Sentencia CIVIL Nº 64/2020, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 454/2018 de 05 de Febrero de 2020

Encabezamiento

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SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 5ª)

Las Palmas de Gran Canaria

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Fax.: 928 42 97 75

Email: s05audprov.lpa@justiciaencanarias.org

Rollo: Recurso de apelación

Nº Rollo: 0000454/2018

NIG: 3501942120160007023

Resolución:Sentencia 000064/2020

Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0001058/2016-00

Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de San Bartolomé de Tirajana

Apelado: Adelina; Abogado: Luis Ricardo Gesche Faure; Procurador: Pilar Quesada Rodriguez

Apelante: Cecilia; Abogado: Miguel Bartolome Mendoza Martin; Procurador: Maria Del Mar Montesdeoca Calderin

Apelante: Leopoldo; Abogado: Miguel Bartolome Mendoza Martin; Procurador: Maria Del Mar Montesdeoca Calderin

SENTENCIA

COMPOSICIÓN DE LA SALA

Presidente

Don Víctor Caba Villarejo

Magistrados

Don Víctor Manuel Martín Calvo

Don Miguel Palomino Cerro (Ponente)

En Las Palmas de Gran Canaria, a 5 de febrero de 2020.

Vistos por LA SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE LAS PALMAS los autos del ROLLO identificado con el número 454/2018, dimanante del Procedimiento Ordinario que con el número 1058/2016 se siguió ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de San Bartolomé de Tirajana, siendo apelante DON Leopoldo y DOÑA Cecilia, representados por la procuradora doña María del Mar Montesdeoca Calderín y defendidos por el letrado don Miguel Bartolomé Mendoza Martín, y apelada DOÑA Adelina, representada por la procuradora doña Maria del Pilar Quesada Rodríguez y asistida por el letrado don Luis Ricardo Gesche Fauré, se acuerda la presente resolución con apoyo en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO. El fallo de la sentencia de primera instancia dice

Que debo DESESTIMAR la demanda interpuesta por don Leopoldo y doña Cecilia contra doña Adelina, sin especial pronunciamiento sobre costas.

SEGUNDO. La referida sentencia se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 5 de febrero de 2020.

TERCERO. Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la sentencia el Ilmo. Sr. don Miguel Palomino Cerro, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO. Términos de la apelación. I. Gira el conflicto elevado a la Sala en torno a la interpretación de un contrato privado de compraventa, y su eventual incumplimiento por la vendedora, suscrito por las partes el 10 de abril de 2014 en relación con la vivienda sita en el número NUM000 de la CALLE000 del municipio de San Bartolomé de Tirajana.

Según la apelada, tesis que ha acogido el juzgador de primer grado, la eficacia del pacto se condicionó a que en el plazo contemplado en el contrato se pudiese por la vendedora recuperar la posesión del inmueble ya que al tiempo del convenio se hallaba arrendado.

Según los apelantes, que denuncian un error en la valoración de la prueba documental, no se sometió el contrato a más condición que a la de que, en caso de estar arrendado dos años después de su firma, los compradores podrían desistir de la compra. Lo que no han hecho puesto que han tenido que acudir a los tribunales a fin de que se dé cumplimiento a lo realmente convenido.

Las cláusulas del contrato de interpretación controvertida son la segunda y quinta. La segunda dispone que el precio de compra total convenido es de 250.000,00 euros pagables en el momento de la autenticación, siempre que la desocupación del objeto se haya realizado dentro del plazo convenido de un año. Y la quinta estipula que si no se realiza la desocupación dentro del plazo convenido de un año, la parte compradora tendrá el derecho unilateral de optar por renovar el contrato por otros 12 meses. Este derecho se debe ejercer dentro de cuatro semanas antes de la fecha de vencimiento del primer plazo de un año, y la parte vendedora debe ser notificada de ello por escrito y correo certificado. Si la parte compradora no ha optado por la renovación del contrato, las partes interesadas convienen mutuamente la expiración de este contrato, según lo estipulado en el artículo 1504 del código civil español. En este caso las partes contratantes excluyen mutuamente las reclamaciones posibles por daños y perjuicios.

A las dudas interpretativas se añade el papel que ha de atribuirse a la letrada doña Soledad como representante o mandataria de la vendedora. Según los compradores apelantes, los actos de dicha abogada han de considerarse como actos de la vendedora. Es precisamente a esta abogada a la que se dirigieron los compradores en febrero de 2016, antes de que expirase el segundo de los plazos contemplados en la antes transcrita estipulación quinta, interesando la materialización del contrato y obtuvieron respuesta en el sentido de que la vendedora estaba dispuesta a escriturar aun cuando la vivienda siguiese ocupada por un tercero. Y, siguiendo estas instrucciones, los compradores requirieron a la vendedora para que compareciese a la notaría de doña Blanca Fátima Varela Barja el 6 de abril de 2016. Mas la compradora, afirman los apelantes, ni contestó al requerimiento, ni acudió a la cita ni, lo que es más relevante a los efectos de este contencioso, les comunicó que según la tesis que hace valer en el expediente el contrato había expirado por falta de cumplimiento de la, por la vendedora considerada, condición suspensiva. Es más, el día siguiente a la expiración del plazo de dos años, esto es el 11 de abril de 2016, la vendedora remitió un requerimiento notarial a los compradores haciéndoles saber que no habiéndose abonado hasta la fecha cantidad alguna y habiéndose agotado todos los plazos para el cumplimiento del contrato por su parte como comprador, al amparo del artículo 1504 del Código Civil se considera resuelto el contrato privado de compraventa. Texto del que se deduce, sostienen los apelantes, que la vendedora consideró resuelto el contrato no por que no se cumpliese la condición suspensiva sino porque se había producido un incumplimiento de la obligación de pago del precio por los compradores.

Como se ha anticipado, es en torno a la condición y capacidad de obrar de la letrada Sra. Soledad que gira el segundo motivo de apelación. A juicio de los apelantes el correo electrónico remitido por la Sra. Soledad a los compradores en febrero de 2016 es contundente cuando indica que nosotros estaremos encantados de escriturar.le ruego que encargue a un notario la preparación de los documentos necesarios para poder llevar a cabo la escrituración antes de que termine el plazo contractualmente pactado. De su texto interpretan la existencia de un mandato representativo claro o, en todo caso, una apariencia de mandato que debe proteger a terceros de buena fe como eran los compradores.

Sin embargo, el juez de primera instancia no ha aceptado esta tesis y ha privado de validez a la proposición de la abogada por falta de ratificación de sus términos por la vendedora apelada, aunque ha reconocido que estaba autorizada por la propietaria para reformular las condiciones de la compraventa. De hecho, denuncian los apelantes una incongruencia omisiva por falta de pronunciamiento al respecto del juez de primer grado.

II. La apelada, tras principiar su oposición al recurso mostrando su adhesión a la valoración de la prueba realizada por el juzgador de primera instancia, aduce falta de claridad del recurso por mezclar las alegaciones de error en la valoración de la prueba, interpretación contractual e incongruencia, señalando que nunca puede calificarse a una sentencia desestimatoria como incongruente. Se mantiene en su interpretación de la cláusula segunda del contrato como condición suspensiva de la venta, puesto que la vendedora nunca quiso transmitir el inmueble a los recurrentes sin conocer el verdadero estado del mismo (folio 4, cuarto párrafo, del escrito de oposición a la apelación), y en la afirmación de que la vendedora nunca recibió comunicación alguna tendente a prorrogar el contrato (folio 4, párrafo primero). Sostiene que con la tesis mantenida en el recurso se introducen alegaciones novedosas no compatibles con el funcionamiento normado en nuestra ley adjetiva de la segunda instancia.

Rechaza asimismo la apelada que la Sra. Soledad fuese mandataria expresa o tácita suya. De hecho, cuando redactó el contrato litigioso actuaba en nombre de ambas partes (fue contratada en un principio por el propio recurrente). Es por esto por lo que los compradores siempre requirieron notarialmente a la propia vendedora y no a su pretendida representante. Sin embargo reconoce que la Sra. Soledad sí estaba autorizada para intentar lograr conciliar nuestra condiciones para una nueva negociación destinada a concertar un nuevo contrato.

SEGUNDO. Interpretación del contrato. En torno a la finalidad de toda interpretación contractual razona el Tribunal Supremo en su sentencia de 24 de febrero de 1998 -AC 558/1998- diciendo que la interpretación prevalente es la literal que proclama el párrafo primero del artículo 1281 y se aplica cuando la cláusula o cláusulas contractuales son claras y no dejan duda sobre la intención de los contratantes. Pero ha de acudirse a la interpretación intencional cuando como dice la sentencia de 20 de diciembre de 1985 los términos de aquél no son tan claros que impidan dudar de la intención de los contratantes que es la que deberá prevalecer; añade la de 21 de febrero de 1986: labor exegética que ha de llevarse a cabo tras un examen del contrato en su clausulado, como un conjunto orgánico, sin detenerse exclusivamente en la literalidad, tratando de llegar el convencimiento de lo que fue realmente querido por las partes.

Más recientemente, la sentencia del mismo Tribunal de 25 de abril de 2016 -EDJ 2016/51977- se pronuncia acerca del significado de dicha interpretación integradora y del alcance de la interpretación literal de los términos de un contrato cuando existen evidencias que permiten cuestionar el proceso deductivo simple derivado de la atención a lo estrictamente escrito, diciendo:

En relación con las directrices y criterios que informan la interpretación de los contratos debe señalarse que esta Sala, entre otras, en la sentencia de 29 de enero de 2015 (núm. 27/2015) tiene declarado lo siguiente:

«(...) En esta línea, una síntesis de estas directrices puede quedar expuesta de la siguiente manera:

i) En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.

La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, artículo 1286 del Código Civil). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.

Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: «el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocia, proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.

En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil)».

Siguiendo las pautas interpretativas señaladas por la doctrina, la Sala alcanza un razonamiento distinto al contenido en la resolución de primera instancia atendiendo, más que a la literalidad de las cláusulas litigiosas, susceptibles, como se ha visto en primer grado, de ser interpretadas en sentidos contrapuestos, a lo realmente querido por las partes al tiempo de la contratación.

Parece a todas luces evidente que de no haber estado ocupado el inmueble por un tercero el contrato se habría perfeccionado y consumado al tiempo de su suscripción. Esto es, que la vendedora habría estado dispuesta a la entrega del inmueble y a la recepción del precio desde el mismo día de la firma del contrato. La demora en su consumación o, si se quiere, el condicionamiento de la misma obedeció a la exclusiva voluntad renuente de los compradores de adquirir una vivienda con un morador cuyo desalojo podría suponerles un inconveniente. De modo que, siguiendo un razonamiento lógico, desde el momento en que los compradores deciden que dicha ocupación ajena no constituye un óbice para la consumación contractual la misma ha de llevarse a efecto pues, como hemos dicho, la vendedora no sometió tal consumación a condicionamiento alguno.

Entendemos, por tanto, que los compradores, aunque inicialmente interesaron una prórroga del contrato, tal y como se desprende de su misiva remitida a la Sra. Soledad en febrero de 2016, finalmente optaron por consumar el contrato de conformidad en el término temporal convenido, aun cuando ello supusiese la adquisición de la vivienda ocupada por un tercero.

TERCERO. Incumplimiento de la vendedora. El único obstáculo que podríamos encontrar a que prosperase la pretensión radicaría en la constatación de que la voluntad de consumar el pacto no se hubiese materializado en plazo. Pero esto no es lo que ha ocurrido ya que hay constancia de que antes de que finalizara la prórroga del pacto, la contenida en la estipulación quinta, expresaron su voluntad de llevar a cabo la compraventa. Como hemos dicho, en su misiva de 10 de febrero de 2016, dirigida a la vendedora a través de la abogada Sra. Soledad (documento 4 de los acompañantes a la demanda), exponen su voluntad de permanecer unidos contractualmente, si bien solicitan otra prórroga anual. Prórroga que no fue aceptada en virtud de contestación de 11 de febrero de 2016 (documento 5 ajdunto a la demanda), si bien se les ofreció la posibilidad de materializar la venta antes del 10 de abril de 2016, término concedido en el contrato, aun cuando el inmueble se halle ocupado. Lo que aceptaron los compradores.

Hay constancia de que, conforme se pactó, los compradores remitieron el 9 de marzo de 2016 carta certificada a la vendedora citándola ante la notaría de la Sra Varela Barja para el 6 de abril de 2016 a fin de elevar a público el contrato. No hay duda alguna del envío puesto que al acta de presencia levantada ese día por la referida fedataria pública se anexa un justificante de entrega de dicha misiva. Y cierto es que no aparece la firma de la destinataria en dicho justificante, pero ello no significa, a nuestro juicio, que no hubiera recibido la carta sino que simplemente se negó a firmar el recibí. Es más, entendemos que el hecho de que precisamente al día siguiente de la frustrada firma en la notaría remitiese una notificación a los compradores, haciéndoles saber que por haber transcurrido el plazo sin que estos hubiesen abonado el precio se considera resuelto el contrato privado de compraventa, confirma nuestra impresión de que conocía el emplazamiento para el día anterior.

En resolución, consideramos que el contrato se perfeccionó en el mismo momento de su suscripción y que su consumación fue intentada por los compradores y obstaculizada por la vendedora, lo que no es óbice para que se declare por los tribunales la eficacia del pacto al haber los compradores ejercitado su derecho a llevar a cabo la compraventa dentro del plazo contractualmente convenido, aun cuando no se hubiese removido el obstáculo que suponía para los compradores, únicos perjudicados por dicho extremo, la ocupación del inmueble por un tercero.

Lo expuesto conduce a la estimación del recurso de apelación con la consiguiente revocación de lo acordado en primera instancia.

CUARTO. Costas. La estimación del recurso comporta la no imposición de costas derivadas en segunda instancia - artículo 398.2 de la LEC-.

En cuanto a las costas de primera instancia, se impondrán a la demandada en virtud del principio de vencimiento que consagra el artículo 394 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por DON Leopoldo y DOÑA Cecilia contra la sentencia dictada el 20 de febrero de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de San Bartolomé de Tirajana en el juicio ordinario 1058/2016, debemos revocar y revocamos dicha resolución acordando en su lugar, con estimación de la demanda formulada por DON Leopoldo y DOÑA Cecilia, que debemos condenar y condenamos a DOÑA Adelina al otorgamiento de la escritura de compraventa del inmueble sito en la CALLE000, número NUM000, de San Bartolomé de Tirajana (finca Registral NUM001 del Registro de la Propiedad número 2 de San Bartolomé de Tirajana) por precio de 250.000 euros según lo pactado en el contrato de 10 de abril de 2014, imponiendo a la condenada el pago de las costas generadas en la primera instancia.

No se imponen costas en alzada.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán a Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Las sentencias dictadas en segunda instancia por las Audiencias Provinciales serán impugnables a través de los recursos regulados en los Capítulos IV y V, del Título IV, del Libro II, de la Ley 1/2000, cuando concurran los presupuestos allí exigidos, y previa consignación del depósito a que se refiere la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre que introduce la Disposición Adicional Decimoquinta en la LOPJ.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.