Sentencia Civil Nº 65/2012, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 3, Rec 357/2010 de 16 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN TERCERA

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL Nº 357/10

SENTENCIA NÚMERO 65/12

ILMOS SRES.

PRESIDENTE:

Dª. TÁRSILA MARTÍNEZ RUIZ

MAGISTRADOS:

Dª. SOLEDAD JIMÉNEZ DE CISNEROS CID

D. ÁNGEL VILLANUEVA CALLEJA

En la Ciudad de Almería, a 16 de Marzo de 2010

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, ha visto en grado de apelación, Rollo número 357/10, los autos procedentes del Juzgado de Primera Instancia de Purchena (Almería), seguidos con el número 668/08, sobre negatoria de servidumbre, entre partes, de una, como Apelante Rubén , y de otra, como Apelada, Teodulfo , Yolanda , COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE DIRECCION000 ., representada la primera por la Procuradora Dª. Alicia Tapia Aparicio y dirigida por la Letrada Dª. María Ángeles Alarcón Arribas, y la segunda representada por la Procuradora Dª. María José Andreu Martínez y dirigida por la Letrada Dª Ángeles Alarcón Arribas

Antecedentes

PRIMERO .- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.

SEGUNDO .- Por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia de Purchena, en los referidos autos se dictó sentencia con fecha 5 de abril de 2010 desestimatoria de la demanda.

TERCERO .- Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte actora se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, mediante escrito en el que se solicitó se dicte nueva sentencia

CUARTO .- El recurso deducido fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte apelada, quien solicitó la confirmación de la mencionada resolución.

A continuación, se elevaron las actuaciones a este Tribunal donde, formado y registrado el correspondiente Rollo, se turnó de ponencia y quedaron sobre la mesa del Magistrado Ponente el pasado 16 de Marzo de 2012 para dictar oportuna resolución.

QUINTO .- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ÁNGEL VILLANUEVA CALLEJA

Fundamentos

PRIMERO .- El actor y apelante, propietario de la finca registral nº NUM000 de Purchena, catastral nº NUM001 , interpuso demanda ejercitando acción negatoria de servidumbre de luces y vistas contra los demandados, propietarios de local y pisos en un edificio construido en la finca registral nº NUM002 , catastral nº NUM003 , hoy edificio nº NUM004 de la CALLE000 de Purchena, pidiendo que se condene a los demandados al cierre de los huecos y ventanas abiertos en el linde sur y en las respectivas propiedades de los demandados sin respectar las distancias legales con la finca del actor. Sostiene que en el lado Oeste existe un callejón de 10 metros de largo a medir desde la esquina del edificio nº NUM005 de CALLE000 hasta la puerta metálica que cierra dicho callejón y a partir de la puerta en la que termina el callejón, viento Sur de la finca catastral nº NUM003 (demandado) y Norte de la nº NUM001 (actor), ambas fincas son colindantes y en las que los demandados han abierto ventanas (tanto en la parte privativa como en la fachada) en la misma linde con la finca del actor sin guardar la distancia legal de dos metros, ni retranqueo alguno. Por lo que las ventanas y huecos abiertas a lo largo de 6,50 metros desde la puerta al sur del edificio construido han sido abiertas sobre propiedad privada, esto es, han sido abiertas en la misma linde con la finca de la actora sin respetar las distancias legales de dos metros a los que hace referencia el artículo 582 del C.C . y con unas dimensiones superiores a las permitidas por el art. 581 del CC .

Por su parte la parte demandada sostiene que es incierto que las ventanas hayan sido abiertas en la misma linde de la finca del actor, sin guardar la distancia legal de dos metros ni retranqueada alguno porque ninguno de los demandados linda por el viento donde se encuentran las ventanas controvertidas con la finca del actor, sino que las ventanas han sido abiertas a un callejón existente entre ambas fincas.

La sentencia recurrida desestima la demanda negatoria de servidumbre de luces porque en la escritura de compraventa de la finca del actor se hace constar que la finca está gravada con una servidumbre de paso con entrada por el callejón, no constando en autos que ese denominado callejón sea un camino privado. Considera que la actora no ha logrado probar la titularidad privada del terreno sobre el que pretende la negación de la servidumbre, resultando claro que, al estar integrado el callejón en la urbanización y ser de uso general, de acceso a la servidumbre que consta en la escritura, sin que aquella se haya extinguido, se le niegue el pretendido carácter de dominio privado. Deduce que la finca del demandado no linda con la finca del demandante sino con un callejón que está integrado en el inmueble de éste y de la prueba testifical se deduce que entre las dos viviendas ha existido siempre un callejón que está en uno de los extremos cerrado, siendo así que desde antiguo nada impedía su tránsito.

SEGUNDO.- Frente la Sentencia se alza el actor por vulneración del artículo 217 , 348 y 370 de la LEC . Entiende el recurrente que lo básico es precisar cuál es la longitud o fondo del citado callejón que nace en la CALLE000 a fin de determinar si los huecos y ventanas han sido abiertos a vía pública o propiedad privada. Sostiene que por los informes periciales aportados con la demanda, pericial de D. Fructuoso (doc. nº 9) y la pericial de D Jacobo , aportado el 5 de febrero de 2009, queda acreditado que el citado callejón cuenta con una longitud de 10 metros desde la esquina de C/ CALLE000 nº NUM005 hasta la puerta metálica. Sin que el demandado haya probado el hecho excluyente de que el callejón sur al que tienen vistas y luces las ventanas se trate de una vía pública. Que a su juicio la testifical de D. Moises y el informe del Sr. Amador nada acreditan sobre el carácter público del callejón o la franja de terreno al que se han abierto los huecos y ventanas cuyo cerramiento solicita el actor. Conforme al título de segregación y adquisición por el actor de la finca registral NUM006 , de fecha 11 de marzo de 1971 (Doc 1 cont. Dda.), linda por todos su vientos con la propiedad privada.

TERCERO .- Nos encontramos una acción negatoria de luces y vistas, en virtud de la cual el propietario se defiende contra quien le perturba en el ejercicio de su propiedad pretendiendo tener un derecho real sobre la cosa, esencialmente un derecho de servidumbre personal o predial, se requiere la concurrencia de una serie de requisitos, cuales son: a) La existencia de dos fincas o predios contiguos, en los que en uno de ellos se abra por su propietario una ventana o balcón con vistas (rectas u oblicuas) sobre la finca del vecino; b) Que las dos fincas no estén separadas por una vía pública; c) Que quien ejerza la acción pruebe con título legal que le pertenece la propiedad del inmueble o predio que se pretende sirviente; d) Que dicho inmueble sea, por su propia naturaleza, susceptible de sufrir o prestar un gravamen y haya sido objeto de perturbación por el/los demandados en el goce de la propiedad, sin que sea en cambio preciso que la actora prueba la inexistencia de la servidumbre o derecho real pretendido por el tercero, al ser principio de derecho el que la propiedad se presume libre y que quien sostiene la existencia de limitaciones a la misma debe probarlo y e) Que entre la finca en que se alza la ventana o balcón y la del vecino haya menos de dos metros de distancia entre la pared del que se construya y dicha propiedad, si se trata de vistas rectas, o de sesenta centímetros si lo es de costado u oblicuas; F) Que las ventanas o huecos no estén abiertos a la altura de las carreras o inmediatos a los techos y con dimensiones de 30 cm. cuadrados o inferiores, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.

CUARTO.- El Tribunal considera acreditado que en supuesto que nos ocupa están presentes los requisitos para que prospere la acción negatoria de luces y vistas por haber quedado acreditado que se cumplen todos los requisitos respecto a las ventanas abiertas en el viento Sur del edificio construido en la parcela NUM003 , finca de los demandados, más concretamente, aquellas ventanas abiertas a partir de la puerta metálica en la que termina el callejón de 10 metros sito en el lado Oeste de las dos parcelas.

La cuestión clave en esta litis es si las ventanas abiertas en el nuevo edificio de la parcela nº NUM003 con vistas y luces a la franja de terreno o callejón Sur, una vez traspasada la puerta metálica, están abiertas a terreno de titularidad pública o a la propiedad privada del demandante. Ambas partes aceptan pacíficamente que es de titularidad pública el tramo de 10 metros de callejón que discurre desde la esquina del edificio sito en la CALLE000 nº NUM005 hasta la puerta metálica (Tramo indicado a bolígrafo entre los puntos A y B del plano del fol. 46 de las actuaciones) Traspasada dicha puerta metálica, a lo largo del linde Sur de la finca del demandado y Norte del actor, discurre una franja de terreno entre el nuevo edificio de los demandados y una construcción de una planta en la finca del actor, formándose un callejón de 14 metros de largo entre las dos construcción y que desemboca en una acequia que separa la finca del demandado por el lado Este de la del actor (ff 184,185, y foto nº 3,188)

Del conjunto de las pruebas obrantes en autos, la testifical, la documentación aportada por ambas partes, y las tres periciales de D. Fructuoso , D. Jacobo y D. Amador aportadas a las actuaciones y ratificadas en el juicio, queda acreditado que la referida franja de terreno o callejón que discurre a lo largo de la linde Sur de la finca catastral nº NUM003 (lado Norte de la finca nº NUM001 del actor) desde la puerta metálica hasta la acequia del lado Este (14 metros longitudinales) y entre la valla pegada a la pared del nuevo edificio y el edificio de una planta en la finca del actor, es propiedad privada de la actora. Así queda probado por la escritura de compraventa y segregación (Doc 1 de cont. dda) en la que consta que la finca que compra el actor, tierra de labor de 1043,10 metros cuadrados, casa con 132 metros cuadrados y ensanches que rodean de 150 metros cuadrados, con un total de 1325 metros cuadrados aproximadamente, linda al Norte con herederos de Doña Lidia , acequia en medio, Sur con Daniel y veinte metros cuadrados de la finca matriz, que se gravaran con la servidumbre que se dirá; Este, resto de la finca matriz; Oeste con Rubén , Guillermo y con Trinidad . Es manifiesto que las fincas registrales nº NUM000 del actor, catastral nº NUM001 , y la finca registral nº NUM002 , catastral nº NUM003 , en la que se ha construido el nuevo edificio, son colindantes por el lado Norte de la primera y Sur de la segunda. La finca del actor, segregada de la matriz, queda gravada a favor del resto registral con una servidumbre de paso para animales y personas con entrada por el callejón que sube al pueblo en el Oeste y en dirección a través de la finca gravada todo el tramo acequia el Oeste para seguir por el lindero al Sur con Daniel hasta la finca beneficiada, cuya servidumbre se extinguirá de pleno derecho por no herederos directa del señor Melchor (vendedor de la finca segregada y propietario de la otra parte) La descripción de la servidumbre de paso con la que se grava la finca segregada a favor de la parte de finca matriz, discurre desde el callejón sito en el lado Oeste que sube al pueblo (trozo de callejón con que las partes coinciden que es de titularidad pública) y dirección a través de la finca hasta la finca beneficiada. A la misma conclusión nos deducen los informes de los Sres. Fructuoso y Jacobo . El primero (f.39) afirma que tras la oportuna medición resulta que el final del callejón o límite entre vía pública y parcela privada nº NUM001 se ubica a una distancia de 10 metros desde la esquina del edificio nº NUM005 , punto "A" del plano (f.46) Constando estos hechos hemos de informar que tal y como argumenta el vecino interesado titular de la parcela nº NUM001 , algunos de los vanos del cerramiento, pared o límite entre parcela nº NUM001 y NUM003 no abren a fachada sino a propiedad privada. Sigue afirmando dicho perito (f. 40) que en realidad ciertas ventanas de la parcela nº NUM001 están abiertas a la propiedad privada. A las mismas conclusiones llega el perito Sr. Jacobo que hace constar en su firme (f.136) la parte del edificio construido en la parcela colindante del Sr. Rubén se han abierto huecos y ventanas directamente a la finca propiedad de éste. Tales huecos cuentan con una anchura de más de 30 cm. Franja de terreno que tiene su correspondencia con el informe del Sr. Amador cuando afirma que la finca de los demandados linda al lado Sur con callejón y al Este con la acequia y campo (Ver foto nº 3 f.188 y plano ff. 191 y 192) Es por ello que entendemos que las pruebas practicadas acreditan la propiedad privada del terreno sobre el que pretende el actor la negación de la servidumbre de luces y vistas. Así se confirma por la escritura de segregación de compraventa del año 1971 en la que constar que ambas fincas son colindantes por el lado norte de la finca catastral nº NUM001 , registral nº NUM006 , finca ésta que queda gravada a favor de la matriz con una servidumbre de paso con entrada desde el callejón sito en el lado Oeste. Las fotos aportadas con los informes (f.138 y nº 3, f. 188) ponen de manifiesto que existe una puerta metálica donde termina el callejón del lado Oeste a partir de la cual hay colocada una valla metálica que delimita la finca del actor de la finca catastral nº NUM003 en la que se ha construido el nuevo edificio de los demandados.

Hemos de precisar y delimitar el suplico de la demanda cuando pide se declare que la finca propiedad del actor no está gravada con servidumbre de luces y vistas a favor de la finca colindante por su viento norte (sur de la finca demanda), que se condene a los demandados al cierre de los huecos y ventanas abiertos en sus respectivas propiedades en el mismo linde con la finca de mi representación sin respetar la distancia legales, se condena a la comunidad de Propietarios del edificio sito en C/ CALLE000 nº NUM004 de Purchena al cierre de los huecos y ventanas abiertos en la fachada del edificio en el mismo linde (norte de la finca del actor y sur de la demandada) con la finca de mi representado sin respetar las distancia legales. Por la fotografía obrante al folio 22 de las actuaciones se comprueba que la ventana primera por la izquierda de la foto, del primer y segundo piso, tienen sus vistas y luces directamente al callejón de propiedad pública, dentro de los 10 metros desde al esquina de la CALLE000 y antes de la puerta metálica, sin que haya quedado acreditado que la distancia en línea oblicua o de costado con la propiedad del actor sea inferior a 60 cm. Por ello hemos de precisar que la acción negatoria solicitada sólo afecta a aquellas ventanas abiertas en viento sur de la finca de los demandados, parcela catastral nº NUM003 , desde la puerta metálica que separa el tramo de callejón de titularidad pública a lo largo de dicho viento Sur, esto es, con vistas y luces directas al denominado callejón sur o franja de terreno de titularidad privada que se encuentren a menos de 2 metros de la propiedad del actor. Es por ello que la primera ventana por la izquierda de la foto del folio 22 de las actuaciones (doc 4 dda.) de los pisos primero y segundo debe quedar excluida de lo pedido en la demanda, al no encontrarse en la franja existente partir de la puerta en la que termina el callejón público del lado Oeste al que se refiere el actor. Por todo lo dicho hemos de estimar el recurso, y, consiguientemente, conforme a la última aclaración, estimar parcialmente la demanda negatoria de luces y vistas.

QUINTO .- Que al estimarse el recurso de apelación, y parcialmente la demanda a tenor de lo establecido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no se hará expresa imposición de las costas causadas en esta alzada, debiendo la parte demandante, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 394 del mismo texto legal , soportar las originadas en aquella instancia.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Se estima el recurso de apelación formulado por la Procuradora Alicia de Tapia Aparicio, en nombre y representación de D. Rubén , contra la sentencia dictada en fecha 5 de abril de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Único de Purchena, en los Autos de Procedimiento ordinario nº 668/208, y en su consecuencia debemos revocarla y la revocamos y, en su lugar estimando parcialmente la demanda formulada, debemos:

1º) Declarar y declaramos que la finca propiedad del actor Rubén , registran nº NUM006 , tomo NUM007 , Libro NUM008 , Folio NUM009 del Registro de Purchena no está gravada con servidumbre de luces y vistas a favor de la finca colindante por su viento Norte, desde la puerta metálica en la que termina el callejón de titularidad pública, y sobre la cual ha sido construida el Edificio sito en la C/ CALLE000 nº NUM004 de Purchena.

2º Debemos condenar y condenamos a la Entidad Hijos de Ramón García Sociedad de Agencias de Seguros S.L., a Don Teodulfo y Yolanda en cuanto titulares de los elementos privativos del Edificio sito en la C/ CALLE000 nº NUM004 de Purchena la cierre de los huecos y ventanas abiertos en sus respectivas propiedades en el mismo linde, desde la puerta metálica en la que termina el callejón público, con la finca del actor sin respetar la distancia legales,

3º Debemos condenar y condenamos a la Comunidad de Propietarios del Edificio sito en C/ CALLE000 nº NUM004 de Purchena al cierre de los huecos y ventanas abiertos en la fachada del edificio en el mismo linde, con la finca del actor sin respetar las distancias legales.

Sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia ni sobre las costas de esta alzada

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.