Sentencia CIVIL Nº 642/2019, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 162/2019 de 26 de Diciembre de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
SALAMANCA
SENTENCIA: 00642/2019
Modelo: N10250
GRAN VIA, 37-39
Teléfono: 923.12.67.20 Fax: 923.26.07.34
Correo electrónico:
.I.G. 37274 42 1 2017 0006335
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000162 /2019
Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA.N.7 de SALAMANCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000618 /2017
Recurrente: MERCADOS CENTRALES DE ABASTECIMIENTO DE SALAMANCA SA
Procurador: MIGUEL ANGEL GOMEZ CASTAÑO
Abogado: MIGUEL CORCHERO PEREZ
Recurrido: RUALPE SA
Procurador: MARIA ANGELES CASTAÑO ALVAREZ
Abogado: JOSE VENTURA BUENO JULIAN
S E N T E N C I A Nº 642/2019
ILMO. SR. PRESIDENTE:
DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
DON JUAN JACINTO GARCÍA PÉREZ
DON FERNANDO CARBAJO CASCÓN
En la ciudad de Salamanca a veintiséis de diciembre de dos mil diecinueve.
La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el procedimiento Ordinario Nº 618/17
del Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de Salamanca, Rollo de Sala N º 162/19; han sido partes en este
recurso: como demandante-apelante MERCADOS CENTRALES DE ABASTECIMIENTO DE SALAMANCA S.A.
representado por el Procurador Don Miguel Angel Gómez Castaño y bajo la dirección del Letrado Don Miguel

Angel Corchero Pérez y como demandado-apelado RUALPE, S.A. representado por la Procuradora Doña María
Angeles Castaño Álvarez y bajo la dirección del Letrado Don José Ventura Bueno Julián.

Antecedentes

1º.- El día 14 de enero de 2019 la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Salamanca dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: 'FALLO: Desestimando la demanda formulada por el Procurador D. Miguel Ángel Gómez Castaño en nombre y representación de Mercados Centrales de Abastecimiento de Salamanca, S.A. frente a Rualpe, S.A., representada por la Procuradora Dª. María Ángeles Castaño Álvarez, ABSUELVO a la parte demandada de las pretensiones contenidas en la demanda. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.' 2º.- Contra referida sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones terminó suplicando se dicte sentencia por la que estimen las pretensiones de esta parte conforme a los pedimentos contenidos en el cuerpo de este escrito, y, en consecuencia, se condene a RUALPE a pagar a la actora la cantidad de 41.286,16 euros en concepto de principal, más la cantidad que resulte en concepto de intereses legales que devengue la expresada cantidad, desde el vencimiento de la obligación de pago, hasta su efectivo pago y las costas causadas y que se causen en este procedimiento. Solicita práctica de prueba en segunda instancia.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado de adverso para terminar suplicando se dicte resolución por la que desestime íntegramente el recurso de apelación formulado de contrario, confirmándose la sentencia recurrida en todos sus extremos, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la actora-apelante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo, pasando los autos a la Sala para resolver sobre la admisión de la prueba solicitada, denegándose la práctica de las pruebas periciales propuestas por la parte apelante por Auto de fecha 29 de julio de 2019; señalándose para la deliberación,votación y fallo del presente recurso de apelación el día seis de noviembre de dos mil diecinueve, pasando los autos al Ilmo. Sr.

Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JUAN JACINTO GARCÍA PÉREZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de la entidad demandante, Mercados Centrales de Abastecimiento de Salamanca, S. A., se interpone el presente recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 7 de esta ciudad, con fecha 14 de enero de 2019, la cual desestimó la demanda promovida por la misma contra la entidad demandada, Rualpe, S. A., absolviendo a ésta de las pretensiones deducidas en su contra; y sin imposición de costas, por lo que cada parte abonará las costas devengadas a su instancia y las comunes por mitad.

Y se interesa por la recurrente en esta segunda instancia, en base a las alegaciones que por su defensa se realizan en el escrito de interposición de tal recurso de apelación (motivos intitulados: Preliminar.- Sobre el alcance de la revisión que se solicita a través del presente recurso de apelación; 1º- Sobre la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva por la inadmisión de los informes periciales justificativos de la prestación del servicio y los costes de los mismos ex art. 459 LEC , infringiéndose lo dispuesto en los arts. 265. 3 y 338 LEC , al ser los mismos relevantes a la vista de la contestación a la demanda, habiendo interesado también su citación como peritos al acto del juicio oral; 2º- Sobre el error en la apreciación de la prueba ex art 459 de la LEC por infracción de los arts. 217 , 218 y 289.3 de la LEC en relación con el art. 120 de la CE respecto de la prueba documental solicitada por esta parte como más documental en la audiencia previa y requerida su aportación a la demandada consistente en los modelos 347 de los ejercicios 2009 a 2017 y los libros de IVA de los ejercicios 2009 a 2017. Vulneración de la doctrina de los actos propios; 3º- Sobre la infracción de los arts.

1254 y concordantes del CC , al resolver que no existe contrato entre las partes que fundamenta la causa de pedir, ex art. 458.2 de la LEC ; 4º- Sobre la infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, concretamente en lo previsto en el art. 1281 y ss. del CC , al vulnerar las reglas de interpretación de los contratos, al amparo del art. 458.2 de la LEC ; 5º- Sobre el error en la valoración de la prueba al no haber apreciado la subsistencia de la relación económica subyacente, la hipótesis de la reconfiguración, como novación tácita, en arrendamiento de servicios; 6º- Sobre la incongruencia interna de la sentencia: resuelve sobre cuestiones que no forman parte del procedimiento, contradicción entre fundamentos, erróneo empleo de normas administrativas en el presente procedimiento civil y desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes formularon sus pretensiones y sobre la falta de observancia de las normas que configuran la verdadera naturaleza jurídica de la actora, la falta de jurisdicción para la declaración de nulidad e inaplicabilidad de normas reglamentarias y la imposibilidad legal para que el Ayuntamiento de Salamanca apruebe una ordenanza fiscal que regule la imposición y ordenación de una tasa para los propietarios de la zona ZAC, ex arts. 458.2 y 459 de la LEC por infracción del art. 85 ter LBRL , etc.), la revocación de la mencionada sentencia y que se dicte otra por la que se estimen sus pretensiones, conforme a los pedimentos contenidos en el cuerpo de este escrito, en el sentido de: condenar a la entidad demandada a abonarle la cantidad de 41.286,16 euros en concepto de principal, más la cantidad que resulte en concepto de intereses legales que devengue la expresada cantidad, desde el vencimiento de la obligación de pago, hasta su efectivo pago y las costas causadas y que se causen en este procedimiento.



SEGUNDO.- En el presente recurso nos encontramos ante un supuesto similar, por no decir casi idéntico, a otros que ya han sido ventilados ante este mismo Tribunal y a los que se les ha dado respuesta (acertada o no, con conformidad a derecho o no, ello ya se verá, pues, parece que están en curso de resolución ante la Sala 1ª del TS, los pertinentes recursos de casación), por lo que, como no puede ser de otra manera, esa misma respuesta o contestación se va a dar ahora a la parte recurrente, so pena de que se pueda imputar a este Tribunal una falta de criterio uniforme ante la solución de idénticos o similares conflictos.

Respuesta que ya se encuentra, entre otras, en las sentencias de esta Audiencia núms. 219/19, de 31 de mayo, y 392/19, de 2 de septiembre (ésta última, con auto de aclaración ulterior de 2 de octubre siguiente).

Todas las consideraciones que en ambas sentencias se contienen para el rechazo de los innumerables alegatos de la entidad recurrente, referidos a la imputación a la sentencia de instancia de plurales infracciones y vulneraciones del derecho a la tutela judicial efectiva, por inadmisión de determinadas pruebas periciales, de errores valoratorios de prueba, de variado orden y naturaleza (por no haber apreciado la subsistencia de la relación económica subyacente, o no haber apreciado la reconfiguración de la relación litigiosa como novación tácita del arrendamiento de servicios existente entre las partes, etc.), de vulneración de la doctrina de los actos propios, de errores jurídicos o de derecho por infracción de los arts. 1254, 1281 y concordantes del CC, de incongruencia interna de la sentencia por resolver cuestiones que no forman parte del procedimiento y por las contradicciones entre sus fundamentos y fallo, etc., son tenidas en cuenta aquí y se dan por reproducidas, sin que haya que añadir ni una coma más.

Nos estamos refiriendo, por ser suficientemente conocidas por las partes, a lo argumentado en las sentencias citadas: a) fundamento de derecho 2º de la primera de ellas, en el que se explicita la doctrina jurisprudencial de la motivación de las sentencias y el alcance de la congruencia, ex art. 218 LEC...; otro tanto en el fundamento de derecho segundo de la segunda, con la motivación y conclusión, también aplicable al caso que aquí se dilucida, de que la lectura de la sentencia recurrida, efectivamente, se deduce que es ... clara y rotunda en sus fundamentos de derecho y permite desestimar sin más la alegación de incongruencia contenida en el recurso de apelación que nos ocupa, incongruencia que no puede nunca confundirse con la simple discrepancia de los fundamentos de derecho contenidos en la sentencia con los razonamientos jurídicos en que la parte apelante fundamenta sus pretensiones...

b) fundamentos de derecho cuarto de la sentencia de mayo de 2019, y tercero de la de septiembre pasado, en las que se niega la aducida indefensión al no habérsele admitido la prueba pericial propuesta, con el argumento sintetizado de que ... mediante dicha prueba no se trataba de contestar a las alegaciones contenidas en el escrito de contestación de la demanda, sino de fundamentar las pretensiones de la parte actora en su demanda... Es decir , ...al proponer esa prueba pericial la parte demandada estaba en realidad tratando de fundamentar un hecho que constituía de una manera incluso silenciosa, pero esencial y fundamental...

...Uno de los pilares en los que sustentaba su demanda, y es el hecho de que la cantidad cuyo pago reclama como precio de los servicios prestados era una cantidad que no sólo se correspondía a los servicios prestados, sino que era proporcional justa. Frente a ello la parte demandada alegaba que ese precio era unilateral y no era justo ni proporcional. Si el debate fue así planteado la parte demandante no puede proponer una prueba pericial tras la contestación a la demanda porque esa prueba pericial no va a tratar de probar que el precio no es justo ni proporcional, hecho negativo alegado por la demandada, sino el hecho positivo afirmado calladamente, pero de modo esencial y básico en su demanda, que el precio que se reclama es justo y proporcional. No se olvide que la parte actora menciona reiteradamente en su demanda que la estipulación octava letra b) de la escritura pública de compraventa establece el compromiso, es decir, la obligación que asume la parte compradora de pagar las tasas establecidas por Mercasalamanca. Lógicamente lo que se está diciendo es que se obliga el comprador a pagar el precio de los servicios prestados por Mercasalamanca y que éste le reclamé. Se utiliza el concepto de tasas que, como veremos, es un concepto técnicamente erróneo si se toma en su sentido jurídico administrativo, puesto que son solamente los órganos públicos, como puede ser la entidad local, la que está capacitada legalmente para establecer tales tasas. En todo caso, no nos olvidemos, como también se insistirá más tarde, que este concepto de tasas encierra siempre un concepto de pago proporcional, por ejemplo, las tasas de basuras, de agua, de alcantarillado, etc., se calculan en proporción a los metros de fachada etc. de las fincas a las que afectan, es decir, se busca siempre la proporcionalidad. El problema es que la parte demandante en su demanda está afirmando que el precio que reclama es justo y proporcional y no hay ningún documento que obligue a la demandada- vgr. unos estatutos, un acta de una junta de propietarios, etc., en el que se establezca que ese precio es justo y proporcional. Es más, la escritura pública se refiere a unas tasas que no están aprobadas...

Con la conclusión de que: ...De manera que, sería al contrario, la indefensión se produciría para el demandado si hubiésemos admitido que después de la contestación a la demanda el demandante aportase una prueba pericial a través de la cual se justificase que el precio que reclamaba era justo y proporcional, porque en tal caso el demandado siempre podría sostener que su postura procesal habría sido diferente de haberse acompañado un tal informe pericial a la demanda que dio origen al pleito.



TERCERO. - c) Al igual, lo atinente al exacto alcance e interpretación que ha de darse a la estipulación correspondiente de la escritura pública de compraventa de 30 de abril de 2008, de la parcela objeto de juicio (la 8.2), según la cual la parte compradora se obliga a pagar las tasas establecidas por Mercasalamanca y a cumplir los reglamentos de prestación del servicio y de régimen interior de Mercasalamanca; a la existencia o no de un contrato tácito de arrendamiento de servicios entre demandante y demandada, por cuya virtud la pretensión de que la demandada debe pagar el precio de los servicios arrendados, es decir, prestados por la demandante debe ser estimada; a la improbanza de la existencia de ninguna tasa para la zona en la que se encuentran la parcela propiedad de la demandada, e inaplicabilidad de la dicha estipulación de la escritura pública, porque las tasas a las que se refiere dicha estipulación no existen y sólo las puede aprobar el Ayuntamiento, etc; a la falta de prueba de la existencia de contrato tácito de arrendamiento de servicios entre las partes, que pueda derivar de actos concluyentes de la parte demandada, puesto que el precio que se reclama, elemento esencial de dicho contrato, es un precio unilateral que no está justificado en autos, etc.

Por tanto, se hacen propios los argumentos que sirven para rechazar el recurso establecidos en los fundamentos de derecho 5º y ss. de la sentencia primera y 4º, 5º y 6º, de la segunda tocantes a la naturaleza de las tasas reclamadas y doctrina de los actos propios ( ...las tasas que se mencionan en la estipulación es, sin duda, cierto que de acuerdo con la legislación administrativa las tasas sólo pueden ser impuestas por la autoridad administrativa, de suerte que en caso de impago puede ser exigidas por la vía de apremio. Una tasa, es, pues, un tributo cuyo hecho imponible consiste en la utilización privativa o el aprovechamiento especial del dominio público, la prestación de servicios o la realización de actividades en régimen de derecho público que se refieran, afecten o beneficien de modo particular al obligado tributario, cuando los servicios o actividades no sean de solicitud o recepción voluntaria para los obligados tributarios o no se presten o realicen por el sector privado. ..).

Con el añadido de que: ...En el caso que nos ocupa no consta que existan tales tasas administrativas para los propietarios de las parcelas, por lo que la escritura pública de compraventa no sirve como fundamento para reclamar el pago de las cantidades a las que se refiere la parte actora como constitutivas unas tasas adeudadas, sencillamente porque tales tasas, en el sentido estricto técnico-administrativo, como hemos dicho, no existen.

Y, al contrario, como se dice en la sentencia apelada consta que la demandada como el resto de propietarios de parcelas no construidas pagan impuestos de Ibi alumbrado alcantarillado etc. al ayuntamiento...

Y sobre la existencia en la que se insiste, también en este pleito, de la existencia de un contrato tácito de arrendamiento de servicios sobre la base de los actos propios concluyentes del demandado, en las sentencias que se dicen, tras el análisis de la doctrinas jurisprudencial de los actos propios, con acierto, se sostiene que .. .No podemos, según dicha doctrina, considerar como actos propios en el sentido jurídico expresado los realizados por la parte demandada, pues el pago de unas cantidades por dicha demandada no permite deducir que se acepte por la misma la existencia del contrato en los términos sostenidos por la parte actora, es decir, con el precio que dicha parte actora reclama, sino todo lo más que la parte demandada admite la prestación de unos servicios pero por una valoración muy inferior a la reclamada por la parte actora. Sin olvidar que precisamente esta discrepancia en la valoración de los servicios prestados constituye el eje en torno al cual gira el presente juicio... Lo que es de reiterar aquí para el caso de la mercantil Cárnicas Mulas, S. L.

d) Sobre los errores valoratorios de prueba, también es de insistir en lo afirmado en el fundamento de derecho sexto de aquellas, al respecto: . ..lo que hay es la prueba o evidencia de que los pareceres de las partes sobre el precio que deben pagar los propietarios de parcelas como el demandado que no han llevado a cabo la construcción de ninguna nave, debe ser un precio proporcional y no lo es el reclamado por la parte actora. Los titulares de las parcelas donde se han construido naves en las que desarrollan una actividad industrial generan una serie de servicios cuyo coste es muy superior al de los propietarios de las parcelas donde no se ha llevado a cabo ninguna construcción...

Con el aserto de que ... la parte demandante ha prestado y presta unos servicios cuya magnitud respecto a la demandada no consta probada en autos, como tampoco su pago, al menos, el pago completo de los mismos...

En definitiva, para no aburrir, la estimación parcial del recurso que nos entretiene, pasa, como los anteriores por idéntica argumentación, que se transcribe literalmente, en alguno de sus párrafos más relevantes, trasladables in toto a este caso: 29. Ahora bien, hemos de tener en cuenta, además, la situación de hecho concreta en la que se encuentran las partes. Nos referimos a que la parte demandante no es libre de prestar o no los citados servicios, puesto que se trata de servicios públicos, que se prestan en una parcela o urbanización, es decir, en un lugar determinado, el mercado de abastos de Salamanca al por mayor, que tienen carácter necesario e ineludible. Por consiguiente, la arrendadora o prestadora de los servicios, la demandante, no es libre de prestar o no los mismos, sino que la ley le obliga a llevar a cabo tales servicios.

30. Por otro lado, se trata de servicios de los que se beneficia de una forma directa o bien de una forma indirecta la parte demandada. De forma directa el alumbrado o la limpieza etc. sin duda benefician también a su parcela.

Asimismo, de una forma indirecta, porque al fin y a la postre dicha parcela se encuentra en un lugar en el que existen esos servicios públicos, lo cual supone una mayor valoración, un mayor precio en el mercado, que se tratase de una parcela en medio del campo, sin ningún tipo de servicio...

31. A estos efectos, el verdadero acto, negocio jurídico, celebrado entre las partes, expreso, claro y contundente, no es otro que el contrato de compraventa contenido en la escritura pública obrante en autos. Sobre la base de la cual para resolver el problema que nos ocupa hemos de tener en cuenta, ex arts. 1281 y ss. CC , los criterios interpretativos teleológico y sistemático. Es decir, hemos de fijarnos en cuál fue la intención de las partes al celebrar el contrato, así como la razón de ser de los pactos a los que llegaron, pero no teniendo en cuenta un pacto concreto solo, sino los diferentes pactos en los que se resolvió por las partes la materia que nos ocupa.

34. La materia que nos ocupa, como hemos dicho, es el pago del precio de los servicios prestados por la demandante a la demandada. A este respecto en la escritura que nos ocupa se dice que las fincas compradas tienen una cuota de participación en lo que se llama en la escritura 'urbanización' del 4,37 88 % cada una de las fincas. Al resaltar este dato queremos insistir en que, en efecto, por las partes se toma como punto de partida que por la compra de esas parcelas el comprador se convierte en titular de una parte proporcional de la urbanización en la que se ubican, proporcionalidad que va a regir su vida en la misma. De suerte que sobre la base, por ejemplo, de este dato recogido en la escritura no puede resultar que el titular de unas parcelas que supongan un tanto por ciento inferior no puede pagar mayores costes o gastos como consecuencia de los servicios que se presten en la urbanización que los titulares de otras parcelas que supongan una participación superior en la totalidad de la urbanización. Hay, pues, siempre una preocupación desde el inicio de la escritura por la proporcionalidad. Como también lo hay, por lo demás, en la legislación civil reguladora de la propiedad horizontal o de las comunidades de bienes.

35. Desde este punto de vista o criterio de la proporcionalidad debe ser leído también el contenido de la estipulación octava letra b) que constituye el nudo gordiano del presente juicio. Ahora bien, esta estipulación octava en la letra b) comienza diciendo 'a partir de hoy la sociedad compradora queda obligada'. Por lo tanto, hay un antes y un después desde la escritura pública. El antes aparece regulado en la estipulación cuarta, relativa a las cuotas de comunidad, que así se titula, donde se dice que la sociedad vendedora está al corriente del pago de esas cuotas de comunidad. Es más, en la estipulación quinta se declara que la compradora conoce y acepta las normas por las que se rige la urbanización. Por eso, finalmente en la estipulación octava en la letra B se dice, en efecto, que a partir de hoy la sociedad compradora queda obligada al abono de las tasas establecidas por Mercasalamanca, así como a cumplir los reglamentos de prestación de servicios y reglamentos de régimen interno.

36. Utiliza, pues, la estipulación octava la expresión tasas, sin embargo, no podemos olvidar que en la estipulación novena, es decir, en la estipulación siguiente, se regula una condición resolutoria para el caso de que en la parcela que se vende no se lleve a cabo la construcción de una nave en el plazo que se señala. Por lo tanto, tal compra- venta está claramente dirigida a la construcción de unas naves, tras las cuales efectivamente se aplicarán las tasas que sí están aprobadas para ello.

37. Ahora bien, la demandada no ha llevado a cabo la construcción de esas naves, pero lo cierto es que tampoco la demandante ha aplicado la condición resolutoria, que constituye la consecuencia sancionadora prevista por las propias partes para el no cumplimiento de esa obligación. Queremos decir con ello que no se puede entender que puesto que la compradora no ha construido las naves se la ha de sancionar con el pago de las tasas como si se hubiesen ya construido las naves, porque no fue esa la voluntad pactada por las partes, las cuales se plantearon qué se haría en el caso de que en la compradora no construyese la nave en el plazo pactado, y lo que se acordó fue el pacto de una condición resolutoria, no ninguna indemnización o sanción pecuniaria como por ejemplo, el pago de unas tasas no aprobadas.

38. Lo que se acordó, pues, en la estipulación octava fue que, a partir de hoy, es decir, a partir de la fecha de la escritura la compradora quedaba obligada al abono de las tasas establecidas por la entidad aquí demandante, es decir, la entidad vendedora.

39. Ya hemos dicho anteriormente que dicha entidad no puede establecer o imponer tasas en el sentido técnico- administrativo de las mismas. Ahora bien, lo que sí que es cierto es que las partes utilizaron la palabra tasa. Y como hemos dicho, dicho término en un sentido general, encierra en su esencia una idea básica o fundamental, que es la de comparación para llegar a un resultado de proporcionalidad. Como vimos, una tasa es una relación entre dos magnitudes. Se trata de un coeficiente que expresa la relación existente entre una cantidad y la frecuencia de un fenómeno. De esta forma, la tasa permite expresar la existencia de una situación que no puede ser medida o calculada de forma directa. Concepto que si se aplica a la prestación de los servicios públicos objeto de juicio nos permite concluir que las tasas a las que se refiere la estipulación octava y que se obligó a pagar la compradora no son sino el precio de los servicios públicos que la entidad vendedora aquí demandante preste a la demandada calculado a partir de la cantidad o coste del servicio público y la frecuencia y magnitud en que ese servicio público se presta a la demanda, teniendo en cuenta que la misma no ha construido ninguna nave en sus parcelas, a diferencia de otros propietarios. De hecho, la queja fundamental de la parte demandada ha sido esa injusticia de las cantidades reclamadas por su desproporción. Queja en la que ha fundamentado la sentencia la desestimación de la demanda, cuando dice que no ha resultado suficientemente justificado el importe total de los gastos en que incurre Merca Salamanca por el mantenimiento de la unidad alimentaria y la zona Zac, ni el coste de los servicios que presta en la unidad alimentaria, servicios que ni siquiera detalla en la mayoría de las facturas.

Falta la prueba del criterio de distribución de referidos gastos entre las zonas Merca y ZAC y del porcentaje de imputación de los costes de los servicios a cada uno de los propietarios de parcelas de la zona. En este mismo orden de ideas se afirma en la sentencia que la demandante realiza servicios de vigilancia, limpieza de viarios y zonas comunes, de jardinería en toda la unidad alimentaria, alumbrado de las calles públicas de referida unidad, tiene contratado un seguro con cobertura para toda unidad alimentaria y lleva la administración de la misma, limitándose las labores de limpieza dentro de la superficie ZAC a limpiar las calles públicas de referida zona, lo que no se acredita que se realice a diario, y a sulfatar y quitar los matojos de las parcelas que se encuentran sin edificar, lo que se realiza una vez en otoño y otra en primavera, y a recoger ocasional y puntualmente alguna basura procedente de alguna nave para llevarlas al punto limpio existente en la citada unidad, , no existe en las calles de la zona ZAC contenedor alguno. Un porcentaje muy elevado de las tareas de limpieza que se prestan por los empleados de Merca Salamanca en la unidad alimentaria se realizan principalmente en la zona Merca, en la cual se llevan a cabo trabajos diarios de limpieza de los espacios y elementos comunes de las naves de frutas, hortalizas, polivalente y envases en frío, así como recogida de residuos procedentes de las mismas. Igualmente, la mayor parte de las tareas administrativas que realiza el personal de la entidad demandante para la unidad alimentaria están relacionadas con la gestión de la zona Merca.

40. Así se deduce de una amplia y completa valoración de la prueba contenida en la sentencia apelada y que la parte demandante no ha rebatido suficientemente mediante el presente recurso de apelación.

41. La conclusión de todo ello, sin embargo, a juicio de esta sala no es al no haberse acreditado el montante, magnitud y frecuencia, concreto de los servicios y de la proporción en que éstos son prestados a la demandada, no hay prueba del precio reclamado, por lo que debe desestimarse la demanda. Puesto que con ello caeríamos en un enriquecimiento injusto, al olvidarnos que la parte demandante no tiene opción para prestar o no a prestar esos servicios a la parte demandada, ya que vienen impuestos por ley y de ellos se beneficia directa o indirectamente, como hemos visto, dicha parte demandada.

42. No obstante, lo que sí que queda claro por razón de dichas pruebas es que la parte demandada recibe menos servicios que los propietarios de la zona Merca y que los propietarios de la zona ZAC de parcelas donde se han construido naves.

43. En consecuencia, esta Sala considera que la solución al problema planteado pasa por y exige la aplicación de la estipulación octava que habla de 'tasas', término que debe ser entendido en el sentido genérico- no en el técnico jurídico administrativo- de pago proporcional a la frecuencia y magnitud de los servicios que se prestan a la compradora demandada. La aplicación de esta estipulación octava debe hacerse por medio de una interpretación de dicha cláusula en sentido teleológico y sistemático, es decir, teniendo en cuenta la intención y la razón de ser de la misma de acuerdo con la voluntad manifestada de las partes en atención a las demás cláusulas relacionadas con la cuestión debatida. De suerte que conforme a todo ello dicha estipulación exige que en el presente caso se considere como tasa justa y proporcionada la mitad de la cantidad reclamada por la parte demandante, en atención a que la frecuencia y magnitud de los servicios que se prestan a la parte demandada es menor en esa misma proporción, a decir, en la mitad a la magnitud y frecuencia de los servicios que se prestan a los titulares de la zona Merca y también a los titulares de la zona ZAC de parcelas donde se han construido naves.

44. Quizás una prueba pericial practicada al efecto en los autos a instancia de la parte demandante, si la hubiese presentado en el momento procesal oportuno, o/y a instancia de la parte demandada que también pudo haber acompañado a su contestación a la demanda una tal prueba, habría arrojado un resultado más preciso en términos técnicos sobre la proporcionalidad que debe calcularse, pero, como hemos visto, no podemos sino insistir en que esa falta de precisión técnica obedece a la actitud y comportamiento procesal de ambas partes.

Toda vez que, en última instancia, son ciertas ambas cosas: 45. por un lado, que por aplicación de la estipulación octava de la escritura pública de compraventa la parte aquí demandante solo tiene derecho a reclamar una tasa en el sentido del precio que proporcionalmente le corresponde pagar a la demandada por los servicios de los que está disfruta; 46. -así como que, por otro lado, por aplicación de dicha estipulación 8ª la parte demandada tiene la obligación de pagar dicha tasa en cuanto precio que proporcionalmente le corresponde abonar a cambio de los servicios de los que disfruta y que la parte demandante está obligada por ley a proporcionarle, sin posibilidad de denegación de dichos servicios.

47. No podemos olvidar que en la escritura pública se venden unas parcelas para construir en ellas unas naves, pero el incumplimiento de la obligación de construcción de dichas naves dentro del plazo pactado no quisieron las partes que produjese como consecuencia que el precio de las tasas fuese el que se le reclamase por la parte actora o el que se estableciese por el ayuntamiento para las parcelas con nave construida, sino que dicho incumplimiento las partes quisieron que tuviese como consecuencia únicamente la posibilidad de resolución del contrato con una rebaja del 25 % en el precio que debía en caso de resolución debía devolver la vendedora al demandante, no dicho incremento sancionador en el precio de los servicios.

48. Procede, pues, estimar parcialmente como dijimos el presente recurso de apelación y condenar a la parte demandada al pago de la mitad de la cantidad reclamada en la demanda...

Conclusión final: en el caso aquí analizado, esa mitad, imputable a la mercantil demandada, con estimación parcial del presente recurso, s. e. u. o, ascendería a 20.643,08 euros, mas, a dicha cantidad habría que descontarle los importes acreditados de dos facturas rectificativas, respectivas de 1.545,12 euros y 1.622,44 euros por 'créditos incobrables' (docs. 54 y 55 de la demanda), de lo que resulta como cuantía final objeto de condena, la de 17.475,52 euros.



CUARTO.- Al ser estimado en parte el recurso de apelación interpuesto por la entidad demandante, no procede hacer especial imposición a ninguna de las partes de las costas causadas en esta segunda instancia, conforme a lo establecido en el artículo 398. 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución,

Fallo

Estimando, parcialmente, el recurso de apelación interpuesto por la entidad demandante, Mercados Centrales de Abastecimiento de Salamanca, S. A., representada por el Procurador Don Miguel Ángel Gómez Castaño, revocamos la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 7 de esta ciudad, con fecha 14 de enero de 2019, en el procedimiento ordinario nº 618/2017, del que dimana el presente Rollo, en el sentido de estimar parcialmente la demanda interpuesta por dicha entidad demandante contra la mercantil demandada, Rualpe, S.A., con condena a ésta última a que abone a la demandante la cantidad de 17.475,52 euros; sin hacer especial imposición a ninguna de las partes de las costas causadas en esta segunda instancia, y con devolución del depósito que hubiere constituido, a la recurrente.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.