Sentencia Civil Nº 64/2008, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 39/2008 de 21 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

OVIEDO

SENTENCIA: 00064/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 39/2008

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO

DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO

DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO

En OVIEDO, a veintiuno de Abril de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº

259/07, procedentes del Juzgado de Primera Instancia de Luarca-Valdés, Rollo de Apelación nº 39/08, entre partes, como

demandado y apelante DON Paulino , y como demandante y apelado DON Eduardo

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia de Luarca-Valdés dictó Sentencia en los autos referidos con fecha 26 de Octubre de 2007 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. González Méndez, en nombre y representación del actor, así como desestimando íntegramente la reconvención formulada de contrario, DEBO DECLARA Y DECLARO que el demandado se ha desligado del contrato de compraventa relativo a la finca registral nº NUM000, convenido el día 11 de enero de 2007; y como consecuencia viene obligado a devolver el doble de la cantidad anticipada, esto es, 60.000 euros, condenándole a la devolución de esa cantidad más los intereses desde la presentación de la demanda y a abonar las costas del presente juicio."

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Don Paulino, y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales, salvo la relativa al plazo para dictar sentencia, debido a la huelga de funcionarios que finalizó el pasado siete de abril .

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr./a. DON/DOÑA JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO.

Fundamentos

PRIMERO.- Por el actor Don Eduardo se formuló demanda frente a Don Paulino en reclamación de cantidad, concretamente 60.000 euros más los intereses legales, en base a los hechos siguientes que relató en su escrito rector.

El actor, juntamente con su madre y hermanos, es cotitular de una finca sita en Coaña. Como quiera que a principios del año 2.007 hubiese tenido conocimiento de que Don Paulino, titular de una finca colindante llamada DIRECCION000, de 141,30 áreas (registral nº NUM001), deseaba venderla, inició conversaciones para su adquisición, llegando a acordar la compra por el precio de 120.000 euros.

A fin de hacer frente a dicha cifra, el actor había acudido a la Caja Rural de Navia al objeto de obtener un primer préstamo por 30.000 euros a fin de formalizar una entrega como señal, y un segundo préstamo por los restantes 90.000 euros.

Aprobado el préstamo y obtenida la cantidad de 30.000 euros, demandante y demandado formalizaron el 11-01-07 ante Notario un documento por el que Don Paulino recibía aquélla cantidad a cuenta para la adquisición de la finca, quedando sujeto a las prescripciones del artículo 1.454 del Código Civil .

Una vez concedido por la entidad bancaria el segundo crédito, esto es los 90.000 euros restantes, el actor había emplazado al demandado a la firma de la venta definitiva en la Notaría, a lo que éste había mostrado conformidad, pero señalando que la finca que vendía era la nº NUM002, predio que nada tenía que ver con el ya comprometido, siendo además de un valor muy inferior.

Ante dicha circunstancia y, como quiera que el actor llegó a constatar que la finca nº NUM001 había sido vendida a la mercantil "El Trastero de los Licores S.L." el día 23-01-07 por la cantidad de 132.172,6 euros, entendiendo el demandante que el demandado había desistido de la operación, le requirió a la devolución doblada de la cantidad entregada, lo que el demandado no había verificado.

Así las cosas, el demandante interesó la entrega de dicha cifra (60.000 euros), al entender que los 30.000 euros anticipados como señal lo habían sido en concepto de arras penitenciales; subsidiariamente postuló que se declarase la resolución del contrato por incumplimiento del vendedor, con la consiguiente indemnización de daños y perjuicios; asimismo, con carácter subsidiario, postuló la nulidad del contrato con devolución de la cantidad entregada con los intereses desde la fecha de la entrega.

El demandado, al contestar a la demanda, señaló que ya en el mes de Noviembre había alcanzado un acuerdo de venta de la finca litigiosa con la sociedad "El Trastero de los Licores S.L.", acordando la firma para finales de Enero.

Unos días después de acordada la venta señalada, indica el demandado, se le había acercado Don Eduardo ofreciendo comprarle un monte (la finca nº NUM002), llegando a trasladarse el día 11 de Enero primero a la Caja Rural donde le transfirió 30.000 euros y luego a la Notaría, donde tenían preparado un documento de entrega del dinero a cuenta, sin especificar ni la finca objeto de la venta, ni el importe, sin que tampoco le hubiesen explicado el contenido del artículo 1.454 del C. Civil .

En base a ello invocó la nulidad del contrato por falta de los elementos esenciales del mismo, básicamente vicio del consentimiento, formulando demanda reconvencional, interesando asimismo del actor reconvenido le indemnizase en la cantidad de 30.000 euros por los daños y perjuicios causados.

La sentencia de primera instancia acogió la demanda en su pretensión principal y rechazó la reconvención, condenando en consecuencia al demandado a abonar al actor la suma de 60.000 euros con los intereses, consecuencia de su desistimiento, resolución frente a la que se alza el demandado.

SEGUNDO.- La primera cuestión que ha de resolverse es la relativa a si ambas partes en conflicto concertaron la compraventa de la finca El DIRECCION000 (finca nº NUM001 y catastral nº NUM003) y si en dicho negocio concurrieron todos los presupuestos para su validez.

La parte apelante, y en su momento demandada, sostuvo y sostiene que la finca respecto de la cual había llegado con el actor al acuerdo de venta era la que denominó "DIRECCION001", y así se lo señaló cuando contestó a la comunicación que aquél le había remitido indicándole que al haber obtenido el crédito necesario le emplazaba ante la Notaría correspondiente para que otorgara la escritura de compraventa.

Sin embargo, en dicha contestación Don Paulino señaló que quedaba pendiente de especificar la forma de pago de los 90.000 euros restantes del total de los 120.000 euros pactados, manifestación que de referirse a la DIRECCION001" (nº NUM002) chocaría de plano con la valoración de la misma señalada en el informe aportado con el escrito rector, que lo fue de 2.635,50 euros atribuido a la DIRECCION000".

Bien es verdad que en la escritura notarial de 11-01-07, en la que Don Eduardo entregó a Don Paulino los 30.000 euros a cuenta del precio de la compraventa entre ellos concertada, se señaló que lo era para la adquisición de una finca sita en la localidad de Loza, concejo de Coaña, sin especificar la denominación, reseña o ubicación de la misma; mas es evidente que el mero montante de los 30.000 euros resulta más de diez veces superior al valor de la finca que se pretende en el objeto del negocio.

Además, como resulta del documento nº 4 aportado con la demanda, debidamente ratificado, Don Eduardo solicitó, en primer término, en la Caja Rural un préstamo por 30.000 euros para, según afirmó a dicha entidad, financiar el contrato de arras para la compra de la finca nº NUM001 ("El DIRECCION000"), lo que motivó que dicha prestamista, antes de la concesión del préstamo, enviase un perito tasador para la valoración de dicha finca. Posteriormente, se señala, a continuación y tras haber otorgado dicho préstamo el 11-01-07, Don Eduardo el 19-01-07 había solicitado un segundo préstamo de 90.000 euros (resto del precio), que no llegó a materializarse al haber sido vendida a un tercero la finca.

Según afirmó en su día, y reitera el apelante, ya el día 20-12-2006, y antes por tanto de la entrega a Don Eduardo de la señal, había firmado con la empresa El Trastero de los Licores S.L. un documento privado de venta de la DIRECCION000" por precio de 132.172,06 euros, habiendo en su momento entregado a cuenta la compradora 30.000 euros, más lo cierto es que tal circunstancia no empece la existencia del subsiguiente compromiso de venta, por muy extraño que resulte, ello con independencia de que los 30.000 euros que en dicho documento privado se afirman entregados en el acto a Don Paulino aparecen ingresados en su cuenta bancaria el día 23-01-07, justamente la fecha de la escritura pública de compraventa entre la mercantil El Trastero de los Licores S.L. y el referido Don Paulino, siendo así que en dicho instrumento, el vendedor declaró haber recibido en el acto el precio convenido, de una parte un cheque bancario por 102.172,06 euros y por otro el resto (30.000 euros) en efectivo y, si bien es verdad que, según se afirma por el responsable de la contabilidad de dicha empresa, que el día 20-12-06 figura un asiento de entrega en efectivo de 30.000 euros en concepto "señal de terreno El DIRECCION000", también señala que no se declaró fiscalmente dicha entrega.

Sea como fuere, y aún partiendo que lo expuesto pone en entredicho la realidad de la fecha del contrato privado, lo cierto es que todo apunta, con lo obrante en autos, que la finca respecto de la que Don Eduardo entregó la señal no fue sino "El DIRECCION000", lo que además resulta lógico si tenemos en cuenta que dicho predio es colindante con otro de la titularidad de aquél, su madre y hermanos, como se afirmó en el primero de los fundamentos de esta sentencia, con lo que el interés en su adquisición a efectos de una agrupación de ambas fincas sería patente.

No aparece en autos la más mínima prueba, como no sean las meras manifestaciones de parte, de que Don Paulino pudo haber sufrido un error en el objeto negocial, y menos aún que pudo ser engañado por Don Eduardo.

El documento notarial, aún con la incorrección señalada, cumple los preceptos del artículo 1261 del C. Civil .

TERCERO.- Llegados a este punto, y siendo indudable que la venta no se materializó por causa del vendedor, la cuestión que hemos de abordar es la naturaleza de la entrega y, concretamente, si podemos entenderla como constitutiva de arras penitenciales.

Como sabemos, y es reiterada doctrina, se ha de diferenciar entre las arras confirmatorias, en las que la entrega se considera como una parte del precio de la venta, y las penitenciales, que son las que permiten desligarse del contrato con las consecuencias del artículo 1.454 del C. Civil , esto es, perdiendo el comprador la cantidad entregada o devolviendo el vendedor por duplicado la recibida. Sin embargo, nuestro Tribunal Supremo ha sido reiterativo señalando que ha de quedar claramente constatado en el contrato el carácter penitencial de las arras, pues de otro modo la entrega ha de conceptuarse como pago de parte del precio (ST de 26-10-91, 31-07-92, 3-10-92 , etc.).

En el documento notarial de 11-01-07 se pactó que el negocio quedaba sujeto a las consecuencias previstas en el artículo 1.454 del C. Civil , expresión que ha de considerarse suficiente a los efectos pretendidos por el demandante, esto es, alusiva a las arras penitenciales que, como se ha dicho, son aquéllas a las que el precepto se refiere.

CUARTO.- El rechazo del recurso ha de conllevar la condena de la parte apelante al abono de las costas causadas en la presente alzada (artículo 398 de la L.E.C .)

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Paulino contra la sentencia de fecha veintiséis de Octubre de dos mil siete dictada por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia de Luarca-Valdés , en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR y confirmamos en todos sus pronunciamientos la sentencia recurrida.

Se imponen a la parte apelante las costas causadas en la presente alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.