Sentencia Civil Nº 640/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 246/2011 de 12 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID00640/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8 ª

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 0000752 /2011

RECURSO DE APELACION 246 /2011

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 366 /2009

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 7 de ALCORCON

De: Adriano

Procurador: MARÍA LUÍSA MARTÍNEZ PARRA

Contra: Catalina , Ambrosio

Procurador: PALOMA DEL PILAR GARROTE LARA

Ponente: ILMA. SRA. Dª MARÍA PILAR GONZÁLVEZ VICENTE

SENTENCIA Nº 640/12

Magistradas:

ILMA. SRA. Dª CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

ILMA. SRA. Dª MARÍA PILAR GONZÁLVEZ VICENTE

ILMA. SRA. Dª MARÍA VICTORIA SALCEDO RUÍZ

En Madrid, a doce de noviembre de dos mil doce. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por las Sras. Magistradas expresadas al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario, número 366/09 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Alcorcón, seguidos entre partes, de una como demandante-apelante, D. Adriano , representado por la Procuradora Dª MARÍA LUÍSA MARTÍNEZ PARRA, y de otra, como demandadas-apeladas, Dª Catalina y D. Ambrosio , representados por la Procuradora Dª PALOMA DEL PILAR GARROTE LARA.

VISTO, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dña. MARÍA PILAR GONZÁLVEZ VICENTE.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Alrcorcón, en fecha 24 de noviembre de 2010, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

'DESESTIMAR TOTALMENTE la demanda formulada por la Procuradora Sra. Martínez Parra, en nombre y representación de D. Adriano según frente a D. Ambrosio y DÑA. Catalina , Y POR ELLO: absolver a D. Ambrosio y DÑA. Catalina de las peticiones formuladas contra los mismos en este pleito.

Las costas procesales de esta instancia serán abonadas por la parte demandante.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 8 de noviembre de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

La Sala acepta y da por reproducidos los Fundamentos de Derecho de la sentencia de instancia, en los términos de la presente resolución.

PRIMERO. -

1.- El presente recurso de apelación trae causa en la demanda planteada por la representación procesal de D. Adriano , ejercitando la acción de resolución de contrato de compraventa por incumplimiento de los demandados los cónyuges D. Ambrosio y Doña Catalina , con el suplico de que se declare la resolución del contrato privado de compraventa celebrado el 5 de diciembre de 2002 entre las partes, del piso de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 letra NUM002 de Alcorcón, por un precio total acordado de 143.641,89 €, a reintegrar y restituir a la parte actora en la posesión del inmueble y a la perdida de la cantidad entregada en concepto de arras por importe de 12.000 €, y al pago de las costas.

2.- La sentencia de instancia de fecha 24 de noviembre de 2010 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Alcorcón , desestima íntegramente la demanda, absuelve a los demandados de las peticiones formuladas y condena a pagar a la actora las costas causadas en esta instancia.

Estima la sentencia, en síntesis que, el requerimiento efectuado por el vendedor y actor en el proceso, al pago del precio pendiente de la venta del citado piso, cumple en cuanto a su persona, a la persona remitente y al lugar de remisión, con los requisitos previstos en el art. 1.504 del Código Civil , desarrollada por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, lo que en principio dejaría libre la vía para la resolución del contrato ante el impago del precio pactado. No obstante, considera, que ha existido un incumplimiento grave y serio del demandante vendedor, quien no ha empleado la diligencia debida para escriturar a su nombre la vivienda vendida, ni en los plazos pactados ni en los años posteriores tardando cinco años en hacerlo. Por todo ello y teniendo en cuenta lo dispuesto en el art. 1.124 del Código Civil y que los demandados siguen en la posesión de la vivienda, en virtud del pacto del contrato privado de compraventa de 5 de diciembre de 2002, no procede la resolución del contrato por el incumplimiento grave de las obligaciones del vendedor, y en consecuencia desestima la demanda.

3.- Frente a dicha resolución, se plantea recurso de apelación por la representación procesal de D. Adriano , demandante-recurrente, solicitando que con estimación del recurso se revoque la sentencia, alegando como motivos: primero, la infracción del art. 1.124 y 1.504 del Código Civil , segundo, error en la valoración de la prueba; error en la apreciación del incumplimiento grave del vendedor conforme a la jurisprudencia aplicable; tercero, incumplimiento de la jurisprudencia aplicable al caso. Termina solicitando que se revoque la sentencia y se dicte nueva sentencia estimando las alegaciones. Por la contraparte se oponen al recurso planteado solicitando su desestimación y la condena en costas del recurrente.

SEGUNDO.-

1º.- Ante la complejidad de las cuestiones que el recurso plantea se estima conveniente fijar con claridad y precisión los hechos y circunstancias que consecuentemente configuran la relación jurídica entre las partes, y han quedado acreditados:

1º).- El 5 de diciembre de 2002, D. Adriano , de una parte, y de otra, los esposos D. Ambrosio y Doña Catalina , suscriben un contrato privado de compraventa de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 , letra NUM002 de Alcorcón, finca que en aquel momento estaba pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad, por el propietario de la misma. Los esposos compran la citada vivienda por el precio de 143.641,89 €, del que entregan a cuenta del mismo en el acto 12.000 euros, recibiendo en el mismo momento las llaves de la vivienda, entrando a ocupar la misma, teniendo la condición de precaristas, obligándose a pagar el resto del precio de 131.641,89 € en un plazo máximo de 45 días a contar desde la fecha en que se eleve a escritura pública el contrato; no adquiriendo la condición de propietarios hasta la firma de la escritura pública y el pago total del precio. La vivienda se entregará libre de cargas y gravámenes de cualquier naturaleza a la firma de la escritura. El plazo máximo para proceder a la firma de la escritura pública y entrega del resto del dinero, se pacta entre las partes para antes del día 20 de enero de 2002. Entendiéndose que en caso de que no fuera posible por causas imputables a la parte compradora, vendría ésta obligada la devolver la vivienda en las mismas condiciones que la ha recibido, perdiendo todas las cantidades entregadas como parte de pago hasta dicha fecha, y si el incumplimiento se debiera a la parte vendedora, vendría obligada la misma a devolver duplicadas las cantidades que haya recibido hasta ese momento, extinguiéndose toda relación. Doc. n.º 2 de la demanda.

2º).- Con fecha de 20 de enero de 2003, las misma partes acuerdan. ' Ampliar la validez del contrato de compraventa firmado el día 5 de diciembre de 2003 hasta el día 28 de febrero de 2003, en las misma condiciones pactadas inicialmente' (Se admite por las partes el error y la referencia el 2002). El motivo fue que era imposible firmar dicha escritura pública al no haberse inscrito la vivienda en el Registro de la Propiedad a favor del propietario vendedor.Doc. nº 3 de la demanda

3º).- Se escritura el inmueble a nombre del vendedor demandante con fecha de 26 de octubre de 2007, y la inscripción se produce el 21 de noviembre de 2008, (folio 28 de las actuaciones), a favor del vendedor, hasta esta fecha no se dieron las condiciones necesarias para conseguir inscribir su derecho de propiedad en el Registro.

4º).- En cumplimiento de lo pactado el Abogado del vendedor, remite a los compradores, tras casi seis años, en los que no consta que hubiera requerimientos ni acusaciones reciprocas de incumplimiento, un burofax, el 31 de marzo de 2009, por el que les: 'Requiere para que en EL IMPRORROGABLE PLAZO DE CINCO DIAS desde la recepción de la presente se pongan en contacto con este Letrado, con el fin de ser CONVOCADOSen OTRO PLAZO IMPRORROGABLE DE QUINCE DIAS a la Notaria.......con el fin de OTORGAREscritura pública y debiendo HACER ENTREGAen ese acto del resto de la suma pendiente de pago.' En resumen da un plazo de 20 días, para firmar la escritura de compraventa y pagar los 131.641,89 €, poniendo de manifiesto que en caso de oposición o negativa al pago, es su intención entablar las acciones judiciales pertinentes, burofax que no fue atendido y que provocó la demanda interpuesta de resolución de contrato desestimada por sentencia.

5º).- Los compradores no han pagado la cantidad total de la vivienda. Alegando que en el escaso plazo concedido no consiguieron que con carácter inmediato se les renovara el préstamo que tenían concedido en su día, en Caja Madrid con fecha de 27-12-2002, extremo reconocido por el propio demandante en la vista.

6º).- La sentencia considera que el requerimiento de la parte actora cumple los requisitos legales conforme a la Jurisprudencia del TS.

2º.- El primer motivo, alegado en el recurso por la representación procesal del recurrente es que la Sentencia infringe los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil y la Jurisprudencia que los interpreta, al desestimar la pretensión resolutoria del contrato de compraventa de que se trata, toda vez que es incuestionable que, si bien el artículo 1.124 del mismo texto permite cumplir, aun después de haber vencido el plazo y de haber sido requerido de pago el deudor, aunque concurra el pacto comisorio, y el artículo 1.504 del C.C ., aplica la regla general de modo específico a los inmuebles, expresamente dispone que en la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiere estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido, tendrá lugar la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, después de expirado el termino, interin no haya sido requerido judicial o por acta notarial, y hecho el requerimiento, el juez no podrá concederle nuevo término.

La sentencia no incumple ni los artículos citados ni la Jurisprudencia sobre los mismos, el Juez de instancia reconoce como valido el requerimiento hecho a los compradores, pero no da lugar a la resolución de la compraventa, estimando las particulares circunstancias que concurren en el caso, en especial el grave incumplimiento del actor en formalizar la situación de la vivienda para poder transmitirla, seis años ha tardado en ello, lo que ha quedado ampliamente acreditado, y sin embargo les concede a los demandados, el plazo solo de 20 días para efectuar el pago del resto del precio y formalizar la escritura. Para cuyo otorgamiento debió de haber sido requerido en tiempo y forma, es decir, de buena fe, sin sorpresas, dando a los requeridos un plazo prudencial para disponer de dicha cantidad, ya que después de la espera de casi seis años pendiente de la inscripción de la vivienda a favor del vendedor, las circunstancias económicas y bancarias indudablemente han cambiado y que, la más elemental buena fe requiere que se haga dando a estos un tiempo prudencial para que puedan cumplir la obligación contraída, cuyo vencimiento dependía de que el vendedor consiguiera cumplir su obligación de inscribir previamente la vivienda a su nombre en el Registro de la Propiedad.

La STS citada de 6 de septiembre de 2010 , por el recurrente no es aplicable al caso, ya que está referida precisamente a la situación contraria, pasividad e inactividad del demandado incumplidor, el comprador, con un impago prolongado y una clara voluntad de incumplir, circunstancias que no se aprecian en autos.

En cuanto a la denunciada infracción del art. 1.124 del Código Civil , así como de la doctrina jurisprudencia sobre la interpretación de dicho precepto: Ante todo hay que recordar que ha sufrido un cambio evolutivo progresivo, en el sentido de abandonar el requisito subjetivista de la voluntad deliberadamente rebelde, sustituyéndola por la del impago en sentido objetivo, bastando con que se frustre la finalidad económica de la relación, imputable al comprador o sucesores que resulten obligados, y no satisfacen el precio que se había acordado para la transición dominical. El motivo no puede ser acogido, toda vez que el incumplimiento al que el presente caso se contrae, no corresponde por un lado a una voluntad rebelde de los compradores de incumplir lo pactado, ni mucho menos la de frustrar la finalidad económica de la relación de que se trata, sino a la falta de buena fe por parte precisamente del vendedor, en quien reside la causa del retraso de casi seis años en poder dar cumplimiento al contrato, al no concertar con los compradores la fijación de la fecha del otorgamiento de la escritura una vez tuvo la finca inscrita a su favor. Por todo lo expuesto el motivo del recurso debe de ser desestimado.

3º.- El segundo motivo del recurso denunciado es el error en la apreciación de la prueba, volviendo a referirse a los mismo documentos ya analizados, y sobre los que inicialmente hemos declarado los hechos probados. Pretende la parte imponer su valoración sobre los mismos, insistiendo en que no se inscribió en el Registro de la Propiedad por el demandante por no estar en condiciones de hacerlo y no por una actitud negligente. Extremos a los que ya hemos hecho referencia tras declarar los hechos probados.

En consecuencia, como reiteradamente viene poniendo de manifiesto esta Sala, la valoración conjunta de la prueba practicada en primera instancia es plenamente lógica y ajustada a derecho, por razón del principio de inmediación y función propia del Juzgador de instancia, debiéndose mantener en esta alzada, de acuerdo con la reiterada doctrina y jurisprudencia ( SS.TS de, 27 de Mayo de 2.007 , 15 de Abril de 2.008 y 25 de Febrero de 2.011 , entre otras), que sin solución de continuidad ha dispuesto en lo esencial de los mismos medios probatorios, por la grabación y visionado del juicio; a esa valoración se le debe otorgar mejor consideración que la interpretación parcial y subjetiva que realiza la parte apelante, de la prueba testifical, documental referida, y declaraciones de las partes. No apreciándose ni poniéndose de manifiesto arbitrariedad o error manifiesto en la valoración efectuada.

El motivo ha de tener la misma suerte desestimatoria que el anterior.

4º.- Como último motivo del recurso se alega una equivocación del Juzgador al considerar que existe un incumplimiento grave y serio del demandante. Entiende el recurrente que el retraso no ha ocasionado perjuicios a los compradores.

No podemos compartir la apreciación del recurrente, ya que ha sido el propio demandante recurrente, quien sabedor de la situación de la vivienda realiza el contrato privado de compraventa, pone fecha para realizar la inscripción registral, para elevar a escritura pública la venta de la vivienda y percibir el resto del precio, pacta una prorroga y tarda casi seis años desde el 5 de diciembre de 2002 al 21 de noviembre de 2008, en inscribir la vivienda objeto de la compraventa en el Registro de la Propiedad, y a continuación pretende que solo con el corto plazo de 20 días se cumpla por la contraparte lo pactado. El retraso ha sido muy significativo y ha ocasionado sin duda perjuicios a la contraparte, por la inseguridad que producen estas situaciones, sin que se tenga que entrar en ellos al no haber sido objeto de debate en primera instancia. Por ello se comparte el razonamiento de la Sentencia de Primera instancia que se considera racional y lógico, sin dar lugar al motivo del recurso.

Todo ello lleva a colegir el recurso presentado y a confirmar la sentencia recurrida.

TERCERO .- Costas de esta alzada.-

Procede hacer imposición de las costas causadas en esta alzada, al recurrente, al amparo de lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el 394.1 de la L.E.C .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso interpuesto por la representación procesal de D. Adriano , contra la sentencia de fecha 24 de noviembre de 2010, recaída en los autos 366/2009, del Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Alcorcón, Madrid , que se mantiene íntegramente, con expresa imposición de las costas causadas en esta instancia al recurrente.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a