Sentencia Civil Nº 640/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 408/2012 de 18 de Julio de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Duodécima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933837

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2012/0006752

Recurso de Apelación 408/2012

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 17 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1139/09

DEMANDANTES/APELADOS:Dña. María Consuelo y D. Segismundo

PROCURADOR: D. JACOBO GARCÍA GARCÍA

DEMANDADOS/APELANTES:Dña. Berta y D. Carlos Manuel

PROCURADOR:Dña. MARIA CRUZ ORTIZ GUTIERREZ

PONENTE: ILMO. SR. D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

SENTENCIA Nº 640

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Dña. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

En Madrid, a dieciocho de julio de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Ordinario nº 1139/09, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo nº 408/12, en los que aparece como demandantes-apelados Dña. María Consuelo y D. Segismundo representados por el Procurador D. Jacobo García García, y como demandados-apelantes D. Berta y D. Carlos Manuel representados por la Procuradora Dña. María Cruz Ortíz Gutiérrez, sobre saneamiento por vicios ocultos y reclamación indemnización daños y perjuicios, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Madrid, se dictó sentencia con fecha 14 de febrero de 2012 , cuya parte dispositiva dice: ' FALLO: 'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. García García en nombre y representación de Dña. María Consuelo y D. Segismundo frente a D. Carlos Manuel y DÑA. Berta representados por la Procuradora Sra. Ortíz Gutiérrez, debo: 1.- Declarar y declaro la obligación de los demandados de saneamiento de los vicios ocultos existentes en la vivienda adquirida en virtud de contrato de compraventa de 18-11-08. 2.- Declarar y declaro la obligación de los demandados de rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos en proporción al 15% y que supone la suma de 36.060 euros. 3.- Declarar y declaro la obligación de los demandados de indemnizar por daños y perjuicios materiales y morales en la suma de 4000 euros. 4.- Condenar y condeno a la parte demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones y a abonar a los actores la suma de 40.060 euros, más el interés por mora procesal. 5.- Desestimar y desestimo la demanda en el resto, absolviendo a los demandados de las demás peticiones de condena formuladas contra ellos en la demanda. 6.- Condenar y condeno a cada parte a abonar las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de los demandados se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, dándose traslado a la otra parte que se opuso y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 17 de Junio, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Los demandantes, basados en el contrato de compraventa concertado con los demandados, referido al inmueble urbano sito en C/ DIRECCION000 , parcela nº NUM000 , de la URBANIZACIÓN000 , de El Casar de Talamanca (Guadalajara), ejercitan acción para obtener la rebaja en el precio pagado en virtud de los vicios ocultos que detallan en la demanda. Además, ejercitan acumuladamente una acción indemnizatoria con un doble radio de acción: por un lado, referida a la falta de disponibilidad funcional del garaje, dado que la excesiva inclinación de la rampa impide la maniobra de entrada y salida de vehículos normales, y por otro, referida al daño moral que afirman haberle producido la advertencia de las graves deficiencias de la cosa adquirida.

Por su parte, los demandados se opusieron la demanda, negando tanto la existencia de determinados vicios como, en general, que fueran ocultos o no manifiestos.

La Juez de Primera Instancia dictó sentencia, en la que, discriminando los distintos vicios alegados, considera que algunos de ellos son ocultos, y justifican la rebaja del precio, que cifra en un 15% del pactado, y acoge, en parte, las acciones indemnizatorias.

Tal sentencia es apelada por los demandados, siendo el recurso impugnado por los demandantes.

SEGUNDO.-Desde el punto de vista fáctico, y sin perjuicio de examinar luego los vicios que denuncian los demandantes y la consideración jurídica que merecen, es preciso exponer los siguientes antecedentes que conforman el supuesto a considerar.

La compraventa se concertó, primero por contrato de arras, y luego, por escritura pública, en fechas respectivas de 11 de octubre y 18 de noviembre de 2.008.

Previamente, los compradores visitaron al menos en dos ocasiones el inmueble, estando en una de ellas acompañados por familiares.

La vivienda se integra en una parcela de 614 metros cuadrados, teniendo una superficie construida, en una sola planta, de 136 metros cuadrados. La vivienda está exenta, de modo que se halla sin protección en cada uno de sus lados.

El precio inicial por el que los vendedores pretendían venderla era de 330.000 euros, que luego rebajaron a 280.000 euros.

Tras las correspondientes negociaciones con los hoy demandantes, el precio quedó fijado en 240.400 euros.

La vivienda, cuando se perfeccionó la compraventa, tenía una antigüedad de doce años, pues se otorgó escritura de declaración de obra nueva en el año 1996.

TERCERO.-A fin de centrar, en su aspecto jurídico, la cuestión debatida, hemos de partir de la configuración en nuestro ordenamiento de las acciones por vicios ocultos de la cosa comprada.

En este sentido, como expone la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2.010 , 'sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970 ).'

La responsabilidad por vicios ocultos no depende de su conocimiento por el vendedor, pues éste responde 'aunque los ignorase' ( artículo 1.485 del Código Civil ).

Dándose los requisitos expuestos, el comprador puede optar bien por desistir del contrato con abono de los gastos que pagó (la denominada acción redhibitoria), o por obtener una rebaja del precio, a juicio de peritos (la denominada acción quanti minoris).

Ejercitándose alguna de estas acciones, no puede lograr el comprador ningún otro efecto, salvo que optase por la devolución de la cosa y probase que el vendedor conoció el vicio y no lo comunicó, en cuyo caso, puede obtener también la indemnización de perjuicios (artículo 1.486 párrafo segundo).

Si se opta por la acción de rebaja del precio, no hay nada más, pues como declaró la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2.003 , 'no se puede olvidar que la acción 'quanti minoris' no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual'.

Ello no es óbice a que la jurisprudencia haya señalado la posible compatibilidad de las acciones edilicias (la redhibitoria y la quanti minoris) con otras derivadas del contrato (así, por ejemplo, se afirma en Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1.986 y 17 de julio de 1.987 ) pero lo hace en el sentido de que la previsiones específicas del saneamiento por vicios ocultos, no impiden el ejercicio de acciones derivadas del incumplimiento ni las de nulidad por dolo o error, porque 'ningún precepto de nuestro Código excluye la concurrencia de la acción de impugnación por error con las que se derivan de otros artículos, cuya elección corresponde a aquel a quien asisten'.

Con ello, lo que se está reconociendo es que, en los casos en que el supuesto de hecho alegado por el demandante pueda integrar tanto el concepto de vicio oculto como el de incumplimiento o el de nulidad por vicio del consentimiento, hay un concurso de acciones, y no de normas, de modo que al perjudicado corresponde optar por la pretensión que más le convenga, pero no puede ejercítalas todas conjuntamente, pues cada una tiene su ámbito y sus efectos característicos.

Y, en fin, siendo el significado de la acción quanti minoris el de obtener la rebaja del precio, debe el demandante acreditar cuál sea la procedente, pues ello forma también parte de los hechos constitutivos de la pretensión, de modo que la falta de prueba de este extremo, conlleva la desestimación (en tal sentido, Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2.004 ).

CUARTO.-Pues bien, una vez revisada la prueba practicada, incluido el visionado de la grabación del acto del juicio, detecta esta Sala, en la propia demanda, un defecto de planteamiento.

En efecto, lo que en ella se sostiene parte de una incoherencia intrínseca, pues por un lado se afirma y explicita ejercitar la acción quanti minoris, y por otro, se fija la rebaja justamente en el valor estimado de la reparación de los vicios o defectos que según los demandantes tenía la vivienda adquirida. Con ello se confunde la acción de incumplimiento contractual, que debería acreditar que los demandados vendedores se comprometieron a reparar esos defectos, con la quanti minoris que no atiende al coste de la reparación sino a la incidencia que en el precio tuvieran los defectos detectados.

Como veremos, esa falta inicial de alegación y acreditación en la demanda, tiene su trasunto en la decisión adoptada por la Juez de Primera Instancia, pues, a falta de prueba de cuál fuera l rebaja procedente, opta por una decisión discrecional.

QUINTO.-En todo caso, examinada la prueba, lo que este Tribunal puede hacer en virtud del carácter ordinario del recurso de apelación que se resuelve, no puede afirmarse con la imprescindible seguridad que los vicios en que se basan los demandantes y que acoge la Juez de Primera Instancia, sean ocultos.

A tal respecto, y siguiendo la misma sistemática que utiliza la Juez de Primera Instancia, examinaremos cada uno de los vicios denunciados:

1º Humedades interiores, con desprendimiento de la capa exterior de pintura y aparición de manchas de moho.

Distingue aquí la Juez entre las que afectan a techos y paredes originadas por filtraciones directas, de las que afectan a las paredes.

En ambos casos, la Juez considera que eran visibles, pero la ocultación, en el sentido requerido para el saneamiento, estaría en el desconocimiento de la causa que las originaba, fundamentalmente, por falta de impermeabilización.

No puede compartirse esta forma de entender el concepto de vicio oculto. Como ya hemos reseñado, el vicio oculto es aquel que 'no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto'. Lo que interesa, a efectos del éxito de la acción de saneamiento, es la apreciación de los efectos del vicio, esto es, la posibilidad de percepción directa de tal manifestación. La indagación de la causa que lo provoca, o dicho de otro modo, el conocimiento de esa causa y el del concreto alcance del defecto podría fundar la invalidación del contrato por error, pero no la acción de saneamiento.

Para comprender lo que se acaba de decir, hay que considerar el fundamento de las acciones edilicias. Estas parten de que la fijación del precio en la compraventa depende, como factor muy señalado, de la calidad de la cosa comprada, de modo que el comprador ha de estar en condiciones de poder examinarla y, en base a ello tomar su decisión. Si ésta se basó en una discordancia entre lo que, con una normal diligencia por su parte, pudo apreciar y la realidad, habrá vicio oculto, y por ello o podrá deshacer el contrato o podrá solicitar la rebaja del precio, paralela a las condiciones reales de la cosa, y su influencia en el precio de mercado.

Junto a ello, el comprador ha de desplegar la normal diligencia exigible, de modo que si advierte síntomas de lo que puede ser un vicio, deberá considerarlo para adoptar su decisión sobre si comprar o no o sobre el precio que ha de ofertar. Pero en tal caso, no hay nada oculto sino visible.

Por eso, en nuestro caso, si se advierten humedades, el conocimiento de una persona de mediana diligencia, debe abarcar que éstas tendrán una determinada causa, que, una vez adquirida la cosa, tendrá que atajar por sí, y en base ello, habrá de decidir

Con lo expuesto, sería suficiente para desestimar este vicio -el de las humedades interiores- como fundamentador de la pretensión.

Pero a ello se une el que la Juez ha dado por probado un compromiso de los vendedores de reparar las humedades de los techos, cuando ninguna prueba existe (ni la Juez la señala) en torno a tal compromiso.

2º Igual suerte ha de correr el capítulo relativo a las eflorescencias del revestimiento exterior de la vivienda.

No considera el perito judicial que sea oculto el vicio o defecto, y así lo considera esta Sala pues, sin duda, estaba a la vista.

3º En cuanto a la inaccesibilidad del garaje, consta que efectivamente la rampa del mismo es demasiado inclinada, y que un coche tipo berlina, roza en el encuentro entre la rampa y el suelo del garaje.

También considera el perito judicial que tal defecto es visible. Por el contrario la perito de los demandantes lo considera oculto, pues es preciso hacer cálculos para determinar el grado porcentual de la pendiente.

La Juez de Primera Instancia considera que es oculto por esta razón y porque no se devela si no se intenta introducir el coche en el garaje.

Nuevamente se aprecia en este aspecto la distinta consideración que en torno al concepto de vicio oculto sigue la Juez de Primera Instancia. El síntoma, esto es, la inclinación de la rampa, era visible. No consta que se impidiese ninguna prueba o constatación por parte de los compradores, pese a que la inclinación como dice el perito judicial, es a todas luces excesiva.

En todo caso, el vicio, en su consideración como culto, se muestra como dudoso desde el punto de vista fáctico, y la duda supone que la pretensión no pueda ser estimada, pues al demandante corresponde acreditar todos los elementos en que se basa su pretensión ( artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

4º Las grietas en fachadas son desestimadas, como vicio oculto, por la Juez, y no es recurrido este extremo por los demandantes, de modo que nada ha de examinar, al respecto, este Tribunal.

5º Finalmente, en cuanto a los que denomina la sentencia apelada 'vicios jurídicos', por no poseer licencia de primera ocupación individualizada y no constar como edificación en el Catastro, no se puede determinar de la lectura de la sentencia si se aprecian o no como vicios o defectos ocultos.

En todo caso, ocultos no lo son, pues la posibilidad de conocer la documentación del inmueble está al alcance del interesado en las correspondientes oficinas públicas.

Por lo demás, el inmueble consta inscrito en el Registro de la Propiedad, lo que asegura la posesión pacífica de la cosa, mediante la protección que da dicho Registro al adquirente.

SEXTO.-Se quejan también los apelantes de que la Juez de Primera Instancia haya seguido el dictamen de la perito de los demandantes, y que fije al reducción en un 15% sin ninguna razón para ello.

Son dos quejas diferentes, a las que pasamos a dar respuesta.

En cuanto la primera, la Juez de Primera Instancia puede seguir aquel dictamen que considere más convincente, pero ha de expresar la razón por la que así lo estima ( artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

En todo caso, en el supuesto considerado el dictamen pericial de la demandante no difiere en modo alguno del de los demandados y del emitido por el perito judicial. En efecto, la apreciación de los vicios no parece discutible, sino que la discrepancia está su verdadera significación, y sobre todo, en si son ocultos o no.

Por eso, esta Sala ha seguido con preponderancia el dictamen del perito judicial, pues ha dispuesto éste de toda la información y el objeto de su pericia era más concreto y adecuado al objeto del proceso.

En cuanto al segundo extremo, tiene razón los apelantes. Si los demandantes, al ejercitar la acción quanti minoris, no acreditan cuál haya de ser la rebaja del precio, sino que acreditan lo que entienden que es el importe de la reparación de los defectos que ellos afirman existentes, no puede acogerse aquella acción, pues falta un elemento básico para su estimación. Por eso, no comprendemos la razón de que se rebaje un 15%, cundo no se aporta más justificación que el considerarlo 'más acorde con las circunstancias del caso'.

Para fijar la rebaja ha de acudirse a juicio de peritos ( artículo 1.486 del Código Civil ) y a ninguno de los que han actuado en este proceso se les ha preguntado sobre cuál sería el precio justo según el real estado que tenia al perfeccionarse la venta. No confiere el Código Civil facultad para decidir en equidad.

Ello, por sí solo, y como expone la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2.004 , conllevaría la desestimación de la actio quanti minoris.

SÉPTIMO.-No habiendo apreciado vicios ocultos en ninguno de los alegados como tales, las acciones indemnizatorias que estaban basadas en esa misma circunstancia, se han de desestimar.

OCTAVO.-En orden a las costas, y en relación a las de primera instancia, entiende esta Sala, como ya ha expuesto, que existía un punto objetivamente dudoso, que permite excepcionar el régimen general establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Nos referimos a la rampa del garaje, respecto de la cual se ha desestimado como vicio oculto por la duda concurrente en su posible apreciación, por cuanto no queda acreditado un agotamiento de la diligencia exigible en los compradores.

Se trata de una duda seria y objetiva, a los efectos previstos en el artículo 394 de la citada Ley.

Por la misma razón, no se hará imposición de las costas de la apelación ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

NOVENO.-En materia de recursos, conforme a las disposiciones de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, reformada por Ley 37/2011, de 10 de octubre se informará que cabe el recurso de casación, siempre que aquél se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3 º. Sólo si se interpone el recurso de casación podría a su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16ª).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la Autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Don Carlos Manuel y Doña Berta contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Madrid en procedimiento ordinario nº 1139/09, revocamosdicha sentencia, y, en su lugar, desestimando la demanda interpuesta por Don Segismundo y Doña María Consuelo contra Don Carlos Manuel y Doña Berta , absolvemos a los demandados de las pretensiones ejercitadas en su contra.

No hacemos imposición expresa de las costas causadas en primera y en segunda instancia.

Contra esta sentencia cabe interponer, en las condiciones expuestas en el último fundamento de derecho de la presente resolución, recurso de casación y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal, previa constitución , en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en la Oficina núm. 1036 de la entidad Banesto S.A., con el número de cuenta 2579-0000-00-0408-12, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Una vez firme la presente, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación de esta resolución, para su cumplimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará según lo previsto en el art. 208.4 L.E.C ., lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.