Sentencia Civil Nº 644/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 630/2011 de 03 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO núm. 630/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 MOLLET DEL VALLÈS

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 392/2010

S E N T E N C I A núm. 644/2012

Ilmos. Sres.:

Don José Antonio Ballester Llopis

Don Paulino Rico Rajo

Doña Maria Pilar Ledesma Ibáñez

En la ciudad de Barcelona, a tres de diciembre de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 392/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Mollet del Vallès, a instancia de Avelino Y Blanca quien se encontraba debidamente representado por Procurador y asistido de Letrado, actuaciones que se instaron contra JAUME I COSNTRUCCIONS ARROBA, S.L., quien igualmente compareció en legal forma mediante Procurador que le representaba y la asistencia de Letrado; actuaciones que penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de Avelino Y Blanca contra la Sentencia dictada en los mismos de fecha 12 de enero de 2011 , por el Sr. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-El fallo de la Sentencia recaída ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación, es del tenor literal siguiente:

'DESESTIMO la demanda formulada per la representació processal de Blanca i Avelino davant de JAUME I CONSTRUCCIONS ARROBA, S.L.

La part actora ha d'abonar les costes causades en aquest procediment.'

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de Avelino Y Blanca y admitido se dio traslado del mismo al resto de las partes con el resultado que es de ver en las actuaciones, y tras ello se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- De conformidad con lo previsto en la Ley, se señaló fecha para celebración de la votación y fallo que tuvo lugar el pasado veintiuno de noviembre de dos mil doce.

CUARTO.-En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Paulino Rico Rajo.

Fundamentos

PRIMERO.-Contra la Sentencia dictada en fecha 12 de enero de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Mollet del Vallès en el juicio ordinario registrado con el nº 392/2010 seguido a instancia de Don Avelino y Doña Blanca contra la JAUME I CONSTRUCCIONS ARROBA, S.L., sobre reclamación de cantidad, que desestima la demanda con imposición de costas, interponen recurso de apelación la parte actora en solicitud de que 'se dicte la oportuna Resolución por la que estimando el presente recurso de revoque la resolución recurrida, estimando íntegramente la demanda planteada por los actores, condenado a la empresa JAUME I CONSTRUCCIONS ARROBA, S.L. a abonar la suma de 68.480 €, más intereses desde la primera reclamación efectuada y las costas de ambas instancias', al que se opone la parte demandada.

SEGUNDO.-En la demanda rectora del procedimiento del que la presente alzada trae causa la parte actora, aquí apelante, interesó del Juzgado que 'dicte en su día Sentencia por la que se (sic) estimando la demanda se condene a la demandada al pago da los actores de la cantidad reclamada', 68.480 €, 'más los intereses devengados por dicha suma desde la fecha de la primera reclamación efectuada y las costas del presente procedimiento', en base a que, según aduce en esencia en su escrito de demanda, 'en fecha 21 de marzo de 2007, los aquí demandantes como compradores y la demandada como vendedora, suscribieron un contrato privado de compraventa en relación a la finca sita en Mollet del Vallès, CALLE000 nº NUM000 , NUM001 y dos plazas de aparcamiento, una de vehículos y una de motocicletas ubicada en el sótano de la misma finca, por un precio total de 281.000 € más IVA, entregando la suma de 21.400 € a la firma del contrato privado de compraventa y la suma de otros 12.840 € en fecha 21 de diciembre de 2006 (sic). Que en el propio contrato privado de compraventa se estableció en el pacto quinto que el plazo máximo para otorgar la escritura de compraventa, sería el 30 de abril de 2008 y que si dicha operación no llegara a realizarse por incumplimiento de la vendedora, ésta se obligaba a devolver por duplicado las cantidades entregadas hasta ese momento, según establece de forma expresa el pacto décimo del contrato de fecha 21 de marzo de 2007. Que el resto del precio de la compraventa y que ascendía a la suma de 266.430 €, debía hacerse efectivo en la fecha del otorgamiento de la escritura pública de compraventa a formalizarse por todo el día 30 de abril de 2008. Llegada la fecha límite establecida en el contrato, la vendedora no llevó a cabo las obligaciones que había asumido, por lo que no pudo formalizarse dentro del plazo establecido la escritura de compraventa con entrega de la posesión del inmueble adquirido. Que de forma extemporánea y en fecha 6 de junio de 2008, la aquí demandada pretendió el otorgamiento de l escritura en una fecha distinta y en concreto el 18 de junio de 2008, considerando resuelto el contrato de compraventa mediante comunicación de fecha 26 de junio de 2008, haciendo suyas la demandada las cantidades entregadas por los compradores...' y habiéndose opuesto la parte demandada alegando, también en esencia, que '...mi mandante, mediante burofax de 18 de abril de 2008 convocó a los actores para el otorgamiento de la escritura de compraventa el 28 de abril de 2008 a las 12 horas en la Notaría de Ramón Costa, según las condiciones firmadas en el contrato de compraventa de fecha 21 de marzo de 2007. Los actores contestaron a dicho burofax con otro de fecha 23 de abril de 2008, en el que en síntesis, alegaban que no se negaban al otorgamiento de la escritura, pero pedía tiempo para poder tramitar el préstamo hipotecario, que preveían tener concedido para la 1ª quincena de mayo. Mi mandante les remitió entonces otro burofax el día 29 de abril de 2008, concediendo una prórroga hasta el día 20 de mayo de 2008 para otorgar la escritura de compraventa. Como sea que la entidad Bancaja les denegó la concesión del préstamo, los actores intentaron conseguirlo en la entidad Cridit Agricole, por lo que el 20 de mayo mi mandante concedió una nueva prórroga para otorgar la escritura de compraventa hasta el 30 de mayo de 2008. Como sea que los actores incumplieron nuevamente el plazo concedido, el día 6 de junio de 2008 mi mandante remitió un nuevo burofax citando a los actores para el otorgamiento de l escritura y pago del resto del precio el 18 de junio de 2008 a las 10 horas en la Notaría de Ramón Costa i Fabra. El día señalado los actores no comparecieron en la Notaría indicada... Como consecuencia de la incomparecencia... mi mandante remitió nuevo burofax... por el que daba por resuelto el contrato...', seguido el procedimiento su curso, concluyó mediante sentencia desestimatoria de la demanda con imposición de costas, contra la que interpone recurso de apelación la parte actora en solicitud de lo que queda dicho en el precedente Fundamento de Derecho.

Alegan los recurrentes en el escrito formalizando el recurso de apelación, en síntesis que 'la Sentencia dictada desestima la demanda...' (alegación primera), que '...desestima la pretensión de los demandantes... al entender que no puede imputarse incumplimiento alguno a dicha parte demandada...', (alegación segunda), que 'la Sentencia incurre en un gravísimo error de valoración de la prueba practicada por cuanto, como recoge pormenorizadamente en el fundamento de derecho primero de la Sentencia recurrida, de los documentos aportados por las partes se deduce que la demandada dejó pasar el plazo prorrogado por dos veces y que finalizaba el 30 de mayo de 2008...' (alegación tercera) y que 'no existe prueba alguna que permita imputar a los demandantes un incumplimiento que impidiera el otorgamiento de escritura pública antes de la fecha máxima señalada para el 30 de mayo de 2008...' (alegación cuarta).

TERCERO.-En el contrato privado de fecha 21 de marzo de 2007, y en lo que aquí importa, en el pacto tercero se fijó el precio de la compraventa de la vivienda y las plazas de aparcamiento objeto del mismo en 281.000 euros más, y que será satisfecha por la parte compradora en la forma que se indica: 20.000 euros más 1.400 euros en concepto de IVA a la firma del contrato, 12.000 euros más 840 euros de IVA en fecha 21 de diciembre de 2007, y 249.000 euros más 17.430 euros por IVA al otorgarse la correspondiente escritura pública, con lo que la cantidad reclamada lo fue como parte del precio y en el pacto décimo se convino que 'la falta de cumplimiento de este contrato, dará lugar a la pérdida de la cantidad entregada si es por causa imputable a la parte compradora o a la devolución por duplicado de dicha cantidad, si el incumplimiento es de la parte vendedora'.

Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 24 de marzo de 2009 , 'Según recuerda la Sentencia de esta Sala de 20 de mayo de 2004 , con cita de la de 24 de octubre de 2002 , « ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454». También añade la antedicha Sentencia que es doctrina jurisprudencial constante « la de que las arraso señal que, como garantía permite el art. 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de marzo de 1986 ') ». En otras palabras, señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 que « el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo ».'.

En el caso que resolvemos, del contenido del contrato, en relación con el recibo de la cantidad de 12.840 euros (folio 22, doc. 11 de la demanda), se deriva que las partes otorgaron a la cantidad entregada a cuenta la naturaleza de arras penales, razón ésta por la que la compradora solicita, por el incumplimiento que aduce de la contraparte, el doble de la misma, no obstante lo cual no solicita la resolución del contrato sino que, del contenido de la demanda, se infiere que se conforma con el su día acordado por la vendedora, por lo que, en definitiva, el problema a resolver se circunscribe en determinar a culpa de cuál de las partes contratantes se debió que no se formalizara la escritura pública de compraventa.

CUARTO.-Y en orden a la resolución sobre cuál de los contratantes incumplió con su obligación estipulada en el contrato, la vendedora de entregar la cosa vendida a la firma de la escritura pública de compraventa, y la compradora la de pagar el resto del precio convenido, y atendido que los demandantes-apelantes aducen, en esencia, que 'llegada la fecha límite establecida en el contrato', esto es, el 30 de abril de 2008, 'la vendedora no llevó a cabo las obligaciones que había asumido', obra en las actuaciones la prueba documental, única practicada en el juicio, de la que se colige lo siguiente: a) que, efectivamente, en el pacto quinto del contrato de compraventa se estipuló que 'se acuerda que, el plazo máximo para hacer la Escritura de compraventa será el 30 de abril de 2008. No obstante y de común acuerdo, se podrá realizar antes de la fecha mencionada si la obra está acabada...', siendo la vendedora la que 'notificará a la parte compradora, en el domicilio que consta en el encabezamiento de este contrato, el notario autorizante y la fecha de otorgamiento de dicha escritura'; b) mediante burofax de fecha 18 de abril de 2008, esto es, con anterioridad a dicho plazo estipulado, la vendedora comunicó a los compradores que 'el próximo lunes 28 de abril a las 12 horas de la mañana, se otorgará la escritura pública de compraventa en la notaría' que en el mismo se indica; c) los compradores contestaron a dicho burofax por otro de fecha 24 siguiente manifestando, entre otros extremos, que 'por causa que nos es completamente ajena e inimputable, el próximo 28 de abril no será posible escriturar. El motivo es que no fue hasta el lunes de esta semana, día 21 de abril, cuando Vdes. Enviaron el Acta de Finalización de Obra a la oficina de BANCAJA de Mataró con la que estamos tramitando el préstamo hipotecario para la compraventa de la vivienda antes referenciada... En cuanto tengamos concedido el préstamo, que prevemos será dentro de la primera quincena de mayo, estaremos en disposición de otorgar la escritura pública de compraventa, lo que les comunicaremos de inmediato'; d) la vendedora remitió burofax de fecha 29 del mismo mes y año comunicando a los compradores 'que se les concede una prórroga hasta el día 20 de mayo de 2008 para otorgar la escritura pública de dicho inmueble', que fue prorrogada por 10 días más mediante burofax de 20 de mayo siguiente, en el que se dice que 'la nueva fecha límite para otorgar la escritura de compraventa, queda fijada para el próximo día 30 de abril del 2008'; e) mediante nuevo burofax de fecha 9 de junio de 2008 la vendedora cita a los compradores para que comparezcan el 18 de junio de 2008 a las 10 horas en la notaría que se señala para la formalización de la escritura pública de compraventa, sin que en dicha fecha comparecieran los compradores como se recoge en el acta notarial de fecha 18 de junio de 2008.

De lo que queda dicho, que se considera acreditado, se infiere, por una parte, que el plazo para la formalización de la escritura pública de compraventa no se consideró por los contratantes como esencial, por tanto, que la fecha señalada para el otorgamiento de escritura pública en el último burofax referenciado, ante lo notificado por los compradores en el suyo mencionado sobre la obtención del préstamo hipotecario, ni siquiera puede entenderse como mero retraso con trascendencia a los efectos de incumplimiento de la vendedora, como pretenden los demandantes-apelantes, pues no consta que comunicaran a la vendedora que se les hubiera concedido el préstamo, y, por otra parte, que quien incumplió con su obligación de pagar el resto del precio convenido fue la parte compradora, con lo que carece de derecho a que le sea devuelto el doble de la cantidad entregada.

Y es que, al no poder pedir la resolución de un contrato la parte que ha incumplido con su obligación, pues, como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 19 de noviembre de 2009 , con cita de otras, 'hay que destacar que la parte que puede exigir la resoluciónes únicamente la que ha cumplido su obligación o está dispuesto a cumplirla, es decir, el sujeto 'cumplidor' y no puede pretender la resoluciónsi no ha cumplido su recíproca obligación y así lo ha reiterado la jurisprudencia, como presupuesto básico de los artículos 1124 y 1504', obligación recíproca que en el caso de autos ha sido incumplida por la parte compradora, ahora apelante, al no haber comparecido a la formalización en escritura pública del contrato privado de compraventa, sin que, como se ha dicho, conste incumplimiento por parte de la vendedora en cuanto a la fecha de formalización de la escritura, que, en su caso, no es esenciales ni puede considerarse que prive al contrato del fin perseguido por la compradora, y al no poder considerarse que la Sentencia recurrida haya incurrido en errónea valoración de la prueba, procede la desestimación del recurso de apelación.

QUINTO.-La desestimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte recurrente, conforme a lo previsto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al que expresamente remite el artículo 398.1 del mismo texto legal .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, con desestimacióndel recurso de apelación interpuesto por Don Avelino y Doña Blanca contra la Sentencia dictada en fecha 12 de enero de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Mollet del Vallès en el juicio ordinario registrado con el nº 392/2010 seguido a instancia de Don Avelino y Doña Blanca contra la JAUME I CONSTRUCCIONS ARROBA, S.L., sobre reclamación de cantidad, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha Sentencia. Y con condena en las costas causadas en esta alzada a la parte recurrente.

Visto el resultado de la resolución recaída, y conforme lo recogido en el punto 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la nueva redacción introducida por la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, BOE de 4 noviembre, con pérdida del depósito ingresado en su día para recurrir,y en sus méritos procédase a dar a éste el destino previsto en la Ley.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.