Sentencia Civil Nº 64/2011, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 306/2010 de 04 de Febrero de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA

Ilmos. /as Sres. /as

SALA Presidente

D./Da. EMMA GALCERAN SOLSONA (Ponente)

Magistrados

D./Da. Ma ELENA CORRAL LOSADA

D./Da. MARIA PAZ PEREZ VILLALBA

En Las Palmas de Gran Canaria, a 4 de febrero de 2011.

VISTO, ante Sección Cuarta de la Audiencia Provincial, el recurso de apelación admitido a la parte apelante, en los resenados autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 8 de Arrecife de fecha 2 de febrero de 2010 , y aclarada por Auto de fecha 11 de febrero de 2010 seguidos a instancia de NUDOGAMA S.L., como apelado en esta alzada representados por el Procurador D. /Dna. ALICIA MARRERO PULIDO y dirigidos por el Letrado D. /Dna. FAYNA PEREZ CABRERA, contra INMOBILIARIA MASAR CANARIAS, S.L., como apelante en esta alzada, representados por el Procurador D. /Dna. DANIEL CABRERA CARRERAS y dirigidos por el Letrado D. AUGUSTO PÉREZ CEPEDA VILA .

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada de Primera Instancia dice:

" QUE ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la entidad Nudogama S.L., por medio de su procuradora dona Encarnación Pinto Luque, contra la entidad Inmobiliaria Masar Canarias S.L., DEBO DECLARAR Y DECLARO RESUELTO el contrato de compraventa celebrado entre las partes litigantes, acompanado como documento no 2 de la demanda y denominado en el mismo como contrato de opción de compra, sobre los Pisos Plantas 3o y 4o letra C portal 5 de la parcela A, en Avda Fred Olsen de Arrecife, de fecha 1 de octubre de 2004, CONDENANDO a la referida demandada a devolver a la actora la cantidad de 56.000 euros; dicha cantidad devengará el interés legal del dinero desde el momento que fueron entregadas las cantidades hasta la fecha de Sentencia y desde ésta hasta su completo pago el interés poro mora procesal previsto en el artículo 576 LEC .

Todo ello, con expresa condena en costas a la parte demandada."

Auto aclaratorio de fecha 11 de febrero de 2010 dice:

" SE RECTIFICA LA SENTENCIA, de 2 DE FEBRERO, en el sentido de que donde se dice QUE ESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la entidad Nudogama S.L. por medio de su procuradora dona Encarnación Pinto Luque, contra la entidad Inmobiliaria Masar Canarias S.L., DEBO DECLARAR Y DECLARO RESUELTO el contrato de compraventa celebrado entre las partes litigantes, acompanado como documento no 2 de la demanda y denominado en el mismo como contrato de opción de compra, sobre los Pisos Plantas 3a y 4a letra C portal 5 de la parcela A, en Avda Fred.Olsen de Arrecife, de fecha 1 de octubre de 2004, CONDENANDO a la referida demandada a devolver a la actora la cantidad de 56.000 euros; dicha cantidad devengará el interés legal del dinero desde el momento que fueron entregadas las cantidades hasta la fecha de Sentencia y desde ésta hasta su completo pago el interés por mora procesal previsto en el artículo 576 LEC ". , debe decir QUE ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la entidad Nudogama S.L., por medio de su procuradora dona Encarnación Pinto Luque, contra la entidad Inmobiliaria Masar Canarias S.L. DEBO DECLARAR Y DECLARO RESUELTO el contrato de compraventa celebrado entre las partes litigantes, acompanado como documento no 2 de la demanda y denominado en el mismo como contrato de opción de compra, sobre los Pisos Plantas 3a y 4a letra C portal 5 de la parcela A. en Avda Fred Olsen de Arrecife, de fecha 1 de octubre de 2004, CONDENANDO a la referida demandada a devolver a la actora la cantidad de 56.000 euros; así como al pago de los intereses legales intereses devengados desde el momento que fueron entregadas las cantidades hasta la fecha de Sentencia, en aplicación de lo dispuesto en estipulación octava del contrato y desde ésta hasta su completo pago el interés por mora procesal previsto en el artículo 576 LEC ".

SEGUNDO.- La relacionada sentencia, se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad a lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, y tras darle la tramitación oportuna se senaló para su estudio, votación y fallo el día I24 de enero de 2011.

TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la sentencia el Ilmo. /a. Sr. /a. D. /Dna. EMMA GALCERAN SOLSONA, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Se presentó demanda de juicio ordinario en la que, tras alegar que como consecuencia del contrato de compraventa, titulado de opción de compra, de fecha 1 de octubre de 2004, celebrado entre las partes, habiendo transcurrido en exceso el plazo pactado para la entrega del objeto de la compraventa, sin que la entidad vendedora haya cumplido con dicha obligación, se solicitó que se dictara sentencia declarando resuelto el contrato de compraventa de fecha 1 de octubre de 2004, condenando a la demandada a devolver a la actora la cantidad de 56.000€, en concepto de principal, más los intereses devengados al seis por ciento anual desde el momento que fueron entregadas las cantidades hasta el momento efectivo de su devolución, habiéndose estimado la demanda en la sentencia de instancia.

SEGUNDO.- Las alegaciones del recurso de apelación, contenidas en los epígrafes 1o al 4o del escrito, se refieren a la incongruencia omisiva por no haber resuelto acerca de la alegada caducidad de la opción de compra, la supuesta incongruencia por supuesta alteración de la causa petendi por introducción de cuestión nueva al calificar el contrato suscrito como de compraventa, el supuesto apartamiento de lo que constituyó el objeto de la litis y aplicación de argumentos no esgrimidos por la actora, y demás alegaciones similares que presentan como característica común, la de partir de la errónea, a juicio de la apelante, calificación por el Juzgador de instancia del contrato suscrito, como de verdadera compraventa, pese a figurar en el documento la denominación de contrato de opción de compra, y, en consecuencia, sostiene la apelante que debió haberse partido de su calificación de opción de compra, lo que constituye fundamento o base de las referidas alegaciones.

TERCERO.- Tal como se puntualiza en la resolución de instancia, los contratos son lo que son y tienen la naturaleza que jurídicamente les corresponde a tenor del conjunto de derechos y obligaciones estipulados, sin que la denominación dada al mismo por las partes vincule a los tribunales ( Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 22 de junio de 2001 ). Y, conviene puntualizar que, conforme a los artículo 1281 y siguientes del Código Civil , para la interpretación de los contratos habrá de estarse no sólo a su propios términos sino también a la intención de los contratantes siendo constante la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( Sentencias de fecha 30 de enero de 1986 , 6 de febrero de 1987 , 23 de junio de 1987 , 21 de noviembre de 1988 , entre otras) según la cual "la interpretación de los contratos y demás actos jurídicos, aunque haya de partir de la expresión contenida en las palabras pronúnciales o escritas no puede detenerse en el sentido riguroso o gramatical de las mismas y ha de indagar fundamentalmente la intención de las partes y el espíritu y finalidad que hayan presidido el negocio, infiriéndose de las circunstancias concurrentes y de la total conducta de los interesados, como así viene a sancionarlo el Art. 1282 , el cual no excluye los actos anteriores ni las demás circunstancias que pueda contribuir a la acertada investigación de la voluntad de los otorgantes, siendo indudable que entre estos elementos podrá tener importancia muy relevante la conexión que el acto negocio guarde con otros que le hayan servido de antecedentes o base legal, siempre que la parte contra la cual se esgrima esta norma interpretativa haya tenido o debido tener, oportuno conocimiento de ello."

A partir de aquí, en tanto que el contrato de compraventa, expresamente regulado en el artículo 1.445 del Código Civil como aquel contrato por el que "uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente" por su parte, el contrato de opción de compra, nacido al amparo del principio de la autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código Civil , ha sido definido por el Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha 14 de febrero de 1997 , como aquel contrato por el que "se concede al optante la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente senalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada, en casos como el debatido, para frustrar su efectividad." En concreto, en Sentencia de fecha 28 de abril de 2008, senala nuestro Alto Tribunal que son requisitos esenciales de la opción de compra no sólo la determinación de su objeto y el senalamiento del precio estipulado en caso de producirse la futura adquisición sino también la fijación del plazo para el ejercicio de la opción y el que el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado (con cita en SSTS de fecha 14 de febrero de 1997 , 29 de septiembre de 1993 , 13 de noviembre de 1992 y 14 de mayo de 1991 ).

CUARTO.- Con base en lo anterior, examinado el documento aportado y aplicando las reglas de interpretación de los contratos, se infiere que la intención de las partes fue celebrar un auténtico contrato de compraventa de cosa futura, ex Art. 1271 del Código Civil ; contrato por el que la parte vendedora- la entidad Inmobiliaria Masar Canarias S.L.- asume expresamente la obligación de entregar a la compradora- hoy, actora- la cosa vendida- "Pisos en las Plantas 3a y 4a letra C portal 5 de la parcela A (según plano adjunto), con 2 plazas de garaje en el sótano destinados a viviendas". Así se desprende de la simple lectura del documento privado aportado (documento no 2 de la demanda), no impugnado. En dicho documento se especifica el objeto de la compra -viviendas con plazas de garaje-, se especifica su ubicación, su precio, el plazo de construcción, acompanando una hoja adjunta de memoria de calidades y un plano de la vivienda, y se determina las obligaciones de ambas partes contratante, derivadas de su condición de vendedor y comprador, como la forma de pago, la elevación a escritura pública, la inspección de la vivienda antes de su entrega, la posible subrogación hipotecaria, la fecha de entrega de las llaves etc, obligaciones propias de un auténtico contrato de compraventa. Incluso, así se desprende del propio tenor de la estipulación segunda que recoge expresamente una fórmula aplazada para el pago del precio pactado típica de este tipo de contratos entre la entidad promotora de viviendas y el comprador final. Es más, del tenor literal de la misma, en la que textualmente se dice que "la entrega inicial es de 34.000,00 euros. Para ejercitar la opción de compra, entrega en este acto dicha cantidad por la que se le da formal carta de pago mediante el presente documento" se podría incluso concluir que la opción de compra quedaría consumada en ese acto, ya que por la entrega de dicha cantidad el optante habría manifestado su voluntad de adquirir la vivienda.

Por el contrario, en ningún momento, puede entenderse que las partes tuvieran intención de celebrar un contrato de opción de compra. Ni tan siquiera dicho contrato reuniría los requisitos exigidos para ser considerado como tal. Ni se especifica el supuesto plazo para el ejercicio de la opción ni se recoge tampoco el compromiso del concedente de no disponer de las viviendas y plazas de garaje objeto del contrato; requisitos esenciales del contrato de opción, tal y como se ha apuntado anteriormente. La entidad demandada se basa para afirmar que el contrato encierra una auténtica opción de compra no sólo en las palabras "opción", "optante" y "concedente" utilizadas en el mismo sino que se apoya en el propio tenor literal de la estipulación séptima; argumentación que no se comparte. Primero, porque tal y como se ha senalado antes, los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son. Y, segundo, porque la citada cláusula no es más que una cláusula de estilo; así se desprende del mero hecho de referirse a un plazo que no aparece determinado en el contrato. Es más, dicha cláusula encerraría una auténtica penalización contra el optante que, según afirma la propia Audiencia Provincial de Las Palmas, en Sentencia de fecha 13 de diciembre 2007, citada en la demanda, es contraria a la propia naturaleza del supuesto contrato de opción de compra. (Sección Cuarta , Rollo no 208/2007).

QUINTO.- Sentado lo precedente, la valoración de la prueba practicada por parte del Juzgador de instancia resulta ser acertada, sin que quepa apreciar errónea valoración alguna, compartiendo la Sala la conclusión a que llegó, con la consiguiente desestimación de las alegaciones ya mencionadas, así como de la relativa a la procedencia de la resolución del contrato y al incumplimiento de la obligación de entrega, pues como se razonó en la sentencia de instancia, que contiene una motivación completa, específica y de todo punto acertada, en el caso de autos nos encontramos ante una verdadera compraventa, habiendo cumplido con sus obligaciones la compradora, e incumplido la vendedora su obligación de entrega, al tiempo de dirigirle el requerimiento resolutorio mediante burofax, requiriendo la devolución de la cantidad entregadas más intereses legales, sin que conste que hubiera cumplido con su obligación de entrega ni al tiempo de presentar la demanda ni a fecha de la sentencia de primera instancia, quedando debidamente acreditado el incumplimiento de la obligación de entrega fundamentador de la acción resolutoria del contrato, conforme a consolidada doctrina jurisprudencial en la materia ( SS.TS.) de 18 de noviembre de 1983 , 31 de mayo de 1985 , 5 de junio de 1989 , 14 de noviembre de 1998 , 16 de octubre de 1997 , 11 de abril de 2000 , 28 de abril de 2000 , 22 de junio de 2001 , e.o.).

Igualmente debe confirmarse el pronunciamiento sobre costas procesales, pues la estimación de la demanda debe considerarse sustancial al haberse pedido los intereses al tipo del 6% anual, y fijado en la sentencia los intereses legales, sin que lógicamente proceda indicar concreto porcentaje pues varía a lo largo de los anos el interés legal del dinero, y tratándose de una estimación sustancial de la demanda, procede confirmar la condena en costas a la parte demandada (art. 394 LEC ), remitiéndonos a la sentencia de la Sección Cuarta de la AP. de Las Palmas, de fecha 1 de junio de 2010, Rollo 654/2009 , Fundamento de Derecho Cuarto: "Como ha declarado esta Sección Cuarta en las sentencias de fecha 5 de noviembre de 2009, dictada en el Rollo no 597/2009 , y de 18 de noviembre de 2009, dictada en el Rollo no 32/2009 , la Ley 57/1968, de 27 de julio , reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, establece en su art. 3 que, expirado el plazo de iniciación de las obras, o de entrega de la vivienda, sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual, o conceder una prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.

Además, tales derechos se entienden sin perjuicio de los demás derechos que puedan corresponder al adquirente con arreglo a la legislación vigente (art. 3o ), estableciendo el art. 7o de la Ley el carácter irrenunciable de los derechos que la Ley otorga a los adquirentes, incluido, por tanto, el de optar por la rescisión contractual, ejercitado oportunamente por la actora, concurriendo los requisitos legales exigidos para ello, y mediante requerimiento fehaciente, debiendo ponerse en relación con lo establecido en los arts. 1o y 2o de dicha Ley , disponiendo el art. 1o la obligación de garantizar tal devolución, expresamente para el caso de que la construcción no se inicie o no se entregue la vivienda por cualquier causa en el plazo convenido, que es el caso de autos.

Posteriormente, la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación , establece que la percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores, se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato, en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio , sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Dicha Ley y sus disposiciones complementarias, se aplicarán en el caso de viviendas con las siguientes modificaciones:

- a) La expresada normativa será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.

- b) (....) - c) (......) - d (......).

En definitiva, la obligación legal obedece a la finalidad, perseguida por el legislador, de garantizar "la adecuada protección de los intereses de los usuarios", como destaca el art. 1o así como la propia Exposición de Motivos de la Ley 38/1999 .

Según el apartado c) de la Disposición Adicional Primera mencionada, el 6% anual de la Ley 57/1968 , fue sustituido por la Ley 38/1999 por el interés legal."

QUINTO.- De lo argumentado resulta la procedencia de confirmar íntegramente la sentencia de fecha 2/2/2010 , aclarada por Auto de fecha 11/2/2010, con desestimación del recurso, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada (art. 398 ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por INMOBILIARIA MASAR CANARIAS S.L., contra la sentencia de fecha 2 de febrero de 2010 , y aclarada por Auto de fecha 11 de febrero de 2010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia no 8 de Arrecife, confirmándola íntegramente, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. /as Sres. /as Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. /a Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario/a certifico