Sentencia Civil Nº 65/2011, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 2, Rec 342/2010 de 08 de Marzo de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 65/11

AUDIENCIA PROVINCIAL CÓRDOBA

SECCIÓN SEGUNDA

PRESIDENTE

D. JOSÉ MARÍA MORILLO VELARDE PÉREZ

MAGISTRADOS

JOSÉ ANTONIO CARNERERO PARRA

D. FÉLIX DEGAYÓN PÉREZ

APELACIÓN CIVIL

ROLLO Nº 342/10

AUTOS Nº 259/09

JUICIO ORDINARIO

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº UNO

DE PUENTE GENIL

En Córdoba, a ocho de marzo de dos mil once.

Vistos por esta Sala los autos de Juicio Ordinario nº 259/09, seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Puente Genil , a instancias de Don Jacobo y Doña Ruth , representados por el Procurador Don Jesús Melgar Aguilar, y asistidos del Letrado Don Emilio Martínez Suárez, contra Don Severino y Don Abel , representados por el Procurador Don Leonardo Velasco Jurado y asistidos del Letrado Don Jesús López de Ahumada Beato, quienes formularon reconvención; pendientes ante esta Audiencia Provincial en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y demandada-reconvenida contra la sentencia dictada en estos autos. Ha sido designado Ponente D. JOSÉ ANTONIO CARNERERO PARRA, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

Se aceptan los de la sentencia apelada.

PRIMERO.- El presente juicio tiene su origen en demanda interpuesta por Don Jacobo y Doña Ruth , en cuyo suplico interesaba los siguientes pronunciamientos:

1.- Que se declare resuelto por incumplimiento de la parte compradora el contrato de compraventa de una vivienda en C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Puente Genil suscrito en fecha 23 de enero de 2.007 por D. Jacobo y Doña Ruth , como vendedores y por D. Severino y don Abel , como compradores.

2.- Que se declarare el derecho de los vendedores a hacer suyas las cantidades recibidas de los compradores los días 23 y 26 de enero de 2.007, en concepto de señal confirmatoria, por importe total de treinta y seis mil veinte euros (36.020€).

3.- Que se condene a los demandados a indemnizar a los actores en la suma de cuarenta y cinco mil ochocientos sesenta euros con veintiséis céntimos (45.860,26€) en concepto de daños y perjuicios causados por incumplimiento.

4.- Que se imponga a los demandados las costas del procedimiento.

Los demandados, Don Severino y Don Abel , contestaron a la demanda con allanamiento parcial, interesando sentencia por la que se acordase:

1.- Que se declare resuelto el contrato suscrito por ambas partes contratantes.

2.- Que se declare el derecho de los vendedores a hacer suya la cantidad de catorce mil veinte euros (14.020€) en concepto de arras confirmatorias, absolviéndolos de entregar cualquier otra cantidad a los actores.

3.- Que se condene en costas a la actora.

Esta misma parte formuló demanda reconvencional, por la que pedía se condenase a Don Jacobo y Doña Ruth a la devolución de la cantidad de veintidós mil euros, más los intereses legales desde la fecha de la reconvención y sus costas.

Por los demandados en la reconvención se presentó escrito de oposición a la misma, interesando su desestimación, con imposición de costas a la actora reconvencional.

SEGUNDO.- Seguido el juicio en todos sus trámites, se dictó Sentencia en fecha 30 de marzo de 2.010 por la Jueza, cuya parte dispositiva dice: " QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE LA DEMANDA presentada por el Procurador Sr. Melgar Aguilar en nombre y representación de d. Jacobo y doña Ruth contra d. Severino y d. Abel representada por el Procurador Sr. Leonardo Velasco Jurado declarando resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes de fecha 23 de enero de 2007 y el derecho de la parte demandante a hacer suya la cantidad de 14.020 euros en concepto de señal confirmatoria, absolviendo a la parte demandada de los demás pedimentos contra ellos deducidos.

En cuanto a las costas procesales cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO LA DEMANDA RECONVENCIONAL presentada por el procurador Sr. Leonardo Velasco Jurado en nombre y representación de D. Severino y D. Abel contra D. Jacobo y Doña Ruth , condenando a estos últimos a la devolución de la cantidad de 22.000 euros, a los Srs. Severino Abel más los intereses legales desde la fecha de la demanda reconvencional así como a las costas procesales."

TERCERO.- Contra dicha resolución se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación de Don Jacobo y Doña Ruth , que solicitó la revocación de la misma y el dictado de otra que estimase íntegramente la demanda, con expresa imposición de las costas de ambas instancias a la parte demandada y apelada. Tras dar traslado del recurso a la contraparte, por ésta se presentó escrito de impugnación del mismo, interesando la confirmación de la sentencia de instancia y la condena en costas del recurrente.

CUARTO.- Recibidos los autos en esta Audiencia Provincial, se les dio el trámite establecido en la ley; personándose en tiempo y forma ambas partes, a través de las Procuradoras Doña María Jesús Madrid Luque y Doña Beatriz Cosano Santiago, en calidad de parte apelante y apelada, respectivamente.

La Sala se reunió para deliberación el día tres de marzo de dos mil once.

Fundamentos

PRIMERO .- El primer motivo del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia, se refiere a la calificación del incumplimiento contractual de la parte compradora, que en dicha resolución se entiende justificada con base en el documento nº 1 aportado con la contestación a la demanda, una certificación negativa de la entidad bancaria la Caixa de otorgar la financiación solicitada por los compradores para poder abonar el precio pactado en el contrato de compraventa.

Pese a las aseveraciones de la apelante, que tratan de poner en duda esta operación fallida; este Tribunal debe respetar la valoración probatoria realizada por la jueza a quo, que se apoya, a su vez, en el testimonio del Director de la sucursal bancaria donde se habría llevado a cabo, Don Segismundo .

No obstante, la lectura del documento aportado (folio 147), lo que nos pone de manifiesto es que Don Severino y Don Abel solicitaron el préstamo hipotecario a aquella entidad bancaria para financiar la compra de la casa objeto del contrato de compraventa y desarrollar la promoción inmobiliaria, en el mes de febrero de 2.008; mientras que la lectura del documento privado formalizado entre las partes el 23 de enero de 2.007, en la cláusula segunda b) (folio 15 ), obligaba a los compradores a abonar en el plazo de doce meses (26 de enero de 2.008), la cantidad de treinta y seis mil euros en concepto de parte del precio, lo que no hicieron. Es más, cuando solicitan ese préstamo ya habían recibido de los vendedores un requerimiento resolutorio fechado a 4 de febrero de 2.008 (folios 19 a 22).

Por lo tanto, cuando los compradores solicitan ese préstamo, de cuyas circunstancias y condiciones nada se conoce, ya habían incumplido las obligaciones contraídas en el contrato; por lo que esa solicitud posterior de la que tampoco se sabe los términos en que se hacía (igual la denegación derivaba de la financiación interesada para la promoción inmobiliaria, que en nada debía afectar a la compraventa del inmueble), no puede servir de causa de justificación del incumplimiento de las obligaciones contraídas por dicha parte al formalizar el contrato en enero de 2.007.

En consecuencia, debió estimarse en sus términos la primera pretensión de la demanda principal, que instaba la declaración de resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la parte compradora; lo que supone la estimación del primer motivo del recurso.

SEGUNDO .- Por razones metodológicas se analiza a continuación el tercer motivo de impugnación que se contiene en el recurso, que se define como "respecto de la naturaleza jurídica de las entregas realizadas por los compradores en concepto de señal: infracción del art. 1.281 C.C. e inaplicación del art. 1.282 C.C . y error en la valoración de la prueba testifical de las intermediarias y redactoras del contrato litigioso y del documento nº 3 de la demanda principal".

Los compradores, a la fecha del contrato, entregaron a los vendedores la cantidad de 14.020 euros a cuenta del precio y como señal confirmatoria de la venta. En relación a este dinero las partes están de acuerdo en que debe ser perdido por los primeros en favor de los segundos, de conformidad con la cláusula cuarta del contrato, y así se ha resuelto en la sentencia recurrida.

El problema surge en relación a una segunda cantidad entregada por la parte compradora tres días después de firmar el contrato, el 26 de enero de 2.007 (folio 18), veintidós mil euros; respecto de la cual la juzgadora interpreta que no se trata de señal confirmatoria del contrato, sino meras arras penitenciales, por lo que resuelve deben ser devueltas a los compradores. Ello supuso que, en parte, la pretensión b) de la demanda fuese desestimada y, por el contrario, se aceptase en su totalidad el contenido de la demanda reconvencional.

Es cierto que la lectura del contrato de compraventa de 23 de enero de 2.007 (folios 14 a 16), establece como única señal confirmatoria el pago de la cantidad entregada ese mismo día, 14.020€, en su cláusula segunda a); mientras que los restantes abonos previstos en el apartado a) de la misma estipulación, sólo se definen como meros fraccionamientos del pago del precio. De ahí no se puede deducir que ninguno de ellos tuviese naturaleza de señal confirmatoria del contrato.

Pero el documento relevante a estos efectos es el recibo de 26 de enero de 2.007 (folio 18), por el que D. Severino hace entrega de esa segunda cantidad de 22.000€ a la parte vendedora. En dicho documento se hace constar que su concepto es como pago de parte del precio; y más adelante se recoge que "dicha cantidad se reconoce por ambas partes como la más eficiente carta de pago de señal".

Esa afirmación consensuada, que coincide literalmente con la recogida en el contrato para la otra cantidad dineraria entregada, debe interpretarse como una novación modificativa del contrato. Si en el pacto inicial sólo se recogía esa cantidad entregada como señal confirmatoria de la venta, la voluntad de las partes en ese nuevo acuerdo realizado tres días más tarde, es la de extender esa naturaleza a la cantidad pagada ese día.

Y ello no es más que la interpretación clara de este nuevo documento contractual (art. 1.281 C:C .); pero es que. además se corrobora con el testimonio de la empleada de la inmobiliaria que intermedió en la relación (vid. cláusula 10ª ), Doña Andrea , quien declaró que la señal se fraccionó, que el documento de 26 de enero de 2.007 lo redactó ella, y que esa cantidad de 22.000€ era el resto de la señal. En similares términos testificó otra empleada del Grupo Inmobiliario Casalia, Doña Juliana .

En consecuencia, debe darse la razón a la parte apelante cuando preconiza que esa segunda cantidad también se entregó en concepto de señal confirmatoria de la compraventa, por lo que, de conformidad con lo pactado en la cláusula 4ª del contrato, el incumplimiento de la parte compradora debe suponer la pérdida de la misma a favor de los vendedores.

Lo razonado, además de suponer la estimación de este motivo del recurso, significa que el pedimento segundo contenido en la demanda principal también se aprecie en su totalidad; y, sin embargo, el rechazo de la pretensión contenida en la reconvención.

TERCERO .- El segundo motivo del recurso se centra en el ejercicio de la acción de resarcimiento de los daños ocasionados por ese incumplimiento contractual, entendiendo el recurrente que, en virtud de lo establecido en los artículos 1.124 y 1.101 del Código Civil , y del principio "restitutio in integrum", aparte de aquellas cantidades entregadas en concepto de señal, debe ser indemnizado en la cantidad total de 45.820,26 euros que derivarían de distintos conceptos: intereses moratorios devengados por el resto del precio impagado, comisión abonada a la Agencia de Propiedad Inmobiliaria, gastos de Notaría, de Registro e impuestos por otorgamiento de las escrituras, e intereses y comisiones devengados por el préstamo de una vivienda que tuvieron que adquirir para dejar libre la vendida.

En este punto, el Tribunal acoge la argumentación jurídica de la resolución que se recurre, y que acude al tenor literal de la cláusula cuarta del contrato de 23 de enero de 2.007 , en la que se recoge que "en caso de que fuera la parte compradora la que incumpliera dichas obligaciones, perderá todo derecho sobre las cantidades entregadas como señal confirmatoria de la compra-venta".

Este pacto determina con claridad las consecuencias del incumplimiento de la parte compradora, y excluye cualquier otra reclamación en concepto de perjuicios. La desestimación del motivo implica la confirmación del rechazo de la tercera petición contenida en el suplico de la demanda.

CUARTO.- El pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia no ha de variar en cuanto a las de la demanda principal, dado que no se modifica el contenido estimatorio parcial de la misma (art. 394.2 L.E.C .).

En relación a las de la reconvención, sigue siendo aplicable el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su párrafo primero , pero al desestimarse dicha demanda, por ese criterio del vencimiento, deben imponerse esas costas a la parte actora reconvencional.

QUINTO.- La estimación parcial del recurso hace entrar en juego el art. 398.2 L.E.C ., sin que se haga condena en sus costas a ninguno de los litigantes.

Fallo

Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Don Jesús Melgar Aguilar, en nombre y representación que ostenta de Don Jacobo y Doña Ruth , contra la Sentencia de fecha 30 de marzo de 2.010, dictada en los autos de Juicio Ordinario núm. 259/09 por la Sra. Jueza de Primera Instancia núm. Uno de Puente Genil, y en consecuencia, revocamos la aludida resolución, en el sentido de que procede estimar parcialmente la demanda principal en los siguientes pronunciamientos:

1.- Declarar resuelto por incumplimiento de la parte compradora el contrato de compraventa de una vivienda en C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Puente Genil suscrito en fecha 23 de enero de 2.007 por D. Jacobo y Doña Ruth , como vendedores y por D. Severino y don Abel , como compradores.

2.- Declarar el derecho de los vendedores a hacer suyas las cantidades recibidas de los compradores los días 23 y 26 de enero de 2.007 en concepto de señal confirmatoria, por importe total de treinta y seis mil veinte euros (36.020€).

Asimismo, se estima el recurso en cuanto a la procedencia de la desestimación total de la reconvención, con condena en las costas de la misma a la parte actora reconvencional.

Se confirman el resto de los pronunciamientos de la resolución recurrida, sin hacer declaración expresa respecto de las costas de esta alzada.

Devuélvase a la parte recurrente el depósito constituido para recurrir.

Notifíquese la presente resolución a las partes y a su debido tiempo remítanse, junto con los autos originales, certificación de esta Sentencia, al Juzgado referido, para su conocimiento y cumplimiento, interesándole acuse recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.