Sentencia Civil Nº 64/2011, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 1, Rec 296/2010 de 31 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLON

SECCION PRIMERA

R.A.C. 296/2010

Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción 5 de Villarreal

Juicio Ordinario núm. 444/2009

S E N T E N C I A N U M. 64

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don Carlos Domínguez Domínguez

Magistrados:

Don Pedro Luis Garrido Sancho

Don José F. Morales de Biedma

En la Ciudad de Castellón de la Plana, a treinta y uno de marzo de dos mil once.

La SECCION PRIMERA de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida por los Ilmos. Señores referidos al margen, ha visto el presente recurso, interpuesto contra la Sentencia dictada el día veintiséis de julio de dos mil diez, en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 444 de 2010 , sobre compraventa de vivienda en construcción.

Ha sido partes en el recurso, como APELANTE , la mercantil demandada COPOI 72 S.L., representada por el Procurador de los Tribunales Don Rafael Breva Sanchis y defendida por el Letrado Don Juan José Breva Sanchis; y como APELADA , el demandante DON Landelino , representado por la Procuradora de los Tribunales Doña Inmaculada Tomas Fortanet y defendido por el Letrado Don Juan Serrano Castan, siendo Ponente el Magistrado Suplente Don José F. Morales de Biedma.

Antecedentes

PRIMERO. - El fallo de la Sentencia apelada literalmente dice: "ESTIMAR INTEGRAMENTE LA DEMANDA presentada por la procuradora Doña Inmaculada Tomás Fortanet en nombre y representación de D. Landelino , contra COPOI 72 S.L. y en consecuencia:

Declaro respecto al contrato de tres de enero de 2007 suscrito por las partes, que la cláusula tercera, párrafo primero es nula por tener carácter abusivo, siendo sustituido por el siguiente: La transmitente se obliga a entregar la vivienda objeto de este contrato durante el mes de marzo de 2008, sin perjuicio de comunicar la fecha concreta de entrega.

Declaro la nulidad por abusiva, respecto al contrato de tres de enero de 2007, de la cláusula quinta en su integridad, quedando sustituida por la siguiente cláusula: Cuantos gastos se causen y tributos se devenguen con ocasión del otorgamiento de la escritura pública de compraventa será satisfechos según ley.

Declaro la nulidad por abusiva respecto al contrato de tres de enero de 2007, de la cláusula novena en su integridad, sustituyéndola por lo siguiente: En el supuesto de que el adquirente resolviese voluntariamente el contrato, la transmitente devolverá la parte del precio desembolsada sin retención alguna. Si el adquirente incumpliese sus obligaciones de pago, la transmitente podrá optar entre resolver el contrato previa devolución de la parte del precio desembolsada menos el 20% de dicha cantidad, o exigir el cumplimiento del contrato y el pago de la cantidad restante. En el supuesto de que el transmitente resolviese voluntariamente el contrato, devolverá al adquirente la parte del precio desembolsada. Si el transmitente incumpliese las obligaciones que asume en este contrato, el adquirente podrá optar entre resolver el contrato, previa devolución de la parte del precio desembolsada más el 20% de dicha cantidad, o exigir el cumplimiento del contrato y la entrega del bien en las condiciones pactadas.

Declaro la nulidad por abusiva, respecto al contrato de tres de enero de 2007, de la cláusula duodécima en su integridad, suprimiéndola.

Debo condenar y condeno a COPOI 72 S.L. a estar y pasar por las consecuencias inherentes a la anterior declaración y tener por no escritas en el contrato celebrado entre las partes las mencionadas condiciones generales de la contratación, lo que no afectará a la eficacia del contrato suscrito por las partes en la medida en que la declaración judicial".

Por Auto de fecha uno de septiembre de dos mil diez se rectifica la expresada resolución, y que literalmente dice: "PARTE DISPOSITIVA; SE RECTIFICA la Sentencia de 26/07/2010 en el sentido de que donde se dice "en la medida en que la declaración judicial", debe decir "en la medida en que la declaración judicial de nulidad no determina la ineficacia total del mismo".

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de la mercantil demandada, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación contra la misma, y admitido que fue y evacuado el trámite de impugnación, se remitieron los autos a esta Audiencia donde turnados que fueron a esta Sección Primera se formó el correspondiente Rollo de Sala, designándose Ponente y señalándose para deliberación y votación el pasado veintidós de abril del año en curso.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado, en lo esencial, las formalidades legales, salvo el plazo para dictar la presente resolución.

Fundamentos

SE ACEPTAN los de la sentencia en cuanto nos e opongan a lo que se dirá.

PRIMERO. - En la demanda rectora del procedimiento, la actora reclama, además de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del contrato de promesa de venta firmado en su día con la demandada, la nulidad de determinadas cláusulas contractuales, referidas a la entrega de la vivienda, la relativa a los gastos y tributos, la resolución por incumplimiento y cláusula penal, y por último, la cláusula relativa al fueron territorial, y todo ello, tras la resolución unilateral instada el 4 de agosto y 15 de septiembre de 2008 comunicado a la demandada. En la contestación a la demanda, la constructora se opone a la nulidad de las cláusulas interesadas por la actora, manteniendo la vigencia del contrato, y que en las conversaciones habidas siempre ha insistido en el abono de la cantidad adeudada según el contrato firmado y simultáneamente se otorgaría la escritura pública. Termina solicitando la desestimación íntegra de la demanda.

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda y que se sustenta, en síntesis, en lo siguiente: una vez declarada la nulidad por abusivas de las precitadas cláusulas, integra el contrato quedando redactadas las cláusulas en la forma establecida en el fallo, y admite la resolución voluntaria y sin sujeción a causa del contrato firmado en su día por ambos litigantes.

La representación procesal de la mercantil demandada "Copoi-72, S.L.", recurren en apelación la Sentencia de instancia, y como motivos de su recurso aduce, en síntesis: Incongruencia de la Sentencia habida cuenta de que en el fallo no se dice nada en cuanto a que se le condena al pago de 18.649,39 €, que es la cantidad reclamada por la actora; tampoco está de acuerdo en cuanto a la resolución del contrato, puesto que no ha sido solicitado, extremo referenciado en el Fundamento de Derecho Cuarto de la Sentencia, punto que debe de ser anulado completamente; y en cuanto a la nulidad de las cláusulas 3ª, 5ª, 9ª y 12ª del contrato de compraventa, aunque en un principio podríamos estar de acuerdo con las mismas, puesto que no afectan a la eficacia del contrato, según el fallo de la Sentencia, solo suprimen dichas cláusulas pero no afectan ni a la vivienda ni al precio ni a los plazos, consentimiento, objeto y causa, por lo tanto, la esencia del contrato es válida; y por último, entrando en la nulidad de cada una de las cláusulas que recoge el fallo, entiende que la 3ª no es abusiva, pues lo único que se modifica es el mes de marzo de 2008, la 5ª, resulta incomprensible que se declare abusiva, cuando se dice que los gastos será satisfecho por el comprador, respecto a la 9ª no es admisible el texto que fija el Juez, y en cuanto a la 12ª es un error de trascripción. Con relación a las costas y reconocida la validez del contrato no debe ser impuestas a Copoi-72, S.L.

La parte apelada se opone al recurso formulado, y aclara al respecto de la incongruencia, que la declaración del carácter abusivo de determinadas cláusulas, y la integración del contrato por el Juez, y los actos realizados con anterioridad a la presentación de la demanda, no abocan a otra conclusión que no sea el pago de la cantidad reclamada. Termina solicitando la desestimación del recurso, la ratificación de la Sentencia de instancia, con imposición de las costas a la parte apelante.

SEGUNDO .- Planteado así el recurso, la primera de las alegaciones relativa a la incongruencia, no puede ser acogida porque, en realidad, no estamos ante ningún supuesto de incongruencia, sino ante una falta de claridad y sistemática del fallo de la sentencia, pero que en caso alguno impide conocer lo decidido, es decir, la estimación de la demanda en su integridad, según las pretensiones esgrimidas por la actora y que se concretan en el último párrafo del fundamento de derecho cuarto, es decir, la declaración de nulidad de la cláusula novena, el reconocimiento a resolver voluntariamente el contrato, el cual ya había sido efectuado en dos ocasiones anteriores y la solicitud de la devolución de las cantidades entregadas. Por tanto, el evidente olvido en la parte dispositiva de la sentencia que hubiera concretado las pretensiones de la actora, podía haber sido motivo de un recurso de aclaración, pero no apreciamos incongruencia, habida cuenta de la estimación integra de la demanda como se expresa en el fallo.

Y bien, entrando en el recurso y atendiendo a la base fáctica, resulta acreditado que Don Landelino y la promotora Copoi 72, S.L., firmaron un precontrato para la compra futura de una vivienda en construcción en el término de Villarreal, CALLE000 nº NUM000 y NUM001 , por un precio, y para lo cual se realió, una primera entrega de 3.215,41 €, y tres plazos de 5.144,66 €, los días 16 y 22 de mayo, y 1 de octubre de 2007, todo lo cual comporta una promesa de compra y venta recíprocamente aceptada, , y que no está sujeta a ningún requisito especial de forma, y con sustantividad como negocio preparatorio o precontrato por el que las partes no quedan definitivamente vinculadas como comprador y vendedor, pero se reconocen facultad de exigirse en el futuro el cumplimiento de la relación proyectada sin necesidad de nuevo consentimiento. En el caso, quedaba reservado, mientras se construía el inmueble, el derecho a comprar la vivienda por el Sr. Landelino a cambio de entregar unas determinadas cantidades de dinero a la promotora, que una vez terminada la construcción se imputarían al pago del precio del inmueble adquirido. Por tanto, estamos en presencia de un precontrato suscrito por ambos litigantes, y que ya en si mismo, es un auténtico contrato, que tiene por objeto celebrar otro en el futuro, conteniendo el proyecto o la ley de bases del siguiente.

TERCERO. - El efecto principal de la promesa de vender y de comprar, como expresamente aparece epigrafiado en el documento privado, aceptado recíprocamente como negocio preparatorio que es, no conlleva que las partes queden definitivamente vinculadas como comprador y vendedor, pero si que reconoce la facultad de exigirse en el futuro el cumplimiento de la relación proyectada sin necesidad de nuevo consentimiento ( STS 11 Jun. 1998 ). Lo que sucede en el caso, es que él Sr. Landelino , desistió unilateralmente de continuar con la reserva aduciendo como motivo, que no le concedían el préstamo hipotecario, habida cuenta de sus dificultades económicas, a cuyo efecto y mediante burofax en fecha 4 de agosto y 15 de septiembre de 2008, reclamó a la promotora la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, desistiendo unilateralmente de continuar en la reserva pactada, lo que no fue ni es aceptado por la promotora recurrente, que habiendo cumplido con lo acordado en fecha 19 de Dic. de 2007, estaba en posesión del Certificado Final de Obra.

Ahora bien, la renuncia voluntaria al cumplimiento de sus obligaciones por parte de la actora, la que no fue aceptada por la demandada, que sí cumplió con sus obligaciones, conlleva que el precontrato o promesa de compraventa queda resuelto, y con la consiguiente entrega a la actora de las cantidades recibidas a cuenta. No obstante, hemos de hacer la siguiente consideración, ante la existencia en el precontrato de una cláusula de penalización y que sanciona el incumplimiento contractual de las partes, consistente, cláusula novena : "En el supuesto de que el adquirente incumpliese la obligación de satisfacer la parte del precio aplazado, o cualesquiera de los plazos estipulados, la transmitente podrá optar entre resolver el contrato, previa devolución de la parte del precio desembolsada menos un porcentaje del 20% del mismo en concepto de cláusula penal, o exigir el cumplimiento mediante el pago del resto aplazado.", y que el Juzgado, a instancia de lo peticionado por la actora en su demanda, declara la nulidad por abusiva de la precitada cláusula, junto con otras, sustituyéndola por la que expresamente se recoge en el fallo.

Pues bien, la sanción prevista por el ordenamiento jurídico para las condiciones generales o cláusulas no negociadas individualmente que sean abusivas es la nulidad de pleno derecho (art. 8.1 y 2 de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación y 10 bis 2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, como también ahora dispone el artículo 83.1 del Texto Refundido aprobado por Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre ), lo cual es acorde a la previsión del artículo 6.3 del Código Civil , a cuyo tenor los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto en caso de contravención, y siendo claramente predicable de las normas cuyo objeto es la protección de los consumidores su carácter imperativo, las cláusulas que no respeten las exigencias legales, y entre ellas el justo equilibrio de las prestaciones, constituyen un acto jurídico contrario a una ley imperativa, cuyo efecto terminante es la nulidad.

Haciendo aplicación al caso, entendemos, que las cláusulas penales deben de ser interpretadas restrictivamente y exigirse una debida constancia de la prestación del consentimiento de ambas partes en su formalización, pero ello no conlleva que deban de rechazarse las mismas cuando constan por escrito y firmadas, como sucede en el caso, por lo que cabe concluir que dicha cláusula fue aceptada y consentida por la parte contratante, lo que no quiere decir, que no estemos de acuerdo con la nueva redacción dada por el Juzgado tendente a restablecer un equilibrio justo en la contratación, pues ni esta cláusula, ni la 3ª, 5ª y 12ª han sido objeto de negociación individualizada entre las partes, sino que fue impuesta en el precontrato al comprador, perjudican notoriamente al mismo, desequilibran los derechos y obligaciones de las partes, y no respeta la buena fe contractual, han de reputarse nulas por abusivas, y damos por reproducidos los argumentos de la instancia en el particular, con el fin de evitar inútiles repeticiones. En todo caso, partiendo de los razonamientos expuestos en la sentencia, donde se deja patente, que el Sr. Landelino dejó de pagar los plazos, que el Certificado Final de Obra se emitió el día 19 de noviembre de 2007, visado por el Colegio de Arquitectos en 19 de diciembre de 2007, y que las cláusulas anuladas y reintegradas no afectan a la validez del precontrato, entendemos, que de conformidad con la nueva redacción dada a la cláusula novena , e incluso en los términos de la primitiva, y habida cuenta de que la resolución voluntaria de la promesa de compra se produce después de no pagar los plazos previstos en el tan precitado precontrato, es indiscutible que se debe aplicar la penalización del veinte por ciento de las cantidades desembolsadas por la actora, habida cuenta que la cuantía de la citada penalización es la previsible para el grado de culpa observado ( STS 22/9/1998 ). Por lo expuesto, en atención a la culpa apreciable en el actor al resolver, sobre la base de la imposibilidad sobrevenida de pagar el precio pactado, al carecer de ingresos que le permitan satisfacer en su totalidad este último, y que entendemos que no se ha probado perjuicio apreciable por la resolución unilateral del contrato, resulta equitativa la penalización del veinte por ciento con devolución a la actora de la suma restante hasta el total de las cantidades entregas, esto es, 14.919,52 € lo que debe de conducir a la parcial estimación de la apelación.

CUARTO.- Por cuanto antecede y en base a los precitados razonamientos, procede, con la estimación en parte del recurso y la estimación en parte de la demanda rectora del procedimiento en los términos recogidos en el último párrafo del precedente fundamento, conduce a que no se haga especial declaración sobre las costas devengadas en la primera instancia (artículo 394 LEC ), ni tampoco sobre las de esta alzada, de conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil COPOI 72, S.L., contra la Sentencia dictada el día 26 de julio de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 5 de Villarreal , en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 444 del año 2009, de los que este Rollo dimana, debemos revocar y REVOCAMOS PARCIALMENTE la resolución recurrida, y en su lugar estimando en parte la demanda formulada por la representación procesal de Don Landelino contra la mercantil Copoi 72, S.L., debemos condenar y condenamos a la referida mercantil demandada a que abone a la actora la cantidad de CATORCE MIL NOVECIENTOS DIECINUEVE EUROS CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (14.919,52 €) más los intereses legales correspondientes desde la interpelación judicial. Todo ello sin hacer especial imposición sobre las costas devengadas en ninguna de ambas instancias.

Notifíquese esta resolución a las partes y con testimonio de la misma devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, la acordamos, mandamos y firmamos.