaneda (pacto 5º contrato privado), sin efectos traslativos, pendiente de obras de urbanización de dicha unidad de actuación, y de hecho, la entrega se hace pender de la terminación de las obras de urbanización; b) por acuerdo de las partes, se procede al otorgamiento de la escritura pública de compraventa en 25.5.2006, antes de la fecha pactada para la entrega (prevista inicialmente para el 12.7.2006): se adquiere una parcela ("urbana solar") que constituye la núm 7 del Plan Especial de ordenación de Can Avellaneda, por 72.000 € recibidos, pendientes las obras de urbanización, aún en fase de ejecución y, por ello, pendiente de recepción por el Ayuntamiento; la escritura pública modifica, respecto del contrato privado, la entrega y el precio. Con éste y el contrato privado, los actores conocían las circunstancias y condiciones de lo adquirido, y de alguna forma renuncian a que la entrega se condiciones a la terminación de las obras de urbanización, aparte de que previamente al otorgamiento de escritura pública habían contratado al arquitecto Sr. Gumersindo para la elaboración del proyecto básico y de ejecución, que, lógicamente examinó las circunstancias y condiciones de la parcela, aparte de que previamente a su otorgamiento, podían haber interesado la información petinente del Ayuntamiento, sobre la posibilidad de edificar inmediatamente; c) En base a la visita aludicada en el extremo 2 del fundamento 2º, el Ayuntamiento redacta un informe sobre "visita preparatoria de la recepció", que ponía de manifiesto la imposibilidad de la recepción en dicho momento, por no estar acabada la urbanización y por la "situación nueva" de los taludes ( situación "nueva" posterior a la escritura de compraventa ); la demandada presentó el estudio geotécnico. d) No obstante lo anterior, se concedieron licencias para edificar a otros adquirentes; pero no a los actores (ni a otro propietario), conforme al extremo 4 del fundamento 2º, en cuya negativa no se hace alusión alguna a los taludes, basándose tan solo en la falta de terminación de la urbanización. e) La demandada intervino en el talud que afecta a la parcela de los actores; al respecto, ya en octubre 2005, denunció, ante el Ayuntamiento que en finca colindante con los actores (no integrado en la Unidad de Actuación), el propietario había rellenado con tierras y escombros sin compactación alguna, invadiendo la finca de los actores y entorpeciendo los trabajos de urbanización (f. 443 y ss). f) la posterior negativa a la licencia, ya no se basa en la finalización de la urbanización, sino en la cuestión de los taludes.

Consecuentemente, no puede imputarse a la demandada la "imposibilidad" de obtener la licencia de construcción, por parte del Ayuntamiento y a causa de la conducta de un tercero cuya propiedad es ajena ámbito de actuación de aquella, y menos, que fuera conocida por dicha demandada al contratar, sin ponerlo en conocimiento de los actores (no consta tal imposibilidad en el momento de contratar), que adquirieron conociendo las circunstancias especiales de la parcela, máxime cuando se concedieron otras licencias, aún sin terminar la urbanización; y por ello, no puede hablarse de error esencial y excusable invalidante del consentimiento.

CUARTO .- La acción resolutoria, subsidiariamente ejercitada, viene configurada como una medida (desvincularse o poner fin a la relación) que la ley concede a las partes de la relación obligatoria (que ha cumplido) como protección de su interés, como consecuencia del incumplimiento en que incide la otra parte, con la posibilidad (a manera de sanción al incumplidor) del resarcimiento de los daños. Dicha facultad (más que "condición") se entiende implícita (tácita o sobreentendida) en las obligaciones recíprocas, con fundamento en la equidad contractual y entronque con el deber de fidelidad y acatamiento a la palabra dada ( pacta sunt servanda).

Son sus presupuestos ( SSTS. 21.3.1986 , 28.2.1989 , 27.11.1992 , 21.3.1994 17.11.1995 , 16.5.1996 , 16.11.1998 ,...): 1) La existencia de una relación obligatoria sinalagmática (obligaciones recíprocas, excluyéndose en las obligaciones incorporadas a un contrato unilateral), en la que el cumplimiento ha de ir referido a la obligación principal u objeto principal (no a los deberes accesorios o complementarios, así. STS 4.10.1983 , 23.1.1996 , 6.10.1997 ). 2) La exigibilidad de las obligaciones puestas en juego, al no estar sujetas a condición o término. 3) Ha de existir un incumplimiento "resolutorio": grave, sustancial, sobre los elementos esenciales del contrato; inicialmente identificado como una "voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo convenido" (lo que supone un factor etiológico subjetivo, que impone una valoración del comportamiento del demandado que ha de llevar las notas de deliberación y rebeldía, así las SSTS. 5 y 9.7.1941 , 12.4.1945 , 27.2.1989 ,...) hasta identificarlo, abandonándose el marcado matiz subjetivista, no exigido por el precepto ( y que sería tanto como exigir el dolo, dicen las SSTS. 18.11.1983 , 24.2.1990 , 18.3.1991 ,...), con "un hecho obstativo que, de modo absoluto, definitivo e irreformable impida el cumplimiento", con lo que se abarcan no solo las conductas dolosas, sino también las negligentes derivadas de tal hecho obstativo, es decir incumplimiento culposo unido a la imposibilidad posterior, absoluta y definitiva de la prestación o a la imposibilidad de alcanzar el fin del contrato (así las STS 23.11.1964 ) llegándose a declarar que basta la frustración de las legítimas aspiraciones de los contratantes y el fin normal del contrato o la finalidad económica-jurídica, o el fin objetivo, en definitiva incumplimiento injustificado o por causa imputable al acreedor ( SSTS. 27.10.1981 , 7.3.1983 , 13.11.1985 , 1.12.1989 , 2.7.1992 , 10.6.1996 , 8.11.1997 , 4.12.1998 , 22.2.1999 , 7.5.2003 , 18.10.2004 , 3.3.2005 , 24.2.2006 , 20.9.2006 ), a salvo los supuestos de imposibilidad sobrevenida "fortuita", que pertenecen al campo de la teoría de los riesgos (arts. 1156 en relación con los arts. 1182 y 1184, y 1452 para la compraventa). Dicho incumplimiento puede ser incluso "parcial" ( STS. 24.4.1951 ), o simplemente "defectuoso" pero relevante ( STS. 23.11.1964 ) e incluso "tardio" si el término era esencial, si se frustra la finalidad perseguida ( SSTS 30.3.1992 ). 4) La legitimación para ejercitar la facultad resolutoria, corresponde en exclusiva a la parte perjudicada por el incumplimiento, que ha cumplido aquello que le incumbía, a no ser que el incumplimiento del "incumplidor" sea consecuencia del incumplimiento anterior de la otra parte ( SSTS. 5.6.1981 , 22.10.1985 , 3.2.1989 , 20.6.1990 , 20.11.1991 , 3.12.1992 , 15.11.1993 , 9.5.1994 , 27.12.1995 , 26.1.1996 , 15.7.1999 ).

La prueba de las causas del incumplimiento corresponde al que las alega, debiendo interpretarse restrictivamente, en aras al mantenimiento del vínculo contractual( SSTS. 18.11.1994 .

La resolución determina la extinción de la relación obligatoria, con efecto retroactivo, volviéndose al estado jurídico preexistente (así, SSTS. 20.6.1980 , 23.10.1995 ,...) surgiendo específicos deberes de liquidación y de restitución (in natura, si es posible, con sus frutos e intereses; en otro caso, a través del equivalente pecuniario); ello, con independencia de la indemnización de daños y perjuicios.

Pero, en el presente caso, ha de correr la misma suerte adversa que la nulidad: 1) En el momento de la escritura no habían terminado las obras de urbanización (situación aceptada, al renunciarse a que la entrega se defiriese a dicha finalización), y se conoce y acepta lo que se adquiere (extremos a y b, del pfo. 2º del fundamento anterior), y es un hecho incontrovertido que, a pesar de no estar terminadas, se concediero licencias de edificación a otros adquirentes, aparte de que no consta en la escritura que debía entregarse con la condición de poder edificar de inmediato; 2) Al interesarse inicialmente licencia fue denegada porque no se habían terminado tales obras, y no por otra causa, sin que se recurriera dicha negativa, no obstante la concesión a otros adquirentes. 3) Al interesarse de nuevo, el Ayuntamiento condiciona su concesion al !hecho nuevo" del riesgo derivado del talud, provocado por un colindante ajeno al la Unidad de Actuación, al que se le imponen una serie de obligaciones (retirar las tierras cercanas al talud y disponer un muro de contención). 4) La "imposibilidad" de edificación, no definitiva sino temporal, depende de la concesión de la licencia por el Ayuntamiento (cuya denegación nunca fue recurrida, no obstante existir otras entregadas a pesar de no estar terminada la urbanización) y de las referidas obras a realizar por un tercero. Consecuentemente ni hay "aliud pro alio" ni se aprecia un incumplimiento resolutorio por la demandada, que entrega la finca efectivamente comprada, antes del plazo pactado inicialmente, lo se se acepta por los actores.

QUINTO .- Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a los apelantes, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por D. Jesús Carlos y Dª Cristina contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a los apelantes.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.