Sentencia CIVIL Nº 638/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1147/2019 de 13 de Julio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935672169
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N.I.G.: 0818442120188129640
Recurso de apelación 1147/2019 -I
Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Rubí
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 446/2018
Parte recurrente/Solicitante: Carlos , Lorena
Procurador/a: Joan Mogas Viñals, Joan Mogas Viñals
Abogado/a:
Parte recurrida: Celestino , Macarena
Procurador/a: Jose Luis Aguado Baños
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 638/2020
Magistrados:
Vicente Conca Perez Marta Dolores del Valle Garcia Adolfo Lucas Esteve
Barcelona, 13 de julio de 2020
Ponente: Adolfo Lucas Esteve

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 4 de diciembre de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 446/2018 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Rubí a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Joan Mogas Viñals, Joan Mogas Viñals, en nombre y representación de D. Carlos y Dª Lorena contra Sentencia - 07/06/2019 y en el que consta como parte apelada el Procurador D. Jose Luis Aguado Baños, en nombre y representación de D. Celestino y Dª Macarena .



SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ESTIMO sustancialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Don José Luis Aguado Baños, en nombre y representación de DON Celestino y DOÑA Macarena contra DON Carlos y DOÑA Lorena ,
PRIMERO.- Condeno a DON Carlos y DOÑA Lorena a que abonen solidariamente a los actores la cantidad de DIECISEIS MIL TRESCIENTOS DIECINUEVE EUROS CON TREINTA CENTIMOS (16.319,30euros).

SEGUNDO.- Asimismo, condeno a DON Carlos y DOÑA Lorena a abonar solidariamente a la parte actora el interés legal del dinero, que se incrementará en dos puntos desde la fecha de esta resolución, computado sobre la suma objeto de condena desde el día 6 de junio de 2018 hasta su pago.



TERCERO.- Absuelvo a la parte demandada de los demás pedimentos formulados contra ella

CUARTO.- Todo ello se entiende con expresa imposición a la parte demandada de las costas procesales.



TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 09/07/2020.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado D. Adolfo Lucas Esteve .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión judicial y recurso.

1.- La parte actora, don Celestino y doña Macarena , ejercitó demanda de juicio ordinario en reclamación de daños y perjuicios ocasionados en concepto de responsabilidad contractual, por la cantidad de 16.319,30 euros, contra don Carlos y doña Lorena .

2.- Los demandados contestan señalando que hay pequeñas reparaciones por el uso ordinario de la vivienda que debe asumir el arrendador e indica que no se han devuelto los 2.600 euros de fianza.

3.- El juez estimó totalmente la demanda y sobre la fianza considera que no se pidió de forma debida al no constar mediante reconvención.

4.- Los demandados recurren la sentencia en apelación alegando: a) solamente existen pequeños daños que, en ningún caso, pueden ascender a 16.319,30 euros. No existe coincidencia entre los daños y fotografías tomadas por el Notario y por la pericial. No se ha acreditado el pago de dichos daños. Existen conceptos duplicados y conceptos que no corresponden a esta parte: Vaciado, limpieza de piscina y llenado, reparación de vallas, la renovación del césped, reparación de puerta del párking y buzón, pulir el parqué, reparación eléctrica, repaso de ventanas, carpintería, duplicidad de pulir el parqué y repaso del armario. B) Abuso de derecho. En el suplico también solicita la devolución de la fianza de 2.600 euros.



SEGUNDO.- Sobre el fondo del asunto.

1.- En el presente procedimiento se discute sobre los daños y su importe que fueron causados sobre el inmueble arrendado a los demandados.

Sobre esta cuestión se presenta un acta notarial en la que se acompañan fotografías y dos informes periciales.

En el informe de la actora, se realizó una visita el 29 de enero de 2018, día en el que la parte actora tomó posesión de la finca arrendada. En dicho informe se afirma el mal estado generalizado de la vivienda por motivos de dejadez por parte de los inquilinos y los perros. Se enumeran las diferentes partidas dañadas y se valoran dichos daños en 13.350, 30 euros, más 1.088,20 euros de consumos pendientes, 1.300 euros de impago de alquiler y 580 de gastos referidos a vaciado, limpieza de piscina y llenado posterior. En total, 16.319,30 euros.

En el informe de los demandados, se realizó una visita el día 22 de enero de 2018, señala que no existen daños estructurales en el exterior ni en el interior y afirma que la mayoría de los desperfectos son procedentes del uso. Se indica como daños más relevantes: un metacrilato fracturado, marco de una de las puertas y colchones con manchas. No realiza ninguna valoración de los daños.

2.- El artículo 21 de la LAU dispone que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil y, en el apartado 4o, señala que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

El hecho del arrendamiento comporta el uso de la cosa arrendada, y ese uso comporta un deterioro inevitable, que va implícito en su propia naturaleza.

La obligación de devolver la cosa arrendada en el estado en que se recibió, se concreta en el artículo 1.561 del Código Civil, cuando dice que 'El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.' Expresamente, se contempla en el precepto que el menoscabo propio del transcurso del tiempo, el desgaste ordinario, no es de cargo del arrendatario. Por el contrario, sí son a cargo de los arrendatarios aquellos desperfectos que proceden de un uso inadecuado de la vivienda. En el primer caso, sería imputable a la propiedad, en el segundo, al arrendatario.

La misma solución nos da el artículo 1.563 del Código Civil cuando dice que 'El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.' A falta de prueba, pues, debe presumirse la responsabilidad de la parte arrendataria y debe asumir ésta el gasto.

Y, en cuanto al estado previo del inmueble, el artículo 1.562 del Código Civil establece que si el contrato no dice nada sobre el estado de la finca, se presume que se recibe en buen estado. Además, la cláusula 7 del contrato establece que 'Son de cargo del inquilino los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan, ya sean cristales, cerraduras y demás útiles y utensilios de las instalaciones y los gastos de conservación y reparación de las instalaciones o del seguro del hogar según proceda.' 3.- La pericial de la parte actora es mucho más completa, se realiza en el momento de la entrada de los arrendadores en la vivienda y, además, valora los daños realizados en el inmueble, por lo que es mucho más fiable. Se puede comprobar que los daños se corresponden con las fotografías acompañadas y con presupuestos de diferentes profesionales para la reparación de los daños causados.

No se aprecia que la partida del cambio del parqué esté duplicada, porque aunque hay dos presupuestos con una partida similar, la pericial solamente lo recoge en una ocasión. Por todo ello, cabe ratificar la mayoría de las partidas indicadas.

Sin embargo, cabe estimar la apelación en cuanto a la partida de vaciado, limpieza de la piscina y llenado, ya que la propia arquitecta técnica que realiza el informe considera que no es un daño y lo sitúa en otra columna diferente bajo el concepto de otros gastos. Además, en este caso, no se aporta ningún presupuesto que justifique el importe imputado. Por lo que no se ha acreditado ni el importe ni que se trate de un daño debido al mal uso que deban satisfacer los arrendatarios. Esta partida asciende a 580,80 euros que deberá descontarse.

4.- Finalmente, cabe analizar la devolución de la fianza de 2.600 euros, que se reclama por los demandados.

No compartimos la consideración de la sentencia de primera instancia según la cual debería haberse solicitado su devolución por reconvención, ya que puede hacerse en la misma contestación de la demanda, tal como hizo el demandado y repitió en el suplico de la apelación.

En este procedimiento, se está realizando la liquidación final de las obligaciones existentes entre las partes, que se han producido durante el arrendamiento: pago de rentas, devolución de fianzas, reclamación de daños y reclamación de suministros. En este momento, al liquidar todas las deudas entre las partes, procede compensar las cantidades debidas entre ambas partes, incluida la fianza. Así, no habiéndose acreditado la devolución de la fianza, procede devolverla y descontar la cantidad de 2.600 euros.

5.- En ningún caso puede apreciarse la existencia de abuso de derecho por la reclamación de la reparación de los daños causados por los demandados en la vivienda propiedad de los actores.

6.- Por lo expuesto, debe descontarse de la cantidad en que fue condenada la parte demandada, la cantidad de 3.180,80 euros, correspondientes a la fianza y a los gastos en la piscina, por lo que procede condenar a los demandados al pago de la cantidad de 13.138,50 euros.



TERCERO.- Costas.

No se hace expresa condena de las costas de primera instancia al haber sido estimada parcialmente la demanda. Respecto a las costas de segunda instancia: no se hace especial imposición de costas por la apelación, al haber sido estimada parcialmente, de modo que cada parte deberá abonar las costas procesales causadas a su instancia en cuanto a la impugnación.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de don Carlos y doña Lorena frente a la sentencia dictada en el juicio ordinario número 446/2018 seguido ante el Juzgado de 1a Instancia n. 3 de Rubí, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS parcialmente dicha sentencia y en su lugar se dicta la presente por la que se condena a don Carlos y doña Lorena , solidariamente, al pago de 13.138,50 euros, más el interes legal del dinero que se incrementara en dos puntos desde la fecha de la sentencia, computado sobre la suma objeto de condena desde el día 6 de junio de 2018 hasta su completo pago.

No se hace expresa imposición de las costas de primera instancia ni de apelación.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Lo acordamos y firmamos Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

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