Sentencia Civil Nº 639/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 162/2011 de 05 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00639/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933964/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7002765 /2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 162 /2011

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 291 /2009

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 18 de MADRID

De: Hipolito

Procurador: JUAN DE LA OSSA MONTES

Contra: C.P. DIRECCION000 NUM000

Procurador: JOSE PEDRO VILA RODRIGUEZ

Ponente: ILMO. SR. D.JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

SENTENCIA

En Madrid, a cinco de diciembre de dos mil once. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre impugnación de acuerdos en Junta de Propietarios, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 18 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante D. Hipolito , representado por el Procurador D. Juan de la Ossa Montes y asistido del Letrado D. Gerardo Hidalgo-Barquero y Estalayo, y de otra, como demandado-apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 Nº NUM000 DE MADRID, representado por el Procurador D. José Pedro Vila Rodríguez y asistido del Letrado D. Alejandro Lastres Lens.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 18, de los de Madrid, en fecha uno de septiembre de dos mil diez, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Se desestima la demanda interpuesta por el Procurador Don Juan de la Ossa Montes en nombre y representación de Don Hipolito defendido por el Letrado Sr. Hidalgo-Barqueo y Estalayo, contra la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid, representada por el Procurador Don José Pedro Vila Rodríguez y defendida por el Letrado Sr. Lastres Lens, absolviendo a la parte demandada de las pretensiones contra ella deducidas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha catorce de marzo de 2011 , para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO , la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día treinta de noviembre de dos mil once .

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación del apelante D. Hipolito , actor en primera instancia, se interpone recurso contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª inscia. nº 18 de Madrid con fecha 1 de septiembre de 2.010 , desestimatoria de la demanda de impugnación del acuerdo adoptado por la demandada Comunidad de Propietarios de la c/ DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid en la Junta General Extraordinaria de 21 de octubre de 2.008, en el que se aprobó la certificación expedida por el Secretario de la Comunidad según la cual, el demandante adeudaba a la Comunidad la cantidad de 3.749,07 euros y por el que se facultaba al Presidente de la misma para reclamarla judicialmente, con base en las alegaciones que luego se expondrán.

SEGUNDO.- Se aceptan los hechos y fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

TERCERO.- En la primera de las alegaciones o motivos de su recurso, sucintamente expuesta, el actor denuncia error en la valoración de la prueba al considerar la Juzgadora de instancia que tanto el servicio de agua caliente como la calefacción son elemento común, cuando el local de su propiedad ni dispone, ni puede disponer de tales servicios. Añade, que cuando como en este caso el uso y disfrute de los elementos comunes son imposibles, no pueden ser calificados como tales, y no porque lo digan los Estatutos, sino porque resultaría absurdo hacer recaer los gastos de un servicio en quien no tiene oportunidad de disfrutarlo, de forma que el pago de los mismos lo que produce es una situación de enriquecimiento injusto en los propietarios de los pisos. Además, concluye, ni en la Escritura de constitución del régimen de la propiedad horizontal, ni en los Estatutos de la Comunidad se determina que los locales estén obligados al pago de los gastos de calefacción.

En la segunda alegación o motivo denuncia nuevo error en la valoración de la prueba al no haber tenido en cuenta la Juzgadora de instancia el Acuerdo adoptado en la Junta de 14 de febrero de 2.005 en virtud del cual se exoneraba a los locales del pago de la calefacción, acuerdo que devino valido, aun en el caso de que no se hubiera adoptado por unanimidad, al no haber sido impugnado en los plazos legalmente establecidos para ello; sin embargo la liquidación de la deuda del local perteneciente al actor se incluyen los gastos de calefacción.

En definitiva lo que el apelante sostuvo en su demanda y ahora nuevamente reitera en su recurso es que el acuerdo impugnado es absolutamente perjudicial porque fija una deuda improcedente que no tiene obligación de soportar ya que incluye cantidades por servicios de calefacción y ascensor que no disfruta ni puede disfrutar.

Por su intima relación y porque las razones expuestas son semejantes, ambos motivos serán conjuntamente resueltos.

Para su resolución conviene partir de los siguientes hechos que consideramos probados.

1º) Con fecha 11 de diciembre de 2.006 el actor D. Hipolito compró a D. Alfredo y Dª Begoña el local nº 2 sito en la planta baja del edificio de la DIRECCION000 nº NUM000 . En la escritura de compra otorgada a tal efecto manifestaba la parte vendedora estar al corriente, entre otros, en el pago de los gastos de comunidad, y la compradora exoneraba a la vendedora de la obligación que le imponía el art. 9 de la L.P.H . de justificar estar al corriente de pago de dichos gastos.

2º) Con fecha 15 de octubre de 2.008 el actor fue convocado a una junta general extraordinaria para el dia 21 de octubre de 2.008. En la convocatoria se señalaba que la deuda del local propiedad del actor ascendía a 3.342,54 euros.

3º) Con fecha también de 21 de octubre de 2.008 el actor otorgó Acta Notarial en la que manifestaba que habiendo interesado de los Administradores el origen y procedencia de la deuda, estos le habían contestado diciendo que 2.065,35 euros correspondían a las cantidades debidas por los anteriores titulares en la fecha de la compra y el resto a recibos por cuotas mensuales y derramas extraordinarias por reparación de ascensores. En la misma Acta consta que el ahora apelante exhibió un documento de fecha 11 de diciembre de 2.006 firmado por el anterior Presidente de la Comunidad en el que certificaba que los anteriores propietarios estaban al corriente de pago de los gastos correspondientes a su cuota de comunidad. También hacía constar su conformidad con lo debido por cuotas mensuales impagadas, pero no con lo supuestamente debido por derramas por reparación de ascensores por corresponder a un servicio claramente individualizable y ajeno a su local ya que no tenía acceso a la zona común donde se ubicaban los ascensores, ni con los gastos periódicos por calefacción y agua caliente ya que el local de su propiedad no disponía de tales servicios.

4º) El 21 de octubre de 2.008 se celebró Junta General en la que en el Punto 4º se adoptó el acuerdo de aprobar por unanimidad que el importe de la deuda del local nº 2 ascendía a la cantidad de 3.749,07 euros y se facultaba al Presidente para reclamar su importe judicialmente. Tras dicho acuerdo el actor solicitó que se hiciera constar en el Acta que exhibía un documento firmado por el Presidente en la fecha de la compra de su local en el que se hacia constar que los anteriores propietarios estaban al corriente de pago de los gastos de comunidad.

Dice el art. 18.1 de la L.P.H . que "Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho" , y añade en su párrafo 2 que "Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios" .

Indiscutida la legitimación del actor para impugnar el referido acuerdo, la cuestión a resolver consiste en determinar que debe entenderse por gastos generales. El art. 9.1 e) de la misma Ley dispone que "Son obligaciones de cada propietario: Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización". Por tanto, según este artículo, los gastos generales o comunes son todos aquellos no susceptibles de ser imputados individualmente, y a ellos deben contribuir todos los propietarios con arreglo a su cuota de participación. Dicha obligación además es de carácter inexcusable desde el momento en que tales gastos son aprobados en Junta. El art. 21,1 de la L.P.H . así lo sanciona cuando dice que " Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la junta ". Es por tanto el propietario del piso o local en el momento de la adopción del acuerdo por la Junta el que debe pagar. No se puede adquirir la titularidad de un piso o local sin adquirir a la vez la obligación de pagar dichos gastos. Dicha obligación ha sido considerada tradicionalmente como una obligación propter rem , accesoria e inherente la titularidad jurídico-real.

Según la S.T.S. de 14 de marzo de 2.000 dentro de esos gastos generales se incluyen tanto los denominados "gastos de conservación" que integran la suma que ha de abonarse para el cuidado y mantenimiento del inmueble como los llamados de "reparación", que implican toda clase de mejoras necesarias para realizar los servicios a que están destinados, de manera que el concepto de gastos resulta amplio y comprende tanto los ordinarios que se presentan como fijos, como los periódicos no fijos, y tanto los que su cuantía varía en función al consumo y uso (agua, electricidad, calefacción), como los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia (reparaciones y similares).

A partir de estas premisas o consideraciones esta Sala comparte plenamente los razonamientos de la Juzgadora de instancia. Aunque en principio parece lógico que los propietarios de pisos o locales no deban pagar aquellos servicios que no tienen siquiera posibilidad de disfrutar, como sucede en el presente caso con los gastos de calefacción, agua caliente y ascensores, y aunque dichos gastos pueden individualizarse, salvo que el titulo constitutivo, los Estatutos de la Comunidad o un acuerdo unánime en Junta de propietarios así lo establezca, todos los propietarios deben afrontar tales gastos, porque claramente se trata de servicios comunes cuyo mantenimiento comporta los correspondientes gastos comunes o generales. Tanto el titulo constitutivo como los Estatutos de la comunidad pueden establecer qué elementos son comunes para todos, y cuáles lo son para determinados propietarios. El art. 5 párrafo tercero de la L.P.H . establece que " El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad ", y del art. 17,1ª se desprende la posibilidad de que por acuerdo unánime de todos los propietarios se puedan modificar el titulo lo los Estatutos de la Comunidad, pero en tanto no se haga resulta irrelevante que el servicio se use o pueda usarse ya que se trata de una exigencia legal que deriva de la titularidad dominical.

El apelante añade como argumento que en la Junta de 14 de febrero de 2.005 se exoneró a los locales del pago de los gastos de calefacción y que dicho acuerdo es válido aunque no se hubiera adoptado por unanimidad, al no haber sido impugnado en los plazos legalmente establecidos. Pero como opone la apelada dicho argumentos se esgrime por vez primera en esta alzada porque no fue aducido en primera instancia. Bastaría por tanto para rechazarlo el principio de preclusión de alegaciones que se recoge en el art. 400 de la L.E.C . cuando dice "Cuando lo que se pida en la demanda pueda fundarse en diferentes hechos o en distintos fundamentos o títulos jurídicos, habrán de aducirse en ella cuantos resulten conocidos o puedan invocarse al tiempo de interponerla sin que sea admisible reservar su alegación para un proceso ulterior" y en el art. 412 de la misma Ley cuando establece que lo que sea objeto del proceso en la demanda, en la contestación y, en su caso, en la reconvención, las partes no podrán alterarlo posteriormente, habiendo sostenido reiteradamente la jurisprudencia del T.S. que los Tribunales deben atenerse a las cuestiones de hecho y de derecho que las partes le hayan sometido, las cuales acotan los problemas litigiosos y han de ser fijadas en los escritos de alegaciones, que son los rectores del proceso. Así lo exigen los principios de rogación ( SS.T.S. 15 diciembre 84 , 4 julio 86 y 11 junio97); y de contradicción ( SS.T.S. 30 enero 90 y 15 abril 91 ), por lo que el fallo ha de adecuarse a las pretensiones y planteamientos de las partes, conforme a la regla "iudex iudicare debet secundum allegata et probata partium" ( SS.T.S. 19 octubre 81 y 28 abril 90 ), sin que quepa modificar los términos de la demanda (prohibición de la "mutatio libelli", ni cambiar el objeto del pleito en la segunda instancia ("pendente apellatione nihil innovetur ( SS.T.S. 19 julio 89 , 21 abril 92 y 9 junio 97 ). En todo caso aunque el acuerdo adoptado en la citada Junta (cuya Acta aportó la demandada, no el actor) hubiera resultado convalidado por el transcurso del plazo de una año sin que fuera impugnado, no se llevó a efecto porque las cuotas devengadas por el referido servicio se giraron a todos los propietarios incluidos los de los locales y como apuntó la Juzgadora de instancia en la Junta de 21 de mayo de 2.007 a la que asistió el apelante se hizo constar el importe de su deuda en la que estaba incluido el gasto por calefacción sin que la misma fuera impugnada.

CUARTO.- En la tercera y ultima denuncia que no se ha tenido en cuenta la Certificación expedida por el entonces Presidente de la Comunidad con fecha 11 de diciembre de 2.006, según la cual los antiguos dueños del local comprado por el actor estaban al corriente de pago de los gastos correspondientes a su cuota de comunidad, certificación que debe surtir efecto porque de conformidad con lo establecido en el art. 13 de la L.P:H . el Presidente de la Comunidad la representa frente al exterior, sin perjuicio de la responsabilidad que tuviere por las actuaciones de su representación.

El motivo debe ser rechazado. Aunque la referida certificación debió ser emitida por el Secretario de la Comunidad porque asi lo dispone el art. 9. 1. e) de la L.P.H . en su ultimo párrafo, y no por el Presidente de la comunidad que ostenta solo la legal representación de la misma ( art.. 13.1, b) 3 de la L.P.H .), ello no significa que el hoy apelante nada adeude con anterioridad a la compra del local.

El citado art. 9.1 e) de la misma Ley en su párrafo tercero dispone que "El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación", y en su párrafo cuarto que "En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

De la lectura de los referidos preceptos se desprende que la certificación de la deuda es una garantía que la Ley ofrece al adquirente aunque este pueda renunciar a ella, sin que ello suponga que al hacerlo asuma la deuda que pudiera tener contraída el vendedor con la comunidad. La finalidad de esta obligación no es otra, como se señala la Exposición de Motivos de la L.P.H. que la lucha contra la morosidad, estableciendo esta publicidad en el instrumento público de transmisión como una de las medidas destinadas a garantizar el cobro de las deudas comunitarias. A través de la misma se pretende que el adquirente conozca el estado de las deudas de la comunidad con respecto al inmueble que compra con el fin de evitar que pueda quedar sorprendido con una reclamación de la comunidad por deudas comunitarias del anterior propietario. Esta publicidad permite al adquirente adoptar medidas que benefician a la comunidad, como retener para su pago a la comunidad las cantidades debidas a la fecha del otorgamiento de la escritura pública. Es por tanto una medida de publicidad, pero que en modo alguno afecta ni a los derechos de la comunidad ni a los deberes del adquirente y del transmitente. El vendedor sigue teniendo la condición de deudor de la comunidad de propietarios de las cuotas que adeude, con independencia de se haga o no constar la deuda en la escritura de venta, o se aporte o no el certificado con la deuda, aunque el comprador responda de las cantidades adeudadas correspondientes a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y de las del año natural inmediatamente anterior. La exoneración de la entrega del certificado no dispensa pues al transmitente de su responsabilidad para con el adquirente, ni menos aún con la Comunidad. Lo que se dispensa no es de la deuda sino de la obligación de aportación del certificado salvo que sea evidente que expresamente se haga constar que el comprador asume las deudas del vendedor con la comunidad. En todo caso dicho pacto no afectaría a terceros como es la comunidad. Por ello el adquirente una vez satisfecha esta puede repetir contra el transmitente. Como consecuencia de lo expuesto el referido certificado no puede acreditar la inexistencia de deudas comunitarias. El certificado en cuestión solo tiene efectos entre las partes de la compraventa pero no entre estos y la comunidad. Si se realiza un acto equivoco para beneficiarse intencionadamente de su dudosa significación o se crea una apariencia jurídica, deberán responder del mismo quienes lo realizaron, pero ello no libera al obligado legalmente de sus responsabilidades.

QUINTO.- Por disposición del art. 398 de la L.E.C . las costas de este recurso deberán ser impuestas al apelante.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Juan de la Ossa Montes en nombre y representación de D. Hipolito , contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª inscia. nº 18 de Madrid con fecha 1 de septiembre de 2.010 , de la que el presente Rollo dimana, debemos confirmarla y la confirmamos, con imposición al apelante de las costas causadas por este recurso.

Al notificarse esta resolución instrúyase a las partes si es o no firme y, en su caso, los recursos que pudieran caber contra la misma, de conformidad con lo dispuesto en al artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 162/11 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico