Sentencia Civil Nº 640/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 308/2012 de 06 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00640/2012

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G.28000 1 0004958 /2012

Rollo:RECURSO DE APELACION 308 /2012

Autos:JUICIO VERBAL 172 /2011

Órgano Procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 77 de MADRID

De: Esther

Procurador:SILVIA DE LA FUENTE BRAVO

Contra: Gaspar , Margarita , Leandro

Procurador: JOSÉ ANDRÉS PERALTA DE LA TORRE, JOSÉ ANDRÉRS PERALTA DE LA TORRE, JULIO ANTONIO TINAQUERO HERRERO

Ponente: ILMA. SRA. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D.JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

D.ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

DªMª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

En MADRID, a seis de noviembre de dos mil doce .

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 172/11, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de MADRID, seguidos entre partes, de una, como apelante Esther , representado por el Procurador Dª. Silvia de la Fuente Bravo y defendido por Letrado, y de otra como apelados, D. Gaspar y Dª. Margarita , representados por el Procurador D. José Andrés Peralta de la Torre y defendidos por Letrado y D. Leandro , representado por D. Julio Antonio Tinaquero Herrero y defendido por Letrado, seguidos por el trámite de juicio Verbal.

VISTO, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 77 de Madrid, en fecha 26 de octubre de 2011, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO : 'Estimo parcialmente la demanda interpuesta por la el procurador D. José Andrés Peralta de la Torre, en representación de D. Gaspar y Dª. Margarita , contra Dª Esther y D. Leandro :

1.- declaro la ineficacia del contrato de arras celebrado por los actores y la codemandada Dª Esther , condenando a la codemandada a restituirles la cantidad de 6.000 euros entregada en concepto de señal;

2.- absuelvo a D. Leandro de las pretensiones deducidas e

3.- impongo la costas del juicio a la codemandada Dª Esther y las del codemandado D. Leandro a la parte actora.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de fecha 18 de septiembre de 2012, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 30 de octubre de 2012.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En fecha 14 de abril de 2010 se celebró contrato de arras entre D. Gaspar y Doña Margarita , por una parte, y Doña Esther , por otra parte; en virtud del cual los primeros entregaban a la segunda la cantidad de 6.000 €, en concepto de arras penitenciales, para la celebración del contrato de compraventa de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , portal NUM001 - NUM002 NUM003 en Madrid, habiendo pactado el precio total en 315.000 €.

En el último párrafo de la cláusula primera se estableció lo siguiente: 'Expresamente se pacta que el cumplimiento de éste contrato y del posterior de compraventa están sujetos a la obtención del crédito hipotecario para la compra de la vivienda objeto de éste contrato por parte de la parte compradora. De no obtenerlo, siempre y cuando sea por subrogación de la hipoteca actual 'la caixa' la parte vendedora devolverá las arras recibidas (6.000 Euros) a la parte compradora y en ningún caso la parte vendedora devolverá la señal si la parte compradora le deniegue el préstamo otra entidad que no sea 'la caixa' y conllevará la pérdida de arras por la parte compradora'.

'La Caixa' denegó a D. Gaspar y a Doña Margarita la subrogación en el préstamo hipotecario que se concedió, en su día, a los propietarios del inmueble; tampoco 'Banesto' les concedió el referido préstamo; circunstancia que motivó la interposición de la demanda iniciadora del presente procedimiento, interesando la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras. La sentencia de instancia estimó parcialmente la demanda, habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.

SEGUNDO.-El primer motivo de apelación gira en torno a la infracción del artículo 1.454 C.Civil , referente a las arras penitenciales, argumentando que se ha producido un claro incumplimiento por parte de los compradores.

A dichos efectos, hemos de acudir inicialmente al artículo 1.454 C.Civil , que establece lo siguiente: 'Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas', refiriéndose a las denominadas 'penitenciales', habiéndose pronunciado reiteradamente la jurisprudencia con respecto a la imposibilidad de dar un concepto unitario a las arras, distinguiendo tres modalidades, a saber: las confirmatorias, las penales y las penitenciales, doctrina que se remonta a sentencias del Alto Tribunal de 24 de noviembre de 1.926 , 8 de julio de 1.945 , 22 de octubre de 1.956 , 7 de febrero de 1.966 , 16 de diciembre de 1.970 y 31 de julio de 1.992 ; recogida posteriormente en sentencias de 24 de octubre de 2.002 y 20 de mayo de 2004 , y más recientemente en sentencias de 11 de diciembre de 2.008 , 24 de marzo y 29 de junio de 2.009 , 27 de octubre y 11 de noviembre de 2.010 , concretamente en esta última se reiteran, una vez más, los pronunciamientos contenidos en las anteriores, señalando que 'La doctrina distingue las siguientes modalidades de arras: a) confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, b) penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, y c) penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1.454' ( SSTS de 20 de mayo de 2004 , 24 de marzo de 2.009 ).

En el supuesto que nos ocupa, nos encontramos ante arras penitenciales, establecidas expresa y claramente por las partes contratantes, según se refleja en el último párrafo de la cláusula primera del contrato, recogida textualmente en el fundamento de derecho precedente. Sobre este extremo la Sala Primera, en sentencia de 29 de junio de 2.009 , indica que 'las arras o señal que, como garantía permite el art. 1.454, tienen un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido' o como indica la sentencia de 31 de julio de 1.993 , 'el contenido del artículo 1.454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como pago del precio o pago anticipado del mismo'.

Según la parte apelante, el contrato de arras establece dos condicionantes, a saber: la concesión del préstamo y el plazo de otorgamiento de escritura pública, el primero de ellos será abordado con posterioridad, en cuanto al segundo, la cláusula cuarta del contrato indica que 'La escritura de compraventa de la finca deberá formalizarse antes del 14 de Junio de 2010, ante el notario de Madrid que al efecto designe la compradora y así comunique a la vendedora con al menos siete días de antelación'. La parte vendedora aporta dos burofax remitidos a los compradores en fechas 24 y 28 de junio de 2010, con la finalidad de llevar a cabo el otorgamiento de la escritura pública, sin que hayan contestado a los mismos; ahora bien, cabe puntualizar que dichas comunicaciones fueron remitidas una vez transcurrido el plazo establecido en la cláusula cuarta, por ello no cabe apreciar incumplimiento alguno a este respecto por parte de los compradores, debiendo centrarse exclusivamente el objeto litigioso en la condición relativa a la concesión del préstamo hipotecario, que abordamos a continuación.

TERCERO.-Las cláusulas contractuales, especialmente el último párrafo de la cláusula primera, que constituye el objeto litigioso, han sido elaboradas en función del principio de autonomía de la voluntad, consagrado en nuestro Código Civil y recogido en el artículo 1.255, que dispone: 'los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público', quedando sujetas ambas partes a la observancia de los mismos, puesto que los contratos son obligatorios, no pudiendo dejarse su validez y cumplimiento al arbitrio de uno de los contratantes, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.256 C.Civil .

Esta Sala, discrepando del Juzgador 'a quo', entiende que la cláusula primera del contrato es clara y no deja lugar a dudas sobre la intención de los contratantes, por tanto ha de estarse a su tenor literal, según indica el párrafo primero del artículo 1.281 C.Civil . A este respecto, se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencias de fechas 10 y 21 de febrero y 18 de mayo de 1.995 . Con posterioridad, el Alto Tribunal ha reiterado dicha línea jurisprudencial, en sentencia de 17 de mayo de 1.997 , donde aplica el párrafo primero del artículo 1.281 C.Civil , pronunciándose en los siguientes términos: 'la prevalencia de la interpretación literal cuando el texto sea claro, teniendo en cuenta que las cláusulas del contrato eran claras y no dejaban dudas sobre la intención de los contratantes', añadiendo que 'La interpretación del contrato -o de las cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes. El Código Civil da una serie de normas de interpretación a partir del artículo 1.281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado del objeto, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1.281: si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas', abundando en dicha cuestión precisa que 'Las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289, ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal'. En la misma línea, hemos de citar una sentencia más reciente, concretamente de fecha 3 de junio de 2.009 .

En definitiva, como indicábamos más arriba, la cláusula primera del contrato es totalmente clara, estableciendo la misma la condición de la obtención del préstamo hipotecario para celebrar el contrato de compraventa, de tal forma que si los compradores no pudieran obtener el préstamo por subrogación en el que tenía la parte vendedora, esta última tendría que devolver los 6.000 € recibidos en concepto de arras, especificando la misma cláusula que si el préstamo fuere denegado por otra entidad, entonces los compradores perderían las arras, siempre que no hubieren solicitado el préstamo a 'La Caixa'. En definitiva, para llevar a cabo el contrato de compraventa, los compradores han de obtener un préstamo que puede ser concedido por cualquier entidad bancaria, estando obligada la vendedora a devolver la cantidad recibida en concepto de arras, cuando no sea concedido el préstamo, tras acreditarse que ha sido solicitado a 'La Caixa' y denegado por ésta. Por ello, se llevará a cabo la rectificación del fundamento de derecho tercero al indicar que 'Los términos transcritos son farragosos y confusos...'

Las pruebas obrantes en autos ponen de manifiesto que se denegó a los compradores el préstamo hipotecario que solicitaron, así el documento nº 3, aportado con la demanda, consistente en una certificación de 'La Caixa', indica que dicha operación no es viable, habiendo sido solicitada la concesión de préstamo en mayo de 2010, esto es antes del vencimiento del plazo para el otorgamiento de la escritura pública. Si bien, el referido documento fue impugnado por la parte demandada, A este respecto el artículo 326 establece que 'Los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319, cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen, añadiendo que 'Cuando se impugnare la autenticidad de un documento privado, el que lo haya presentado podrá pedir el cotejo pericial de letras o proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente al efecto', finalmente, el referido precepto señala que 'Cuando no se pudiere deducir su autenticidad o no se hubiere propuesto prueba alguna, el tribunal valorará conforme a las reglas de la sana crítica'. En este caso, fue denegada la prueba solicitada por la apelante, consistente en oficiar a 'La Caixa' con respecto a dicha certificación, si bien dicho medio probatorio no fue admitido, entendiendo que resulta intrascendente al no existir motivo alguno para dudar de la veracidad y autenticidad del documento nº 3 presentado con la demanda, que ha de ser valorado conforme a las reglas de la sana crítica, como se indica en el precepto anteriormente citado. El documento nº 4 revela que la entidad 'Banesto' también denegó el préstamo hipotecario solicitado por los compradores. Por todo ello, ante la imposibilidad de cumplimiento de la condición pactada en la cláusula primera del contrato, no habiéndose obtenido la concesión del préstamo, tras haberlo solicitado a 'La Caixa', resulta procedente la devolución por parte de la vendedora de la cantidad que le fue entregada por los compradores en concepto de arras.

El recurso de apelación incide en que existía la posibilidad de conseguir un préstamo, en base a los documentos números 5 y 6, aportados al contestar la demanda, consistente en un correo electrónico que le remite el mediador en la compraventa, comentado que 'ya está autorizada la operación de Gaspar ' y en lo manifestado por Doña Margarita , en el acto de la vista al responder al interrogatorio, la cual dijo que el BBVA les concedió el préstamo, si bien fue con posterioridad a dar por finalizada la relación con la vendedora, no obstante, la actora puntualizó que desconoce las gestiones que se llevaron a cabo, ya que las realizó su marido con Óscar (el intermediario); habiendo manifestado el actor D. Gaspar , al responder al interrogatorio, que él no ha pedido ningún préstamo al BBVA, desconociendo si lo hizo Óscar, el cual tenía toda la documentación. A la vista del resultado de estos medios probatorios, consideramos que un correo electrónico y la manifestación de la actora, la cual no llevó a cabo personalmente las gestiones referentes a la solicitud del préstamo, no constituyen pruebas suficientes para concluir que los compradores pudieron obtener un préstamo para llevar a cabo la compra del inmueble, máxime teniendo en cuenta que la parte demandada no ha interesado la práctica de ningún otro medio de prueba al efecto, como un requerimiento al BBVA para que certificase dicho extremo, habiendo obviado la carga probatoria que le viene exigida por el artículo 217.3 L.E.Civ .

En consecuencia, procede la desestimación del recurso de apelación y la consiguiente confirmación de la sentencia de instancia.

CUARTO.-La parte apelante plantea que si la estimación de la demanda es parcial, según el pronunciamiento de la sentencia dictada por el Juzgador 'a quo', cada parte ha de abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 394.2 L.E.Civ .

Sin duda, en el fallo de la sentencia se estima parcialmente la demanda, si bien acoge, en su totalidad, el petitum con respecto a la demandada Doña Esther , condenando a esta demandada a las costas procesales; por otra parte, absuelve a D. Leandro , condenando a la actora a las costas de este último. Dicho pronunciamiento resulta incorrecto en cuanto a la estimación parcial, procediendo la estimación de la demanda con respecto a Doña Esther , la cual será condenada a las costas procesales, y la desestimación de la demanda en relación a D. Leandro , siendo correcta la condena a la actora en las costas de este último codemandado, puesto que, aún cuando era propietario del inmueble, no intervino en el contrato de arras ni recibió el importe de 6.000 €, que abonaron los compradores y que es reclamado en el presente procedimiento, habiendo realizado la operación exclusivamente Doña Esther , como deriva del contrato de arras, en el cual aparece reflejada la firma del codemandado, habiendo manifestado él mismo, al responder al interrogatorio, que desconocía la existencia de dicho contrato, aún cuando tenía conocimiento de que había unas personas que estaban interesados en la compra de la vivienda. Por tanto, procede desestimar la impugnación de la sentencia formulada por la parte actora, sin perjuicio de rectificar el extremo indicado

Aún cuando esta Sala no estimará el recurso de apelación ni la impugnación de la sentencia de instancia, hemos de proceder a rectificar el error relativo a la 'estimación parcial de la demanda', en base al efecto útil del recurso de apelación, entendiendo la Sala Primera del Tribunal Supremo que no puede producir efecto casacional un motivo que no determine una alteración del fallo recurrido, tal y como viene reiterando la Sala en aplicación de la doctrina de equivalencia de resultados y carencia del efecto útil del recurso, como se pone de manifiesto en sentencias de 8 de marzo de 1.996 , 24 de diciembre de 2.003 , 25 de octubre de 2.005 , 31 de enero de 2.006 , 22 de octubre de 2.007 y 30 de abril y 2 de julio de 2.008 .

CUARTO.-En virtud de lo preceptuado en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impondrán a la parte apelante las costas procesales originadas por la apelación y a la impugnante las causadas por la impugnación.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Silvia de la Fuente Bravo, en representación de Doña Esther , y desestimando la impugnación formulada por el Procurador D. José Andrés Peralta de la Torre, en representación de D. Gaspar y Doña Margarita , contra la sentencia dictada en fecha 26 de octubre de 2011, por el Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid ; acuerda confirmar dicha resolución en todos sus pronunciamientos, salvo lo siguiente del fundamento de derecho tercero: 'Los términos transcritos son farragosos y confusos, incluso se contradicen; pero si se ahonda en el análisis de la última oración, se distinguen dos supuestos: el de devolución en la primera proposición y el de no devolución en la segunda', que queda suprimido; asimismo, se rectifica el fallo de la sentencia en los siguientes términos:

1.- Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador D. José Andrés Peralta de la Torre, en representación de D. Gaspar y Doña Margarita , como actores, contra Doña Esther , como demandada, se declara la ineficacia del contrato de arras celebrado por los actores y la demandada. Con expresa imposición de costas procesales a la parte demandada.

2.- Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador D. José Andrés Peralta de la Torre, en representación de D. Gaspar y Doña Margarita , como actores, contra D. Leandro , como demandado; se absuelve al demandado de las pretensiones formuladas en la demanda. Con expresa imposición de costas procesales a la parte actora.

Se condena a la parte apelante a las costas causadas por la apelación y a la parte impugnante a las costas originadas por la impugnación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 308/12,lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.