Sentencia Civil Nº 644/2012, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 877/2010 de 08 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a ocho de Noviembre de dos mil doce.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación e infracción procesal interpuesto contra la sentencia dictada en recurso de apelación núm. 27/2010 por la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Soria , como consecuencia de autos de juicio ordinario núm 325/2008, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Soria, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por la procuradora doña Pilar Alfageme Liso en nombre y representación de 3C Ceña Mínguez, S.L., compareciendo en esta alzada en su nombre y representación la procuradora doña Sara Díaz Pardeiro en calidad de recurrente y el procurador don Felipe de Juanas Blanco en nombre y representación de don Jesús María , doña María Antonieta y la mercantil HPF3 CONSTRUCCIÓN Y GESTIÓN, S.L. en calidad de recurrido.

Antecedentes

PRIMERO.- 1.-El procurador don Ismael Pérez Marco, en nombre y representación de don Jesús María y doña María Antonieta interpuso demanda de juicio ordinario, contra 3C CEÑA MÍNGUEZ, S.L. y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que: '...estimando íntegramente la presente demanda, A) se declare resuelto el contrato de compraventa de fecha 26 de marzo de 2007 suscrito entre la mercantil 3C CEÑA MÍNGUEZ, S.L. y don Jesús María relativo al despacho profesional en planta baja denominado 1.9, a la plaza de garaje G-51 y al archivo A-1 de la Avenida de la Industria nº 29 C de Tres Cantos, condenado a 3C CEÑA MÍNGUEZ, S.L. a pagar a los actores la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS CUATRO EUROS (42.804) de principal mas los intereses legales de dicha cantidad a contar desde la fecha de pago que se refleja en el hecho primero de esta demanda, con expresa imposición de costas.

B) Y, subsidiariamente, solo para el caso de que no se estimara el anterior pedimento principal, se condene a la demandada a formalizar la escritura pública de compraventa con la penalización en el precio como indemnización de daños y perjuicios de la cantidad de 1.000 euros mensuales desde marzo de 2008 hasta la fecha de sentencia firme en este procedimiento, declarando de manera expresa que no existe incumplimiento por parte de los compradores por negarse a escriturar el 30 de mayo de 2008, y que no procede, en consecuencia, la retención por parte de la vendedora de las cantidades pagadas, concediendo a las partes un plazo de dos meses para otorgar la escritura pública, a contar desde la firmeza de la sentencia. También con imposición de costas.

El procurador Sr. Pérez Marco, solicitó en escrito presentado el 17 de septiembre de 2008 la acumulación a los presentes autos del procedimiento ordinario nº 466/2008 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Soria a instancias de la mercantil HPF3 CONSTRUCCIÓN Y GESTIÓN, S.L. contra la aquí demandada 3C CEÑA MÍNGUEZ, S.L.

2.- La procuradora doña Pilar Alfageme Liso, en nombre y representación de 3C CEÑA MÍNGUEZ, S.L., contestó a la demanda exponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación , terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia: '... desestimatoria de todos los pedimentos de la demanda, e imponga expresamente a los demandantes las costas procesales'. En el mismo escrito, se formula DEMANDA RECONVENCIONAL contra don Jesús María y doña María Antonieta , solicitando previa tramitación oportuna con el recibimiento del juicio a prueba que expresamente deja solicitado, se dicte sentencia por la que: '...se declare la improcedencia de la resolución del contrato de fecha 26 de marzo de 2007 y declare su validez y eficacia y se condene a don Jesús María y doña María Antonieta al exacto y fiel cumplimiento del citado contrato de venta y, en su consecuencia, al otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa, en los términos pactados en el contrato privado de compraventa suscrito el día 26 de marzo de 2007, abonando a mi representada la cantidad de CIENTO SETENTA Y UN MIL DOSCIENTOS DIECISEIS EUROS (171.216 €), más intereses legales correspondientes y ello con expresa condena de las costas causadas'.

El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Soria, mediante Auto de fecha 17 de diciembre de 2008 , tuvo por comparecido en este proceso a la procuradora Sra. Alfageme Liso en nombre y representación de 3C CEÑA MÍNGUEZ, S.L. y por contestada la demanda. Se admitió a trámite la reconvención formulada por la parte demandada, acordándose dar traslado de la misma por plazo de veinte días.

El procurador don Ismael Pérez Marco, en nombre de don Jesús María y doña María Antonieta , contestó a la reconvención solicitando: '...se desestime en su día la reconvención, con expresa imposición de costas'.

Por Auto de fecha 29 de abril de 2009, se estimó procedente la solicitud formulada por la parte demandante y se acumuló a este proceso el proceso Juicio Ordinario nº 466/08, continuándose ambos procedimientos como uno sólo.

El procedimiento ordinario nº 466/08, se inició mediante demanda formulada por el Procurador don Ismael Pérez Marco en nombre y representación de HPP3 CONSTRUCCIÓN Y GESTIÓN, S.L. interpuso demanda de juicio ordinario contra 3C CEÑA MÍNGUEZ, S.L. y alegado los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que: '...estimando íntegramente la demanda, A) Se declare resuelto el contrato de compraventa de fecha 19 de agosto de 2005 suscrito entre la mercantil 3C CEÑA MÍNGUEZ, S.L. y HPF3 CONSTRUCCIÓN Y GESTIÓN, S.L. relativo al despacho profesional en planta primera denominado 2.9, a la plaza de garaje G-56 y al archivo A-35 de la Avenida de la Industria nº 29 C de Tres Cantos, condenando a 3C CEÑA MÍNGUEZ, S.L. a pagar a la actora la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y DOS EUROS CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS DE EURO (38.692,92 €) de principal, más los intereses legales de dicha cantidad a contar desde la fecha de pago que se refleja en el hecho primero de esta demanda, con expresa imposición de costas.

B) Y, subsidiariamente, solo para el caso de que no se estimara el anterior pedimento principal, se condene a la demandada a formalizar la escritura pública de compraventa con la penalización en el precio como indemnización de daños y perjuicios de la cantidad de 743,20 euros mensuales desde marzo de 2008 hasta la fecha de sentencia firme en este procedimiento, declarando de manera expresa que no existe incumplimiento por parte de la compradora, y que no procede, en consecuencia, la retención por parte de la vendedora de las cantidad es pagadas, concediendo a las partes un plazo de dos meses para otorgar la escritura pública, a contar desde la firmeza de la sentencia. También con imposición de costas'.

La procuradora doña Pilar Alfageme Liso, en nombre y representación de HPF3 CONSTRUCCIÓN Y GESTIÓN, S.L., contestó a la demanda exponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró e aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia: '... desestimatoria de todos los pedimentos de la demanda, e imponga expresamente a la demandante las costas procesales'.

En el mismo escrito por la Sra. Alfageme Liso, se formuló demanda reconvencional contra HPF3 CONSTRUCCIÓN Y GESTIÓN, S.L., alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó pertinentes al caso y terminó suplicando al Juzgado se dicte sentencia por la que: '...declare la improcedencia de la resolución del contrato de fecha 19 de agosto de 2005 y declare su validez y eficacia y se condene a HPF3 CONSTRUCCION Y GESTIÓN, S.L. al exacto y fiel cumplimiento del citado contrato de venta y, en su consecuencia, al otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa, en los términos pactados en el contrato privado de compraventa suscrito el día 19 de agosto de 2005, abonando a mi representada la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS SETENTA Y UN EUROS Y OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (154.771,88 €), más los intereses legales correspondientes y ello con expresa condena al pago de las costas causadas'.

El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Soria por Auto de fecha 29 de octubre de 2008 , tuvo por comparecida a la procuradora Sra. Alfageme Liso y por contestada la demanda. Asimismo, admitió a trámite la reconvención planteada, acordando dar traslado de la misma a la representación de HPF3 CONSTRUCCIÓN Y GESTIÓN, S.L. quién dentro del plazo concedido al efecto contestó a la reconvención alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó pertinentes y terminó suplicando: '... se desestime en su día la reconvención, con expresa imposición de costas'.

Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Soria, se dictó Auto en fecha 22 de abril de 2009 acordando en su parte dispositiva consta: '... aceptar el requerimiento de acumulación efectuado por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Soria , al que se remitirán los presentes autos para su acumulación al procedimiento e Juicio Ordinario 328/08 que se sigue ante el mismo, emplazando a las partes para que en el plazo de diez días se personen ante el Tribunal requerimiento a fin de que sigan su curso ante él'.

3.-Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el ilmo. sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Soria, dictó sentencia con fecha 23 de noviembre de 2009 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: '...Que ESTIMANDO INTEGRAMENTE las demandas interpuesta por D. Jesús María , DOÑA María Antonieta y HPF3, CONSTRUCCIONES Y GESTIONES, S.L., contra 3C CEÑA MINGUEZ, S.L., y DESESTIMANDO íntegramente la reconvención interpuesta por ésta contra aquellos, debo realizar y realizo los siguientes pronunciamientos:

1.- Se declara RESUELTO el contrato de compraventa de fecha 26 de marzo de 2.007 suscrito entre la mercantil 3C CEÑA MINGUEZ, S.L. y D. Jesús María relativo al despacho profesional en planta baja denominado 1.9, a la plaza de garaje G-51 y al archivo A-1 de la Avenida de la Industria n° 29 C de la localidad de Tres Cantos, condenando a la demandada 3C CEÑA MINGUEZ, S.L. a PAGAR a los actores la cantidad entregada a cuenta de CUARENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS CUATRO EUROS (42.804 €), más los intereses legales previstos en el fundamento de derecho sexto de esta resolución. 2.- Se declara RESUELTO el contrato de compraventa de fecha 19 de agosto de 2.005 suscrito entre la mercantil 3C CEÑA MINGUEZ, S.L. y HPF3, CONSTRUCCIONES Y GESTIONES, S.L. relativo al despacho profesional en la planta primera denominado 2.9, a la plaza de garaje G-56 y al Archivo A-35 de la Avenida de la Industria n° 29 C de la localidad de Tres Cantos, condenando a la demandada 3C CEÑA MINGUEZ, S.L. a PAGAR al demandante la cantidad entregada a cuenta de TREINTA OCHO MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y DOS EUROS CON NOVENTA Y DOS CENTIMOS DE EURO (38.692,92 €), más los intereses legales previstos en el fundamento de derecho sexto de esta resolución.

3.- Se condena en las costas causadas a la parte demandada.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada, la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Soria, dictó sentencia con fecha 9 de marzo de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: '...Que desestimando el recurso de apelación formulado por 3C CEÑA MÍNGUEZ, S.L., representado por la procuradora Sra. Alfageme Liso y defendida por el Letrado Sr. García Tejerina, contra la sentencia dictada el 23 de noviembre de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Soria en el Juicio Ordinario 328/2008, confirmamos íntegramente la expresada resolución, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Se decreta la pérdida del depósito para recurrir, al que deberá darse el destino legal que corresponda, una vez firme esta resolución de conformidad con lo prevenido en los números 9 y 10 de la DA Decimoquinta de la LO 1/2009 de 3 de noviembre de 2009 '.

TERCERO.- 1.-Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recursos de infracción procesal y de casación la representación procesal de 3C CEÑA MÍNGUEZ, S.L.El recurso extraordinario por infracción procesal,lo argumentó con apoyo en el siguienteMOTIVO:

Único.- Infracción del art. 469.1 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

El recurso de casaciónlo argumentó en los siguientesMOTIVOS:

Primero.- Infracción de los artículos 1124 , 1258 , 1281 y 1283 del Código Civil .

Segundo.- Infracción del artículo 7.1 del Código Civil .

Tercero.- Infracción del art. 7.1 en relación con el art. 3 y el art. 1124 del Código Civil .

CUARTO.- Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 1 de marzo de 2011 se acordó admitir el recurso de casacióninterpuesto einadmitir el recurso extraordinario por infracción procesal y dar traslado a la parte recurrida para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte días. Dicho Auto fue aclarado por el de fecha 26 de abril de 2011. El procurador don Felipe de Juanas Blanco, en nombre y representación de don Jesús María , doña María Antonieta y la mercantil HPF3 CONSTRUCCIÓN Y GESTIÓN, S.L. presentó escrito de impugnación al mismo.

QUINTO.-No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 10 de octubre del 2012, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D.Francisco Javier Orduña Moreno,

Fundamentos

PRIMERO.- 1.el presente caso plantea diversas cuestiones relacionadas con la dinámica de la resolución de la relación obligatoria en la compraventa de bienes de inmuebles, caso del carácter esencial del plazo previsto para la entrega de la cosa, su conexión con el mero retraso, o la configuración y alcance de la licencia de primera ocupación ya respecto de la obligación de entrega, o bien en el propio contenido de la relación contractual. También, y en un sentido más amplio, se plantea la extralimitación en el ejercicio del derecho de la facultad resolutoria por contravención del principio de buena fe.

2. Las cuestiones señaladas deben resolverse en el ámbito de aplicación de la resolución convencional, expresamente prevista por las partes. En este sentido, debe resaltarse que es un hecho incontrovertido que los actores celebraron con la promotora demandada sendos contratos, de fecha 19 agosto 2005 y 26 marzo 2007, respectivamente, destinados a la compra de unos despachos profesionales, con garaje y archivo, en la Avenida de la Industria número 29 C de la localidad de Tres Cantos. Dichos contratos, a los efectos que aquí interesa, contenían una idéntica estipulación sexta con el siguiente tenor:

'Las fincas objeto de esta compraventa serán entregadas no más tarde de agosto 2007. No obstante, dicho plazo podrá ser prorrogado por seis meses más, prórroga que desde este momento consiente la parte compradora, sin que ello origene penalización alguna para las partes.

Transcurrido este plazo sin que pueda formalizarse la entrega, el comprador podrá optar por:

Resolver el contrato, en cuyo caso la vendedora procederá a la restitución de las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales.

Exigir el cumplimiento del contrato. En este supuesto las partes fijarán libremente los nuevos plazos entrega'.

En síntesis, en el iter procesal, la Sentencia de Primera Instancia estimó la demanda y desestimó la reconvención de los demandados, declarando la resolución de los contratos celebrados. La Audiencia confirmó íntegramente la sentencia recurrida desarrollando los argumentos de ésta.

Recurso de casación.

Plazo de entrega como término esencial. Licencia de Primera Ocupación: su imbricación en la estructura contractual y desarrollo interpretativo. Referencia a la crisis económica.

SEGUNDO.- 1. Debe señalarse, previamente, que la parte recurrente formuló recurso extraordinario por infracción procesal al amparo del artículo 469.1, apartado tercero, de la LEC 2000 , por infracción del artículo 74.4º de dicho Cuerpo Legal y 1124 del Código Civil . Dicho recurso, por Auto de esta Sala, de uno de marzo de 2011 , resultó inadmitido por carencia manifiesta de fundamento ( artículo 473.2.2º de la LEC 2000 ), y ello, porque denunciada la subordinación indebida de acciones, esto es, que no cabe instar la resolución y para su desestimación el cumplimiento como hace la parte actora, defiende que la única posibilidad es a la inversa, instar el cumplimiento y sólo en caso de imposibilidad del mismo instar la resolución contractual, argumento que no puede estimarse dado que ya la Sala se ha pronunciado al respecto sobre una cuestión similar, en Sentencia de 17 de Enero de 2000 yha estimado que el artículo 1124 del Código Civil comprende el derecho de opción entre ambas acciones y el ejercicio subsidiario.

2.Respecto al recurso de casación, que resultó admitido, la parte recurrente, al amparo del ordinal segundo del artículo 477. 2 de la LEC 2000 , formuló el recurso en tres motivos.

En el motivo primeroalega la infracción de los artículos 1124 , 1258 , 1281 y 1283 del Código Civil . Defiende que la obligación de obtener licencia de ocupación es accesoria y que el plazo no tiene en el contrato la condición de esencial. Manifiesta que no constando incumplimiento de la obligación principal no cabe estimar el incumplimiento como lo hace la Audiencia.En el motivo segundodenuncia infracción de lo dispuesto en el artículo 7.1 del Código Civil , por aplicación indebida de la doctrina jurisprudencial de los actos propios. Manifiesta que la actuación de los compradores, de entregar la documentación necesaria para la concesión de un crédito, posterior a la fecha de la resolución prevista contractualmente, evidencia la intención de los compradores de cumplir, cuestión que resulta incompatible con la esencialidad del plazo y la consiguiente resolución por dicha causa.En el motivo terceroalega infracción de lo dispuesto en el artículo 7.1 del Código Civil , en relación con el artículo 3 y 1124 de dicho Cuerpo Legal , por inaplicación del principio de buena fe en el ejercicio de los derechos, pues la resolución obedeció a motivos impropios con la finalidad de esta facultad.

En el presente caso, los motivos deben ser desestimados.

3.Metodológicamente, las cuestiones planteadas en torno a la dinámica de la resolución contractual, motivo primero del recurso, vienen especialmente vinculadas al marco interpretativo del contrato celebrado, esto es, al alcance dado al pacto o estipulación de la resolución contemplada. En efecto, según quede determinado este alcance el retraso en la entrega y la valoración del incumplimiento tendrán un distinto sentido. De ahí que resulte necesario la búsqueda de la voluntad querida por las partes en la reglamentación contractual, cuestión que constituye un principio básico de la interpretación contractual y que nuestro Código contempla referido a la 'intención común de las partes', en el seno del artículo 1281.

En este contexto, conviene que traigamos a colación dos sentencias de esta Sala particularmente significativas al respecto.

En la primera de ellas, sentencia de 18 mayo 2012 (nº 294, 2012), se señalaba que aunque en el ámbito de la interpretación de los contratos la interpretación gramatical, referida al 'sentido literal' no supone, en rigor, una estricta subordinación del criterio subjetivo manifestado por la voluntad o la intención de las partes, criterio que resulta siempre preferente, no obstante, cuando los términos resultan claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, 'la interpretación literal es el punto de partida y también debe ser el punto de llegada del curso interpretativo'. En la segunda, sentencia de Pleno de 10 de septiembre de 2012 , (nº 537, 2012), referida a la resolución del contrato de compraventa por falta de obtención de la licencia de primera ocupación, con la finalidad de sentar una doctrina general, sin perjuicio de la labor interpretativa que resulte de cada caso, se fijaron los siguientes criterios generales de interpretación:

(i) La falta de cumplimiento del deber de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del promotor-vendedor no tiene, en principio, carácter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato.

(ii) Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente.

(iii) De conformidad con las reglas sobre distribución de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, corresponde a la parte contra la que se formula la alegación de incumplimiento, es decir, a la parte vendedora (obligada, en calidad de agente de la edificación, a obtener la licencia de primera ocupación), probar el carácter meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

Como puede observarse, conforme a la pauta metodológica señalada, ambas sentencias destacan el prisma prioritario de la interpretación contractual que resulte del plazo o de la obligación de entrega de la cosa, en orden a valorar el posible incumplimiento de la obligación con eje central de la dinámica resolutoria.

En el presente caso, de acuerdo con lo resuelto en ambas instancias, la interpretación de la cláusula dispuesta a tal efecto conduce, desde su sentido literal y sistemático en los contratos celebrados, a confirmar el carácter esencial del plazo de cumplimiento acordado. En este sentido no puede desconocerse que la previsión contractual de la facultad resolutoria, ligada al plazo de la entrega, constituye, por sí misma, un claro criterio objetivo de interpretación en orden a la necesidad de ajustar la ejecución de la prestación dentro del espacio temporal 'expresamente fijado'. Facultad que, por lo demás, resulta equilibrada en el marco contractual al venir también facultado el vendedor para dicha resolución en caso de incumplimiento de la parte compradora 'de cualquiera de las obligaciones de pago' recogidas en la estipulación pertinente (cláusula octava).

En esta línea, la prórroga expresa del plazo (por seis meses) refleja, desde su literalidad, la fijación última acordada para que la prestación pueda considerarse cumplida.

En el plano doctrinal, por tanto, puede afirmarse que el carácter esencial del plazo, bien por disposición expresa de las partes, como en el presente caso, o bien porque se deduzca de las circunstancias del caso en cuestión, se erige en un elemento fundamental del contenido de la prestación que condiciona, en este sentido, el cumplimiento mismo de la obligación, y en consecuencia, el juego resultante de la dinámica resolutoria del contrato; todo ello con independencia de la valoración o transcendencia que se pudiera derivar del propio retraso, en sí mismo considerado, ya respecto del retardo en la ejecución de la prestación, o bien del cumplimiento tardío propiamente dicho.

4.De lo anteriormente señalado se desprende que la configuración del plazo, como término esencial, hace innecesario que se entre tanto en la valoración de las consecuencias del mero retraso de la prestación, aún cuando ésta fuera posible y útil, como en el alcance de la falta de obtención de la licencia de primera ocupación como causa de dicho retraso, pues lavulneración del plazo convenido genera para el acreedor un inmediato derecho o facultad de resolución quedando liberado del vínculo contractual.No obstante, las categóricas alegaciones de la parte recurrente en favor del carácter no esencial y estrictamente accesorio de dicha licencia o, en su caso, de su naturaleza extracontractual y meramente administrativa, deben ser contestadas en el marco doctrinal que presenta esta figura.

En este sentido, no puede desconocerseque la licencia de primera ocupación, sin perjuicio de su tramitación administrativa,queda imbricada en la naturaleza contractual de la compraventa como un elemento integrado en la obligación del vendedor de entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto. Su perspectiva contractual no puede, por tanto, ponerse en cuestión pues se trata de una obligación que incumbe al promotor-vendedor al amparo del artículo 1258 del Código Civil , como una consecuencia inherente a la propia naturaleza del contrato y conforme al principio de buena fe, el uso y la ley; conclusión que no resulta alterada en su posible condición de obligación accesoria ya que tanto el artículo 1097, como el 1469 del Código Civil , respectivamente, obligan a entregar la cosa con 'todos sus accesorios' o 'todo lo que expresa el contrato', referencias que bien pueden interpretarse en relación con 'todo aquello' que resulte de la naturaleza del contrato, de su finalidad o de la idoneidad de su propio objeto.

Parecida argumentación también puede sustentarse en la concurrencia y sistematización de la responsabilidad contractual con responsabilidades extracontractuales o legales en los procesos constructivos, principio de compatibilidad de acciones, en donde, entre otras, Sentencia 22 de octubre de 2012 (nº 584, 2012), esta Sala tiene declarado que incumbe al promotor- vendedor, como responsable último y solidario, responder tanto de los defectos constructivos, como'de la calidad e idoneidad del producto final elaborado'.

Determinada la perspectiva contractual que informa el papel que juega la licencia de primera ocupación, en el objeto del contrato de compraventa, procede señalar su relación en el ámbito obligacional de la entrega de la cosa. En este contexto, conviene puntualizar que el presunto carácter accesorio de la licencia de primera ocupación no resulta determinante al quedar configurada contractualmente dicha licencia como un elemento natural de la obligación de entrega. En efecto, como hemos señalado, entre otras, Sentencia de 29 de octubre de 2012 (nº 619, 2012), la entrega de la cosa cumple, en primer término, una función de transmisión posesoria acorde con la finalidad traslativa de la compraventa,pero también viene configurada en orden al cumplimiento de la obligación como el momento adecuado, salvo previsión contractual al respecto, para valorar su conformidad respecto de la identidad, calidad y cantidad de la prestación objeto del contrato; de ahí que, en estos términos generales, no pueda considerarse cumplida la obligación de entrega cuando la 'idoneidad de la prestación' no resulte conformada con la pertienente licencia de ocupación, cuestión que permite al comprador rechazar o excepcionar el cumplimiento así realizado de esta obligación de entrega, con las consecuencias derivadas en orden al posible incumplimiento del vendedor y, en su caso, respecto del posible ejercicio de facultades resolutorias del contrato. Todo ello sin perjuicio, como se ha señalado, de previsión expresa en el contrato de un sentido distinto, o de la aplicación de la doctrina de actos propios respecto del comprador que mediante los mismos presta inequívocamente su conformidad en relación a la entrega realizada.

Realizadas estas precisiones, conforme a la Sentencia de Pleno citada anteriormente, el carácter esencial o accesorio de la licencia viene determinado por dos criterios preferentemente.El primero de ellos,como no puede ser de otra forma,queda determinado por la voluntad de las partes con una estipulación expresa al respecto. Si bien conviene recordar que el supuesto del plazo investido como término esencial, aunque no haya referencia expresa a la licencia, comporta idénticos efectos, es decir, el incumplimiento del vendedor y la facultad resolutoria del comprador, con independencia que el retraso se deba o no a la obtención de dicha licencia. El segundo de ellos viene determinadopor la propia interpretación del marco contractual celebrado. En este sentido, siguiendo la Sentencia de Pleno citada, pese a que no haya pacto expreso al respecto, el carácter esencial de la licencia puede apreciarse 'cuando su falta de obtención comporte un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato'. Profundizando en este criterio, y teniendo en cuenta las puntualizaciones realizadas ya en orden al régimen del plazo como término esencial, o bien a la integración de la licencia como elemento natural de la obligación de entrega de la cosa, conforme a la tipicidad contractual de la compraventa,se puede afirmar también que en el marco de interpretación que brinda este criterio el carácter esencial de la licencia puede venir confirmado a la luz de la transcendencia que dicho hecho haya tenido en la voluntad de las partes y en el fin perseguido por ellas al contratar, cuestión que guarda una estrecha relación cuando 'de las condiciones pactadas' se desprenda interpretativamente que el comprador actuó con la finalidad de adquirir el inmueble para su inmediato uso y disfrute según sus características o destino, o para el logro de otros posibles fines o expectativas contractuales.

5. Por lo demás, motivos segundo y tercero del recurso, no procede estimar que el ejercicio de la facultad de resolución, prevista contractualmente, se haya realizado bien infringiendo el principio de buena fe ( artículos 7.1 y 1258 del Código Civil ), o bien mediante una extralimitación contraria ha dicho principio sancionada por la doctrina de los actos propios (Venire contra factum propium).

Como declara la Sentencia de Apelación, concorde con la Sentencia de Primera Instancia, las gestiones bancarias realizadas por la parte recurrida carecen de transcendencia para operar un cambio jurídico, es decir, la renuncia a una facultad expresamente reconocida en el marco contractual, y ello porque dichas gestiones no constituyen actos concluyentes que definen de forma clara e inequívoca la intención y voluntad de su autor de modificar o extinguir una determinada situación jurídica, máxime, como en el presente caso, cuando esta pretendida modificación, lejos de producirse, ha sido rechazada expresamente mediante el correcto ejercicio de la facultad resolutoria, entre otras, Sentencia 15 enero 2012 (nº 827, 2012).

En parecidos términos, y respecto de la infracción del principio de buena fe contractual, en donde la parte recurrente debería tener en cuentaque dicho principio también constituye un criterio de conducta, aunque el precepto no lo contemple expresamente, conforme debe adecuarse el cumplimiento de las obligaciones, especialmente cuando, como en el presente caso, se le da una relevancia especial al plazo de cumplimiento de la prestación. Con este apoyo, el ejercicio de una facultad prevista contractualmente no puede ser pactado de ser contrario a la buena fe.

Por las razones señaladas, también procede desestimar el alegato que la parte recurrente realiza situando a la crisis económica, y su trasunto en la crisis inmobiliaria, como verdadero motivo y justificación espuria de la resolución efectuada. Por el contrario conviene puntualizar, fuera del contexto del presente caso,que aunque la crisis económica, por sí sola, no permita al comprador desistir del contrato, no se puede descartar, en términos generales, su posible valoración a través de la aplicación de la regla 'rebus sic stantibus' (estando así las cosas) cuando de la valoración del conjunto de circunstancias concurrentes, y de la propia configuración jurídica de la regla, se desprenda su posible y correcta aplicación al ámbito de la compraventa de viviendas realmente afectadas por la tipicidad jurídica que se derive de la crisis económica.

TERCERO.- Desestimación del recurso y costas.

Desestimado en su integridad el recurso de casación, las costas del mismo se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español .

Fallo

1. Declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de 3C Ceña Mínguez S.L. contra la Sentencia dictada, con fecha 9 marzo 2010, por la Audiencia Provincial de Soria, Sección 1ª, en el rollo de apelación nº 27/2010 .

2. No ha lugar a casar por los motivos fundamentados la Sentencia recurrida, que resulta confirmada con este alcance.

3. Imponemos las costas del recurso de casación a la parte recurrente.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios, Francisco Marin Castan, Jose Antonio Seijas Quintana, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Francisco Javier Orduña Moreno, Roman Garcia Varela, Xavier O'Callaghan Muñoz. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D.Francisco Javier Orduña Moreno, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.