Sentencia Civil Nº 643/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 347/2011 de 27 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 347/2011 2ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 15/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 37 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 643

Ilmos. Sres.

D. Joan Cremades Morant

Dª M. Àngels Gomis Masqué

D. Fernando Utrillas Carbonell

En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de diciembre de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 15/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 37 Barcelona, a instancia de GIMNASIO DEPORTIVO SAN ANDRES, S.A., SOCIEDAD UNIPERSONAL contra RATAZUTEX, S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 1 de diciembre de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por GIMNASIO DEPORTIVO SAN ANDRÉS, S.A.U. (GIDESA) , con CIF A-08638181, representado por el Procurador Carlos Badia Martínez y defendido por el Letrado Enrique Vendrell Santiveri , contra RATAZUTEX, S.L. , con CIF B- 61046389, representada por la Procuradora Araceli García Gómez y defendida por el Letrado Javier Pou de Avilés Sans , y estimando parcialmente la reconvención formulada de contrario debo:

1.- Declarar que el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento sobre el local bajos de la calle Gran de Sant Andreu, 50-52 de Barcelona es de 20 años desde la entrada en vigor de la LAU 1994.

2.- Declarar que el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento sobre el local del piso primero de la calle Gran de Sant Andreu de Barcelona expiró el 1 de enero de 2010.

3.- Condenar a la actora a dejar libre, vacuo y expedito, y a disposición de la demandada, el local del piso primero anteriormente referido, con apercibimiento de lanzamiento si no lo hiciere.

4.- Declarar que la actora carece de derecho de traspaso sobre el local del piso primero anteriormente referido.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora y demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para vista el día 13 de diciembre de 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. Joan Cremades Morant.

Fundamentos

PRIMERO .- Planteamiento del debate en esta alzada.- La demanda rectora, formulada en 5.1.2010, por la entidad GIMNASIO DEPORTIVO SAN ANDRES SA Sociedad Unipersonal, va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se declare (1) que el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento sobre el local Bajos de la C/S. Andreu, 50-52 del que es arrendataria, es de, al menos, 20 años contados a a partir de la entrada en vigor de la LAU 94; (2) que el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento del local 1º de la misma calle y núms., del que es asimismo arrendataria, es de, al menos, 20 años (se determine la duración arrendaticia de cada uno de los dos contratos de arrendamiento), en base a la DT 3ª.B.4 LAU 94, corresponde a los contratos una duración de 20 años, conforme a la cuota municipal según tarifa del IAE que se venía satisfaciendo por la arrendataria. Ante dicha pretensión: a) se opuso la entidad RATAZUTEX SL, propietaria de los locales, en el sentido de que los contratos se extinguen en 1.1.2010, tratándose de un arrendamiento de local, anterior al 9.5.1985 cuyo arrendatario es una persona jurídica (DT 3ª B, ap. 4º) en el que, en 1994 se desarroban actividades comerciales "instalaciones deportivas", con una cuota mínima de 86.399 pts, y no es hasta fecha muy posterior cuando se cambia el objeto social explotándose los locales como escuela, de forma que se extingue a los 15 años desde la entrada en vigor de la LAU 94, sin que quepa el incremento de 5 años de la DT 3ª C.7 LAU , al no haber actualizado la renta de forma automática, sino por tramos o porcentajes; subsidiariamente, nunca procedería una duración de más de 20 años; b) formuló reconvención en el sentido de que se declare que (1) ambos contratos se extinguieron el 1.1.2010, (2) desde cuya fecha y hasta la entrega definitiva de la posesión, la actora reconvenida debe indemnizar a la demandada reconviniente en el importe de 17.381'01 € mensuales (diferencia entre la renta que se abona y la de mercado, o la que resulte de la prueba que se practique), (3) la actora no tiene derecho de traspaso desde el 10.1.2010 y que se condene a la actora a desalojar los locales y a abonar la referida suma.

La sentencia de instancia estima parcialmente demanda y reconvención, haciendo las siguientes declaraciones, sobre la base de que la duración del contrato depende de la cuota del IAE: (1) declara que el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento sobre el local bajos (de 3.2.1982) es de 20 años desde la entrada en vigor de la LAU 94, partiendo de que se desarrollaba una actividad comercial; (2) que el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento sobre el local piso primero (de 12.2.1980) expiró el 1.1.2010, partiendo de que la actividad era de "instalaciones deportivas" y su duración era de 15 años desde la entrada en vigor de la LAU (lo que "ya manifestaba ...la actora ...en su carta de enero de 1997..."), condenando a la actora a su desalojo, con apercibimiento de lanzamiento; declarar que la actora carece del derecho de traspaso sobre el local del piso primero; todo, sin declaración especial sobre las costas causadas. Frente a dicha resolución se alzan ambas partes: a) la actora reconvenida, respecto de que (1) el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento sobre el local piso primero (de 12.2.1980) expiró el 1.1.2010 y la condena a la actora a su desalojo, con apercibimiento de lanzamiento; (2) la declaración de que la actora carece del derecho de traspaso sobre el local del piso primero y (3) la no imposición de las costas a la demandada, todo ello sobre la base de que "más allá del importe de las cuotas del IAE...en 1994...desde 1984 se vienen destinando los locales ...a la docencia..." lo que motivó una fuere inversión en obras comunicadas a la propiedad, así como que - en todo caso - la demandada "reconoció" 5 años más como consecuencia de la actualización; y b) la demandada reconviniente respecto de que (1) la duración del contrato sobre el local bajos (de 3.2.1982) es de 20 años, al considerar que, como en el otro, expiró el 1.1.2010, y que la actora tiene derecho al traspaso, cuando no lo tiene, al haberse extinguido el contrato, sobre la base de que fue la actora la que fijó la duración en 15 años (acto propio) en la carta de 8.1.1996 y que la actividad predominante en el local bajos es también la de instalaciones deportivas, en todo caso complementaria a ésta , (2) se desestima la pretensión de indemnización por lucro cesante, cuando conforme a la pericial practicada la actora ocupa una finca a un precio notablemente inferior al de mercado, lo que, además supone un enriquecimiento injusto, y (3) la no imposición de las costas a la actora. Con ello se reproduce en toda su integridad, el debate planteado en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.- Contexto normativo.- A la entrada en vigor de la LAU, existían básicamente dos tipos de contratos y, por ende, dos fuentes normativas: los anteriores al RDL 2/85 de 9 de mayo, y los posteriores; estos últimos no presentan especial problemática al estar sometidos al principio de autonomía de la voluntad, en cuanto a la duración y a la renta, pero respecto a los primeros "la ley opta por conjugar el máximo de sencillez posible en un trato equilibrado de las distintas situaciones en las que las partes en conflicto se encuentran" (EM), estableciendo un "calendario" de resoluciones contractuales progresivas (régimen liquidatorio), en función de, sobre todo, factores económicos, aunque con un tremendo casuismo. Para los arrendamientos de local anteriores al referido RD, en que el arrendatario sea persona jurídica, se articulan plazos fatales, a cuyo vencimiento, quedarán liquidados, aunque se configura un complejo régimen para determinarlos, en función de la actividad, privilegiando las actividades comerciales (rentabilidad) frente a las que no lo son, en función de las cuotas que se satisfagan por el IAE (en escala decreciente) y el tamaño del local, y en función de la rapidez de la actualización de la renta (SAP 13ª 20/09/2006); por lo que se refiere a las personas Jurídicas, el apartado 4 de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 , establece su duración en función de las capacidades económicas de aquellas, que se miden a través del Impuesto de Actividades Económicas: cuanto mayor sea la capacidad económica presumida de esa manera, menor es el plazo que se concede para la extinción del contrato y viceversa (así se explica ya en el Preámbulo de la Ley: "Para los arrendamientos de personas jurídicas se configuran plazos de resolución tasados, entre cinco y veinte años , en función de la naturaleza y del volumen de la actividad desarrollada en el local arrendado, estableciéndose un plazo de duración breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan actividades con un potencial económico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones arrendaticias" (apartado 6, párrafo 11-5). En función de ese criterio el citado apartado 4 fija una escala de duraciones que va desde un mínimo de cinco años hasta un máximo de veinte años, que se pueden prorrogar cinco años más cuando en los diez años antes de la entrada en vigor de la Ley se hubiera producido un traspaso. Los citados plazos se contarán a partir de la entrada en vigor de la LAU, es decir, a partir del día 1 de enero de 1995 (Disposición Final 2 ª 1). Pero así las cosas, no puede ignorarse: 1) que las cuotas que deben ser tomadas en consideración a los efectos dispuestos en dicho apartado 4 son las cuotas mínimas municipales o cuotas mínimas según tarifa, que incluyen, cuando proceda, el complemento de superficie, correspondientes al ejercicio 1994 (ap 4.II.D.T.3º, STS 8.6.2010 ); es decir, "las cuotas que deben ser tomadas en consideración son las correspondientes al ejercicio 1994" y la carga de la prueba de la cuota que corresponda corresponde al arrendatario; y 2) que la Ley contiene una previsión especial dirigida a beneficiar determinadas actividades al estipular que en aquellas actividades donde esté prevista una bonificación en la cuota del IAE, dicha bonificación se aplicará a la cuota mínima municipal o cuota mínima según tarifa a los efectos de determinar la cantidad que corresponda.

Ello ha venido a ser confirmado por la citada STS STS 8.6.2010 , dictada en interés casacional "determinado por la distinta interpretación que las Audiencias Provinciales han dado a la Disposición Transitoria Tercera, apartado B, número 4, regla 2ª, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , al determinar el plazo de duración de los arrendamientos de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 cuando el arrendatario sea persona jurídica y desarrolle actividades distintas de aquellas a las que se refiere la regla 1ª a las que correspondan cuotas según las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas mínimas municipales, o cuotas mínimas según tarifa correspondiente al ejercicio de 1.994, de 20 a 5 años, con prueba a cargo de la parte arrendataria del importe del I.A.E. que abona por la actividad que desarrolla. El problema se plantea al determinar si basta para establecer la duración de estos contratos de arrendamiento acreditar simplemente la cuota mínima municipal del I.A.E. que corresponda a la actividad desarrollada para el ejercicio de 1994, o si resulta necesario que el arrendatario está dado de alta y que pague el impuesto correspondiente, o la cuota que efectivamente se haya satisfecho y abonado para ese ejercicio. Parte el TS de que ley se inclina por un criterio puramente económico, identificado por la cuota del IAE, para declarar como doctrina en relación a la DT tercera, apartado B, número 4, regla 2ª, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , la cual debe interpretarse en el sentido de que para determinar la duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio, destinados a actividades no comerciales y celebrados antes del 9 de mayo de 1985, el arrendatario habrá de justificar haber abonado el pago de la cuota del I.A.E. para el año 1994.

Y así es, el primer elemento interpretativo de la norma el literal, si bien el mismo debe de ser puesto en concordancia fundamentalmente con la intención del legislador y la realidad social ( art. 3 CC ), que en el presente supuesto deben de entenderse que son concordes si se tiene en cuenta que la entrada en vigor de la ley que se interpreta es absolutamente reciente; además, no existe en la Ley previsión expresa para el caso de modificación posterior a 1994 de las cuotas correspondientes. Por ello y en razón a la finalidad de la LAU de utilizar un parámetro claro, debe considerarse que las modificaciones posteriores que las cuotas puedan experimentar no tienen incidencia alguna a estos efectos. De forma que si a la actividad desarrollada en el local arrendado le corresponde una cuota según tarifa para 1994 de 80.000 ptas y por modificación de la Tarifa del Impuesto pasara a corresponderle una cuota para 1995 de 86.000 ptas, no se alteraría la clasificación asignada , al local a los efectos de esta D. T. Lo mismo debe decirse en caso de que se produjera el fenómeno contrario, esto es, que por modificaciones posteriores de la Tarifa, la cuota disminuyera hasta situarse en una categoría inferior; tampoco esta circunstancia alteraría la clasificación inicial; y, enfín, puesto que las cuotas tenidas en cuenta han sido las correspondientes al año 1994 y el modulo establecido para computar los plazos de extinción de los contratos según la cuota no puede ser móvil, lo que parece que se ha hecho ha sido fijar ese elemento inestable en un criterio definitorio, válido para establecer los plazos de extinción de cada contrato de arrendamiento de local de una manera definitiva desde la entrada en vigor de la LAU.

TERCERO .- Sobre los contratos de arrendamiento y su objeto.- La realidad de los contratos (dos) de arrendamiento aducidos en apoyo de la demanda, sobre dos locales distintos sitos en el mismo inmueble

a)de 12.2.1980, sobre el local piso primero de la C/ S. Andrés, 50-52 de Barcelona, concertado entre D. Pio , ingeniero industrial, en nombre de GIDESA, como Consejero -Delegado, arrendataria y D. Virgilio como propietario, con destino "a la explotación de diversas actividades", preveiéndose "importante coste de las obras de adaptación del local arrendado a la actividad de la "arrendadora" (sic), así como la posibilidad amplia de obras durante la vigencia del contrato de adaptación del local "a los fines de la sociedad"; se abona actualmente una renta de 3.965'94 €, IVA incluido

b) de 3.2.1982, sobre el local Bajos, sito en la C/S. Andrés, 50-52 de Barcelona, concertado entre Dª María Cristina , directora escolar en nombre (apoderada) de Gimnasio Deportivo San Andrés SA como arrendataria y D. Virgilio como propietario, con destino a la explotación de diversas actividades, pactándose que se autoriza plenamente a la arrendataria para que a sus expensas con completa indemnidad de la propiedad pueda efectuar durante el tiempo de vigencia de este contrato todas las obras necesarias para la adaptación del local arrendado a los fines de la sociedad..." , sin que conste referencia al contrato anterior; se abona actualmente una renta de 1.943'81 €

La actual propietaria de los locales es la entidad demandada, RATAZUTEX SL, desde el 23.12.1987, por escritura pública de compraventa de 23.12.1987 (f. 151 y ss); se abona actualmente una renta de 7.807'60 €

La entidad actora, GIMNASIO DEPORTIVO SAN ANDRES SA Sociedad Unipersonal, fue constituida en 15.5.1980, tiene como objeto social "la explotación de todo tipo de actividades deportivas de carácter profesional, especialmente gimnasia con fines estéticos, artísticos y de enseñanza y, en general ( pero ello a partir de la Junta Universal de 2.11.1999 cuando se amplia a... ), todas las demás actividades relacionadas con la enseñanza, formación e instrucción en todos sus grados y responsabilidades (f. 22 y ss, "nota informativa expedida por el Registro Mercantil", f. 64 y ss, 255 y ss).

Dice el TS que " la calificación del contrato ha de retraerse a la fecha de la constitución arrendaticia, que cuando se entrega la cosa cuyo uso se cede, y se fija la renta o contraprestación y las edificaciones construidas por el arrendatario en su propio uso y beneficio, para lo que fue autorizado, representan una facilidad para la mejor explotación....y que el momento de la celebración del contrato es decisivo para calificar la naturaleza de la cosa arrendada..." ( STS 3.5.1990 en relaión con las SSTS 22.12.1983 , 27.11.1985 , 6.3.1986 , entre otras). Consecuente se trata de dos contratos de arrendamiento, anteriores al 9.5.1985, en que la arrendataria es una persona jurídica, dedicada - hasta finales de 1999 - a "la explotación de todo tipo de actividades deportivas de carácter profesional, especialmente gimnasia con fines estéticos, artísticos y de enseñanza" ; ello se confirma con: a) la sentencia de 30.11.1994 dictada en autos de juicio de cognición 351/94 del Juzgado de 1ª Instancia 23 de Barcelona (f. 445 y ss, 525 y ss, a instancia de la demandada instando la resolución por cesión inconsentida al Centro LAIA), al declararse en la misma que en los locales se efectuaba una actividad de gimnasio, y los alumnos de LAIA realizaban en el mismo actividades complementarias; b) la querella presentada por la actora en 14.11.1996, que dio lugar a las diligencias previas 36/97 del Juzgado de Instrucción de Barcelona, en la cual la actora indica que en el local "instaló un gimnasio abierto al público", acompañándose una serie de fotografías y un informe de la Inspectora Técnica d'Ensenyament, poniendo de manifiesto que lo que se realiza en el local son actividades complementarias de la escuela LAIA, ubicada en la C/Neopatria 74-76 de Barcelona (f. 236 y ss).

CUARTO.- Sobre el IAE aplicable.- En el ejercicio de 1994 la actora solo figuraba en el padrón fiscal del Ayuntamiento con la actividad de 9671-I "instalaciones deportivas" (certificado del Instituto Municipal de Hacienda al f. 301 , actividad asimismo resultante de los docts. obrantes a los f. 304 y ss). Más en concreto:

a)el local bajos tributaba en el IAE por una actividad de la Sección I Epígrafe 6745, correspondiente a Café-Bar " servicios que se pretan en sociedades, círculos, casinos, clubes y establecimientos análogos", con una tarifa de 22.805 pts. (f. 99, lo que se confirma con la certificación del Ayuntamiento a los f. 733 y ss)

b)el local piso pimero, tributaba en el IAE por una actividad de la Sección I Epígrafe 9671, correspondiente a Instalaciones deportivas (actividad distinta a la que se refiere el apartado 4.1 de la DT 3ª), con una tarifa de 86.399 pts., es decir "entre 85.001 y 130.000 pts" (f. 99) lo que se confirma con la certificación del ayuntamiento a f. 735, y no consta acreditada actividad escolar en dicho local y año, con independencia de que los alumnos de LAIA, centro de enseñanza cuya titular era SAESCO SA, acudieran a practicar gimnasia en tales instalaciones; según informe de la inspectora técnica de Enseñanza de Barcelona, al que se ha aludido, de 20.6.1994, referida a las actividades complementarias de LAIA, éstas "poden ser realitzades sense exclusivitat alguna en instal.lacions públiques o privades de tercers, diferents a les del propi centre escolar, amb el titular o responsable del qual el col.legi ha concertat el corresponent acord d'utilització per l'alumnat" (f. 254)

Se afirma por la actora que desde 1984 los locales se vienen destinando a la docencia (actividad escolar), inicialmente del período de EGB y, después, del período de Educación Secundaria Obligatoria, bajo la denominación de "Escola Laia" en base a los DOGC, obrante a los f. 66 y ss; ahora bien, solo en el primero, de 4.7.1984, se contiene una Orden de 31.5.1984, aprobando la transformación y clasificación definitiva de diversos centros docentes privados en Colegios Privados de Educación General Básica y centros privados de Preescolar, en el Sentido de que el Centro "LAIA", cuya titular es SAESCO SA, se transforma en colegio constituido por tres edificios situados en la C/Neopatria 74-76, la misma calle núm. 123 y calle S. Andreu, 52, pues los otros dos se refieren a otro edificio, titularidad de la actora; pero durante los años académicos 93-94 y 94-95, la actora no figura como titular de ningún centro docente (f. 577, 603)

Asimismo se afirma por la actora que desde el inicio se desarrollaba la actividad escolar en base a los recibos de IAE correspondientes a 1994 a los f. 98 y ss, y que se le ha venido girando el IAE por razón de actividades complementarias al servicio de aquella (la referida a Café-bar y las deportivas), aunque el recibo de IAE de 1994 al f. 98, se refiere a otro local distinto de los arrendados ni, por el NIF, a la arrendataria, cuyo documento, por ello, fue expresamente impugnado).

La consecuencia es que: a) el arrendamiento sobre el local piso primero se extingue a los 15 años desde la entrada en vigor de la LAU; b) el otro arrendamiento, sobre el local bajos, se extingue a los 20 años desde dicha entrada en vigor

QUINTO.- Sobre los actos propios que les partes se atribuyen recíprocamente.- A) De la arrendataria.- Ciertamente, en 8.1.1996, la actora remitió por conducto notarial carta, dirigida a la demandada en la que, entre otros extremos, ponía en su conocimiento que " se acompaña copia del recibo del IAE de 1994 satisfecho por los locales arrendados...y del que resulta la cuota computable a efectos de la duración del presente contrato, que como verá es de 15 años como mínimo, según el apartado 4 de la Disp. Transitoria 3ª de la misma Ley" (f. 230 y ss), lo que suponía el 10.1.2010 ; ahora bien, no puede considerarse que pretendiese causar estado definiendo inalteralblemente su posición, con la manifestación de una duración de 15 años desde la entrada en vigor de la LAU 94, pues : a) dicha comunicación se produce ante pretensión de pretensión de resolución a los 5 años desde la entrada en vigor de la LAU; b) la arrendataria propone 15 años pero "como mínimo"; c) la finalidad es para que la actualización sea la propia de los contratos que tuvieran una duración prevista de 15 ó 20 años, en lo que insiste el 13.12.2004 (f. 70), 77 y ss; d) la pretensión de la demandada reconviniente de que en la realidad física supone un solo local, con actividad principal y actividades accesorias, unidos ambos locales, , no tiene en cuenta que se trata de diferentes actividades en diferentes locales, por las que se abonan cuotas distintas (dos contratos, dos IAE, dos actividades). B) De la arrendadora.- En 29.9.2004, la demandada comunicó a la arrendataria que la duración de los contratos, "habida cuenta de la cuota ... IAE...se establece un período de 5 años. Sin perjuicio de ello y habida cuenta el apartado 7 de la DT 3ª, el plazo queda ampliado en 5 años máspor la actualización en la renta que se ha llevado a cabo " por lo que "el contrato ... se extinguirá el 1.1.2005" (f. 69), lo que tampoco significa un ofrecimiento vinculante de ampliación en 5 años más, en razón a la actualización pues: a) Ese incremento temporal se hace depender del cumplimiento del apartado 7 de la DT 2ª (actualización de una sola vez, en la 1ª renta que corresponda pagar a partir del requerimiento de revisión y no por tramos, y solo en ese caso supondría un acto propio vinculante, por ser válido en derecho) y sin embargo, la propuesta de 6.2.2000 (f. 31) se actualizó progresivamente; durante los años siguientes, la arrendadora continuó aplicando anualmente los correspondientes incrementos de renta, conforme al IPC y el IBI anual; b) en 24.2.2009 la arrendadora comunica a la arrendataria, aparte de nuevas repercusiones e incrementos, que los contratos expirarán en 31.12.2009, es decir, a los 15 años de la entrada en vigor de la LAU 94 (f. 81 y ss) al no haberse cumplido el presupuesto del apartado 7 indicado, a lo que contestó la arrendataria, reiterando su posición sobre la duración de 20 años (f. 85); c) aún así, con la ampliación, según aquella comunicación, la demandada reconviniente concluye con que "el contrato ... se extinguirá el 1.1.2005" (f. 69); y recordemos los motivos de oposición concretos de la actora reconvenida, en el sentido de que en base a la DT 3ª.B.4 LAU 94, corresponde a los contratos una duración de 20 años, conforme a la cuota municipal según tarifa del IAE que se venía satisfaciendo por la arrendataria, así como que la actualización de la renta se había hecho conforme a lo previsto en la LAU para los arrendamientos con un período de extinción de 15 ó 20 años e insistió en su primera comunicación, a través de otra de 26.11.2004 (f. 76). Y de nuevo la arrendataria contestó en el sentido indicado, en 13.12.2004 (f. 70 y 77 y ss).

SEXTO. - Otros procedimientos anteriores.- No puede obviarse que al presente han precedido diversos procedimientos judiciales, a instancia de la demandada o de la actora, así, entre otros:

1) resolución contractual, autos 695/1990 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia 7, con fundamento en el art. 114.7ª TRLAU 64

2) resolución por cesión inconsentida (al Centro LAIA), autos de juicio de cognición 351/94 del Juzgado de 1ª Instancia 23 de Barcelona (f. 445 y ss , 525 y ss); según la sentencia, de 30.11.1994 en los locales se efectuaba una actividad de gimnasio, y los alumnos de LAIA realizaban en el mismo actividades complementarias

3) desahucio por falta de pago, autos 426/1995 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia 20, respecto al local bajos

4)desahucio por falta de pago, autos 453/1995, seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia 21,

5) juicio verbal de determinación de rentas, autos 557/1996, seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia 42, en el que se estimó parcialmente la demanda formulada por la demandada reconviniente (f. 168 y ss)

6) querella presentada por la demandada de 14.11.1996, que dio lugar a las diligencias previas 36/97 del Juzgado de Instrucción de Barcelona; en aquella la actora indica que en el local "instaló un gimnasio abierto al público", acompañándose una serie de fotografías y un informe de la Inspectora Técnica d'Ensenyament, poniendo de manifiesto que lo que se realiza en el local son actividades complementarias de la escuela LAIA, ubicada en la C/Neopatria 74-76 de Barcelona (f. 236 y ss)

Ha de ponerse también de manifiesto que en 26.11.2009, la actora remitió a la demandada burofax (f. 173) comunicándole que "a fin de garantizar el futuro de la actividad escolar de los locales arrendados, le comunicamos nuestra decisión de proceder al traspaso de los locales y de la instalaciones y bienes existentes...a los efectos previstos en el art. 35 y ss LAU 64" (sic) ; a lo que contestó la demandada, por el mismo conducto, oponiéndose al traspaso e insistiendo en la expiración del plazo en 1.1.2010 (f. 175 y ss) , lo que se reiteró en burofax de 11 y 13.1.2010 (f. 180 y ss) , iniciándose " una serie de conversaciones para llegar a un acuerdo que permitiese a la actora poder continuar con su actual actividad" (contestación a la demanda en relación con el doc. obrante a los f. 188 y 189, y doctos. 25 y 26 de la demanda), incluso de la posibilidad de reubicarla en otro edificio. No obstante, se formuló la demanda y la reconvención, en el sentido indicado.

SÉPTIMO.- Conclusión y costas.- Todo lo expuesto conlleva desestimar ambos recursos, confirmando la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada, correspondientes a sus respectivos recursos, a los apelantes, por no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida.

Fallo

QUE desestimando los recursos formulados por entidad GIMNASIO DEPORTIVO SAN ANDRES SA Sociedad Unipersonal, y RATAZUTEX SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a los apelantes, derivadas de sus respectivos recursos.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.