Sentencia Civil Nº 643/2014, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 3, Rec 479/2013 de 22 de Octubre de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA

Ilmos. /as Sres. /as

SALA Presidente

D./Dª. RICARDO MOYANO GARCÍA

Magistrados

D./Dª. MARÍA PAZ PÉREZ VILLALBA

D./Dª. TOMÁS GONZÁLEZ MARCOS (Ponente)

En Las Palmas de Gran Canaria, a 22 de octubre de 2014.

VISTO, ante Sección Tercera de la Audiencia Provincial, el recurso de apelación admitido a la parte demandada, en los reseñados autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de fecha 10 de abril de 2013 , seguidos a instancia de D. /Dña. IFA CONTINENTAL HOTEL, S.A. representado por el Procurador D. /Dña. JAIME BETHENCOURT MANRIQUE DE LARA y dirigido por el Letrado D. /Dña. BEATRIZ DE LA GUARDIA SERANTES, contra D. /Dña. Estefanía representado por el Procurador D. /Dña. PETRA DEL CARMEN RAMOS PEREZ y dirigido por el Letrado D. /Dña. MARIA DEL CARMEN SARMIENTO RODRIGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada dice: 'Estimar en parte la demanda interpuesta por entidad 'Ifa Continental Hotel S.A.' (antes denominada 'Azur Ferienanlagen S.A.') contra Dña. Estefanía .

Declaro resuelto, por impago de rentas, el contrato de arrendamiento al que se refiere este juicio.

Condeno a Dña. Estefanía :

1º a desalojar el local arrendado, sito en la Galería Comercial del Hotel Ifa Continental, ubicado en Avenida de Italia, nº 2, de Playa del Inglés (San Bartolomé de Tirajana), debiendo dejarlo libre, expedito y a disposición de la actora, pues en caso de no hacerlo, cuando sea firme esta sentencia se procederá a su lanzamiento en la fecha señalada o que, en su caso, se señale;

2º pagar a la demandante la suma de 7.525,79 euros, y el importe de las rentas debidas, a razón de 446.35 euros mensuales, desde la fecha de la presentación de la demanda y hasta la entrega a la actora de la posesión efectiva del local arrendado, con los intereses legales de la suma resultante calculados desde la fecha de la presentación de la demanda.

Habiendo consignado la demandada en la cuenta de este Juzgado la suma de 7.146,97 euros, entréguese a la demandante cuando sea firme esta sentencia. Del importe de las rentas debidas desde la presentación de la demanda se ha de descontar lo percibido por la arrendadora conforme a la documental aportada por la arrendataria en la vista (420,41 euros - operación de 2-4-2.013-, 420,41 euros - pago en fecha 31-1-2.013-, 420,41 euros - operación de 9-1-2.013-, 446,36 euros - el día 7-12-2.012-, 19,76 euros - el día 4-4-2.013-, 420,41 - ingreso de 4-3-2.013-, y 19,76 euros - en fecha 4-4-2.013).

En este juicio cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad'.

SEGUNDO.- La relacionada Sentencia se recurrió en apelación por la representación procesal de Doña Estefanía conformidad a lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, y tras darle la tramitación oportuna se señaló para su estudio, votación y fallo el día 20 de octubre de 2014.

TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la Sentencia el Iltmo. Sr. D. TOMÁS GONZÁLEZ MARCOS, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Se estima parcialmente en la Resolución apelada la pretensión ejercitada por la representación procesal de la entidad IFA CONTINENTAL HOTEL, S.A., condenándose a la demandada a desalojar el local arrendado, sito en la Galería Comercial del Hotel Ifa Continental, ubicado en Avenida de Italia, nº 2, de Playa del Inglés (San Bartolomé de Tirajana), así como al abono de la cantidad 7.525,79 euros, y el importe de las rentas debidas, a razón de 446.35 euros mensuales, desde la fecha de la presentación de la demanda y hasta la entrega a la actora de la posesión efectiva del local arrendado, con los intereses legales de la suma resultante calculados desde la fecha de la presentación de la demanda, sin perjuicio de las aclaraciones que se contienen en el fallo de la Sentencia apelada.

Frente a tal Resolución se alza la representación procesal de Doña Estefanía manteniendo, en esencia, la falta de legitimación ad processum, persistiendo pese a la acreditación del cambio de denominación social el defecto de postulación. Por otro lado, se reitera que pese a existir un requerimiento previo a la presentación de la demanda de desahucio procedía la enervación de la acción, ya que, a juicio de la parte recurrente, dicho requerimiento no cumplía con los requisitos que el mismo debe reunir.

SEGUNDO.- Delimitada la cuestión en la alzada, respecto a la aludida falta de legitimación ad processum de la entidad demandante, partiendo de la consideración, acreditada en autos, del cambio de denominación social de la entidad accionante, pasando de denominarse Azur Ferienanlagen a IFA CONTINENTAL HOTEL, S.A., se mantiene por la parte recurrente que 'los administradores mancomunados que realizan el cambio de denominación y que se acreditan como tales, al menos desde julio de 2008, para la representación de la sociedad son distintos de los otorgantes del poder notarial utilizado para habilitar la representación del procurador interviniente en el procedimiento', lo que, a juicio de la recurrente, supone que el poder aportado por la parte para acreditar su representación carece de validez.

Pues bien, tal alegación debe ser desestimada, debiéndose traer a colación la doctrina de nuestro Tribunal Supremo expresada en Sentencias de 23 de junio de 1909 , 10 de febrero de 1915 , 5 de julio de 1926 , 5 de marzo de 1935 , 4 de febrero de 1976 , etc., donde sienta la doctrina que la validez del poder se determina por la fecha en que se otorgó a nombre de la correspondiente entidad jurídica, sin que obste que aquél hubiese cesado en el cargo. En consecuencia, el Procurador apoderado continúa con personalidad bastante aunque cambien los directivos de la entidad, siempre que el poder no le haya sido revocado, circunstancia no producida en el presente caso, dado que el mandato sólo se acaba, por su revocación, por renuncia del mandatario y por muerte, quiebra o insolvencia del mandante o del mandatario, según preceptúa el artículo 1732 del Código Civil , habiendo quedado suprimida por Ley de 31 de marzo de 1984 la anterior referencia del precepto a la pena de interdicción civil. Y en el mismo sentido la Sentencia Tribunal Supremo núm. 3027/1996 (Sala de lo Civil), de 14 marzo 2002 [«III.-Como quiera que la tesis latente en todo el recurso consiste en que al cesar el poderdante en su cargo de administrador único de la sociedad anónima se habrían extinguido todas las facultades del apoderado, configurándose por tanto a éste como un delegado o 'subapoderado' del verdadero apoderado general de la sociedad que sería exclusivamente su administrador único, bueno será puntualizar, ya de entrada, que la jurisprudencia de esta Sala, recogida tanto en las sentencias que atinadamente cita la resolución impugnada como en otras posteriores a su fecha, distingue nítidamente entre la representación orgánica que por imperio de la ley corresponde al administrador o administradores de la sociedad y la representación voluntaria otorgada a otras personas por los órganos de administración mediante apoderamientos parciales o generales. Consecuencia de dicha distinción es que mientras la representación orgánica se rige por la normativa correspondiente al tipo de sociedad de que se trate, la representación voluntaria para actos externos, admitida tanto por el artículo 77 de la Ley de Sociedades Anónimas de 1951 como por el artículo 141.1 del Texto Refundido de 1989, se rige por las normas del Código Civil sobre el mandato y por los artículos 281 y siguientes del Código de Comercio sobre el mandato mercantil. Y consecuencia de esto último, a su vez, es que subsisten las facultades del apoderado, pese a los cambios personales en el órgano de administración, mientras éste no revoque el poder válidamente otorgado en su día ( SSTS 19-2-1997 en recurso 204/1993 , 19-1-2000 en recurso 1220/1995 , 30-7-2001 en recurso 1958/1996 y 3-12-2001 en recurso 2406/1996 , además de las que cita la sentencia impugnada). De ahí que la tesis central del recurso, configurando al administrador único de la sociedad vendedora como un apoderado general y al apoderado voluntario como un 'subapoderado' de aquél, no pueda ser acogida por cuanto confunde o identifica la representación orgánica y la voluntaria, confusión que daría lugar, por ejemplo, a que un cambio de personas en el órgano de administración de la sociedad supusiera la automática revocación de los poderes para pleitos otorgados a favor de los procuradores que estuvieran representando en ese momento a la sociedad ante los tribunales, consecuencia drásticamente rechazada por la sentencia de esta Sala de 3 de junio de 1988 ( RJ 19884735) en un caso de relevo del presidente de una comunidad de propietarios'.

TERCERO.- Respecto al segundo motivo de impugnación de la Sentencia dictada, es preciso indicar que la parte recurrente entiende que procedería la enervación de la acción de desahucio entablada, ya que el previo requerimiento efectuado por la parte demandante y recibido por la demandada no reúne los requisitos necesarios para producir el efecto de evitar la enervación de la acción mediante la consignación de las cantidades debidas. En concreto, se afirma que dicho requerimiento no reúne los requisitos de claridad y precisión, 'en cuanto su contenido esencial hierra en la determinación de la cantidad a reclamar y no la detalla y, asimismo no se contiene una clara información sobre la intencionalidad del requirente sobre la resolución del contrato en caso de persistencia en el impago ni sobre los plazos de los que dispone la parte arrendataria'.

Para dar respuesta a tal cuestión, el punto de partida no puede ser otro que lo dispuesto en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que viene a establecer, en su redacción vigente a la fecha de la interposición de la demanda, que 'Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario Judicial si, requerido aquél previamente a la celebración de la vista en los términos previstos en el artículo 440.3 de esta Ley , paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda, y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley , tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación'.

Pues bien, a tenor del indicado precepto, en dos supuestos concretos se excluye la posibilidad del arrendatario de enervar la acción de desahucio: cuando ya se hubiere por el arrendatario enervado el desahucio en una ocasión anterior o bien, (que es el supuesto de autos), cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

En este sentido, no es objeto de discusión la existencia de un previo de requerimiento, recepcionado por la demandada-arrendataria en fecha 7 de agosto de 2012, en donde, por un lado, se comunica por la entidad arrendadora la situación de incumplimiento de pago de la parte contraria y claramente, tras conminarle al pago, advierte de las consecuencias de la falta del mismo, que no son otras que 'iniciar contra usted el correspondiente Juicio de Desahucio del local arrendado y de reclamación de la cantidad anterior, a la que habrá que añadirle intereses, gastos y costas judiciales'. Por otro lado, tampoco existe discusión que el pago realizado por la demandada, mediante la oportuna consignación en la cuenta del Juzgado tiene lugar no sólo trascurrido un mes desde la recepción del requerimiento sino que es posterior a la fecha de presentación de la demanda.

Partiendo de lo anterior, extraña a esta Sala, dado los términos del requerimiento, que se puede mantener por la parte recurrente que el mismo no deja clara la voluntad del arrendador de dar por resuelto el contrato de arrendamiento en caso de persistir la arrendataria en la falta de pago, ya que incluso advierte del ejercicio de las correspondientes acciones de desahucio y de reclamación de rentas. Es más, la Ley solamente requiere que se haya requerido de pago al arrendatario de forma fehaciente, no exigiendo que se le advierta de las consecuencias del impago, ni que se advierta que si no paga no podrá enervar la acción de desahucio que se le pudiera interponer a consecuencia del impago. Consideramos que el artículo 22.2 párrafo segundo LEC no exige que se cumpla ningún requisito adicional más allá del requerimiento fehaciente de pago, porque todo requerimiento implica una admonición que tendrá el efecto que la Ley disponga, sin que sea preciso que se le advierta de lo que por disposición legal está previsto, esto es, no es exigible a la parte arrendadora la realización en su reclamación o requerimiento previo de pago de unas advertencias resolutorias que no exige el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por otro lado, si bien es cierto que las partes, y en concreto, la arrendataria vienen a plantear una discusión sobre la renta a abonar, entiende esta Sala que, con independencia de mayores disquisiciones sobre esta cuestión y aún suponiendo que haya existido un error en la determinación de la renta por la entidad arrendataria, lo que refuta la parte recurrida en su escrito de oposición al recurso, lo que ya no ofrece duda alguna es que tales cuestiones pudieran tener su sentido y su repercusión a los efectos de enervar la acción de desahucio si cuando menos la arrendataria hubiese venido abonando la cantidad que, en su opinión, debía a la entidad demandante, ya que, incluso, la parte demandada admite en su escrito de oposición el impago de la cantidad de 7.146,97 euros, esto es, la propia parte considera debida 'las rentas de julio de 2011 a noviembre de 2012 a razón de 420,41 euros cada una, estando abonadas las anteriores a julio de 2011 y las de noviembre de 2012 en adelante'. En otras palabras, con independencia de las cuestiones relativas a la actualización de la renta y la determinación de su importe neto o bruto, lo que es incuestionable es que cuando menos, como la propia parte demandada reconoce, ha incumplido absolutamente su obligación de pago de la renta, habiendo consignado la renta que en su opinión debe con posterioridad a la presentación de la demanda, no pudiendo dicho pago tener efectos enervatorios, ya que el mismo ha tenido lugar después de haber sido requerida por la arrendadora.

Y es que, con independencia de los conocimientos técnicos que pudiera tener la arrendataria sobre 'la legalidad procesal de los desahucios', lo que ya no puede cuestionarse es que cuando menos ésta sí tendría un conocimiento claro de su obligación de abonar la renta de forma mensual, cuando menos la cantidad que a su juicio debía (420,41 euros), y es que sólo partiendo de tal premisa puede discutirse si el pago ya realizado era o no correcto, sin que la supuesta indeterminación de la renta pueda justificar un incumplimiento absoluto de las obligaciones esenciales que del contrato de arrendamiento resultan para la misma.

Por todo lo expuesto, el recurso de apelación interpuesto por la parte apelante debe ser desestimado, confirmándose, en consecuencia, la Sentencia dictada en la instancia.

CUARTO.- En cuanto a las costas, por aplicación de los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se imponen a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Estefanía , contra la Sentencia de fecha 10 de abril de 2013, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de San Bartolomé de Tirajana , la cual CONFIRMAMOS en su integridad con expresa imposición a la apelante de las costas de esta alzada.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Iltmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.