Sentencia CIVIL Nº 65/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 330/2018 de 04 de Febrero de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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N.I.G.: 4314842120158206437
Recurso de apelación 330/2018 -J
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 07 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 437/2016
Parte recurrente/Solicitante: Urbano , Ángeles , Angustia , Araceli
Procurador/a: Jose Maria Ramirez Bercero, Ricard Simo Pascual
Abogado/a: Antonio Canton Talavera, Ma. Yolanda Rodríguez Leonis
Parte recurrida:
Procurador/a:
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 65/2019
Magistrados/a:
Vicente Conca Perez
Jordi Lluís Forgas Folch
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 4 de febrero de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 14 de marzo de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 437/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 07 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Jose Maria Ramirez Bercero en nombre y representación de ª. Angustia y Dª. Araceli contra Sentencia - 05/12/2017 y en el que consta como parte apelada e impugnante el Procurador D. . Ricard Simo Pascual, en nombre y representación de D. Urbano y Dª. Ángeles , Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que, estimando parcialmente la demanda y la reconvención: 1.- Condeno a la parte demandada a pagar 8.226,27 euros a la parte actora, más el interés legal desde la interposición de la demanda y hasta la efectividad del pago; 2.- sin especial imposición de costas.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Vicente Conca Perez .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes.

1.- Los actores, D. Urbano y Dª Ángeles , ejercitan acción frente a Dª Angustia y Dª Araceli pidiendo: a) que se declare resuelto el contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito entre las partes el 16 de febrero de 2011, por incumplimiento de las demandadas ante el ejercicio de la opción por parte de los actores.

b) que se condene a las demandadas a pagar la cantidad 44.393 euros en concepto de devolución del precio de la opción (15.000 euros) y obras ejecutadas en la finca objeto de contrato.

2.- Dice la parte actora que en la fecha indicada suscribieron contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en Tarragona, CALLE000 , NUM000 , escalera NUM001 , NUM002 , NUM003 por tiempo de tres años, incorporando a dicho contrato una opción de compra a favor de los arrendatarios (hoy actores), que debía ejercitarse en el plazo máximo de 36 meses.

Por dicha facultad de opción, los arrendatarios pagaron la cantidad de 15.000 euros, y el precio de la compra se fijó en 150.000 euros, debiendo, en caso de llegar a producirse aquélla, restarse de éste los 15.000 euros de la opción.

Próximo a vencer el plazo de la opción, los actores manifestaron a las demandadas la voluntad de ejercitar la opción, encontrándose con la sorpresa de que no podían firmar la compraventa porque uno de los propietarios era menor de edad y no contaban con la preceptiva autorización judicial.

Los actores propusieron resolver el contrato, con devolución de los 15.000 euros de la opción, más lo gastado en reformas en la finca, no aceptando la vendedora, que se comprometió a buscar una salida en los 60 días que, según el contrato, eran el plazo para el otorgamiento de la escritura de compraventa.

Ante el silencio de las propietarias, el 28 de marzo de 2014 la parte actora remitió un burofax señalando para el otorgamiento de la escritura de compraventa el siguiente 3 de abril en la notaria DIRECCION000 sita en Barcelona.

Comparecidas todas las partes (incluido el menor Ernesto ) el notario expresó la imposibilidad de otorgar la escritura al faltar la autorización judicial.

Ponen de relieve que la existencia del menor copropietario ya se daba al tiempo de firmar el arrendamiento con opción, que se ocultó, y que no se hizo nada en esos tres años para solucionar el previsible obstáculo a la venta que dicha situación comportaba.

3.- La parte demandada se opone a la pretensión de la actora alegando, en primer lugar, que en el momento de 'solicitar a elevar a público la compraventa no estaba corriente de pago de la renta'.

Además, dice, lo que han hecho los actores es aprovecharse del problema surgido con el copropietario menor para encubrir su falta de voluntad de comprar, pues la pareja actora se separó y ya no tenía interés en la operación.

Finalmente, ponen de relieve que no hubo verdadera intención de comprar al carecer de financiación para ello.

Seguidamente formulan reconvención para reclamar las rentas debidas (5.200 euros por rentas de febrero a septiembre de 2014) y los daños causados en la finca (2.223,73 euros).

4.- Los demandados reconvencionales se oponen a la pretensión ejercitada frente a ellos y dicen que sólo dejaron de pagar la renta cuando la parte arrendadora incumplió con el otorgamiento de la escritura de compraventa pactada en la opción.

En cuanto a las concretas rentas, febrero de 2014 fue pagada, y así se acredita documentalmente por la propia actora reconvencional cuando aporta el justificante de pago de ese mes, y septiembre no procede puesto que en julio se avisó que se entregaría la posesión en septiembre, y el 4 de ese mes se entregaron las llaves.

En cuanto a los supuestos daño, lo único que han hecho es desmontar el techo de aluminio que instalaron en la cocina, que no existía anteriormente, habiendo quedado ésta como estaba originalmente.



SEGUNDO.- Decisión del juez de la primera instancia y recursos.

1.- La sentencia considera que al tiempo de ejercicio de la opción (febrero de 2014, pues así lo acepta la demandada en su interrogatorio) los inquilinos estaban al corriente de pago de la renta, por lo que no había obstáculo al ejercicio de dicha opción.

Considera igualmente que el día fijado para la escrituración de la compraventa, la misma no pudo formalizarse por la existencia de un menor copropietario sin complemento de capacidad.

De ambas circunstancias deduce el juez que la opción no se consumó por incumplimiento de la parte que la concedió, por lo que condena a las demandadas a pagar la cantidad de 15.000 euros, el precio de la misma.

Por otra parte, y en relación con la reclamación de 29.393 euros que formulan los actores por obras de mejora efectuadas en la finca, considera el juez que no se ha acreditado el importe de las obras efectuadas pues la prueba aportada (un presupuesto y unas fotografías) es insuficiente a tal fin.

Finalmente, en cuanto a la reconvención, estima la demanda en cuanto a las rentas correspondientes a los meses de marzo a septiembre de 2014, ambos incluidos; y en cuanto a las reparaciones que ha sido necesario llevar a cabo, igualmente estima la demanda en 2.223,73 euros.

Compensadas unas y otras cantidades, el juez condena a las demandadas a pagar a los actores la cantidad de 8.226,27 euros.

2.- La parte demandada interpone recurso de apelación, alegando que en febrero hubo contactos, pero no se ejercitó la opción, que según el contrato debía de notificarse fehacientemente. En realidad, la opción no se ejercitó hasta el 12 de marzo, mediante el burofax unido al folio 34, y el mes de marzo no se pagó la renta, por lo que cuando se ejercitó la acción, el arrendatario estaba en situación de falta de pago.

El 24 de abril se autorizó por el juez competente la venta de la parte indivisa del menor copropietario.

3.- La parte actora, por su parte, impugna la sentencia dictada en relación con varias cuestiones.

En primer lugar, en cuanto a la desestimación de la indemnización interesada por obras de mejora realizadas durante los tres años que duró la relación arrendaticia (con vistas a ejercitar la opción).

En segundo lugar, se cuestiona e impugna también la condena al pago de la renta de septiembre de 2014, ya que la posesión se ofreció para el 1º de ese mes, haciéndose efectiva el día 4.

Por último, respecto de los pretendidos desperfectos niega que los hubiera, pues se limitó a llevarse cosas que había instalado y no existían en el piso.



TERCERO.- Decisión del tribunal de apelación. La apelación de la demandada.

1.- El recurso del apelante se centra en dos cuestiones: que cuando se realizó la notificación fehaciente de la voluntad de ejercitar el derecho de opción, los inquilinos estaban es situación de falta de pago de la renta, y que de los 15.000 euros del precio de la opción, 5.000 se entregaron a la mediadora, Tecnocasa, por lo que no responden de dicho importe.

Comenzando por esta segunda cuestión debemos señalar que tal afirmación es, efectivamente, extemporánea. Pero, en cualquier caso, no asiste la razón a la parte apelante porque si el dinero fue entregado a Tecnocasa fue por indicación de las arrendadoras-vendedoras, que son las que tenían relación con la citada inmobiliaria y las que así lo dijeron a los inquilinos.

2.- Más problemas presenta el otro punto del recurso. Dice la apelante que en la reunión que tuvieron las partes con el abogado de los actores en la finca arrendada (aceptada por la demandada en su contestación y en la prueba de interrogatorio) es cierto que se manifestó por ella que no podían llevar a cabo la escritura porque estaban esperando que el juez resolviera sobre la autorización de la venta de la parte correspondiente al copropietario menor de edad.

Admiten también las apelantes que recibieron un correo con una solución ante la imposibilidad de cumplir por la razón dicha, pero que no hubo acuerdo sobre los términos propuestos por los inquilinos optantes.

En su apelación la parte recurrente dice que en febrero hubo la reunión dicha, pero que allí se trataron varias cuestiones, poniéndose de relieve el problema del copropietario menor, sin que pueda considerarse que hubo notificación formal, lo que no ocurrió hasta el 12 de marzo.

Por lo tanto, el ejercicio del derecho de opción se realizó fuera de plazo y en situación de falta de pago de la renta.

3.- El contrato dice, en cuanto a la opción que 'La parte vendedora otorga la opción de compra por el precio de QUINCE MIL EUROS (15.000). Las partes acuerdan que en el plazo de treinta y seis meses, posteriores al inicial del contrato, el arrendatario tendrá la opción de comprar la vivienda objeto de este contrato notificando fehacientemente al arrendador su opción...'.

Más adelante se dice: 'OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA Y PLAZO.- Ambas partes se obligan a otorgar escritura pública de compraventa en el plazo de sesenta días naturales, como máximo, contados a partir de la fecha en que se haya ejercitado la opción de compra en los términos expresados al comienzo de esta cláusula novena...' La referencia a la fehaciencia de la notificación no es una exigencia constitutiva para la validez de la misma, sino una simple indicación de que es el arrendatario optante el que debe acreditar que ejercita la opción en plazo. En definitiva, se trata de una exigencia ad probationem. El propio CCC exige la fehaciencia en la comunicación (artículo 568-12), pero la misma no tiene mayor trascendencia que la fijación de los hechos.

Si por otro medio, como ocurre en nuestro caso, se llega a la conclusión probatoria de que por la parte que detenta el derecho a optar se ha manifestado la voluntad correspondiente, queda vacía la exigencia de la notificación fehaciente, pues nada hay que notificar cuando está probado que ya se comunicó.

4.- En el caso concreto, compartimos el criterio del juez de que el derecho se ejercitó en la reunión de febrero de 2014. Así se desprende claramente de la declaración de la demandada en el juicio; aunque con cierta reticencia, se admite que el problema era la imposibilidad de que el menor copropietario prestara el consentimiento.

Y admite igualmente que recibieron un correo el 26 de febrero (folio 100) en el que los optantes presentaban las cantidades que debían serles restituidas como consecuencia de la imposibilidad de llevar a cabo la opción y de la necesidad de resolver el contrato.

Los hechos encajan perfectamente: el 14 de febrero se produce una reunión en la que se comprueba la imposibilidad de consumar el contrato de opción en el plazo previsto por el tema del copropietario menor.

Al cabo de 12 días los optantes cuantifican las consecuencias económicas que para ellos tiene la situación derivada del incumplimiento de las vendedoras, y éstas no contestan ni dicen nada al respecto.

Evidentemente, si no hay previa resolución no hay reclamación de perjuicios, y el correo indicado (sin respuesta, repetimos) deja claro que la resolución es consecuencia de la imposibilidad de vender de la otra parte.

Por lo tanto, ninguna notificación de la opción hay que hacer cuando ha quedado probado por otra vía la voluntad de una de las partes de ejercitar la opción y la imposibilidad de la otra de consumarla, con lo que debe decaer el núcleo del recurso mantenido por la parte demandada.

5.- En cuanto a las alegaciones sobre la ruptura de la pareja formada por los actores, no tiene la menor relevancia a efectos de la acción que aquí se ejercita. Ellos estaban dispuestos a la compra, y la otra parte no podía otorgarla. En cuanto al hecho de que a la notaría no acudiera Banco alguno, no tiene la menor trascendencia pues no fue ésa la causa de que se frustrara la opción.

Otra sería la conclusión si se hubiera pactado la posibilidad de ejercicio unilateral de la opción con arreglo al precepto citado, pues en ese caso sí se podría haber ejercitado la opción al margen de la voluntad de la parte contraria, consignando el precio. Pero para eso habría hecho falta que se hubiera pactado así en el contrato.



CUARTO.- Decisión del tribunal (II). La impugnación de la actora.

1.- Tal y como ya se indicó anteriormente, la parte actora pide junto a los 15.000 euros del precio de la opción, la cantidad que invirtió en mejoras en la finca.

El juez rechaza esta pretensión porque entiende que no se ha justificado. En efecto, como prueba se acompaña un presupuesto y unas fotografías. Estamos hablando de obras que se dicen ya realizadas. En consecuencia, la forma normal de acreditarlas habría sido la aportación de las correspondientes facturas, debidamente adveradas en juicio.

Podría darse el caso de que dichas obras las hubiera llevado a cabo, por ejemplo, el propio inquilino, en cuyo caso, obviamente, no habría facturas. Pero entonces la prueba debería haber sido una prueba pericial que acreditara cuál era el importe de las mejoras realizadas en la casa.

Ni una ni otra prueba se ha practicado, por lo que la alegación y correspondiente pretensión, no han quedado acreditadas. No se trata de si se han llevado a cabo o no unas obras, sino de que, al pretender cobrar su importe, la carga de acreditarlo recae sobre la actora y no lo ha hecho.

Por lo demás, el artículo 219 Lec prohíbe dejar para ejecución de sentencia la concreta determinación de las cantidades objeto de pretensión, debiendo cuantificarse en el juicio declarativo.

Por todo ello, debemos desestimar el primer motivo de la impugnación efectuada por el apelado.

2.- La segunda cuestión que impugna la parte arrendataria es la referida al importe de las rentas debidas y de la indemnización por desperfectos reclamados por la actora reconvencional.

En cuanto a lo primero, niega la impugnante que se adeude el mes de septiembre de 2014 pues se avisó por burofax de que la vivienda estaría libre el 1º de septiembre. Si la entrega de llaves se realizó el día 4 fue por petición de la parte arrendadora, que no pudo acudir el día 1.

Lo que está claro es que, el día 1 o el día 4, en el caso concreto no afecta a lo que se discute. Si la parte que marchaba ofrece el día 1 para la entrega de llaves y ésta no tiene lugar hasta el día 4, no es extravagante pensar que la demora se produce a instancia de la otra parte. Pero, aunque no fuera así, lo cierto es que la misma es de tan pequeña trascendencia que no vemos motivo que justifique el pago de la renta del mes.

Por lo tanto, debemos estimar el recurso en el sentido de dejar sin efecto la condena al pago de la renta de septiembre de 2014.

Consiguientemente, el importe por ese concepto se reduce a 3.900 euros, correspondientes a las rentas de los meses comprendidos entre marzo y agosto, a razón de 650 euros/mes.

3.- La última cuestión objeto de impugnación es la referida a la indemnización por desperfectos producidos en la casa.

La propietaria dice que por parte de los arrendatarios se produjeron desperfectos en la vivienda, que han tenido que ser reparados por ella, ascendiendo su importe a un total de 2.223,73 euros.

La demandada reconvencional dice que lo único que hicieron fue retirar un falso techo de aluminio que habían colocado en la cocina y que era suyo.

Lo cierto es que no tenemos constancia de que el techo de la cocina estuviera en mal estado cuando fue alquilada la vivienda. Echamos de nuevo en falta la prueba pericial que nos dijera en qué estado estaba y en qué estado queda tras la actuación llevada a cabo por los inquilinos durante la vigencia del contrato.

De todas formas, debemos repasar los conceptos que se reclaman por la propiedad.

En cuanto a los trabajos de techo de la cocina y sustitución de cristales rotos, no tenemos nada que objetar, ascendiendo su importe a 752 euros.

En cambio, no consideramos acreditada la reclamación de 198 euros por repaso de instalaciones deterioradas, pues ni siquiera se especifican qué instalaciones son ésas. Y lo mismo cabe decir en cuanto al suministro de mecanismos eléctricos que 'faltaban o no eran correctos'. Evidentemente, no es lo mismo que falten o que no sean correctos, y la carga de probar lo realmente imputable al arrendatario recae sobre la propiedad.

Y lo mismo ocurre con el concepto de trabajo y material de electricista, pues ni siquiera sabemos de qué trabajos se trata y si se trata de instalaciones obsoletas o rotas por el inquilino.

Lo que sí hay que añadir a la cantidad antes recogida es la de 36,86 euros por reparación del parquet.

El total, pues, por estos conceptos, asciende a 788,86 euros, más IVA.

En cuanto a las facturas de Ikea, no podemos tampoco acoger la condena al pago de las mismas. En primer lugar, no sabemos a qué se refieren ni la relación que tienen con la actuación de los inquilinos; y en segundo término son de fecha muy posterior al desalojo de la finca (septiembre de 2014), y de la propia factura de reparación analizada en los párrafos anteriores (las facturas de Ikea son de junio de 2015, nueve meses después del desalojo).

En consecuencia, se estima el recurso en el sentido de limitar la condena derivada de la reconvención a la cantidad de 4.688,86 euros.

Y, por lo tanto, la compensación operada con los 15.000 euros del precio de la opción se concreta en que los demandados deberán pagar a la parte actora principal la cantidad de 10.311,14 euros.

En cuanto a las costas del recurso principal, se imponen a la parte apelante, y respecto de la impugnación no se hace pronunciamiento al ser estimada en parte.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Angustia y Dª Araceli frente a la sentencia dictada en el juicio ordinario nº 437/16 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Barcelona, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha sentencia, con imposición al apelante de las costas de este recurso.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Que estimando en parte la impugnación de la sentencia efectuada por la representación de D. Urbano y Dª Ángeles frente a dicha sentencia, debemos condenar a los impugnantes a que paguen a la actora sólo la cantidad de CUATRO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y OCHO EUROS CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS.

Que compensadas las cantidades objeto de condena impuestas a ambas partes, debemos CONDENAR Y CONDENAMOS a Dª Angustia y Dª Araceli a que paguen a la parte actora principal la cantidad de DIEZ MIL TRESCIENTOS ONCE EUROS CON CATORCE CÉNTIMOS, más el interés legal que devengue esta cantidad desde la interposición de la demanda.

No se hace pronunciamiento sobre las costas de la impugnación.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.