Sentencia Civil Nº 641/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 11/2007 de 21 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DIECISÉIS

ROLLO Nº 11/2007-C

JUICIO ORDINARIO Nº 157/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE TERRASSA

S E N T E N C I A N ú m. 641/2007

Ilmos. Sres.

D. AGUSTÍN FERRER BARRIENDOS

Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO

D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a veintiuno de diciembre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Dieciséis de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 157/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Terrassa, a instancia de D. Felipe representado por el procurador D. Albert Rosell Moratona, contra Dª. Araceli representada por la procuradora Dª. María Isabel Pereira Mañas; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 2 de Octubre de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por D. Felipe contra Dª. Araceli , debo condenar y condeno a la misma a cumplir el contrato de compraventa de 16 de diciembre de 2002, para lo cual la parte actora fijará día para la elevación de escritura pública de compraventa momento en que se hará efectivo el pago del resto del precio fijado en el contrato y, con imposición de las costas procesales a la parte demandada.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial. Se señaló para votación y fallo el día 15 de Noviembre de 2007 .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO.

Fundamentos

PRIMERO.- El 16 de diciembre de 2.002, D. Felipe y Dña. Araceli suscribieron un contrato mediante el que la segunda vendía al primero una nave industrial sita en la calle Monturiol número 82 de Terrassa, por precio de 601.012,10 euros. En el acto pagó el señor Felipe 60.101,21 euros, en concepto de arras penitenciales y se pactó que el resto sería entregado al otorgarse la escritura pública, lo que había de realizarse como máximo en 30 de junio de 2003, salvo que ambas partes pactasen otra cosa.

La vendedora, aquí demandada, sostiene en su contestación que, al llegar la fecha límite para la escrituración, el comprador, hoy demandante en el litigio, la llamó para decirle que no le iba bien escriturar entonces y que ya la llamaría a dicho efecto. Añade que no lo hizo, por lo que ella resolvió el contrato mediante requerimiento notarial. Así fue en efecto, pues mediante acta notarial que instó la señora Araceli el 26 de octubre de 2.005, notificó al comprador la resolución del contrato y la pérdida de las arras que el mismo había entregado; notificación que tuvo lugar el día 3 de noviembre, fecha en que el notario realizó la notificación al señor Felipe . Ya había intentado antes la vendedora hoy demandada resolver notarialmente el contrato, mediante acta instada el 4 de mayo de 2.005, que no pudo ser trasladada al comprador.

El señor Felipe no se aquietó a dicha decisión de la señora Araceli . El día 7 de noviembre del propio 2.005 compareció en la misma notaría que le había requerido, se opuso a la resolución y requirió a la vendedora para que en cinco días designase notaría para la consumación del contrato o, en su defecto, compareciese al mismo efecto, el 17 del mismo mes, en determinada notaría de Terrassa. En esa fecha, el frustrado comprador se constituyó en la notaría, con el dinero que faltaba por pagar (en realidad con un cheque expedido por un banco), sin que asistiese la vendedora. Esta afirma que no recibió la convocatoria a tiempo, pues la copia del acta en que se practicó el requerimiento resolutorio (en la que figuraba la convocatoria para el día 17) la recibió el día 18 de noviembre. De todos modos esto es irrelevante, porque la señora Araceli no habría otorgado la escritura, aunque hubiese recibido la convocatoria tiempo.

Con estos antecedentes, el señor Felipe formuló demanda contra la señora Araceli pretendiendo, en primer lugar, que se la condenase a cumplir el contrato, es decir, a otorgar la escritura pública y, subsidiariamente, a devolver las arras duplicadas. Sostiene la demanda que la fecha para la escrituración quedó sin efecto por mutuo acuerdo de las partes y por conveniencia de la señora Araceli , que no disponía de una nave a la que trasladar su actividad. En cualquier caso, ante la falta de pago del precio la resolución no se producía automáticamente, pues era necesario un requerimiento, siendo "entonces cuando desaparece la última oportunidad del comprador para dar una vía resolutoria al contrato, mediante pago del precio adeudado". Esta era la opción que había elegido el comprador, pues en la misma acta notarial había instado el cumplimiento de lo estipulado. En definitiva, el actor había aceptado posponer la escrituración, lo que sólo beneficiaba a la vendedora que, mientras tanto, había continuado utilizando la nave, de modo que la espera del actor había servido para que la demandada le atribuya ahora el incumplimiento del contrato.

La juez de primera instancia estimó íntegramente la demanda y condenó a la señora Araceli a otorgar la escritura pública de compraventa, contra entrega del resto del precio. El núcleo de su argumentación se contiene en los fundamentos tercero y quinto de la sentencia. Parte de que se ignora por qué no se firmó a su tiempo la escritura, al no haberse aportado prueba alguna al respecto, y de que no se pagó el precio, lo que podía hacerse mientras no mediase el requerimiento resolutorio que prevé el artículo 1.504 del Código Civil . Tras invocar lo establecido en dicho precepto, la juez dice que eso es lo que sucede en este caso, pues al día siguiente de recibir el requerimiento, el comprador exige el otorgamiento de la escritura, con lo que viene a sostener que en ese momento el comprador estaba todavía en tiempo legal hábil para hacerlo ("está el comprador en plazo para abonar el precio del inmueble, como sucede en el presente supuesto" se lee en la sentencia). Exigencia de otorgamiento de la escritura que no fue atendida por la vendedora.

A partir de la reflexión expuesta, la sentencia pasa a afirmar, en el fundamento quinto, párrafo segundo, que hay incumplimiento de sus obligaciones por la vendedora. No razona por qué, pero de lo expuesto en el fundamento tercero se deduce que considera que debió la señora Araceli atender el requerimiento que le hizo el comprador. Existiendo ese incumplimiento, la parte contraria podía optar entre el cumplimiento y la resolución y, como optó por lo primero, ha de aceptarse su petición, por lo que estima la petición principal de la demanda.

Interpone recurso la vendedora demandada, que pide la desestimación íntegra de la demanda, lo que implica pedir que el demandante pierda las arras que entregó.

SEGUNDO.- No podemos compartir los razonamientos de la juez de primera instancia. El artículo 1.504 del Código Civil determina que en la compraventa de inmuebles no se produce la resolución del contrato por falta de pago del precio sino cuando el vendedor requiere a tal efecto al comprador, judicial o notarialmente. Hasta ese mismo momento, dice la ley, aunque haya habido un plazo para pagar y se haya sobrepasado, puede pagar el comprador. Pero, hecho el requerimiento, el juez no puede conceder ya más plazo ("nuevo término" dice la norma), de modo que tras esa intimación el contrato queda definitivamente muerto (así se entiende repetidamente por la jurisprudencia, pudiéndose citar a título de ejemplo las sentencias de 3 y 21 de diciembre de 2.004, 4 de julio de 2005 y 20 de septiembre de 2006 ) . Y lo que entiende la juez es exactamente lo contrario. Considera que, después de recibir el demandante el requerimiento notarial de resolución del contrato, el comprador podía aún pagar, porque imputa incumplimiento a la vendedora, que, después de haber hecho el requerimiento de resolución contractual, se negó a recibir el pago del precio y a consumar el contrato. Esa es la única forma en que puede entenderse el razonamiento de la sentencia y, desde luego, se trata, a nuestro juicio, de un error.

Una vez la señora Araceli requirió de resolución al comprador, éste ya no estaba en tiempo hábil para pagar ni, por tanto, para consumar el contrato de compraventa. Esta conclusión sólo podría desvirtuarse si, por alguna razón, fuese ineficaz el requerimiento resolutorio. Sin embargo, no apreciamos razón alguna para ello.

Había un plazo para pagar el resto del precio y dicho plazo se superó con creces sin que el comprador pagase ni realizase ningún intento de pagar. Aduce que hubo acuerdos con la compradora y su esposo y que había una relación de gran confianza. La sala se inclina por pensar que, en efecto, esa clase de relación existía. Pero respecto a que hubiese acuerdos entre las partes para aplazar sine die el momento de consumar el contrato no hay pruebas. Sólo contamos con la palabra del señor Felipe y no es que nos parezca insincero dicho señor, oída su declaración en el juicio. Pero se comprenderá que no puede resolverse un pleito en virtud de las manifestaciones unilaterales de uno sólo de los litigantes.

Tampoco hay ninguna prueba de que el señor Felipe requiriese a su ahora contraria para el otorgamiento de la escritura pública. Cualquiera podía compeler al otro para otorgar la escritura, como señala el artículo 1.279 del Código Civil , aun cuando es verdad que el artículo 142 del Reglamento Notarial , en la redacción vigente en la época de los hechos, a falta de acuerdo entre las partes atribuía al comprador la elección de notario, que es como acostumbra a ocurrir en la práctica.

Por tanto, el demandante debía el precio y no lo pagó antes de que la otra parte resolviese el contrato, ni hay ninguna prueba de que hiciese ningún intento de pagarlo. En tales circunstancias no hay ninguna razón para privar de eficacia al requerimiento resolutorio que efectuó la vendedora, a la cual se le debía el precio y, como no se le pagó, ni en el plazo previsto ni después de él, resolvió el contrato. Se insiste en que no hay prueba de acuerdos de postergación.

En consecuencia, no puede confirmarse la sentencia del Juzgado ni estimarse la demanda interpuesta.

TERCERO.- Subsidiariamente se pidió en la demanda que se condenase a la demandada a devolver dobladas las arras. Fue la demandada quien desistió del contrato. Pero el pacto de arras previsto en el artículo 1.454 del Código Civil sólo funciona cuando uno de los contratantes se aparta voluntariamente del contrato, desiste de él, a lo que se asimila el incumplimiento voluntario. Evidentemente, no puede admitirse que entre en juego dicho pacto cuando lo que ocurre es que un contratante resuelve el contrato porque el otro no cumplió lo que le incumbía, de manera que no puede estimarse la petición subsidiaria hecha en la demanda.

Ahora bien, la desestimación pura y simple entrañaría que el comprador perdería las arras que entregó, es decir, que su actuación se equiparase al desistimiento voluntario o, lo que en la práctica se equipara al mismo, al incumplimiento también voluntario. Sin embargo no estamos en ese caso a nuestro entender. El demandante es verdad que no pagó el precio. Pero no hubo ninguna intimación de la vendedora para que pagase y, cuando se produjo el requerimiento resolutorio, se apresuró a intentar consumar el contrato, aportando incluso un documento eficaz de pago del resto del precio. Hubo por tanto incumplimiento en cuanto a que no pagó el precio y, por eso, el requerimiento resolutorio es eficaz. Pero no se trató de voluntad positiva de apartarse del contrato, de desistir de él, que es lo que contempla el artículo 1.454 . El desistimiento voluntario se acepta en la práctica cuando una de las partes cita a la otra para otorgar la escritura y la citada no asiste al acto, sin razón válida alguna. Pero el caso que nos ocupa no puede equipararse de ningún modo a la situación expuesta. El señor Felipe se vio finalmente apartado del contrato contra su voluntad. A consecuencia de su pasividad, cierto, pero contra su voluntad. No puede, por tanto, aplicarse el pacto de arras, por lo que la consecuencia de la resolución del contrato, que se confirma, ha de ser la devolución de las prestaciones recibidas, en cuyo sentido se estimará en consecuencia la demanda.

La cantidad devengará el interés legal desde el emplazamiento de la demandada, en que tuvo conocimiento de la reclamación efectuada, conforme a lo establecido en el artículo 1.108 del Código Civil y como medio de mantener el valor del dinero, al menos desde que la demandada tuvo conocimiento de que se le reclamaba esta cantidad de dinero. Se le reclamaba el doble, es verdad, pero en eso que se le reclamaba estaba comprendida la cantidad que se le condena a devolver, que es lo que fue entregado en concepto de arras.

CUARTO.- Estimándose sólo en parte la demanda no se hará pronunciamiento respecto a las costas de la primera instancia, conforme a lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por Dña. Araceli contra la sentencia de fecha dos de octubre de dos mil seis, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número tres de Terrassa en el asunto mencionado en el encabezamiento, debemos revocar y revocamos dicha sentencia y, en su lugar, estimando en parte la demanda, condenamos a la señora Araceli a pagar al demandante, D. Felipe , la suma de sesenta mil ciento un euros con veintiún céntimos, con el interés legal desde que la demandada fue emplazada en primera instancia, sin especial pronunciamiento respecto a las costas de ninguna de las dos instancias.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.