Sentencia Civil Nº 642/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 874/2008 de 24 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 874/2008-C

JUICIO VERBAL Nº 309/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE SANTA COLOMA DE GRAMENET

S E N T E N C I A Nº 642

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª.Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veinticuatro de noviembre de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal nº 309/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Santa Coloma de Gramenet, a instancia de AJUNTAMENT DE SANTA COLOMA DE GRAMENET contra D. Casiano ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 20 de Junio de 2008, por la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimo la demanda formulada por el Procurador de los Trgibunales D. FRANCISCO JAVIER MANJARIN ALBERT formulada en nombre del AYUNTAMIENTO DE SANTA COLOMA DE GRAMENET contra D. Casiano y absuelvo al demandado de las pretensiones formuladas en su contra con imposición de costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día VEINTICUATRO DE NOVIEMBRE DE DOS MIL NUEVE.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Apela el demandante Ajuntament de Santa Coloma de Gramenet la sentencia de primera instancia que desestimó su pretensión de desahucio por precario, formulada contra el demandado D. Casiano , en la condición de ocupante de la vivienda sita en Avda. del DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 , NUM002 , alegando el apelante la inexistencia de título para la ocupación que asista al demandado, por haberse decidido, por medio del Acuerdo de la Teniente de Alcalde del Área de Servicios Territoriales y Municipales, de 5 de junio de 2007 (doc 7 de la demanda), dejar sin efecto el Acuerdo de la Comisión de Gobierno de 7 de junio de 2003 (doc 2 de la demanda), por el que se decidió adjudicar al demandado, en régimen de propiedad, la vivienda litigiosa.

Centrada así la cuestión discutida, es doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de Marzo de 1961 y 26 de Abril de 1963 ,que el desahucio en precario, para ser eficaz ha de apoyarse en dos fundamentos : de parte del actor, la posesión real de la finca, a título de dueño, usufructuario, o cualquier otro que le de derecho a disfrutarla; y por parte del demandado, la condición de precarista, es decir la ocupación del inmueble sin ningún otro título que la mera tolerancia del dueño o poseedor, apareciendo ambos requisitos como suficientes, pero también como necesarios, para el éxito de la acción.

Por otro lado, definido el precario como la situación de hecho que implica la utilización de lo ajeno faltando el título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda, siendo la carencia del título y el no pagar merced la esencia del precario, como hechos negativos y por la dificultad de su prueba, es al demandado a quien corresponde probar lo que se oponga a esta afirmación, bastándole para enervar la acción una mera prueba indiciaria o indirecta de la existencia del título.

En este sentido, es doctrina comúnmente aceptada (Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y 20 de abril de 1993 ), que para la existencia real de los contratos en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven basta, por lo previsto en el artículo 1254 del Código Civil , que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil , entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, desde que, además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del contrato, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil .

Y es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de Febrero de 1987, 30 de Septiembre de 1988, 23 de Noviembre de 1989, y 12 de Marzo de 1994 ) que, de acuerdo con las normas de los artículos 1278 y 1279 del Código Civil , las del artículo 1280 no comportan la exigencia de formalidades "ad solemnitatem",sino tan sólo "ad probationem", de suerte que es posible pronunciar la existencia del contrato, si reúne los requisitos del artículo 1261 del Código Civil , sin que imperiosamente tenga que basarse en una constatación escrita, pudiendo declararse su existencia por la apreciación de los instrumentos de prueba aportados a las actuaciones, con las matizaciones en orden a la valoración de la prueba, impuestas, en relación con la testifical por el antiguo artículo 1248 del Código Civil , y en la actualidad por el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que permite valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos, conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, y las circunstancias que en ellos concurran.

Por otro lado, es doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 1990, y 14 de febrero de 2002;RJA 8029/1990,y 1441/2002 ,entre las más recientes),que el Código Civil, en cuanto a la adquisición del dominio, se basa, en los artículos 609 y 1095 , en la teoría del título y el modo ,por lo que la propiedad se transmite por la perfección del contrato y por la tradición, sin que sean precisas otras formalidades, ni la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Y, en el mismo sentido, es doctrina constante, uniforme, y reiterada (Sentencia de 15 de marzo de 1996 de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Barcelona (AC 1996/507 ), que cita las Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 1991 y 18 de febrero de 1985 (1991/8490 y 1985/559 ), que para la adquisición del dominio es necesario, junto al título, acreditar el modo de adquirir, de acuerdo con los artículos 609 y 1095 del Código Civil , es decir probar el acto jurídico que de manera contundente e inequívoca revele que el "tradens" ha puesto real y actualmente la cosa a la plena, absoluta y única disposición del "accipiens", con evidente intención por ambas partes de hacerlo así.

En este caso, resulta de la prueba documental, en concreto el Acuerdo de la Comisión de Gobierno de 7 de junio de 2003 (doc 2 de la demanda), y la ausencia de prueba en contrario, que el Ajuntament de Santa Coloma de Gramenet llegó a un acuerdo con los padres del demandado los Sres. Rafael Antonieta por el que: 1.- el Ayuntamiento adquirió el solar de la C/Alps nº 21 por el precio de 2.500.000 pesetas; 2.- se adjudicó, en régimen de propiedad, la vivienda litigiosa en Avda. del DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 , NUM002 , al demandado, por el precio de 4.776.120 pesetas; y 3.- se adjudicó a los Sres. Rafael Antonieta el local de la DIRECCION000 nº 15, local 3, por el precio de 3.262.500 pesetas.

Igualmente resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, en concreto el Acuerdo de la Teniente de Alcalde del Área de Servicios Territoriales y Municipales, de 5 de junio de 2007 (doc 7 de la demanda), y la ausencia de prueba en contrario, que las llaves de la finca litigiosa fueron entregadas al demandado el 15 de junio de 1993, y desde entonces ocupa la finca, habiendo contratado los suministros correspondientes.

Atendido lo anterior se hace preciso concluir que, en este caso, se concertó en relación con la finca litigiosa un contrato de compraventa perfecto, con determinación de su objeto y su precio, pendiente únicamente de su formalización en escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad, requisitos que, según lo expuesto, no son necesarios para que el contrato sea válido y eficaz, habiéndose puesto además al comprador demandado en poder y posesión de la vivienda litigiosa, que viene ocupando desde el año 1993, por lo que, en principio, y a los efectos que se discuten en este pleito, es posible apreciar la concurrencia de los requisitos del título y el modo.

Así, es doctrina reiterada que los contratos que tienen por objeto la transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles, como son los de compraventa o permuta a ellos afectantes, no requieren para su validez el otorgamiento de escritura pública, al regir en nuestro ordenamiento positivo el principio espiritualista (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero y 30 de mayo de 1987, y 3 de octubre de 1988 ); aunque la normativa contenida en el número 1º del artículo 1280 , en relación con el artículo 1279 del Código Civil , no impide que cualquiera de las partes contratantes, normalmente el comprador o adquirente en permuta, puedan solicitar la elevación del contrato a escritura pública (Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de enero de 1924, 29 de diciembre de 1926, y 24 de diciembre de 1929, citadas por la Sentencia de 19 de febrero de 1990 ), solicitud que igualmente encuentra fundamento en el artículo 1258 del Código Civil , en cuanto impone a los contratantes el cumplimiento no sólo de lo expresamente pactado, sino también de todas las consecuencias que sean conformes a la buena fe, al uso, y a la ley (Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 1992 ).

Y, en este caso, tampoco hay constancia de que el contrato de compraventa haya sido judicialmente declarado nulo o ineficaz.

En este sentido, en relación con el contrato de compraventa, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 ),y sin que sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío (Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 ),es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990,16 de abril de 1991,y 25 de noviembre de 1992 ,entre las más recientes),que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte (Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 ),hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

En este caso, según lo expuesto, no ha sido declarada judicialmente la resolución del contrato de compraventa que legitima la ocupación por el demandado de la vivienda de autos, de modo que el Acuerdo de la Teniente de Alcalde del Área de Servicios Territoriales y Municipales, de 5 de junio de 2007 (doc 7 de la demanda) no pasa de ser, en el ámbito civil, una resolución unilateral por la parte vendedora, con la oposición de la parte compradora, que precisa por lo tanto de la sanción judicial, por cuanto, según la norma general del artículo 1256 del Código Civil, el contrato no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes.

En consecuencia, y dejando a salvo las acciones que asistan a ambas partes en relación con la validez o eficacia del contrato de compraventa, se hace necesario alcanzar la conclusión en estos autos de que, en tanto no se proceda a la declaración judicial de ineficacia del contrato de compraventa, el demandado ostenta un título válido para la ocupación de la vivienda objeto de la acción de desahucio por precario, procediendo en definitiva la desestimación de la demanda, y por consiguiente la desestimación de la apelación.

SEGUNDO.-De acuerdo con el artículo 398,1 , en relación con el artículo 394,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria de la apelación, procede imponer a la parte apelante las costas del recurso.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por el demandante Ajuntament de Santa Coloma de Gramenet, se CONFIRMA la Sentencia de 20 de junio de 2008 dictada en los autos nº 309/08 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Santa Coloma de Gramenet , con expresa imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.