Sentencia Civil Nº 639/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 916/2006 de 21 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 916-2006-A

JUICIO ORDINARIO Nº 235-2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 7 DE SANT FELIU DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A N ú m. 6 3 9

Ilmos. Sres.

D./Dª. JOAN CREMADES MORANT

D./Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

D./Dª. MARIA ANGELS GOMIS MASQUE

D./Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintiuno de noviembre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio ordinario nº 235-2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Sant Feliu de Llobregat, a instancia de D/Dª. Casimiro , contra D/Dª. Araceli ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 24 de julio de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda presentada por la procuradora Sra. Martínez del Toro en nombre y representación de D. Casimiro contra Doña Araceli , debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos deducidos contra ella en la demanda, sin imposición de costas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que lo impugnó; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 20 de noviembre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT

Fundamentos

PRIMERO.La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se se declare extinguido el contrato de arrendamiento de 1.4.1985 sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , NUM001 de Vallirana, condenando a la ocupante al desalojo de la misma con apercibimiento de lanzamiento, al amparo de la DT2º.B.9ª.pfo. 3º en relación con el art. 16.3 de la LAU , y en base a que desde la fecha del fallecimiento el arrendador no recibió comunicación alguna (sobre la existencia de un familiar con los requisitos para subrogarse y de estar interesado en la continuación del arriendo), habiendo transcurrido con exceso los tres meses que exige el referido precepto con la referida finalidad, alegando además que la vivienda arrendada no viene sirviendo de vivienda habitual de la viuda del arrendatario, cuestionando asimismo la convivencia con el arrendatario en la vivienda arrendada. A dicha pretensión, se opuso la demandada (interesando la desestimación de la demanda así como la declaración de subrogación por su parte en el contrato) en base a que desconocía el domicilio de la propiedad, conociendo un núm. de teléfono antiguo al que reiteradamente llamó, comunicando su intención inmediatamente después de recibir el requerimiento del actor (por lo que mal puede considerarse "extemporánea"), quien no acredita que conociese el óbito trascurridos tres meses (afirma, pero no prueba, que lo conoció poco después de transcurridos los tres meses).

La sentencia de instancia desestima la demanda (dice entre otros extremos que "...sería un criterio excesivamente formalista que la demandada, de 86 años de edad y sin conocimientos legales, notifique en el plazo previsto su intención de subrogarse al demandante con el que no tenía contacto desde hacía bastante tiempo y que vive en una localidad prevista en el contrato...", aunque sin declaración sobre las costas causadas, al existir jurisprudencia contradictoria sobre la materia. Frente a dicha resolución se alza el actor, por error en la apreciación de la prueba, respecto de la única causa de opisición basada exclusivamente en la imposibilidad de contactar con el arrendador, que derivó en la extemporaneidad de la notificación del fallecimiento y de la voluntad de subrogarse

SEGUNDO.Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda, entre el actor y D. Carlos Ramón , como arrendatario en nombre propio (f. 13 y ss), por el que se venía abonando una renta, por domiciliación bancaria, de 226 ? mensuales (f. 16); constando en el mismo como dirección del arrendador una vivienda en el mismo inmueble donde se ubica la vivienda arrendada; en la vivienda arrendada convivían el arrendatario y su esposa, hasta el fallecimiento de aquél 2) El referido arrendador, cambió su residencicia desde Vallirana a Vilobí del Penedés, DIRECCION001 (Bellver) NUM002 , donde consta empadronado desde 1986 (f. 121). 3) El arrendatario falleció en 12.6.2004 (f.15). 4) Ni el fallecimiento, ni voluntad alguna de subrogación, fue comunicado al arrendador, en ninguna de las formas que le hubiesen permitido recibir el mensaje, en los tres meses siguientes al referido óbito. 5) El pago de la renta se ha venido efectuando con regularidad, mediante domiciliación bancaria, incluso después del fallecimiento (recibos de julio, agisto, septiembre 2004), aunque los recibos siempre han ido a nombre del referido arrendatario; a partir de octubre, el actor dió orden de no cobrar las rentas. 6) Por la propiedad se efectuó requerimiento, via burofax, dirigido a la viuda - de 86 años de edad y empadronada en la vivienda arrendada (f. 167) - y a sus posibles herederos, a la vivienda arrendada (f. 17 y ss), recibido por el hijo del arrendatario el 8.11.2004, comunicando la extinción del contrato así como interesando la devolución de la posesión de la vivienda, que fue contestado por ésta, también por vía burofax de 14.12.2004, a través de su abogada Dª Eva Gimeno Solsona (f. 20 y ss), en el sentido de que, estando "interesada en subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento" se girasen los recibos a su nombre y de que "habiendo intentado comunicar a la propiedad el fallecimiento del arrendatario telefónicamente y habiendo sido imposible...le ruego facilite la nueva dirección del arrendador, pues tiene noticias de que ya no vive en la dirección indicada en el contrato"

TERCERO.Se trata de un arrendamiento de vivienda anterior al 9.5.1985, resultándole de aplicación la DT. 2ª en relación con el TRLAU, en el sentido de que no se extinguen en un plazo determinado, sino que lo irán haciendo paulatinamente en función de distintas subrogaciones "mortis causa", con la excepción de la DT. 2ª.D.11. ap. 6 (supuesto en que el inquilino se opusiere a la actualización de la renta, en cuyo caso el contrato se extinguirá a los 8 años desde la fecha de recepción del requerimiento fehaciente de actualización de la renta).

En materia de subrogación, el TRLAU 64 establecia en los arts. 58 y 59 la posibilidad de que determinadas personas pudieran subrogarse en los derechos arrendaticios del titular al fallecimiento de éste, y posteriormente al fallecimiento del subrogado se abría una nueva posibilidad ea favor de otras personas, y si bien la DT. 2ª mantiene las subrogaciones, las limita en cuanto a los posibles beneficiarios de las mismas (limitándolo al cónyuge, a la pareja de hecho, a los hijos y a los ascendientes). Con ello, al fallecimiento del titular arrendaticio, solo podrá tener lugar la subrogación a favor del cónyuge no separado legalmente o de hecho, e igual derecho tendrá "la persona que hubiere venido conviviendo con el arrendatario en análoga relación de afectividad a la de cónyuge con independencia de su orientación sexual (Ley sobre Uniones Estables de Pareja del Parlamento Catalán 10/98 de 15 julio ), durante al menos, los dos años anteriores al fallecimiento, salvo que hubiere tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia"(ésta no se plantea respecto del matrimonio al amparo de los arts. 68 y 69 CC ). y en defecto de los anteriores podrán subrogarse los hijos del arrendatario (la ley no dice "descendientes", por lo que solo serán los hijos, dado que se trata de normas limitadoras, respecto de las que no caben interpretaciones extensivas) que hubieran convivido con él, durante los dos años anteriores a su fallecimiento. En defecto de los anteriores los ascendientes del arrendatario (no cabe "afinidad") que estuviesen a su cargo (dependencia) con 3 años de antelación a la fecha del fallecimiento; se modifican los plazos de convivencia exigibles para que pueda operar la subrogación. y se independiza la primera de la 2ª subrogación.

Pero la existencia del hecho de posible personas que puedan subrogarse, unido al fallecimiento, no genera automáticamente la sucesión en el arriendo: las personas que pretendan subrogarse deberán probar con respecto al arrendatario fallecido, la condición de convivencia, la habitualidad de la misma y el hecho de que ésta se produzca en la vivienda arrendada (por cualquier medio de prueba admitida en derecho). En cuanto al orden de prelación y procedimiento, la DT. se remite al art. 16 de la LAU , debiendo destacarse una modificación sustancial respecto del art. 58 TRLAU 64 (donde se establecía que, en caso de fallecimiento del titular arrendaticio, la subrogación debia notificarse, pero no existía una sanción directa en el caso de que dicha notificación no se realizase, por ejemplo, la resolución, pues, en defecto de notificación, lo único que podía hacer el arrendador era requerir a los ocupantes de la vivienda para que manifestasen quién era el beneficiario en la subrogación, y si no lo hacia, previa advertencia podía instar la resolución), pues el art. 16.3 LAU dice : "El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de 3 meses desde la muerte del arrendatario, el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse", con lo cual, ahora, la no notificación (que deviene en exigencia inequívoca) por parte del beneficiario en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento del titular mediante la aportación de determinados documentos, será causa de resolución contractual.

Efectivamente, atendido el efecto, tal precepto merece una interpretación finalista (la finalidad del precepto es permitir al arrendador el conocimiento de las circunstancias de quien pretende subrogarse): el arrendador debe tener conocimiento del hecho del fallecimiento y de la voluntad de subrogarse, en los tres meses siguientes a aquél (plazo ineludible), por cualquier medio que acredite que el destinatario ha recibido el mensaje, lo cual podrá acreditarse por cualquier medio de prueba (es decir, medio "fehaciente" de comunicación); la "escritura" de la notificación no puede considerarse como un presupuesto para la validez, sirviendo más como medio de prueba del cumplimiento del requisito, y por ello, de carácter formal, y siendo por ello admisible la comunicación verbal, por actos concluyentes o incluso por actor propios del arrendador, siempre que de esta forma conste que el arrendador resulta inequívocamente conocedor de la subrogación operada en la vivienda arrendada. En todo caso el hecho de la notificación en los tres meses, no es un requisito formal, sino ineludible

Aquí no se cumple con el requisito de la notificación "escrita", pero tampoco existió comunicación verbal en plazo, sin que se exija requerimiento previo del arrendador; y el plazo se cuenta "desde la muerte del arrendatario". Lo que se alega es la imposibilidad de comunicación, por desconocer el domicilio del arrendador, por lo que habrá de determinarse si la viuda del arrendatario conocía o podía conocer, sin ardua labor de investigación, la dirección del arrendador.

CUARTO.La sentencia recurrida se manifiesta en contra de la resolución, en base a una serie de argumentos: a) la finca carece de administrador; b) el arrendador cambió de domicilio sobre 1986, solo un año después de concertarse el arrendamiento; desde el que constaba en el contrato, a otro, sin que conste lo comunicase al arrendatario; c) no constan contactos o comunicaciones con el arrendatario o su familia durantes los últimos años; d) la renta se abonaba por domiciliación bancaria, y tras el fallecimiento transcurrieron 3 meses de "normalidad" contractual (pago de la renta), e) no consta cuándo se enteró el arrendador del fallecimiento del arrendatario; de ser ciero la fecha indicada en la demanda, se tratarían de "tres meses" y 15 días (fallecimiento en12.6.2004, conocimiento en 27.9.2004), remitiendo el requerimiento algo más de un mes después; es decir, no consta la fuente de conocimiento ni su día exacto (manifiesta el actor que "ha tenido recientemente conocimiento de que hace aproximadamente 9 meses el arrentatario...falleció", hecho 2º de la demanda), formulando la demanda en 4.5.2005; dicho conocimiento lo sitúa en 27.9.2004, "casualmente, a través de un conocido" (según la demanda), aunque en el juicio afirma que se lo dijo una prima suya que vive en Vallirana (que no depuso como testigo), siquiera no dice cuándo. f) No es relevante el hecho de que la viuda pase a residir en otra vivienda de la misma población de Vallirana, Avda. DIRECCION002 , NUM003 , en el que recibió nuevo burofax del actor, en el mismo sentido que el anterior (extinción del contrato y desalojo, f. 25), cuando por su edad es razonable que resida temporadas con su hija, o - en la vivienda arrendada, con su hijo; tampoco puede serlo que paralelamente, el arrendatario fallecido dispusiera de teléfono en Benamaurel (Granada), al f. 28 hasta el 10.12.2004 (f. 119), localidad en la que aparece enterrado (f. 15), y en el que había nacido. La consecuencia que se deduce en la sentencia, es que con sus propios actos u omisiones, el arrendador vino a sustituir la exigencia legal de la notificación escrita, contra lo que no puede ir válidamente.

Sin embargo, a favor de la resolución (en base a que sí existía posibilidad de contactar), aparecen una serie de datos:

1) Es un hecho que nada se notificó en los tres meses siguientes al fallecimiento, sino solo tras recibir el requerimiento del actor, cuando ya habían transcurrido 5 meses, y sin que ni siquiera lo intentasen con anterioridad, contestándose tras haber transcurrido 6 meses desde el óbito

2) es un hecho que el actor se mudó, del mismo inmueble, sobre 1986, y reconoce la demandada que, desde entonces habían contactado "algunas veces" o "muy poquitas veces" o "alguna vez, pero poquita cosa", aunque después dice que "con él no" se ponían en contacto por cuestiones relativas al arrendamiento

3) la demandada (o su hijo o su hija) pudo fácimente conocer la dirección o, al menos, el teléfono (máxime cuando, en su burofax, al contestar el del actor, manifiesta que intentó hacerlo "telefónicamente", y sin embargo, ni se aporta el número ni la factura de las llamadas correspondientes; a la vez, tal reconocimiento implica que sabía que tenía que notificar fallecimiento y voluntad de subrogarse)

4) existen otros contratos de arrendamiento en el mismo inmueble, pues del total inmueble (cuatro departamentos) el actor es arrendador único (lo que reconoce la demandada en el juicio)así, del NUM001 , NUM004 , del núm. NUM000 .bis (f. 22)

5) a través de la domiciliación bancaria, al efectuar el pago de los recibos durante tres meses, librados aquellos a nombre del arrendatario original, sin llamar la atención sobre tal hecho o efectuarse el pago "como viuda" del arrendatario.

6) Ni la demandada ni sus hijos hicieron nada - ni exteriorizó su voluntad de subrogarse, ni comunicó el fallecimiento, fuese por escrito, verbal, de forma directa o indirecta, en los tres meses siguientes, y ni siquiera con posterioridad, antes del requerimiento, cuando empezaron a rechazarse las rentas.

7) el actor remitió el burofax en 29.10.2004 a la vivienda arrendada el cual no pudo ser entregado sino hasta el 8.11.2004, y contestado en 14.12.2004 (no bastaba notificar el hecho del fallecimiento, sino que el arrendador debía conocer en aquel preclusivo plazo, la voluntad de subrogación) es decir, 36 días después de recibir el requerimiento (cuando con éste se conocían, inequívocamente, los datos del actor).

Y la Sala se inclina por la resolución pues una cosa es una interpretación que supere exigencias formales y otra, eludir la opción por la que se ha decanatado el legislador del 94, anudando inequívocamente la falta de notificación en plazo a la extinción de la relación contractual (no siendo necesarioque el arrendador tome iniciativa alguna en este sentido), sin que - cualquiera que sea la forma de notificación, cuya realidad, en el plazo marcado en la ley, puede acreditarse por cualquier medio de prueba - quepa, en el presente caso, alegar la imposibilidad de haberla efectuado en ese plazo.

QUINTO.Consecuentemente, con estimación del recurso procede la revocación de la resolución recurrida, aunque, atendidas las circunstancias concurrentes y al igual que ven la instancia, no procede hacer especial declaración sobre las costas causadas en ninguna de las instancias.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por D. Casimiro , contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos dicha resolución y en su lugar declaramos extinguido el contrato de arrendamiento de 1.4.1985 sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , NUM001 de Vallirana, condenando a Dª Araceli al desalojo de la misma con apercibimiento de lanzamiento, de no hacerlo en el plazo legal, sin declaración sobre las costas causadas en ninguna de las instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.