Sentencia Civil Nº 640/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 864/2011 de 29 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 864/2011-4ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1930/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 7 SABADELL

S E N T E N C I A N ú m. 640/2012

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a 29 de noviembrede 2012.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1930/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 7 Sabadell, a instancia de FERRETERIA VIRREY S.L., contra CUINA SOLUCIO S.L., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 2 de junio de 2011 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: 'Que se ESTIMA parcialmente la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Ribas Mercader, en la representación que tiene encomendada en el presente procedimiento de Ferreterías Virrey, S.L., frente a Cuina Solució, S.L., representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Cots Durán y se condena a ésta a abonar al actor la cantidad de 25.439,60 € más los intereses legales desde la interposición de la demanda y hasta la fecha de la presente sentencia y desde ésta y hasta el completo pago los establecidos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 14 de noviembre de 2012.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a la entidad CUINA SOLUCIO SL a abonar a la entidad actora FERRETERÍA VIRREY SL la suma de 30.515 € en concepto de indemnización de daños y perjuicios, por los desperfectos constatados en el local arrendado a la primera tras su desalojo por ésta, más los intereses legales. A dicha pretensión se opuso la demandada, partiend de que la nave arrendada, junto con otras dos fueron en su día propiedad del primitivo arrendador, alegando: 1) falta de capacidad sobrevenida de la actora (al haber instado, con posterioridad a la admisión de la demanda, procedimiento de concurso voluntario, sin que conste que los administradores del concurso hayan autorizado el inicio del presente, lo que aparece subsanado, f. 365 y ss). 2) subsidiariamente, el trasfondo del asunto es una cuestión de índole familiar, no existe deuda por rentas, niega que abandonara el local en el estado que se describe en la demanda, admitiendo que se limitó a retirar los enseres y muebles de su propiedad(sin que n el contrato se constate su preexistencia), así como que algunos de los desperfectos afectanan a instalaciones comunes a las tres naves antedichas (lo que excluye la reclamación individual) cuestionando el informe pericial acompañado con la demanda que impugna, así como que la instalación eléctrica se realizó por su cuenta y cargo con anuencia de la propiedad y que se quedó en el inmueble en perfecto estado de uso 'desalojando la suciedad y madera sobrante'.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda, condenando a la demandada a abonar a la actora la suma de 25.439'60 € (teniendo en cuenta la depreciación por el uso, valores establecidos en el mismo informe, y excluyendo las partidas referidas a la instalación de seguridad 'que la demandada ha probado que están el perfecto funcionamiento'), sin declaración especial sobre las costas causadas. Frente a dicha resolución se alzala entidad demandada en base a (1) que la actora no ha acreditado la propiedad de las partidas que reclama ni su preexistencia (singularmente en el caso del aire acondicionado), no existiendo ninguna relación en el contrato, cuestionando el informe pericial (que parte de presunciones), lo que incardina en un enriquecimiento injusto por paete de la actora y (2) error en la apreciación de la prueba (en cuanto a las concretas actuaciones llevadas a cabo por la actora para trasladar al local arrendado su actividad, no justificadas; en cuanto al 'tema eléctrico', estaba en perfecto estado de uso; los aparatos de aire acondicionado no consta que estuviesen). Con ello, el debate planteado en la instancia, prácticamente se reproduce en esta alzada, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.

SEGUNDO.-Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda, de 10.3.2000 concertado entre D. Eduardo , propietario, y Cuina Solució SL, arrendataria, sobre la nave industrial sita en la C/ Ronda Boada Vell, 17 (dentro del Polígono Industrial 'Riera de Caldes') de Palau de Plegamans (f. 44 y ss), en el que no se hace referencia a ninguna otra nave; el referido propietario aportó dicha nave a la entidad hoy actora, que se subrogó en los derechos del arrendador, en ampliación de capital suscrita el 22.10.2009 (f. 13 y ss), subrogación que fue comunicada a la arrendataria vía burofax de 12.11.2009 , a efectos del pago de la renta (f. 54 y ss, admitiéndose expresamente en la contestación). 2) Del referido contrato, en el que se establece como destino del local 'comercio al por mayor y menor de toda clase de maderas, chapas y tableros, elementos prefabricados para la construcción y decoración tanto en madera como sus derivados y aparatos electrodomésticos y de ferretería' merecen destacar los siguientes extremos: a) se pacta por 5 años, con posibilidad de prórroga automática por períodos de un año, salvo que el arrendador comunique fehacientemente al arrendatario, con dos meses de antelación a la expiración del nueco término, su intención de no continuar con las sucesivas prórrogas y lo mismo para el arrendatario; se establece una renta inicial de 40.560 € anuales, más IVA (es decir, 3380 € mensuales, actualizables anualmente, conforme al IPC). b) la arrendataria declara conocer las características y estado de conservación del inmueble, así como su calificación urbanística, y aceptarlas expresamente, obligándose a conservarla en perfecto estado, alquilándose la nave en el 'estado actual de las acometidas generales y ramales o líneas existentes correspondientes al mismo, para los suministros de que está dotado el inmueble; c) cualquier modificación en las instalaciones generales de la finca o las particulares del local arrendado quedarían en beneficio de la propiedad sin derecho o reclamación alguna del arrendatario; d) son de cuenta del arrendatario los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan. 3) Por burofax de 23.12.2009, la entidad actora comunicó a la arrendataria su voluntad de no prorrogar la relación arrendaticia, extinguido el período contractual en 10.3.2010 (59 y ss, expresamente admitido en la contestación). 4) La arrendataria contestó en 26.1.2010, por el mismo conducto, en el sentido de comunicar su intención de abandonar el local en 27.2.2010 así como el depósito de llaves a disposición de la actora en 'su' almacén sito en el núm. 4 de la misma calle; no obstante, el desalojo se hizo efectivo en 1.3.2010 (expresamente admitido de contrario). 5) Previamente, en 17.2.2010 la arrendadora reclamó vía burofax el pago de las rentas de diciembre 2009 a febrero 2010 (a razón de 3520'55 €), cuyo total ascendía a 10.561'65 € (f. 66). 6) Al desalojar el local, se constataron en el mismo una serie de desperfectos en las instalaciones, mobiliario y mal estado general de las dependencias, descritos en el hecho 5º del escrito inicial y reflejadas en el acta notarial de presencia, con 19 fotografías, de 2.3.2010 (cableado de conexión - principal y de entrada - cortado faltando el cuadro de mandos, quedando afectada en general la instalación eléctrica, alarma de incendios/robo deterioradas con bases de enchufe arrancados y arrancado sistema de detección de incendios, marcas en las paredes y conexiones de aparatos de aire acondicionado cortadas en diversas estancias, necesidad de desescombro y posteior limpieza, arrancadas las puertas del mobiliario de cocina y salas, .... y de hecho, ya no se cuestiona la realidad de los daños constatados en la referida acta), en cuya fecha se entregaron las llaves en presencia del Notariopor D. Juan Valenzuela (f. 67 y ss). 7) Los referidos desperfectos fueron valorados, con detalle de los diferentes conceptos, por el arquitecto técnico D. Millán en 30.515 €, tras visita en 10.3.2010 (f. 82 y ss en relación con su declaración en el juicio - de cuyas conclusiones no existen méritos para disentir -, con las facturas, aportadas a requerimiento de la demandada, a los f. 394 y ss, y la ausencia de otra pericial contradictoria). 8) La actora, en concurso voluntario según auto de 28.10.2010 (f. 385 y ss) trasladó al inmueble su actividad sobre julio del 2010.

TERCERO.-Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriedo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantumde (1) recepción por el arrendatario en buen estado (presunción aquí avalada por los términos del contrato antedichos) y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....). Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ,...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otras), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto(identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda o local con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantumque el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad o de aptitud para el destino pactado, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC )que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 ,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en 'mejor estado'; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico, constando aquí expresamente pactado que cualquier modificación en las instalaciones generales de la finca o las particulares del local arrendado quedarían en beneficio de la propiedad sin derecho o reclamación alguna del arrendatario; con lo que se difuminan las alusiones a la preexistencia (en todo caso justificada con el acta notarial y el informe pericial).

El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende elidir su responsabilidad , el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador ( o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón o que, como aquí, simplemente serán entregadas en el mismo local por determinada persona, sin aprovechar la oportunidad para hacer alegaciones al examen por el arrendador en presencia de notario) de las llaves: no solo no eludirà su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.

CUARTO.-Consecuentemente con lo expuesto en el anterior fundamento, en relación con los hechos básicos del fundamento segundo, procede, con desestimación del recurso, la íntegra confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos y valoración de la prueba se comparten, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por CUINA SOLUCIO SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.