Sentencia Civil Nº 64/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 74/2014 de 21 de Febrero de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimoctava

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933898

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0001191

Recurso de Apelación 74/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1058/2012

APELANTE:BISBEL HISPANIA S.L.

PROCURADOR:D./Dña. JUAN ANTONIO GARCIA SAN MIGUEL ORUETA

APELADO:AENA AEROPUERTOS S.A.

PROCURADOR:D./Dña. LUCIA AGULLA LANZA

SENTENCIA Nº 64/2014

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO. SR. PRESIDENTE:

D. LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. PEDRO POZUELO PÉREZ

D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

En Madrid, a veintiuno de febrero de dos mil catorce.

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandante BISBEL HISPANIA S.L. representada por el Procurador Sr. García San Miguel Orueta y de otra, como apelada demandada impugnante AENA AEROPUERTOS S.A. representada por la Procuradora Sra. Agulla Lanza, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JESÚS RUEDA LÓPEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de Madrid, en fecha 24 de septiembre de 2013, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Estimando parcialmente la demanda principal formulada por el Procurador Sr. García San Miguel, en nombre y representación de BISBEL HISPANIA SL frente a AEROPUERTOS ESPAÑOLES Y NAVEGACIÓN AEREA (AENA) condeno a la demanda a abonar a la actora la suma de 44.634,81 euros con los intereses legales y sin que haya lugar al resto de los pedimentos deducidos en contra de la demandada;

Estimando parcialmente la demanda reconvencional formulada por la procuradora Sra. Agulla Lanza, en nombre y representación de AEROPUERTOS ESPAÑOLES Y NAVEGACIÓN AEREA (AENA) contra BISBEL HISPANIA SL, declaro que BISBEL HISPANIA SL tiene la obligación de abonar a AENA la suma de 335.976,88 euros sin que, al haber sido compensada con la reclamación de la demanda principal, proceda hacer condena a su pago.

No procede hacer expresa condena en costas, ni en la demanda principal ni reconvencional'.

SEGUNDO.-Por la parte demandante se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.-Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 17 de febrero de 2014.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Con fundamento legal en los arts. 1561 y ss C.c., en relación con el 1101 y 1108 del mismo Texto Legal, así como con los 21.4. 30 y 36.4 LAU se ejercitó por la parte actora una acción personal de reclamación de cantidad en exigencia a la demandada Aeropuertos Españoles y navegación Aérea (AENA) como arrendataria que fue del inmueble sito en Madrid c/ Juan Ignacio Luca de Tena nº 14 , de la suma de 1.733.129,40.- € en concepto de coste de las obras precisas para reponer el inmueble al estado en que se encontraba cuando fue entregado al inicio del arriendo, más 1.779.626,33.- € en concepto de lucro cesante por la pérdida de rentas durante el tiempo en que durasen las obras, descontada la suma de 334.214,68.- € entregadas en su día como fianza, pretensiones a las que se formuló oposición en la forma que consta en autos, formulando a su vez la demandada demanda reconvencional por la que se instaba el abono por la reconvenida de la suma de 334.214,68.- €, importe de la fianza en su día entregada, más la suma de 1.762,20.- € en concepto de suministro eléctrico abonado por la demandada tras concluir el arriendo, siendo dictada sentencia en la instancia por la que estimándose parcialmente ambas pretensiones y compensando las sumas resultantes de ello se condenaba a la demandada reconviniente al pago a la demandante reconvenida de la suma de 44.634,81.- €.

Por la parte actora se formuló recurso de apelación contra la citada sentencia que ha venido a fundamentarse en la a su juicio errónea valoración de la prueba en cuanto a la obligación de la arrendataria de hacer frente a los gastos precisos para reponer las instalaciones eléctrica, de voz y datos, de detección de incendios, de climatización y de fontanería; para la reposición del sistema de control inteligente de las instalaciones del edificio y del sistema de climatización, de protección de incendios, de fontanería y de ascensores y en cuanto a su obligación de abonar los gastos de limpieza de los conductos de aire acondicionado, no haber condenado a la demandada al pago del IVA de las obras de reposición ni los gastos asociados a esas obras y no haber estimado la pretensión resarcitoria por lucro cesante, instando por lo tanto la íntegra estimación de su demanda o al menos parcialmente en la suma que manifiesta en relación con el lucro cesante.

Por la demandada reconviniente se impugnó la sentencia de instancia entendiendo que no está obligada al pago de suma alguna en general al haberse iniciado la relación contractual resuelta en junio de 1998 y por lo tanto encontrarse el edificio ya en ese estado, y en particular en relación con cada una de las partidas a cuyo pago se condena en la instancia por los motivos que constan en tal recurso, instando por lo tanto la íntegra desestimación de la demanda.

SEGUNDO.-Planteada en tales términos la cuestión en esta alzada, razones de lógica procesal obligan al previo estudio de cuál sería el estado en que habría de reintegrarse a la demandante el edificio arrendado, si lo es al que tenía en 1990 o al que presentaba en junio de 1998, es decir si nos hallamos ante una única relación contractual con sucesivas modificaciones o si por el contrario nos hallamos antes sucesivos contratos extintivos cada uno de los anteriores, lo que sería el objeto del primero de los motivos de impugnación de la sentencia de instancia formulado por la demandada reconviniente.

La sentencia recurrida entiende que nos hallamos ante supuestos de novaciones subjetivas y modificativas de una única relación contractual y no ante una novación extintiva en base a los acertados argumentos que constan en su fundamento de derecho segundo.

Como es bien sabido la novación está reconocida en el art. 1203 C.c . al decir que las obligaciones pueden modificarse variando el objeto o sus condiciones principales, sustituyendo la persona del deudor o subrogando a un tercero en los derechos del acreedor, considerando la doctrina que dentro de este artículo se comprende tanto la novación subjetiva como la objetiva. Pero en el supuesto enjuiciado lo trascendente es la distinción por sus efectos entre la novación extintiva y la modificativa. A la primera, que es la defendida por la impugnante, se refiere el art. 1204 C.c . en cuya virtud para que una obligación quede extinguida por otras que la sustituya es preciso que así se declare terminantemente o que la antigua y la nueva sean en todo punto incompatibles; mientras que la modificativa, que entiende la sentencia recurrida que es la que se ha dado en este supuesto, tiene lugar cuando sólo existe una variación en la misma, quedando subsistente la anterior obligación; y que está admitida en el citado art. 1203 C.c . al decir que 'las obligaciones pueden modificarse...'.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido claramente la distinción de una y otra, diciendo que la novación nunca se presume ni puede inferirse de meras deducciones o conjeturas, debiendo de constar de modo inequívoco la voluntad de novar, y para atribuirle el efecto específico de sustituir la antigua obligación por la nueva, requiere el «animus novandi» la forma, o bien, la existencia de una incompatibilidad total entre ambas relaciones obligatorias ( Sentencias de 10 julio 1986 , 17 febrero 1987 , 2 junio 1990 , 14 noviembre 1990 ...., entre otras). Al contrario, la modificativa tiene lugar cuando con subsistencia del vínculo primitivo, se produce tan sólo una modificación en la significación económica del contrato ( Sentencias de 7 marzo 1986 , 16 diciembre 1987 , 24 julio 1989 ....).

Según se deriva, v.g, de la STS de 20 de noviembre de 2000 la novación extintiva consiste en el acuerdo de voluntades en virtud del cual se crea la nueva obligación y se establece la sustitución y extinción de la otra anterior, con total sustitución de la reglamentación o del sistema de organización de intereses establecidos por las partes. '...En la novación extintiva concurren dos acuerdos, o mejor dos voluntades, la de extinguir el anterior orden de intereses, y la de crear un nuevo orden vinculante para el futuro, por eso se habla de efecto dual o doble, aunque haya unidad negocial -inescindibilidad, o interdependencia novatoria-. Por consiguiente desaparece el vínculo anterior, y se le releva por la obligación que le sustituye, y pasa a ocupar su lugar. Por ello la Jurisprudencia ha venido señalando: que no subsiste el vínculo originario ( STS de 18 de octubre de 1993 , «a contrario sensu»), de tal modo que si el vínculo primitivo subsistiese, aunque modificado, habría novación impropia ( SSTS de 3 de octubre de 1985 , 8 de octubre de 1986 y 26 de julio de 1997 ). Por otra parte la doctrina de esta Sala también pone de relieve que no se trata de contratos sucesivos e independientes (S. 17 diciembre 1994), por lo que resulta imposible que recaigan sobre la misma finca dos contratos de arrendamiento ( STS de 17 de junio de 1990 ).

En concreto y en relación con las relaciones arrendaticias la novación extintiva del contrato precisa, en general, que conste la alteración objetiva de los dos elementos estructurales que lo integran, es decir la finca que se arrienda y la renta, sin que sea suficiente la modificación de uno solo de ellos, salvo que se produzca notoriamente con caracteres muy acusados, en cuyo caso puede ser reveladora de un ánimo novatorio extintivo, aún cuando no haya una expresión formal de esta voluntad ( SSTS de 10 de marzo de 1992 , 27 de abril de 1988 , 23 de julio de 1991 , 16 de julio de 1992 , 2 de febrero de 1993 , 24 de febrero de 1995 y 15 de diciembre de 1997 ). Es inexcusable que el 'animus novandi' se manifieste de modo expreso, claro y terminante, sin que tal voluntad de novar pueda ser presumida, ya que debe constar de modo inequívoco y en cuanto a la manifestación tácita o concluyente de la voluntad novatoria, vinculada legalmente a la incompatibilidad obligacional, el criterio doctrinal más generalizado es el de estimar que dos obligaciones son incompatibles cuando se ha modificado sustancialmente el objeto o las condiciones principales de la primitiva obligación.

A la vista de tal doctrina es claro que en el caso enjuiciado sólo se han producido novaciones modificativas de una única relación arrendaticia que se inició el 10 de enero de 1990 y concluyó el 30 de noviembre de 2011.

TERCERO.-Efectivamente, aunque el primero de los contratos se suscribiera por la Dirección General de Patrimonio del Estado, no existiendo aún la entidad demandada como ente público constituido con posterioridad, está acreditado que una vez fue creado procedió a ocupar el inmueble con funcionarios a él pertenecientes procediéndose al traslado paulatino de los que servían a otros organismos y la incorporación de los propios como se deriva de la testifical de la Sra. Leocadia , con lo que es claro que cuando esa incorporación se completó el edificio arrendado sólo lo utilizaba AENA y por ende era lo propio que figurase la misma como arrendataria, lo que motivó la suscripción del contrato de 1994, a pesar de que el anterior vencía en 1995, determinante de una mera novación subjetiva puesto que el inmueble arrendado era el mismo y para el mismo uso que venía teniendo, hasta el punto de que en su cláusula tercera se manifiesta que es la arrendataria, no la arrendadora, la que acepta las obras y divisiones que fueron realizadas y aprobadas con anterioridad, lógica consecuencia de que se limitaba a continuar ocupando dependencias que ya ocupaba y en la misma forma en que lo venía haciendo desde que se poseía el edificio, y modificándose el importe de la renta.

Lo mismo puede decirse en relación con el contrato de 1998, siendo evidente que no se trata sino de la mera modificación de ciertas condiciones del anterior pero no de uno nuevo, toda vez que el de 1994 no concluía hasta diciembre de 1998 a pesar de lo cual se manifiesta que entraría en vigor el 1 de enero de 1999 pero que la arrendataria toma posesión del mismo desde el momento de su firma, es decir, el 1 de junio de 1998, siendo así que ya lo venía poseyendo y así podía seguir hasta diciembre de ese año, con lo que es de una claridad palmaria que en modo alguno ni constaba de modo inequívoco la voluntad de novar ni desde luego existía una incompatibilidad total entre ambas relaciones obligatorias, sino bien al contrario, igual arrendador, igual arrendatario, igual objeto arrendado, igual destino del edificio y la misma aceptación por la arrendataria, no por la arrendadora, de las obras y divisiones ya aprobadas con anterioridad.

Ante ello, es claro que la obligación de la arrendataria al fin de la relación arrendaticia es la de reintegrar el edificio en la situación que tenía al comenzar el arriendo en 1990, pero esa obligación ha de matizarse en base a la regulación legal de la misma en relación con la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia y de la propia fuerza de los hechos derivada de que esa cesión posesoria del inmueble para un destino que implicaba su uso como un local unitario para dependencias públicas con exigencias administrativas determinadas, lo que nos ha de llevar al análisis tanto del recurso de apelación como de la impugnación de la sentencia en forma conjunta puesto que ambas no son sino variaciones sobre un mismo tema; a saber: cuál es el alcance de esa obligación de reintegrar el inmueble en la misma forma que se recibió.

CUARTO.-Pues bien, es claro que en base a tal regulación legal el arrendatario responderá de los daños producidos en el inmueble arrendado excepto los derivados del uso normal de la cosa. En este sentido resulta pacífica la Doctrina Jurisprudencial (por todas STS de 2 de Febrero de 2005 y 20 de febrero y 21 de marzo de 2006 ), que una y otra vez proclama, en interpretación de los arts. 1.555 , 1.561 a 1.563 C.c ., que estas normas contienen una presunción 'iuris tantum' de responsabilidad para el arrendatario, que no descansa, en los casos de pérdida o deterioro, menoscabo o desperfecto en la prueba de su culpa, sino que obliga al arrendatario, para eximirse del deber, que le imponen esos preceptos, de devolver la cosa tal como la recibió, a acreditar que los mismos sólo fueron producidos por el uso ordinario o por causa inevitable, probando que actuó con toda la diligencia exigible para evitar ese resultado o deterioro, pues la Ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado asumiendo desde entonces, contractualmente esa obligación que también es legal.

Esta responsabilidad encuentra su límite en los deterioros ocasionados en la cosa arrendada por el simple transcurso del tiempo o por causa inevitable ex artº. 1.561 C.c., o por su mero uso, siempre que éste sea diligente y acorde con la naturaleza de la cosa arrendada, artº. 1555 C.c .

Es evidente que el edificio arrendado se destinó a las actividades propias de AENA desde la constitución de este ente público y antes de Aviación Civil, con lo que se trataba de oficinas públicas e instalaciones de las Administración que habrían de cumplir con todas las exigencias legales que en cada momento se establecieran, cumplimiento que por lo tanto era acorde con el destino y naturaleza de la cosa arrendada, y es en la contemplación de tal realidad en la que ha de basarse, y la sentencia recurrida basó, la reclamación formulada.

Pero es que además al hilo de la argumentación contenida en tal sentencia no puede obviarse que el arriendo se prolongó más de veinte años en los que las modificaciones exigibles por la normativa cambiante impiden considerar como derecho del arrendador el reintegro de la posesión del edificio como si el mismo fuera nuevo, y menos cuando obra en autos como documento 2 de la contestación, folio 510 de los autos, el esencial correo de fecha 25 de septiembre de 2008 dirigido por la arrendadora a la testigo Sra. Leocadia en el que, además de ponerse de manifiesto determinados problemas en el mantenimiento del inmueble, como la existencia de goteras, se afirma que ' dado que, como comentamos, resultaría difícilmente tolerable por vuestra parte que acometiéramos obras de adaptación, actualización y mejora al edificio y sus instalaciones mientras desarrolláis vuestra actividad, conviene que, sin prisas, y a medio plazo vayáis planificando una nueva ubicación en otro edificio...'.

En tal documento se aprecia un claro reconocimiento por la arrendadora de la necesidad de efectuar obras de adaptación, actualización y mejora de todo el inmueble y sus instalaciones, obras que pretende efectuar la propiedad por lo que insta a la arrendataria a, a medio plazo, buscar una nueva ubicación, es decir, a una resolución contractual o a la no prórroga del contrato, y ello porque esa relación contractual vencía en diciembre de 2008 según la addenda de 31 de julio de 2003 que preveía desde esa primera fecha prórrogas ya sólo anuales, pactándose en 2010 que el contrato finalizará en junio de 2011 pero prorrogándose por periodos de dos meses: es decir, que desde que en septiembre de 2008 se reconociese por la demandante que el edificio debía ser objeto de una profunda remodelación y que por ello debería desalojarlo AENA, se acortaba la duración de posibles prórrogas pasándose de un año desde diciembre de 1998 a pactar en abril de 2010 su finalización en junio de 2011 con prórrogas en su caso de solo dos meses.

Por lo tanto es evidente que la arrendadora conocía el deterioro del inmueble por el transcurso del tiempo y su uso ordinario y por ello pretendía su desalojo para proceder a su renovación, con lo que difícilmente puede exigir que sea la arrendataria la que sufrague esa adecuación con el argumento de que el inmueble debe reintegrarse en las mismas condiciones en que lo recibió más de veinte años antes, como si ese tiempo y es uso normal no hubiera transcurrido.

Por tal motivo, y mediante una correcta valoración de la prueba, la Sra. Juez de instancia ha distinguido con precisión aquellas partidas que serían precisas para devolver el inmueble a su estado original derivadas de las modificaciones efectuadas por la arrendataria en base a sus exclusivas y particulares necesidades y las consecuencias de su instalación y retirada, de aquellas otras que son consecuencia de un uso normal de las instalaciones con que cuenta el edificio arrendado con las necesarias adaptaciones derivadas del transcurso del tiempo y de las diferentes y cambiantes normativas técnicas en un edificio de uso público.

Es obvio, y nada puede reprocharse a la sentencia recurrida, que existen deterioros derivados de la falta de mantenimiento imputables a la arrendataria y de las modificaciones efectuadas en las plantas, siendo claro que la división y compartimentación sólo responde a sus necesidades, como la instalación de una cafetería para su propio uso, hasta el punto de que la propia parte reconoce que procedió a su retirada si bien incompleta, como también lo admite en cuanto a la cocina, afirmando el testigo Sr. Gervasio que querían desmantelarla pero la propiedad no se lo permitió después de la entrega de llaves, admitiendo pues que era procedente esa retirada.

Es claro también que la mera retirada de paneles no determina que el local quede en condiciones si no se procede al saneamiento de los lugares de anclaje, y es obvio que ha de responder la arrendataria de todos los conceptos que en la sentencia recurrida se mencionan y razonan hasta el folio 705 de los autos dentro de su fundamento de derecho segundo, cuya reiteración es de todo punto innecesaria, porque es de aplastante lógica, con lo que en modo alguno se aprecia error en la valoración de la prueba siendo así que la misma es plenamente acorde con las reglas deductivas, los principios de la experiencia y los conocimientos científicos no siendo factible su rectificación por la mera solicitud de la parte.

QUINTO.-Y ello mismo es predicable en cuanto a las obras cuya responsabilidad de la arrendataria se rechaza en tal sentencia desde el momento en que se derivan del uso del inmueble y del transcurso del tiempo.

Es evidente que si el edificio se arrendó, como consta en los sucesivos documentos contractuales, como un único local y para la instalación de oficinas públicas no puede pretender la arrendadora que se le reintegre en forma distinta en relación con la instalación eléctrica que se modificó para la utilización del edificio como un único local conforme a ese destino, según se contrató, como tampoco puede pretender que se le reintegre como si no hubiera existido cambio normativo alguno en ese periodo de tiempo cuando además el obligado a mantener en condiciones acordes con su destino los elementos comunes lo era el arrendador por lo que si el arrendatario, destinando el edificio a oficinas públicas, hubo de realizar modificaciones en la instalación eléctrica, éstas no pueden sino considerarse derivadas del uso normal de la cosa, siendo así que la intención del arrendador, como antes se razonó, lo era de realizar una profunda reforma del inmueble que determinaba la necesidad de que la demandada arrendataria lo desalojara, se buscara una nueva ubicación, palmario reconocimiento de la necesidad de una reforma integral del edifico, con la adecuación de sus instalaciones y servicios a la normativa técnica vigente veinte años después, y cuyo coste no está obligada soportar la arrendataria.

Y ello es aplicable también al sistema de control inteligente de las instalaciones y de la climatización, cuya ineficacia según se deriva de la prueba testifical fue una constante y ello a pesar de que era obligación de la arrendadora el mantenimiento de esos servicios y elementos comunes en estado de servir al fin destinado, así como a las instalaciones de protección contra incendios, ascensores, fontanería, saneamiento,...etc. no pudiendo sino reiterarse la muy acertada valoración probatoria efectuada en el fundamento de derecho segundo de la sentencia recurrida, sin que esa valoración pueda ser sustituida por la meramente subjetiva de las partes ya que ello es función del órgano de enjuiciamiento y no revisable en apelación cuando se haya ajustado a las normas de la sana crítica y de la experiencia común, de manera que si las conclusiones probatorias se mantienen razonables deben ser mantenidas, siendo así que en este caso actuando el Juzgador de instancia como órgano unipersonal la valoración de la prueba practicada en el juicio corresponde a dicho órgano jurisdiccional, y esta valoración, hecha imparcialmente y debidamente razonada, debe prevalecer sobre la opinión parcial que dichos medios probatorio, merezcan a las parte del proceso. Y si bien es cierto que la amplitud del recurso de apelación permite al Tribunal ad quem examinar el objeto de la litis con igual amplitud y potestad con la que lo hizo el juzgador a quo y que por lo tanto no está obligado a respetar la mención o declaración de hechos probados por éste, tampoco puede olvidarse que el principio de inmediación que informa el proceso civil debe concluir ad initio por el respeto a la valoración probática realizada por el juzgador de instancia salvo que aparezca claramente que exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio, lo que en forma alguna se da en la sentencia recurrida.

SEXTO.-Efectivamente, en modo alguno resulta contradictorio, como afirma la acora apelante, que la sentencia recurrida entienda obligada a la arrendataria a soportar el coste de determinadas reposiciones y no de otras, cuando en la misma se distingue claramente entre los deterioros propios del uso y del transcurso de tiempo en relación con el destino pactado para el uso del edificio y los que no se derivan de ello. Al estado que tenía el inmueble en 1990 habrá de reponerse lo que se hubiera efectuado en exclusivo beneficio y uso de la arrendataria pero no aquello consecuencia derivada del uso propio del inmueble durante veinte años cuando la propia arrendadora admitió la necesidad de una reforma integral del edificio que hacía necesario incluso el desalojo por la arrendataria.

No puede sostenerse que si se arrienda un edificio en su integridad para ser usado como un local único pretenda el arrendador que la instalación eléctrica cuente con treinta y seis contadores eléctricos; su unificación o simplificación es una consecuencia propia del arriendo como un único local destinado a un único destino y la obligación de mantener el edifico en condiciones propias para ese único destino pactado lo es del arrendador, con lo que no puede exigir a la arrendataria un comportamiento contradictorio con ese destino. En realidad esa unificación o simplificación de los contadores debería haberla efectuado la arrendadora antes de arrendar como un solo local todo un edificio. Por otro lado si a lo largo de la extensa duración temporal del arriendo se han efectuado modificaciones por la arrendataria en la instalación eléctrica para adecuar la misma a la normativa cambiante ya sus necesidades técnicas, nada menos de sobre la navegación aérea, es contrario a la lógica, y por ello no admisible por esta Sala, pretender que al final del arriendo en 2011 haya de reintegrarse a la arrendadora una instalación eléctrica acorde con las exigencias físicas y normativas de 1990, salvo que hubiera arrendado el edifico para almacén de áridos, por ejemplo, y no para la ubicación de oficinas públicas destinadas a funciones que exigen tecnologías avanzadas, menos aún, es de insistir cuando la propia arrendadora ha asumido la necesidad de una actualización, renovación y mejora de todo el edificio y específicamente de sus instalaciones.

A igual conclusión ha de llegarse en cuanto a la instalación de la protección contra incendios, más aún cuando consta documentado que la propiedad asumía, como es lo propio en tanto que servicios destinados al adecuado uso del inmueble conforme a su destino, las modificaciones, reparaciones y adecuaciones del mismo. (folios 552 y 595 de los autos), no pudiendo la arrendadora pretender que al final del arriendo en 2011 haya de reintegrarse un sistema de protección contra incendios en un edificio público acorde con las exigencias físicas y normativas de 1990 menos aún, es nuevamente de insistir cuando la propia arrendadora ha asumido la necesidad de una actualización, renovación y mejora de todo el edificio y específicamente de sus instalaciones.

En cuanto a la instalación de climatización no sólo es que sea predicable lo anterior, es que testificalmente se ha acreditado que nunca funcionó correctamente. Así el testigo Sr. Pedro , de la entidad Richard Ellis, manifestó que siempre recibieron quejas del sistema, que se reparaba con cargo a la propiedad si la avería era de la instalación general pero no el mantenimiento normal y que puntualmente se pagaron elementos aislados de aire acondicionado.

La testigo Doña. Leocadia afirmó que hubo problemas con la climatización desde el primer momento y que la propiedad asumía las reparaciones aunque AENA tuvo que comprar una máquina porque no había climatización.

El testigo Sr. Luis María afirmó que el aire acondicionado siempre funcionó mal y la excusa de la propiedad era la tabicación pero no funcionaba ni siquiera en la zona no tabicada y se llegaba a 40 º, todo mediante explicaciones clarísimas y contundentes.

Ante ello es evidente que la actora que no cumplió con su obligación de mantener tal esencial instalación en estado hábil para el uso como oficinas públicas de la totalidad del edificio no puede reclamar que se reintegre tal instalación en el estado que tuviera en 1990 y ello porque si se han realizado actuaciones en ese sistema o bien las ha efectuado ella o bien se derivaron de la necesidad de contar con unas mínimas condiciones en el lugar de trabajo.

Como es de ver, toda la argumentación de la recurrente se centra en la consideración como obligatorio para la demandada de la reparación de todas las consecuencias derivadas de la posesión del inmueble y por ende todos los deterioros incluso los derivados del mero uso sea de ascensores, de la fontanería, saneamiento, conductos de climatización ..etc. no pudiendo pretender que sea la arrendataria quien sufrague los costes de adecuación del edificio para un nuevo arriendo como si no hubieran transcurrido veinte años y no hubiera percibido remuneración alguna por esa cesión de uso, menos aún cuando como se ha reiterado la propia demandada era consciente del deterioro no de alguna de sus instalaciones, no de la fontanería, la electricidad, el aire acondicionado o los ascensores sino de todo el inmueble y sus servicios hasta el punto de considerar necesario que la arrendataria buscase una nueva ubicación para tras el desalojo del edifico proceder a una profunda actualización y renovación, es decir, para adecuar el inmueble a las condiciones exigidas por el mercado después de más de veinte años, ofreciendo a la arrendataria su colaboración y mostrando su interés en informar de los desarrollos inmobiliarios en los que participaba, sea para la construcción de un nuevo edificio para AENA sea para alquilar un edificio llave en mano en relación con 'multitud de promotores'.

Es decir, que la arrendadora, consciente de las deficiencias del edificio arrendado y cuya obligación de mantener en estado de servir al uso pactado era propia, informa a su arrendataria de la necesidad de proceder a una adaptación integral del inmueble y de la dificultad de que la misma se realice de forma compatible con el desarrollo de su actividad, por lo que la insta a buscar una nueva ubicación ofreciéndose a facilitarla dada su condición de presidente de la Junta de Compensación del Parque de Valdebebas del que es mayor propietaria, en terrenos cercanos y unidos directamente a la T4 del aeropuerto de Barajas. Producido el desalojo del inmueble como consecuencia de esa necesidad, se reclama a la demandada arrendataria el coste de adecuar el inmueble al estado en que se encontraba en 1990, a pesar de reconocer que la causa de su solicitud de desalojo no lo era la recuperación de un edificio en tal estado sino de proceder a su completa renovación. Es claro, pues, que ante tal planteamiento es plenamente ajustada a derecho la resolución recurrida en cuanto a qué costes le son exigibles a la demandada y cuáles no puesto éstos no son sino partidas correspondientes a esa renovación del edificio y no a deterioros imputables al arrendatario.

SÉPTIMO.-En relación con la tercera de las alegaciones formuladas que se funda en la consideración de que la sentencia recurrida es incongruente por haber omitido el pronunciamiento sobre el importe del IVA de las reparaciones a cuyo pago condena a la demandada, es cierto que en la misma no existe tal pronunciamiento, siendo así que han de acogerse los argumentos de la parte apelante, pues si se estima que se han producido unos daños imputables a la demandada que se cuantifican en un presupuesto o dictamen cuyo importe se admite como demostrativo de su cuantía y donde se dice que el IVA no está incluido en tanto que habrá de serlo al tipo vigente en el momento de realizarse el pago sobre lo facturado, siendo este impuesto de obligado devengo y pago a la Hacienda Pública, no existe razón para no repercutirlo a la demandada puesto que la indemnización de los daños responde al principio de la restitución integral y su importe debe fijarse teniendo en cuenta la suma que va a suponer su reparación, en la que debe incluirse el IVA correspondiente en la medida que ese es el importe que la actora deberá en su caso abonar para reparar los daños aceptados como indemnizables; pero, como efectivamente estamos ante un presupuesto o dictamen y no ante la presentación de facturas por obras ya realizadas que se hubieran pagado al facturante con tal carga deberá estimarse la reclamación que se hace en tal concepto pero cuantificado en la suma exacta que resulte de la correspondiente factura que en su día se justifique como pagada, siempre que sus conceptos coincidan exactamente con los admitidos en la sentencia recurrida y que en tales extremos se confirma.

Y a ello en nada obstan las alegaciones que se oponen por la apelada sobre la posible compensación o posibilidad de devolución, puesto que como se afirma, entre otras en la SAP de Alicante de 9 de marzo de 2009 '... En aquellos casos en que se tenga constancia de que el impuesto ha sido deducido por el empresario perjudicado en las declaraciones trimestrales de IVA que viene obligado a hacer, o que se sepa con seguridad que se deducirá porque él mismo lo admita, no resultará procedente incluir su importe en la indemnización, pues lo contrario sería consagrar un clarísimo enriquecimiento injusto. En el resto de los casos, habrá de valorarse la prueba practicada para ver si ese enriquecimiento se ha producido o es seguro que se vaya a producir, pues para poderlo apreciar es necesario que haya quedado acreditado. En el supuesto de autos nada consta al respecto... ' y como dice la SAP de Valencia de 14 de junio de 2007 'la deducción o no de la misma es un futurible que no puede condicionar la labor de apreciación sustantiva material de este Tribunal respecto de la indemnización solicitada' o la SAP de Cuenca de 14 de julio de 2006 'el IVA se configura como un pago necesario de la reparación de los daños materiales causados sin que tenga relevancia el que pueda compensar el perjudicado dicha cantidad con la que el repercuta en concepto de IVA por los servicios que preste, por cuanto que tal relación lo es entre el obligado tributario y la Administración tributaria, y no entre las partes litigantes'.

A distinta conclusión ha de llegarse en cuanto a la solicitud del coste de licencias, proyectos ...etc puesto que en modo alguno consta cual sea el importe procedente en relación con las concretas reparaciones u obras que se citan en la sentencia recurrida como repercutibles a la demandada ni por ende cuáles de ellas precisan de los mismos o estarán incluidas en el resto de las que la recurrente pretendía ejecutar para la rehabilitación o renovación integral del edifico, afirmando que el total de los costes asociados a la obra sería de 147.451.80.- € pero sin precisar qué parte de ellos correspondería a aquellas que se admiten en la resolución de instancia, sin que sea en modo alguno de recibo señalar una proporción sobre el total puesto algunas de ellas precisarán, por ejemplo, proyectos y dirección facultativa y otras no.

OCTAVO.-Y por último en cuanto a la solicitud de condena al pago del lucro cesante fundado en el tiempo objetivo en el que el inmueble no podría ser ofertado a terceros por el incumplimiento de AENA de la obligación de entregar el inmueble en condiciones normales de funcionamiento, ha de desestimarse desde el momento en que la parte obvia, como lo obvió en la demanda, que según propio reconocimiento el edificio y sus instalaciones precisaban desde 2008 de obras de adaptación, actualización y mejora que harían intolerable (folio 510 de los autos) que se ejecutaran mientras el arrendatario desarrollara su actividad, por lo que convenía que tal arrendataria planificara una nueva ubicación en otro edificio. Es decir que durante el tiempo en que esas obras duraran el inmueble no podría ser ofertado a terceros pero no únicamente porque AENA no lo reintegrara en condiciones sino porque el edificio no reunía las normales de funcionamiento por precisar de tales obras de adaptación, actualización y mejora, sin que exista dato objetivo alguno que permita discernir qué parte de ese tiempo en que no podía ofertarse a tercero dependerá de las obras repercutibles a la demandada y cual a las tan importantes que impedirían la utilización por AENA y es de entender que por cualquier arrendatario.

Esa claro que la exigencia del lucro cesante no puede ampararse sin más y exclusivamente en la dicción genérica del artº. 1106 C.c . , sino que es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas y contingentes. Desde antiguo la Jurisprudencia enseña que el lucro cesante o ganancia frustrada ofrece muchas dificultades para su determinación y límites, por participar de todas las vaguedades e incertidumbres propias de los conceptos imaginarios, y para tratar de resolverlas no basta la simple posibilidad de realizar la ganancia, sino que ha de existir una cierta probabilidad objetiva, que resulte del decurso normal de las cosas y de las circunstancias especiales del caso concreto, y se orienta en un prudente sentido restrictivo declarando con reiteración que ha de probarse rigurosamente que se dejaron de obtener las ganancias, sin que éstas sean dudosas o contingentes y sólo fundadas en esperanzas, pues no pueden derivarse de supuestos meramente posibles pero de resultados inseguros y desprovistos de certidumbre, por lo que esas pretendidas ganancias han de ser acreditadas y probadas mediante la justificación de la realidad de tal lucro cesante, exigiéndose con especial relieve la existencia de un nexo causal ( Sentencias 17 diciembre 1990 y 5 noviembre 1998 , entre otras muchísimas) que en realidad no es otra cosa que la posibilidad de haber podido obtener las ganancias en caso de no haberse producido el evento.

Como se ha dicho, en el caso enjuiciado la imposibilidad de ofertar públicamente durante un tiempo el arriendo del edificio una vez desalojado por la demandada no viene dada porque ésta no lo reintegrara como lo recibió más de veinte años antes sino porque, en su mayor parte, el mero transcurso del tiempo y su uso han determinado la necesidad para la propiedad de ejecutar obras de renovación del mismo que eran patentes años antes de que se produjera ese desalojo y que en realidad en definitiva fueron las determinantes del mismo, modificando la demandada su ubicación porque así lo sugirió la propia arrendadora precisamente para realizar esa renovación integral del edificio y sus instalaciones.

En su virtud, procede la estimación parcial del recurso únicamente en el extremo contenido en el fundamento séptimo de esta resolución.

NOVENO.-Y entrando en la impugnación de la sentencia formulada por la demandada, en gran parte está resuelta en la anterior fundamentación que en lo afectante a tal pretensión impugnatoria ha de tenerse por reproducida tanto en la consideración sobre las novaciones modificativas operadas en la relación contractual contenidas en los de derecho segundo y tercero como en relación con la obligación de reintegro del edificio arrendado y su alcance a que se refiere en cuanto a la arrendataria el fundamento cuarto.

Y específicamente en cuanto a cada uno de los conceptos repercutibles a la impugnante según la sentencia de instancia, es claro que tomándose como punto de partida el año 1990, la arrendataria debería dejar el inmueble en las condiciones en que lo recibió salvo aquellas a que se ha hecho referencia en el fundamento quinto de esta sentencia en relación con la de instancia, siendo de observar que todos los conceptos que se citan en el punto VI de la impugnación son evidentemente procedentes en tanto que modificativos en beneficio de la arrendataria del estado en que se recibió el inmueble en el citado año, tanto los paneles como la cafetería, persianas, vidrios, solados, retirada de elementos (que pudo efectuar la arrendataria antes de la devolución de las llaves no pudiendo obligar a la arrendadora a consentir el acceso a quien ningún derecho posesorio ostentaba desde ese momento),..etc. y esencialmente en cuanto a la modificación de la fachada, obra efectuada como expresamente se admite a instancia y beneficio de la arrendataria y que la arrendadora consintió pero no asumió como obligada.

En definitiva, estando plenamente ajustada a derecho en tales aspectos la sentencia recurrida y adecuadamente valorada la prueba por la Sra. Juez de instancia sin que haya llegado, sino bien al contrario, a conclusiones infundadas, arbitrarias no derivadas de las pruebas obrantes en autos u objetables por las reglas de la lógica, los principios de la experiencia o los conocimientos científicos, no es factible ni existe sustento alguno para que se pueda rectificar.

Procede pues, la estimación parcial del recurso formulado por la demandante y la desestimación de la impugnación formulada por la demandada reconviniente, revocándose parcialmente la sentencia recurrida, con imposición a la impugnante de las costas causadas en esta alzada por la impugnación y sin expreso pronunciamiento en cuanto a las producidas por el recurso.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Bisbel Hispania S.L. representada por el Procurador de los Tribunales Sr. García San Miguel Orueta y desestimando la impugnación formulada por AENA AEROPUERTOS S.A. representada por la Procurador de los Tribunales Sra. Agulla Lanza contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez titular del Juzgado de 1ª. Instancia nº 10 de Madrid de fecha 24 de septiembre de 2013 en autos de juicio ordinario nº 1058/12 DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS parcialmente la misma en el único sentido de condenar a la demandada al pago a la actora, además de la suma fijada en la instancia, el importe del IVA cuantificado en la suma exacta que resulte de la correspondiente factura que en su día se justifique por los conceptos que coincidan exactamente con los admitidos en la sentencia recurrida, manteniéndose el resto de los pronunciamientos de la misma.

Todo ello con imposición a la impugnante de las costas procesales causadas en esta alzada por su impugnación y sin expreso pronunciamiento en cuanto a las producidas por el recurso parcialmente estimado. Con devolución del depósito constituido.

Contra esta sentencia cabe interponer recurso de casación y en su caso por infracción procesal.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.